Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 22/03256

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 21 Février 2025 DOSSIER : N° RG 22/03256 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RCEO NAC : 71F TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL - Fil 1 JUGEMENT DU 21 Février 2025 PRESIDENT Madame KINOO, Vice-Présidente Statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire GREFFIER lors du prononcé Madame CHAOUCH, Greffier DEBATS à l'audience publique du 09 Décembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 10 Février 2025 puis prorogé à l’audience de ce jour. JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à DEMANDERESSE S.C.I. [Y], représentée par Mr [E] [Y] RCS TOULOUSE 422 114 983, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4] représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 66 DEFENDERESSES S.D.C. DU [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL AUBUISSON IMMOBILIER, RCS Toulouse 410 586 879, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] S.A.R.L. AUBUISSON IMMOBILIER, RCS Toulouse 410 586 879, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représentées par Maître Frédéric DAGRAS de la SELAS ALTIJ, avocats au barreau de [Localité 4], avocats plaidant/postulant, vestiaire : 177 EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure La Sci [Y] est propriétaire des lots n°1, 2 et 3 dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété et dont le syndic en exercice est la Sarl Aubuisson Immobilier. Par jugement du 24 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse, statuant suivant la procédure accélérée au fond, a condamné la Sci [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 158,84 euros au titre de la pose de filets. Cette juridiction n’a pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires portant sur la somme totale de 31 650,84 euros au titre des charges impayées pour ce qui concerne les appels de provision pour les frais de ravalement de façade et les travaux de réfection de la toiture votés lors d’une assemblée générale du 10 février 2020, retenant notamment que la résolution avait statué sur le montant des travaux mais non sur la répartition, et que l’opposabilité d’une convention invoquée par la Sci [Y] et la répartition des charges relevaient de la compétence du tribunal statuant sur le fond. Deux assemblées générales, l’une ordinaire, l’autre extraordinaire, se sont tenues le 7 juin 2022. Par actes du 18 juillet 2022, la Sci [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 4] et la Sarl Aubuisson Immobilier devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de voir celui-ci : A titre principal - dire et juger nulle l’assemblée générale du 7 juin 2022, A titre subsidiaire - dire et juger nulles les résolutions n°2, n°3, n°4, n°10, n°11, n°12 du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juin 2022, En toutes hypothèses - déclarer toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées - condamner la Sarl Aubuisson Immobilier au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner in solidum la Sarl Aubuisson Immobilier et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, - exclure la Sci [Y] du montant de cette dépense. Par ordonnance du 29 juin 2023, le juge de la mise en état a : - déclaré recevables les demandes d'annulation formulées par la Sci [Y] concernant l'assemblée générale extraordinaire du 7 juin 2022 et ses résolutions, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 4] et la Sarl Aubuisson Immobilier aux dépens de l'incident, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 4] et la Sarl Aubuisson Immobilier à verser à la Sci [Y] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de l'incident, - ordonné le renvoi de l’affaire à une audience de mise en état électronique. L’ordonnance de clôture de la mise en état, est intervenue le 21 décembre 2023. Initialement fixé à l’audience du 7 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 9 décembre 2024, tenue à juge unique, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 février 2024. Par mention au dossier, cette échéance a été prorogée à la date figurant en tête du présent jugement. Prétentions des parties Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2023, la Sci [Y] demande au tribunal de : Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 18, 21 et 42, Vu le décret du 17 mars 1967, notamment ses articles 15 et suivants et 19-2, Vu les articles 1240 et suivants du code civil, Vu l’article 768 alinéa 3 du code de procédure civile, A titre principal - débouter la Sarl Aubuission Immobilier et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic