Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 23/03443

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/03443 N° Portalis 352J-W-B7H-CZKUF N° MINUTE : 3 Assignation du : 07 Mars 2023 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 26 Juillet 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. SULLOR WATCH [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Séverine VALADE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0987 DEFENDEURS Monsieur [H] [B] [Adresse 4] [Localité 7] Madame [L] [B] épouse [N] [Adresse 2] [Localité 6] tous deux représentés par Maître Nadine BELZIDSKY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0826 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 30 Mai 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 29 mai 2013, M. [H] [B] et Mme [L] [B] épouse [N] (ci-après les consorts [B]) ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la société SULLOR WATCH des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Localité 7], [Adresse 3], pour une durée de neuf ans du 05 mai 2013 au 04 mai 2022, l'exercice de l'activité de « horlogerie, joaillerie, bijouterie, maroquinerie, cadeaux et tous articles de luxe à l'exclusion des produits comestibles » et un loyer annuel de 37.200 euros hors taxes et hors charges. Selon protocole transactionnel en date du 04 octobre 2021, les consorts [B] et la société SULLOR WATCH ont décidé d'une révision du loyer au 27 janvier 2021 à la somme de 39.142,62 euros. Par acte d'huissier de justice signifié le 26 avril 2022, la société SULLOR WATCH a sollicité des consorts [B] le renouvellement du bail à compter du 05 mai 2022. Selon acte d'huissier de justice signifié le 13 juin 2022, les consorts [B] ont consenti au renouvellement du bail à compter du 05 mai 2022 moyennant un loyer principal de 40.918,20 euros. Par mémoire préalable régulièrement notifié aux consorts [B] le 07 novembre 2022 par lettre recommandée avec avis de réception, la société SULLOR WATCH a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 05 mai 2022 à la somme de 22.700 euros hors taxes et hors charges. C'est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 07 mars 2023, la société SULLOR WATCH a assigné les consorts [B] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Par jugement rendu le 06 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : - constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 05 mai 2022 ; - désigné en qualité d' expert Mme [J] [Z] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 05 mai 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ; - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges. L'expert a déposé son rapport le 22 janvier 2024. L'affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 30 mai 2024 à laquelle la société SULLOR WATCH et les consorts [B] étaient représentés par leur avocat. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SULLOR WATCH demande au juge des loyers commerciaux de : - fixer à 17.000 euros le loyer du bail renouvelé à effet du 05 mai 2022 ; - dire que les trop-perçus de loyers dus par les consorts [B] depuis le 5 mai 2022 seront majorés des intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2022, puis à compter de chaque échéance trimestrielle ; - ordonner l'anatocisme ; - débouter les consorts [B] de leurs demandes ; - condamner les consorts [B] à lui payer la somme de 10.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les consorts [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié, les consorts [B] demandent au juge des loyers commerciaux de : - débouter la société SULLOR WATCH de ses demandes ; - fixer le loyer annuel du bail renouvelé plafonné à la somme de 40.918,20 euros ; - condamner la société SULLOR WATCH à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce inclus les frais d'expertise. Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement. L’affaire a été mise en délibéré au 26 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé En vertu des articles L.145-34 et L.145-33 du code de commerce, la société SULLOR WATCH soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où celle-ci est inférieure au loyer plafond. Les consorts [B] contestent que la valeur locative soit inférieure au loyer plafond et demandent en conséquence que le loyer du bail renouvelé soit plafonné au montant résultant de la variation des indices applicables. Sur ce, Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments. Selon l'article L.145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33. Pour fixer le montant du loyer renouvelé, il convient donc d'établir le montant du loyer plafonné et celui de la valeur locative à la date du renouvellement du 05 mai 2022 1-1- Sur le loyer plafonné En application de l'article L.145-34 du code de commerce, le loyer plafonné au 05 mai 2022 doit être calculé par application de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, soit : 37.200 euros (loyer initial) x 118,59 (dernier indice publié au 05 mai 2022 soit celui du 4ème trimestre 2021 publié le 25 mars 2022) /108,50 ( indice du 2ème trimestre 2013) = 40.659,20 euros Le loyer plafonné au 05 mai 2022 s'élève donc à 40.659,20 euros. 