Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 21/05215

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A3 JUGEMENT N° du 19 Décembre 2024 Enrôlement : N° RG 21/05215 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y2WM AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier [Adresse 1] ( la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES) C/ M. [O] [I] [J] (Me Henri VIGUIER) - M. [D] [J] ( ) - Mme [U] [J] ( ) DÉBATS : A l'audience Publique du 24 Octobre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats : Président : Madame Stéphanie GIRAUD, Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Décembre 2024 PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024 Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier NATURE DU JUGEMENT réputée contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEUR Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 4] IMMOBILIER, administrateur de biens, inscrite au RCS de Bastia sous le numéro 90B133 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice représenté par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDEURS Monsieur [O] [I] [J], né le 03 juillet 1951 à [Localité 4], domicilié etdemeurant [Adresse 6] (COMMUNE DE [Localité 5]), et encore, [Adresse 1] représenté par Maître Henri VIGUIER, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Pascale MELONI, avocat au barreau de Bastia, [Adresse 1] Monsieur [D] [J], domicilié et demeurant [Adresse 3] défaillant Madame [U] [J], domiciliée et demeurant [Adresse 8] (COMMUNE DE [Localité 5]) défaillante *** EXPOSE DE L’INCIDENT : [O] et [E] [J], propriétaires d’un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4], sont décédés. Monsieur [O] [I] [J] est un de leurs enfants. De par sa qualité professionnelle, la procédure a été délocalisée sur [Localité 7]. Il s’est retrouvé propriétaire indivis de l’appartement sis [Adresse 1] avec son frère et la fille de son autre frère décédé, au décès de ses parents. Par actes séparés en date du 6 mai 2021 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 4] IMMOBILIER a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE Monsieur [O] [J], Monsieur [D] [J] et Madame [U] [J] aux fins de : Vu la loi du 10 juillet 1965, et son article 42 Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 13208,30 euros outre intérêts au taux légal à compter de la demande ainsi que la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens, distraits au profit de la SCP ROSENFELD. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG21/05215. Par ordonnance en date du 24 juin 2022, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de production de pièces. Par conclusions d’incident régulièrement signifiées au RPVA le 21 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, [I] [J] demande au juge de la mise en état de : Vu l’assignation introductive d’instance, Vu les conclusions prises pour le compte de Monsieur [J], Vu les dispositions de l’article 789 -6° du CPC, Déclarer les demandes de condamnation solidaires d’un report à nouveau irrecevables, Déclarer irrecevables les demandes formées au vu de procès-verbaux notifiés à Monsieur [J] [O] [I] propriétaire indivis à hauteur d’1/3 en nue-propriété, Déclarer irrecevables les demandes formées par [Localité 4] IMMOBILIER au titre d’un report à nouveau indéterminé dans leur nature et leur date de prise d’effet. Condamner le syndicat des copropriétaires demandeur à payer à Monsieur [J] la somme de 2 000 Euros au visa de l’article 700 du CPC. Par ordonnance en date du 28 septembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable les demandes de [O], [I] [J]. Par acte du 17 novembre 2023, le partage successoral est intervenu auprès de Me [P] aux termes duquel [O] [I] [J] est devenu attributaire des lots rattachés à l’immeuble. Par conclusions de synthèse et récapitulatives régulièrement signifiées au RPVA le 21 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice demande au tribunal de : Vu la loi du 10 juillet 1965, et le décret du 17 mars 1967, Condamner [O] [I] [J], attributaire des lots dépendants de l’immeuble sis [Adresse 1], selon acte de Me [P] en date du 17 octobre 2023, à payer la somme de 8.224,97 euros, outre les intérêts légaux à compter du 6 mai 2021, outre anatocisme, Le condamner au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP ROSENFELD. Par conclusions en réplique numéro 3 régulièrement signifiées au RPVA le 6 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, [O], [I] [J] demande au tribunal de : Vu l’assignation introductive d’instance, Vu les dispositions de l’article 42 de loi du 1965 et de l’article 6 du décret du 17/03/1967 Avant dire droit, Vu l’article 132 du code de procédure civile Vu l’article 10 du code de procédure civile, Enjoindre au syndicat des copropriétaires de produire sous astreinte de 50 Euros par jour de retard: - Une copie du bordereau des remises de chèque, afin d’identifier chacun d’eux dans le but de repérer en particulier les chèques établis au profit du syndic, - Une copie des grands livres des dix dernières années en identifiant particulièrement les comptes 47 « compte d’attente » , - Les justifications de l’évolution des comptes d’attente ; A titre subsidiaire, Vu l’article 1353 du Code Civil Constater que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de la créance alléguée en ne justifiant ni de la nature du report à nouveau ni de l’affectation du compte d’attente créditeur lors du changement de syndic, En conséquence, Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions Le condamner au paiement de la somme de 6 000 Euros au visa de l’article 700 du CPC Le condamner en outre aux entiers dépens. [D] [J] et [U] [J] sont défaillants. **** La procédure a été clôturé le 27 juin 2024, et fixée à l’audience du 24 octobre 2024. Le délibéré a été fixé à la date du 19 décembre 2024. *** MOTIFS : Sur