de leur demande tendant à voir valider l’assemblée générale du 7 juin 2022 et l’ensemble de ses résolutions en l’absence de prétentions tendant à leur annulation, - annuler l’assemblée générale du 7 juin 2022, A titre subsidiaire - annuler les résolutions n°2, n°3, n°4, n°10, n°11, n°12 du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juin 2022, En toutes hypothèses - déclarer toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées, - condamner la Sarl Aubuisson Immobilier au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, - débouter la Sarl Aubuission Immobilier et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic de leurs demandes indemnitaires, - condamner in solidum la Sarl Aubuisson Immobilier et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic à verser à la Sci [Y] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, - exclure la Sci [Y] du montant de cette dépense. En réponse, dans le dernier état de ses conclusions signifiées par voie électronique le 28 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la Sarl Aubuisson Immobilier, demande au tribunal de : Vu les articles 4 et 768 du code de procédure civile Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 Vu l’article 37 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 Vu le règlement de copropriété et la convention annexe A titre principal - constater la caducité légale de la convention annexée au règlement de copropriété au regard de la lettre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965, - constater le cas échéant la caducité conventionnelle de ladite convention au regard de la clause résolutoire n° 4, En conséquence - ordonner l’inopposabilité totale de la convention annexée fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 à l’intégralité des copropriétaires et notamment à la Sci [Y]. A titre complémentaire et non alternatif - débouter la Sci [Y] de ses demandes d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 07 juin 2022, - débouter la Sci [Y] de ses demandes d’annulation des résolutions n°2, n°3, n°4, n°10, n°11, n°12 de l’assemblée générale extraordinaire du 07 juin 2022, - déclarer parfaitement régulière l’assemblée générale extraordinaire du 07 juin 2022, En toute hypothèse - débouter la Sci [Y] de ses demandes indemnitaires, - rejeter toutes demandes contraires ou plus amples, - condamner la Sci [Y] au paiement d’une somme de 11 944,46 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], au titre de la perte de chance certaine de se voir attribuer la subvention pour les travaux de ravalement, - condamner la Sci [Y] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de toute amende qui serait dressée pour le retard apporté dans l’exécution des travaux de ravalement, - condamner la Sci [Y] à payer une somme de 4 000 euros à chacun des défendeurs en application de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la Sci [Y] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 1. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire dans son ensemble 1.1 Moyens des parties Au soutien de sa demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale, la Sci [Y] invoque l’inobservation de formalités substantielles : - le défaut de vote distinct pour l’élection du président de séance et celle des membres du bureau, - le défaut de mise au vote de l’élection de secrétaire, - l’irrégularité du pouvoir émanant de M. [R] au bénéfice de M. [V]. En réponse, les défendeurs soutiennent que ces moyens sont infondés et qu’ils ne sauraient en aucun cas entraîner l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire. 1.2 Décision du tribunal * Sur les moyens relatifs à la désignation du bureau En application de l’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale. En l’espèce, la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire permet de vérifier qu’il y a eu un vote pour l’élection du président de séance, dont la désignation a été adoptée par deux copropriétaires sur trois, représentant 350 voix sur 590. Il est exact qu’il n’a été procédé à aucune élection du scrutateur à défaut de candidat. Cette absence de candidat implique nécessairement que le moyen tiré de l’absence de vote du scrutateur ne saurait prospérer. Enfin, le syndic étant de droit secrétaire de la séance, sauf désignation d’un autre secrétaire, il n’est pas besoin d’un vote pour le désigner, sauf si l’assemblée générale entend nommer une autre personne, ce qui n’est pas même allégué au cas présent. Il s’ensuit que les moyens relatifs à la désignation du bureau invoqués par la Sci [Y] sont inopérants. * Sur le moyen relatif au mandat donné par M. [R] En application