1-2- Sur la valeur locative Il ressort de l'article L 145-33 du code de commerce, qu'à défaut d'accord des parties, la valeur locative est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments. a) Sur les caractéristiques du local Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. L'article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. - Sur la description du local L'expert indique que les locaux loués se trouvent dans un bel immeuble de construction ancienne, à façade en pierre de taille, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, quatre étages droits, un étage en retrait derrière balcon filant et un étage mansardé sous brisis d’ardoise, combles et toiture de zinc, en bon état d’entretien apparent. Elle précise qu'il s'agit de locaux en nature de boutique qui s'ouvrent à droite de l’entrée de l’immeuble et se développent sur deux niveaux, au rez-de-chaussée et au sous-sol, avec linéaire de façade largement vitrée de 3,70 mètres environ. Elle les décrit ainsi : - au rez-de-chaussée sas d'entrée sécurisé, zone de vente de configuration rectangulaire et en profondeur, à la suite dégagement qui conduit à un petit bureau qui donne accès à un local sanitaire ; - au sous-sol, accessible par une échelle de meunier sous trappe à gauche en partie centrale de la boutique deux caves reliées, avec servitude d'accès à l'égoût. L'expert relève que les locaux sont soigneusement agencés, de hauteur moyenne sous faux-plafond de 3 m environ dans la boutique et 2,58 m sous plafond au sous-sol, avec une cave de maçonnerie nue d'apparence saine et une climatisation réversible dans la zone de vente dont la cassette se situe dans le faux-plafond. Elle considère que les locaux sont en bon état d'entretien apparent et réputés aux normes de sécurité. Cette description doit être retenue dès lors que les parties ne la contestent pas et qu'elle est conforme à leurs observations. - Sur la surface La société SULLOR WATCH invoque une surface utile de 66,10 m² telle qu'elle a été relevée en janvier 2022 par le géomètre-expert dont elle a communiqué les plans à l'expert qui l'a retenue. Elle souligne que les consorts [B] qui étaient en mesure de la contester devant l'expert ne l'ont pas fait et que seul un géomètre-expert est compétent pour attester des surfaces utiles d'un local. En outre, en réponse aux consorts [B], la société SULLOR WATCH soutient que la cave ne peut être utilisée comme réserve et atelier ainsi que le prévoit le bail compte tenu de l'accès par une échelle de meunier qui est difficile et de l'impossibilité de l'adapter, de l'accès incommode par les parties communes de l'immeuble, des contraintes de sécurité et d'assurance et de l'existence de servitudes. Elle explique enfin que la clientèle n'a pas accès aux annexes du rez-de-chaussée, que la vente en ligne ne peut permettre de considérer le bureau comme une surface de vente et que la domiciliation de la société holding dans les locaux loués ne peut avoir une incidence sur la pondération des surfaces. Les consorts [B] considèrent qu'il y a lieu de retenir la surface contractuelle de 67,74 m² qui a été relevée par la société ACCESS DIAG selon certificat du 9 novembre 2012 qui a été annexé au bail de renouvellement. Ils invoquent que les plans établissant la surface de 66,10 m² retenue par l'expert n'ont pas été établis contradictoirement et que celle-ci n'a pas informé les parties qu'elle en tiendrait compte. De plus, les consorts [B] soutiennent que les coefficients de pondération appliqués par l'expert ne correspondent pas à la destination réelle des locaux. Ils expliquent que selon le contrat de bail les locaux du sous-sol ne constituent pas de simples caves mais des réserve et atelier et qu'ils sont acessibles par un escalier ainsi que par les parties communes de l'immeuble. Ils en concluent que le coefficient de 0,40 doit être appliqué. S'agissant du bureau et de l'annexe du rez-de-chaussée, ils soutiennent que le bureau constitue une surface de vente, qu'il est essentiel pour recevoir les clients et les fournisseurs et procéder à la vente en ligne. Ils demandent en conséquence l'application d'un coefficient de 0,6. Sur ce, L'expert retient une surface utile de 66,10 m² au regard des plans avec mention des superficies qui ont été établis le 25 janvier 2022 par la société BRION, géomètres-experts, et, après application des principes fixés par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (5ème édition de mars 2017, mise