la demande avant dire droit de production de pièces sous astreinte : [O] [I] [J] sollicite la communication d’une liste de pièces sous astreinte concernant un compte d’attente qui n’aurait jamais été soldé et n’aurait pas été porté au crédit de la copropriété dans la balance établie. Il soutient que le compte d’attente n’a jamais été soldé à la fin de l’exercice après le départ de la société KALLISTE, mais ne le démontre aucunement. De même qu’il lui appartenait de demander la nullité de l’assemblée générale du 18 juillet 2017, s’il estimait qu’il y avait eu des irrégularités dans les comptes de l’ancien syndic validés par l’assemblée générale et auxquels il s’était opposé. S’agissant des comptes, il sera rappelé que les copropriétaires ont le pouvoir le solliciter l’annulation des assemblées générales litigieuses s’ils estiment qu’il y a eu des irrégularités comptables. Or force est de constater, et à tout le moins le défendeur ne le démontre pas, qu’aucune assemblée générale n’a été contestée. En sa qualité de copropriétaire opposant Monsieur [J] avait le pouvoir de contester les assemblées générales litigieuses et notamment les résolutions relatives à la validation des comptes. De sorte que la demande tendant à obtenir la production de pièces visant à vérifier les documents comptables, dont il n’est au surplus aucunement précisé pour quelle période les pièces sont sollicitées, sera rejetée. Par ailleurs, et surabondamment, il appartient à Monsieur [J] de démontrer le lien entre sa demande et la demande principale du syndicat des copropriétaires. Par voie de conséquence, la demande de communication de pièces sous astreinte sera rejetée. Sur les arriérés de charges de copropriété : En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.224,97 euros au titre des charges de copropriété impayées correspondant au report de solde dû à l’époque où la société KALISTE était syndic de la copropriété. [O] [I] [J], dont la qualité de propriétaire est établie, conteste cette somme, mais expose s’acquitter des charges courantes. S’agissant de la somme contestée, celle-ci correspond au report à nouveau d’une somme enregistrée au 31 décembre 2016. Sur ce point, il ressort des pièces produites que le compte serait devenu débiteur en 2014, avec une dette à 2.676,84 euros au 31 décembre 2014. Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de ses demandes, notamment, l’extrait de matrice cadastrale, l’attestation de partage de Me [P] (Notaire) en date du 17 octobre 2023, les situations du compte au 20 avril 2021, la situation financière pour chaque exercice comptable à compter de la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013, les mises en demeure adressées au membre de l’indivision avant partage le 16 février 2021, les procès-verbaux des assemblées générales tenues le 1er juillet 2014, 30 juin 2015, 29 septembre 2016, 18 juillet 2017, 14 juin 2018, 25 mars 2019, 15 juin 2020, 16 février 2021. Il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires est tenu de prouver que les charges réclamées sont certaines, liquides et exigibles. Le report à nouveau en comptabilité de syndic de copropriété est un traitement comptable qui consiste à enregistrer les soldes comptes de bilan de l’exercice précédent sur l’exercice suivant. La présence d’un report à nouveau sur un relevé de compte est donc par voie de conséquence en principe défendu. En effet, l’intégration dans un décompte, d’un report du solde débiteur ou du solde antérieur de l’ancien syndic, ne permet pas justifier des charges réclamées, sauf à ce que le syndic justifie des provisions dues par le copropriétaire depuis l’origine de la dette. En l’espèce, la production des procès-verbaux des assemblées générales à compter de l’exercice 2014, et de l’état financier de la copropriété avec le décompte pour chaque copropriétaire des recettes et débits de l’exercice, ne constituent pas le décompte du compte individuel du copropriétaire concerné, et ne permettent pas de reconstituer la somme due. Tout au plus cela permet-il de constater quel copropriétaire est débiteur au titre des charges de copropriété lors d’un exercice comptable. Ainsi, en dépit des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, le tribunal n’est pas mis en mesure de vérifier que le montant du report correspond bien aux charges dont ne se seraient pas acquittée l’indivision à compter de l’exercice comptable 2014. La production des appels de fonds de l’année 2014 et du compte individuel pour cet exercice et les exercices suivants, aurait permis de vérifier ce solde et de le valider le cas échéant. En l’état le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de quels appels de fonds l’indivision ne se serait pas acquittée. Le fait que les assemblées générales aient validé les comptes de la copropriété, ne signifie pas que cela valide les comptes individuels des copropriétaires. Ces derniers pouvant les contester. En conséquence, faute de démontrer et de justifier du caractère certain, liquide et exigible de sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. L’équité ne commande pas qu’il soit fait droit aux demandes de l’article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties sera déboutée de sa demande à ce titre. Chacune des parties conservera la charge de ses dépens. Il n’a pas lieu de faire droit à la demande de distraction des dépens. PAR CES MOTIFS : Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement réputé contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal : Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 4] IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, Déboute [O] [I] [J] de l’ensemble de ses demandes, Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Dit que chacune des parties assumera la charge de ses dépens, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 19 décembre 2024. Le Greffier Le Président