de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Au cas présent, il est versé aux débats par la demanderesse elle-même un pouvoir donné par M. [B] [R] à M. [V] pour l’assemblée générale extraordinaire du 7 juin 2022 à 18h. Il est exact que ce pouvoir présente des typographies et calligraphies différentes, toutefois ce seul élément n’est pas susceptible de mettre en évidence un montage, tel qu’allégué par la Sci [Y], alors que M. [R] atteste, au contraire, avoir envoyé un pouvoir à M. [V] pour l’assemblée contestée. En conséquence, le moyen tiré de l’irrégularité du mandat donné par M. [R] à M. [V] sera écarté. Il résulte de ce qui précède que la Sci [Y] doit être déboutée de sa demande d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 7 juin 2022. 2. Sur la demande d’annulation des résolutions n°2, n°3, n°4, n°10, n°11 et n°12 A titre préliminaire, il convient de rappeler que les résolutions attaquées ont pour objet : - résolution n°2 : travaux de ravalement de façade : conformément aux préconisations techniques des bâtiments de France et dans le cadre de la huitième campagne de ravalement obligatoire et selon le devis Stucco Décors pour un montant de 59 722,30 euros (résolution adoptée), - résolution n°3 : modalité de financement de ces travaux et choix de la clé de répartition à appliquer selon troisième partie article 19 du règlement de copropriété ‘charges relatives à la conservation et à l’entretien de l’immeuble’. Il est précisé que cette clé de répartition s’appliquera sur l’ensemble des lots 1 à 7 au prorata de leurs tantièmes de copropriété convertis en sept cent vingtièmes suite à l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France sur le projet de surélévation de M. [V] et à la résolution 11 du procès-verbal d’AG du 19/11/2018 et établissement de l’échéance des appels de fond (résolution adoptée), - résolution n°4 : souscription d’une assurance dommages-ouvrage destinée à couvrir les travaux de ravalement de façade (résolution adoptée), - résolution n°10 : travaux de réfection de la toiture et selon le devis Tournée du Coq pour un montant de 37025,98 euros TTC (résolution adoptée), - résolution n°11 : modalité de financement de ces travaux et choix de la clé de répartition à appliquer selon troisième partie article 19 du règlement de copropriété ‘charges relatives à la conservation et à l’entretien de l’immeuble’. Il est précisé que cette clé de répartition s’appliquera sur l’ensemble des lots 1 à 7 au prorata de leurs tantièmes de copropriété convertis en sept cent vingtièmes suite à l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France sur le projet de surélévation de M. [V] et à la résolution 11 du procès-verbal d’AG du 19/11/2018 et établissement de l’échéance des appels de fond (résolution adoptée), - résolution n°12 : souscription d’une assurance dommages-ouvrage destinée à couvrir les travaux de réfection de toiture (résolution adoptée). 2.1 Moyens des parties Pour conclure à l’annulation des résolutions n°2, n°3, n°4, n°10, n°11 et n°12, la Sci [Y] fait valoir : - qu’aux termes d’une convention annexée au règlement de copropriété, le titulaire des lots 4 à 7 s’était engagé à effectuer à ses frais les travaux de réhabilitation (façade, toiture, parties communes) , engagement non conditionné à la réalisation de travaux de surélévation ; que les résolutions litigieuses violent l’article 5 de cette convention, qui n’est pas caduc et qui est opposable au syndicat des copropriétaires ; - que les résolutions attaquées sont encore constitutives d’un abus de majorité en ce que la Sci [Y] ne doit pas participer au financement du ravalement de façade et à la reprise de la charpente ; que les travaux votés en AGE le 7 juin 2022 constituent, en effet, des travaux de réhabilitation inclus dans le champ d’application de la convention annexée au règlement de copropriété et que le fait de voter des travaux de réhabilitation et de mettre leur financement à la charge de la Sci [Y] est parfaitement contraire à la convention ; - que la nullité de ces résolutions est encore encourue pour violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. En réponse, le syndicat des copropriétaires et le syndic soutiennent : - la convention est caduque tant par l’effet de la loi que par l’effet d’objet, de sorte qu’aucune nullité tirée de la violation de cette convention ne peut être utilement soulevée, - la demanderesse échoue à prouver un quelconque abus de majorité, les engagements pris étant caducs a minima depuis 2018 et devraient en toute hypothèse être considérés comme non écrits en ce qu’elle contreviendrait aux dispositions d’ordre public de l’article 10 s’agissant du financement de travaux d’entretien de parties communes ; qu’en effet, les travaux votés à l’assemblée générale extraordinaire du 07 juin 2022 ne sont pas des travaux de réhabilitation nécessités par des travaux de surélévation mais des travaux d’entretien votés au titre de l’article 19 du règlement de copropriété ; que la Sci [Y] ne peut contester devoir participer financièrement aux travaux de façade et de réfection de toiture au prorata de ses tantièmes, sauf à contrevenir aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ils contestent enfin toute violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. 