à jour le 11 novembre 2019) et des coefficients suivants,une surface pondérée de 30 m² : Il convient de retenir la surface utile de 66,10 m² fixée par l'expert car elle a été mesurée par un géomètre-expert, lequel a compétence exclusive pour calculer et certifier les différentes surfaces légales et réglementaires, et non la surface de 67,14 m² établie par un diagnostiqueur immobilier. Les consorts [B] ont reçu communication des plans établis par le géomètre-expert lors de l'expertise et ont eu la possibilité de faire à l'expert toutes observations utiles à ce sujet, notamment par dire à réception du pré-rapport d'expertise. En ce qui concerne la pondération, il y a lieu de rappeler qu'elle s'appuie sur les caractéristiques strictement immobilières des locaux et que la destination des locaux et leur adéquation à l'activité exercée sont prises en compte dans l'appréciation de la valeur locative unitaire. Ainsi, en ce qui concerne les locaux du sous-sol, il n'y a pas lieu de tenir compte de l'affectation qui leur a été donnée par le preneur, étant observé qu'une cave ainsi qu'un atelier et une réserve situés au sous-sol doivent être qualifiées d'annexes selon la Charte de l'expertise. Selon cette même charte, il est préconisé d'appliquer aux annexes situées au sous-sol et reliées un coefficient de 0,15 à 0,25 et aux annexes non reliées un coefficient de 0,10 à 0,15. Il ressort de la description de l'expert que l'on accède au sous-sol par une échelle de meunier qui se trouve sous une trappe, à gauche dans la partie centrale de la boutique, que les deux caves sont reliées, qu'elles supportent une servitude d'accès à l'égout, qu'elles ont une hauteur sous plafond de 2,58 m, qu'elles sont en maçonnerie nue et d'apparence saine. Ainsi, l'accès au sous-sol ne peut être considéré comme permanent compte tenu de la nécessité d'ouvrir la trappe pour accéder à l'escalier, de surcroît alors que celle-ci se trouve dans la partie principale de la boutique dans laquelle sont reçus les clients. En outre, un escalier de meunier, par définition plus raide qu'un escalier traditionnel, et dépourvu de garde-corps, n'est pas facilement praticable. Enfin, s'il est possible de se rendre au sous-sol par les parties communes de l'immeuble, cela ne rend pas l'accès plus aisé puisqu'il est alors nécessaire de sortir de la boutique, étant souligné que dans ce cas les annexes sont qualifiées par la Charte de l'expertise d'annexes non reliées et les coefficients de pondération réduits. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir le coefficient de 0,15 appliqué par l'expert. S'agissant des annexes du rez-de-chaussée, dans sa description l'expert fait mention de l'existence, à la suite de la zone de vente,d'un dégagement qui conduit à un petit bureau qui donne accès à un local sanitaire. Elle indique que le petit bureau n'est qu'un petit local très étroit et qu'il ne peut s'agir que d'une modeste annexe. Selon la photographie figurant au rapport (page 11, photographie du bas), le petit bureau constitue bien une annexe et non une aire de vente au sens de la Charte de l'expertise. Si la société SULLOR WATCH a la possibilité de pratiquer la vente sur internet à partir de ce bureau ainsi que le soutiennent les consorts [B], cette vente dématérialisée, qui peut se pratiquer sans surface de vente, ne peut influer sur la pondération. Enfin, il ne peut être retenu qu'une autre société exerce son activité dans ce bureau dès lors qu'elle ne bénéficie que d'une domiciliation. Compte tenu de la surface limitée et de l'absence d'éclairage naturel, le coefficient de 0,30 appliqué par l'expert doit être retenu. Dès lors, la surface pondérée totale s'établit à 29,50 m², soit une surface pondérée arrondie à 30 m². b) Sur les facteurs locaux de commercialité La société SULLOR WATCH se réfère au rapport de M. [F] [D] qu'elle a pris l'initiative de solliciter et expose que s'il relève la qualité de l'emplacement des locaux loués, il identifie le grand magasin Le Bon Marché qui se trouve à proximité comme son principal concurrent. Elle invoque également la visibilité relative de la boutique. Les consorts [B] s'en rapportent à l'anlyse de l'expert et soutiennent que les locaux loués se situent dans l'un des quartiers les plus commerçants de [Localité 10] et une rue très commerçante avec de nombreux commerces de luxe. Ils considèrent que le grand magasin Le Bon Marché est un facteur de commercialité pour toutes les enseignes du secteur bien plus qu'un concurrent. Sur ce, Selon l'article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Il est rappelé que les locaux loués se situent dans le [Localité 7], [Adresse 3]. Selon l'expert, la [Adresse 11] est une artère secondaire, à sens unique de circulation automobile, qui relie le carrefour du [Adresse 9] et de la [Adresse 15] au [Adresse 8] et qui s'insère dans un pôle commercial recherché dans sa première section jusqu'à la [Adresse 17] et abrite ensuite des administrations dans une deuxième section dotée d'une faible commercialité. Les locaux loués sont implantés dans la première section de la rue qui longe le [Adresse 21] en bordure duquel se trouve le grand magasin Le Bon Marché, lequel, selon l'expert, a une forte capacité d'attraction et une clientèle à pouvoir d'achat significatif avec appoint de clientèle touristique. L'expert indique que l'environnement immédiat offre une mixité d'enseignes de chaînes de bonne gamme et d'enseignes indépendantes, principalement dans le domaine de l'équipement de la personne. Elle précise que le secteur est également résidentiel et favorisé. La station de métro Sèvres-Babylone et un parc de stationnement se trouvent à proximité immédiate des locaux loués. Si la société SULLOR WATCH soutient que le grand magasin Le Bon Marché est son concurrent principal compte tenu du nombre de marques qu'il propose et de l'exclusivité qu'il exige de celles-ci et qui l'empêche de les vendre, elle n'en rapporte pas la preuve. En outre, les clients peuvent trouver avantage à trouver auprès de la société SULLOR WATCH des marques et des articles qui ne sont pas vendus au Bon Marché. En l'état de ces éléments, il convient de retenir que les locaux loués bénéficient d'un très bon emplacement pour l'activité exercée car situés dans un secteur à la fois résidentiel et favorisé, ainsi que commerçant, avec une prédominance d'enseignes spécialisées dans l'équipement à la personne, à proximité d'un grand magasin dont la clientèle a un pouvoir d'achat important, et bénéficiant des transports en commun et d'un parc de stationnement. c) Sur la destination des lieux L'article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55 et L.642-7. Selon le contrat de bail, le local est à usage de « horlogerie, joaillerie, bijouterie, maroquinerie, cadeaux et tous articles de luxe à l'exclusion des produits comestibles ». Il s'agit d'une destination large et, ainsi que l'expert le souligne, valorisante et bien adaptée au secteur des locaux loués. d) Sur les obligations respectives des parties L'article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. En outre, il ressort de l'article R.145-35 du code de commerce que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. De surcroît, selon l'article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire, d'une part, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, et, d'autre part, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent. Il ressort de l'article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été livrés, qu'il lui incombe d'effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable. Enfin, selon l'article L.145-16 du code de commerce, sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. L'article L.145-31 du même code précise que sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. - Sur le transfert au preneur du coût de l'assurance de l'immeuble La société SULLOR WATCH soutient que selon le bail le preneur doit rembourser au bailleur la prime d'assurance de l'immeuble alors qu'il s'agit d'une charge qui incombe en principe au bailleur. Il considère que cela justifie d'appliquer à la valeur locative un abattement de 2% ainsi que l'a retenu l'expert [F] [D]. Les consorts [B] exposent que la clause du bail relative à la prime d'assurance n'a jamais été appliquée. Sur ce, L'article 11 2) du contrat de bail stipule que « Le Preneur remboursera au Bailleur toutes les primes d'assurance contractées pour l'assurance des locaux loués. » Dans la mesure où cette charge incombe normalement au propriétaire , la clause du contrat de bail en vertu de laquelle le bailleur s'en décharge sur le preneur sans contrepartie constitue une stipulation exorbitante du droit commun et un facteur de diminution de la valeur locative qui devra être pris en compte dans l'appréciation de celle-ci. - Sur le transfert au preneur des charges de copropriété La société SULLOR WATCH expose que le bail met à sa charge toutes les charges de copropriété et non les seules charges locatives récupérables de telle sorte qu'il convient de déduire a minima les charges non récupérables qu'elle a remboursées au bailleur, soit la somme de 583,33 euros pour l'année 2022. Les consorts [B] prétendent que le bail prévoit que la société SULLOR WATCH n'aura à sa charge que les charges locatives et soulignent que l'expert a refusé d'en tenir compte. Sur ce, Le contrat de bail prévoit en son article 17 que « Le Preneur paiera au Bailleur, ou à son représentant, la quote-part du total des charges et dépenses annuelles de toute nature, incombant au Bailleur en application du règlement de copropriété de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges quelconques. Ces dépenses et charges, considérées comme charges locatives, comprennent notamment : . les frais de personnel et d'entretien, . l'électricité des parties communes de l'immeuble et services généraux, . l'entretien et le nettoyage de l'immeuble, . toutes contributions, taxes et charges, présentes ou futures, afférentes à l'immeuble, sous quelque désignation que ce soit De même le Preneur remboursera au Bailleur le fond de roulement, s'il en est prévu un, même en cours de bail et le Bailleur le lui restituera après apurement définitif des comptes. » Il ressort de ces stipulations que le preneur doit régler la totalité des charges de copropriété, et non les seules charges locatives récupérables dès lors qu'il doit rembourser au bailleur la quote-part du total des charges annuelles et de toute nature qui lui incombe, et ce de façon à ce que celui-ci perçoive toujours un loyer net de tous charges et frais quelconques. Si le second alinéa précise que ces charges sont considérées comme des charges locatives et cite des exemples de charges remboursables qui constituent des charges locatives récupérables, il s'avère qu'au regard de l'alinéa qui précède cette qualification ne correspond pas à la nature exacte de toutes les charges remboursées et il demeure que l'emploi de l'adverbe « notamment » permet de ne pas limiter le remboursement aux seules charges locatives récupérables et de l'étendre à toutes les charges de copropriété. Enfin, les appels de fonds produits par la société SULLOR WATCH et l'attestation de son comptable montrent qu'elle a effectivement réglé la totalité des charges. Dès lors que les charges de copropriété non récupérables incombent normalement au propriétaire , la clause du contrat de bail en vertu de laquelle le bailleur s'en décharge sur le preneur sans contrepartie constitue une stipulation exorbitante du droit commun et un facteur de diminution de la valeur locative. La somme de 583,53 euros que la société SULLOR WATCH justifie avoir payé en 2022 au titre des charges de copropriété non récupérables devra donc être déduite de la valeur locative. - Sur le transfert au preneur de l'impôt foncier La société SULLOR WATCH explique que le remboursement au bailleur de l'impôt foncier constitue une charge exorbitante qui doit être déduite de la valeur locative. Elle soutient que cette déduction s'impose même si les baux du voisinage imposent les mêmes clauses. Elle sollicite la déduction de la somme de 636 euros correspondant à l'impôt foncier remboursé au bailleur en 2022. Les consorts [B] indiquent qu'il n'y a pas lieu à abattement sur la valeur locative au titre de l'impôt foncier car l'expert en a tenu compte dans l'appréciation du prix unitaire. Sur ce, Si le contrat de bail peut valablement mettre l'impôt foncier à la charge du preneur, il demeure que cet impôt incombe légalement au bailleur. Son transfert au preneur constitue donc une stipulation exorbitante du droit commun qui doit être prise en compte dans l'appréciation de la valeur locative. La société SULLOR WATCH justifie avoir réglé en 2022 au titre de l'impôt foncier la somme de 636 euros (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères) qui devra être déduite de la valeur locative. - Sur le transfert au preneur des travaux de mise aux normes La société SULLOR WATCH expose que le contrat de bail met à sa charge les travaux de mise aux normes alors qu'ils relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur en application de l'article 1719 du code civil et sont normalement à sa charge. Elle considère que cela justifie une diminution de la valeur locative en application de l'article R.145-8 du code de commerce et demande que cet abattement soit fixé à 10% compte tenu de l'ampleur des travaux de mise aux normes qu'elle a réalisés. Les consorts [B] soutiennent que l'abattement sollicité n'est pas justifié car les travaux de mise aux normes invoqués par la société SULLOR WATCH ne constituaient que des aménagements et de la décoration, soit des aménagements personnels, réalisés il y a plus de dix ans et totalement amortis. Sur ce, Le contrat de bail précise, en son article 5, au sujet des locaux loués que le preneur « fera son affaire personnelle dès à présent et, pendant toute la durée du bail de leur maintien en conformité au regard de toutes les réglementations administratives techniques et de police, applicables tant audit locaux qu'à l'activité qui y sera exercée. Il se conformera, à ses frais exclusifs, à toutes recommandations et injonctions émanant de l'Inspection du Travail, des Commissions d'Hygiène et de Sécurité et plus généralement de tous les Services administratifs concernés. » La clause par laquelle le bailleur se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux prescrits par l'autorité administrative, alors