2.2 Décision du tribunal * Sur le moyen tiré de la convention annexée au règlement de copropriété L’article 37 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n'a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention. Est annexée au règlement de copropriété du 9 février 1988, annexé à la minute d’un acte reçu ledit jour par Me [G], notaire à [Localité 4] une ‘convention portant sur l’existence des droits à bâtir et sur les frais de réhabilitation de l’immeuble’ stipulant : ‘Cette convention est établie en conformité avec l’article 37 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965. Art. Ier - les lots 8 et 9 constituent des droits à bâtir. Art. 2 - Il appartiendra au titulaire de ces lots de déposer sous sa responsabilité toutes demandes d’autorisation et de supporter tous frais liés à l’exercice de ces droits. Art. 3 - Les titulaires des lots 1 à 7 s’engagent à ne pas faire obstacle à l’exercice de ces droits, sous réserve de l’article 2 ci-dessus. Art.4 - Dans le cas où par refus définitif des autorités compétentes ces droits deviendraient caduques et sans objet, les tantièmes seraient convertis de millièmes et sept cent vingtièmes. Art.5 - Dans tous les cas, le titulaire des lots 4 à 7 d’ores et déjà existants s’engage à effectuer à ses frais les travaux de réhabilitation de l’immeuble, façade, toiture et parties communes, travaux donnant lieu à une garantie décennale et à une assurance dommage ouvrage dont bénéficieront les titulaires des lots 1 à 3 et cela dans un délai maximum d’un an à compter des autorisations administratives’. Les parties s’opposent sur l’article 5 de cette convention, invoqué par la Sci [Y] pour soutenir que, en tant que propriétaire des lots 1, 2 et 3, il ne lui incombe pas d’assumer la charge des travaux de réhabilitation de l’immeuble, façade, toiture et parties communes, nonobstant le refus du permis de construire sollicité par la Sci [V], bénéficiaire du droit de surélévation, suite à l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France. Lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2018, M. [V] a présenté aux copropriétaires le refus de permis de construire et a souhaité que l’on précise que, étant donné que les conditions sont réunies, il considère que l’article 4 de la convention portant sur l’exercice des droits à bâtir doit s’appliquer, sans qu’il soit nécessaire de faire un vote. Cette résolution a été adoptée par deux copropriétaires sur trois représentants 630 voix sur 1000. De fait, lors de l’assemblée générale du 10 février 2020, les tantièmes ont été convertis de millièmes et sept cent vingtièmes. Lors de cette assemblée, a également été votée une résolution numéro 13 relative à un projet de rénovation de l’immeuble (d’une part ravalement de façade, d’autre part réfection de la toiture), pour laquelle la Sci [Y] représentée par son gérant, a précisé ne pas souhaiter participer au vote (ainsi qu’elle y était invitée) dans la mesure où il considère, au regard du règlement de copropriété applicable selon lui, ne pas être concerné par ces travaux. Cette résolution a été adoptée par deux copropriétaires (M. [V] et M. [R]) représentant 350 voix sur 350. Sur la caducité de la convention annexée au règlement de copropriété : En premier lieu, cette convention est soumise en son entier à l’article 37 précité, et non en ses articles 1 à 4 à l’exclusion de l’article 5. Or, en application de l’article 37 et faute d’exercice du droit de surélévation dans les dix années suivant ladite convention, celle-ci était caduque depuis 1998. En second lieu, l’expression ‘dans tous les cas’ ne peut être lue sans lien avec les articles précédents et les défendeurs sont bien fondés à préciser qu’elle visait ‘dans tous les cas de surélévation des lots 8 et 9'. En tout état de cause, les travaux de ravalement de façade, imposés par arrêté de l’autorité municipale du 15 septembre 2017, constituent non des travaux de réhabilitation, mais bien des travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble. Il en va de même