que ces travaux relèvent de son obligation de délivrance, constitue une clause exorbitante et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative dont il conviendra de tenir compte dans l'appréciation de celle-ci. - Sur le report de l'accession des améliorations en fin de jouissance La société SULLOR WATCH explique avoir fait réaliser au cours du bail expiré 208.069,58 euros HT de travaux de mise aux normes et de travaux d'amélioration qui, en application de l'article R.145-8 du code de commerce et du contrat de bail, ne peuvent pas être pris en compte dans la valeur locative et le loyer de renouvellement puisqu'ils n'appartiennent pas encore au bailleur et ne sont pas encore intégrés à ses locaux. Elle considère qu'il doit donc être procédé à un abattement mais que celui de 10% retenu par l'expert est insuffisant compte tenu de l'ampleur et du coût des travaux et propose d'appliquer un abattement de 15%. Les consorts [B] exposent avoir contribué par moitié à la pose d'une porte blindée à la demande du preneur ainsi que le mentionne le bail et indiquent que le sas de sécurité qui a été installé n'était pas obligatoire car la porte blindée est suffisante pour la majorité des assureurs. Ils ajoutent que la porte blindée a été enlevée alors qu'elle n'était pas encore obsolète. Ils précisent que le sas de sécurité a pour conséquence de rendre les locaux monovalents, ce qui constitue un frein à la relocation. Ils en concluent qu'il n'y a pas lieu à abattement. Sur ce, Selon l'article R.145-8 du code de commerce que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. L'article 6 du contrat de bail stipule que « Tous les travaux (...), faits par le Preneur en cours de bail, deviendront lors de son départ ou de ses ayants cause, la propriété du Bailleur sans indemnité et sans préjudice du droit qui est reservé audit Bailleur d'exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l'état primitif, aux frais du Preneur, même pour des travaux expressément autorisés par le Bailleur. » Ainsi, l'accession ne pouvant être exercée qu'en fin de jouissance du preneur, les travaux réalisés par la société SULLOR WATCH ne sont pas encore devenus la propriété des consorts [B]. Il convient donc d'évaluer la valeur locative sans en tenir compte. Il ressort des pièces qu'elle produit qu'au cours du bail expiré la société SULLOR WATCH a réalisé des travaux de mise aux normes relatifs à la sécurité des locaux (création d'un sas d'entrée sécurisé, installation de vitrines sécurisées, d'un système de vidéosurveillance et d'un système d'alarme) et à l'installation électrique, ainsi que des travaux de réaménagement et de modernisation des locaux, pour un montant total de 208.069,58 euros HT. Ces travaux ont été autorisés au préalable par les consorts [B] qui ne peuvent donc se plaindre à présent qu'ils ont rendu les locaux monovalents et que cela constitue un frein à la relocation. Par conséquent, il conviendra de tenir compte des travaux réalisés dans l'évaluation de la valeur locative tout en prenant en compte le transfert général au locataire des travaux de mise aux normes. - Sur le droit de préemption du bailleur La société SULLOR WATCH soutient que le bail prévoit un droit de préemption au profit du bailleur ou tout tiers substitué en cas de cession du fonds de commerce et que cela constitue une limitation de sa liberté de choisir le cessionnaire de son fonds dont il y a lieu de tenir compte en appliquant à la valeur locative un abattement de 5%. Les consorts [B] soutiennent que la clause permet au preneur de céder son bail à l'acquéreur de son choix et qu'elle ne constitue pas un frein à la cession puisque si le bailleur exerce son droit de préemption, il est contraint d'acheter le fonds aux mêmes prix et conditions que l'acquéreur retenu par le preneur. Sur ce, L'article 12 du contrat de bail relatif à la cession du droit au bail précise que la notification de la cession du droit au bail comporte la faculté pour le bailleur, ou toute personne physique ou morale qu'il se réserve de désigner, de se porter acquéreur à stricte égalité de conditions. Cependant, il ne peut être retenu que cette clause limite la liberté du preneur de choisir le cessionnaire de son fonds de commerce dès lors que le droit de préemption du bailleur n'est qu'une simple faculté et que s'il venait à l'exercer il serait tenu d'acquérir le fonds de commerce aux mêmes conditions que l'acquéreur retenu par le preneur. Dès lors, il n'y a pas lieu d'en tenir compte dans l'appréciation de la valeur locative. - Sur l'autorisation de domiciliation La société SULLOR WATCH soutient que l'autorisation dont elle bénéficie de domicilier dans les locaux la société AC JOAILLERIE ne constitue pas une sous-location dans la mesure où cette dernière, qui est son associée unique, n'exerce qu'une activité de