pour les travaux de réfection de la toiture. Partant, sauf à violer l’article 10 de la loi précitée, selon lequel les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (....) proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5, la Sci [Y] est mal fondée à soutenir qu’elle ne doit pas contribuer auxdits travaux. C’est dès lors à juste titre que les défendeurs arguent, en application de l’article 37 précité, de la caducité de la convention annexée au règlement de copropriété dans son ensemble, incluant l’article 5. Le moyen ne peut donc prospérer. * Sur le moyen tiré de l’abus de majorité Sont abusives les décisions votées dans le cadre de l’assemblée générale, mais allant à l’encontre de l’intérêt collectif ou prises dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, par exemple en vue de nuire à certains copropriétaires. De même sont abusives les décisions qui ne sont justifiées par aucun motif valable. En l’espèce, ainsi qu’il a été vu plus haut, la Sci [Y] doit contribuer aux travaux de ravalement et de réfection de la toiture au prorata de ses tantièmes de copropriété, tels que précisés au cas présent par l’article 19 du règlement du 9 février 1988. Il n’est pas démontré par la demanderesse, qui a la charge de la preuve, que les résolutions attaquées aient été adoptées en vue de lui nuire. Elles ne rompent pas plus l’égalité des copropriétaires, s’agissant d’une répartition au prorata des tantièmes. Enfin, elles sont bien conformes à l’intérêt général de conservation du bien, le ravalement de façade ayant au surplus été prescrit par l’autorité administrative, sous peine d’amende. En conséquence, le moyen est inopérant. * Sur le moyen tiré de la violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 En application du deuxième alinéa de l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose pour sa part que : Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I.-Pour la validité de la décision : 1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ; 2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ; La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ; 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ; 4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d'information prévue au troisième alinéa du I de l'article 18-1 A, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ; 5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ; 6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ; 7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; 8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ; 9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ; 10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ; 11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ; 12° Les projets des conventions et l'avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ; 13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 14° Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n'affectant pas ces parties. II.-Pour l'information des copropriétaires : 1° Les annexes au budget prévisionnel ; 2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ; 3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ; 5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ; 6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l'avis émis en application du quatrième alinéa de l'article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 ; 8° Le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 9° Une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l'emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d'un tel emprunt est inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale ; 10° Le rapport prévu au dernier alinéa de l'article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965. Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires. Au cas présent, ont été joints à la convocation pour l’assemblée générale extraordinaire : - un compte rendu établi par les bâtiments de France, - un devis estimatif consultatif de M. [D] [N] exerçant sous l’enseigne Stucco Décors pour les travaux de restauration de la façade (montant 59 722,30 euros), - une proposition de contrat d’architecte avec la Sarl Franz Schneider Architecture (montant 9 515 euros TTC) - une proposition de contrat de maîtrise d’oeuvre de la société Bureau Veritas solutions (montant : 6% du montant total des travaux) - un devis de la société Tournée du Coq (montant 37 025,98 euros). Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales du 19 novembre 2018 et du 10 février 2020 que le montant de 500 euros a été défini d’une part comme montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire pour les travaux d’entretien en cours d’année et non votés, et d’autre part comme montant à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, pour ces mêmes travaux. Le tribunal observe que ce montant a été reconduit par l’assemblée générale ordinaire du 7 juin 2022. Alors que les résolutions n°2 et 10 attaquées ont pour objet les modalités de réalisation des travaux de ravalement de façade et de réfection de la toiture, à commencer par l’entrepreneur retenu et leur coût, les défendeurs ne peuvent soutenir utilement que les travaux ont, au cas présent, déjà été votés en 2022, les montants des devis étant différents. Il n’est au demeurant pas justifié que cette différence procède d’une seule actualisation sur l’évolution de l’indice BT01. La remise au vote des modalités des travaux devait donc respecter les obligations découlant du dépassement du seuil de 500 euros. Certes, aucun avis du conseil syndical n’est joint à la convocation pour l’AG. Toutefois, ce défaut d’information des copropriétaires n’est pas de nature à emporter la nullité des résolutions attaquées. En revanche, alors que la mise en concurrence s’imposait, il n’est pas justifié du respect de cette obligation. Il est, au contraire, acquis aux débats qu’il n’y a pas été procédé pour l’AG de 2022. Les résolutions n°2 et 10 doivent donc être annulées. Il en va de même, par voie de conséquence, pour les résolutions n°3, 4, 11 et 12 qui en découlent. 3. Sur les demandes indemnitaires de la Sci [Y] L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il découle de ces dispositions que la partie qui recherche la responsabilité dite délictuelle ou extra-contractuelle d’un tiers est tenue de rapporter la preuve d’une part d’une ou plusieurs fautes, d’autre part d’un ou plusieurs préjudices à l’origine desquels cette ou ces fautes se trouvent de façon directe. En l’espèce, le préjudice allégué par la Sci [Y] résultant des fautes qu’il prête au syndic n’est pas différent des frais irrépétibles. En conséquence, sans même qu’il soit nécessaire d’examiner les fautes prêtées à la Sarl Aubuisson immobilier, la demande de la Sci [Y] tendant à l’octroi de dommages et intérêts sera rejetée. 4. Sur les demandes reconventionnelles en faveur du syndicat des copropriétaires L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Il est sollicité par le syndicat des copropriétaires la condamnation de la Sci [Y] d’une part, à lui verser la somme de 11 944,46 euros au titre de la perte de chance de se voir attribuer une subvention de 20 % octroyée par la mairie de [Localité 4] pour les travaux de façade, d’autre part, à le relever et garantir de toute amende qui serait dressée pour le retard apporté dans l’exécution des travaux de ravalement. Toutefois, l’annulation des résolutions n°2, n°3, n°4, n°10, n°11 et n°12 pour violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, exclut tant la faute de la Sci [Y] à l’origine de la perte de chance de percevoir la subvention que la résistance injustifiée qui lui est prêtée. En conséquence, les demandes reconventionnelles en faveur du syndicat des copropriétaires seront rejetées. 5. Sur les frais du procès Le syndicat des copropriétaires, qui succombe principalement, sera condamné aux dépens. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la Sci [Y] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Toute autre demande sur ce fondement sera rejetée. En application de l’article 10-2 de la loi n°65-557, la Sci [Y], copropriétaire ayant vu sa prétention déclarée fondée par le juge, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe Déboute la Sci [Y] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] tenue le 7 juin 2022, Constate la caducité de la convention annexée au règlement de copropriété de la résidence [Adresse 2] à [Localité 4] du 9 février 1998, Annule les résolutions n°2, n°3, n°4, n°10, n°11 et n°12 de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] tenue le 7 juin 2022, Déboute la Sci [Y] de sa demande de dommages et intérêts, Rejette les demandes reconventionnelles tendant à la condamnation de la Sci [Y] à verser au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts et à le relever et garantir de toute amende qui serait prononcée contre lui en raison du retard dans l’exécution des travaux de ravalement, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la Sarl Aubuisson Immobilier, aux dépens, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la Sarl Aubuisson Immobilier, à verser à la Sci [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande au titre des frais irrépétibles, Dit que la Sci [Y] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Le Greffier, La Présidente,