holding et n'exploite aucune activité commerciale. Les consorts [B] exposent que la société SULLOR WATCH a été autorisée à domicilier dans les locaux loués la société AC JOAILLERIE qui a le même gérant, qui exerce nécessairement ses activités commerciales et qui bénéficie ainsi d'une sous-location qui constitue un avantage certain pour le preneur de nature à majorer la valeur locative de 10%. Sur ce, Le contrat de bail stipule que le bailleur autorise expressément le preneur à domicilier, dans les locaux loués, la société AC JOAILLERIE, associée unique de la société preneuse. Il s'agit ainsi d'une simple domiciliation administrative et les consorts [B] ne rapportent pas la preuve que la société AC JOAILLERIE exerce une activité commerciale dans les locaux loués. Par conséquent, il n'y aura pas lieu à majoration de la valeur locative. e) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative unitaire La société SULLOR WATCH prétend que certaines des références de loyer citées par l'expert ne reflètent pas la même commercialité que la [Adresse 11], que d'autres concernent des locaux qui ne sont pas équivalents ou trop éloignés. Elle soutient également qu'il convient d'écarter la décapitalisation du coût d'acquisition du droit au bail de certaines références au motif qu'il s'agit d'une méthode contraire à l'article R.145-7 du code de commerce. Elle invoque les références retenues par l'expert [F] [D]. Elle considère enfin qu'il faut tenir compte de l'état du marché en baisse en 2021 en raison de la crise du covid-19. Elle en déduit que la valeur locative unitaire s'élève à 900 euros/m²P. Les consorts [B] soutiennent que la valeur locative unitaire de 1.200 euros/m²P retenue par l'expert ne correspond pas aux références dont elle fait état dans son rapport. Ils observent que la moyenne arithmétique des références s'élève à 1.552 euros/m², que la valeur locative moyenne des petites surfaces à effet bonbonnière s'élève à 1.732 euros/m² et celle des commerces de bijouterie à plus de 2.500 euros/m². Ils invoquent que l'effet bonbonnière doit s'appliquer aux locaux loués. Sur ce, L'article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. L'expert se réfère aux loyers de comparaison suivants : - douze références de loyer de marché de 1.017 euros à 2.865 euros/m²P, pour des surfaces situées [Adresse 11], [Adresse 17], [Adresse 12], [Adresse 15], [Adresse 16] et [Adresse 18], de 19 m²P à 164 m²P, avec des baux à effet entre octobre 2019 et février 2022 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de traiteur, lingerie, concept store, fromagerie, chausseur, caviste, chocolatier, prêt-à-porter, service de location de matériel de soirée, cadeaux et bijouterie dont un loyer de 133/1.400 euros incluant la décapitalisation du coût d'acquisition du droit au bail, outre un loyer de 2.353 euros/m²P pour une surface de 51 m²P, un contrat de bail de type investisseur, à effet au 1er mai 2019 et une activité de prêt à porter, outre un loyer économique de 2.157 euros/m²P (loyer de base de 1.609 euros/m²P) pour une surface de 87 m²P, à effet au 30 juillet 2017 et une activité de galerie d'art photographique ; - cinq références de loyer de renouvellement amiable de 712 euros à 1.642 euros/m²P, pour des surfaces situées [Adresse 11] et [Adresse 15], de 43 m²P à 137 m²P, des baux à effet entre le 1er juillet 2017 et le 1er août 2022 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de banque, café-brasserie, parfumerie et soins esthétiques, prêt-à-porter et lingerie ; - trois références de loyer fixé judiciairement de 900 euros à 1.800 euros/m²P, pour des surfaces situées [Adresse 20], [Adresse 19] et [Adresse 14], de 23,5 m²P à 49 m²P, avec des baux à effet entre le 19 décembre 2016 et le 1er janvier 2018 et des locaux dans lesquels sont exercés des activités de vente de thé, glacier et boutique de cadeaux. L'expert ajoute que la boutique FERRANDIS, située au n°[Adresse 1] et de superficie de 20 m²P acquittait en 2016 un loyer de 2.864 euros/m²P. Elle retient une valeur locative unitaire de 1.200 euros/m²P/an compte tenu, d'une part, d'éléments positifs à savoir la situation des locaux, de la petite surface valorisante au m² unitaire (effet bonbonnière), de la destination contractuelle et, d'autre part, d'éléments négatifs à savoir le bail de type investisseur avec transfert au locataire des coûts de mise aux normes, de la taxe foncière de 581 euros (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et de l'assurance de l'immeuble), outre le marché locatif modéré en raison des effets de la crise sanitaire. Il est rappelé qu'à défaut d'équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Ainsi, il n'y a pas lieu d'écarter les références qui ne se trouvent pas [Adresse 11] mais dans le quartier des locaux loués et qui peuvent constituer des éléments de recoupement, ni même de moduler les références qui se situent [Adresse 17] et [Adresse 15] car leur commercialité est équivalente à celle de la [Adresse 11] ainsi que le souligne l'expert. En revanche en ce qui concerne les loyers de marché, il y a lieu de tenir compte du fait qu'ils sont usuellement plus élevés que la valeur locative du code de commerce des loyers de renouvellement. Il convient également d'écarter les références Comptoir des Elixirs et Three Seven intégrant un pas de porte ou un droit au bail, lesquels sont sans rapport avec la valeur intrinsèque des lieux évaluée selon les critères du code de commerce. En ce qui concerne les références de prix Boffi France et Toulemonde Bochart produites par la société SULLOR WATCH, elles ont été exclues par l'expert qui a considéré, pour la première, que son implantation [Adresse 13] dans le [Localité 7] était de très faible commercialité et, pour la seconde, que l'activité d'équipement de la personne était moins valorisante que celle du bail considérée, ce qu'il convient de retenir. S'agissant de la troisième référence, Implicite, elle a également été prise en considération par l'expert. S'agissant des loyers des petites surfaces avec « effet bonbonnière », il n'y a pas lieu de les exclure. Dans son appréciation l'expert a justement retenu, au titre des éléments positifs, la petite surface des locaux loués et son « effet bonbonnière ». Il s'avère en effet que s'agissant d'une boutique, l'effet bonbonnière peut s'apprécier au regard de la surface réelle de vente accessible à la clientèle qui, en l'espèce, est réduite puisqu'elle est de 21,40 m². Elle convient en outre à l'activité exercée qui peut s'adapter au manque d'espace.Il faut toutefois tenir compte que les prix des petites surfaces de référence sont des prix de marché. Il y a lieu également d'écarter la référence Ferrandis dont la date d'effet du bail en 2016 est largement antérieure à celle du renouvellement des locaux considérés. Il est rappelé enfin que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés mais qu'il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu'ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d'intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques. Enfin, s'agissant de l'impact négatif de la crise sanitaire invoqué par la société SULLOR WATCH, il a été pris en considération par l'expert qui a retenu un marché locatif « modéré » par les effets de la crise sanitaire. Ainsi en procédant à une analyse comparative des loyers unitaires d'autres locaux situés dans le même secteur et en prenant en considération les éléments étudiés dans les développements précédents, à savoir les caractéristiques des locaux, les très bons facteurs locaux de commercialité pour l'activité exercée, la destination large, valorisante et adaptée au secteur, les obligations respectives des parties relatives à la charge de l'assurance de l'immeuble et des travaux de mise aux normes ainsi que la déduction des charges de copropriété et de l'impôt foncier, le prix unitaire de la valeur locative de 1.200 euros/m²P proposé par l'expert paraît insuffisant et doit être augmenté à 1.400 euros/m²P. ****** Par conséquent, la valeur locative brute au 05 mai 2022 doit être fixée à (30 m²P x 1.400 euros =) 42.000 euros. Il convient cependant d'appliquer à la valeur locative un abattement de 12% eu égard à la clause d'accession et aux travaux réalisés par la société SULLOR WATCH au cours du bail expiré, étant rappelé qu'il a été tenu compte de la charge de l'assurance de l'immeuble, des charges de copropriété, de l'impôt foncier et des travaux de mise aux normes dans le prix unitaire, soit une valeur locative nette de (42.000 x 0,88 =) 36.960 euros. 1-3- Sur le montant du loyer du bail renouvelé Au 05 mai 2022, la valeur locative de 36.960 euros étant inférieure au loyer plafonné de 40.659,20 euros, le montant annuel du loyer du bail renouvelé sera fixé à 36.960 euros, hors charges et hors taxes. En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 07 mars 2023, date de l'assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés. 2- Sur les demandes accessoires En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties. Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Fixe à la somme de 36.960 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 05 mai 2022, le loyer annuel du bail renouvelé entre M. [H] [B] et Mme [L] [B] épouse [N], d'une part, et la société SULLOR WATCH, d'autre part, pour les locaux situés à [Localité 7],[Adresse 5] ; Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 07 mars 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ; Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ; Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 26 juillet 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER