Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 24/01666

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ - EXPERTISE N° RG 24/01666 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P6UD du 18 Octobre 2024 M.I 24/00001105 N° de minute affaire : Syndic. de copro. LE CLAIRVAL, sis [Adresse 7] [Localité 1] c/ [N] [W] épouse [B], [L] [B], S.C.I. FERAUD, élisant domicile au cabinet COP IMMO sis [Adresse 3] [Localité 1] Grosse délivrée à Me Céline CECCANTINI Expédition délivrée à Me Julien DARRAS à Me David TICHADOU EXPERTISE(3 le L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE DIX HUIT OCTOBRE À 14 H 00 Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 12 Septembre 2024 déposé par Commissaire de justice. A la requête de : Syndic. de copro. LE CLAIRVAL, sis [Adresse 7] [Localité 1] Représenté par son syndic en exercice le cabinet DRAGO [Adresse 4] [Localité 1] Rep/assistant : Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE DEMANDEUR Contre : Mme [N] [W] épouse [B] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 1] Rep/assistant : Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE M. [L] [B] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 1] Rep/assistant : Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE S.C.I. FERAUD, élisant domicile au cabinet COP IMMO sis [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 5] [Localité 6] Rep/assistant : Me David TICHADOU, avocat au barreau de NICE DÉFENDEURS Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024 FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte du commissaire de justice du 20 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires LE CLAIRVAL a fait assigner en référé d’heure à heure sur ordonnance en date du 19 septembre 2024, par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, Mme [N] [W] épouse [B], Monsieur [L] [B] et la SCI FERAUD, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. A l’audience du 3 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, le Syndicat des copropriétaires LE CLAIRVAL représenté par son conseil, demande dans ses dernières écritures reprises oralement à l’audience: - la condamnation solidaire des époux [B] à laisser accéder l’entreprise TANTILLO mandatée par lui, à leur appartement afin qu’il soit procédé à une recherche de fuite si besoin destructrice des sols pour que la fuite sur le réseau encastré du chauffage collectif puisse être précisément localisée et aux réparations que le professionnel estimera utile pour mettre un terme à cette situation de sinistralité puis a procédé à la remise en état des lieux et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard huit jours à compter de la signification de la décision - la condamnation solidaire des époux [B] à laisser accéder l’entreprise ENGIE SOLUTIONS en sa qualité de chauffagiste de la copropriété, mandatée par le syndicat à leur appartement afin qu’il soit procédé à une intervention visant à résoudre le problème de la chaufferie au niveau de laquelle il n’y a plus d’eau mais seulement un bar de pression au niveau du remplissage - dire que ces opérations de recherche de fuite de réparation et de remise en état devront être réalisées en présence d’un commissaire de justice dont le coût serait mis à la charge des époux [B] - autoriser en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires et l’entreprise TANTILLO et ENGIE SOLUTIONS, à pénétrer au sein de l’appartement des consorts [B] et ce afin de faire procéder aux travaux d’investigation si besoin destructif et de réparation de la fuite sur la partie du réseau du chauffage situé dans les parties privatives en ce compris le déplacement de meubles et objets empêchant la réalisation des travaux dans tout autre pièce de l’appartement et ce en présence d’un commissaire de justice, de témoins ou avec le concours des forces de police et d’un serrurier dont le coût sera mis à la charge de ces derniers afin d’ouvrir et refermer la porte après intervention des entreprises et à plusieurs reprises si nécessaire - débouter la SCI FERAUD de sa demande d’astreinte - débouter les consorts [B] de l’ensemble de leurs demandes - condamner solidairement les consorts [B] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens Au soutien de ses demandes, il expose que l’immeuble comporte un système de chauffage collectif encastré, qu’au cours de l’hiver 2023 des infiltrations sont apparues au sein de plusieurs appartements, que le chauffagiste de la copropriété, la société ENGIE SOLUTIONS a été mandatée afin de procéder à une vidange et à une remise en eau du chauffage et qu’une fuite a été signalée au niveau de l’appartement [M] et [B]. Il ajoute que le plombier missionné à tenter de joindre désespérément les consorts [B], que la société plomberie 2000 a constaté que la fuite se situait dans le sol sur le réseau chauffage encastré au niveau de l’appartement de ces derniers, qu’il fallait prévoir une recherche de fuite destructive dans l’appartement des consorts [B] afin de localiser précisément la fuite et que plusieurs courriers de mise en demeure ont été adressés à ces derniers en vain afin qu’ils laissent un accès à leur appartement. Il soutient que le démembrement de propriété n’a jamais été notifié au syndic de sorte qu’il ne lui est pas opposable, que Monsieur et Madame [B] sont bien occupants de l’appartement litigieux et que son action est recevable. Il ajoute que dans un courrier du 23 octobre 2023, Monsieur [B] a précisé qu’il avait déjà laissé un accès aux lieux et que s’il était nécessaire d’effectuer les travaux sur les parties communes, il ne s’y opposerait pas et que le 27 octobre 2023, il lui a été répondu, qu’il devait prendre attache avec la société Plomberie 2000 afin de fixer une date d’intervention, en vain. Il précise que dès le 7 novembre 2023, Monsieur [B] s’est opposé à ce qu’une nouvelle visite soit réalisée dans son appartement ainsi qu’à une recherche de fuite destructive, que suite à cet énième refus, le plombier a été contraint de modifier le réseau de chauffage au sixième étage afin de stopper la fuite du septième étage provenant de l’appartement [B], que les défendeurs se sont opposés à toute destruction du sol de leur appartement au motif que d’autres techniques de recherche et de réparation non destructives existaient, que s’agissant cependant d’une fuite qui se situe dans le sol sur le réseau de chauffage encastré, une recherche de fuite destructive paraît inévitable et qu’il a à nouveau écrit aux intéressés en leur rappelant qu’en l’état de l’appartement sinistré les investigations devaient être poursuivies. Il ajoute que l’appartement situé en dessous appartenant à la SCI FERAUD subit d’importants désordres de type infiltrations, qu’il est nécessaire d’y mettre un terme rapidement et qu’une nouvelle mise en demeure leur a été adressée le 3 septembre 2024 en leur précisant que toute destruction éventuelle donnerait lieu à une remise en état. Il précise que l’entreprise Plomberie 2000 ne souhaite plus intervenir eu égard aux énormes difficultés rencontrées pour accéder à l’appartement et qu’il a en conséquence mandaté une autre entreprise, la société TANTILLO, car la situation s’aggrave et qu’il est nécessaire que les investigations soient effectuées avant que ne débute la période de chauffe. Il soutient que les consorts [B] campent sur leur position en s’opposant à toute recherche de fuite destructive, que l’urgence est bien caractérisée, que les fuites impactent désormais l’appartement de la SCI FERAUD, qu’elles mettent en péril le fonctionnement de la chaufferie de l’immeuble et qu’une expertise judiciaire n’apparaît pas nécessaire dans la mesure où la société de plomberie mandatée à identifier la problématique et a simplement besoin d’accéder à l’appartement des défendeurs pour pouvoir investiguer à l’instar du chauffagiste de la copropriété. Il expose avoir tenté de trouver une solution en vain et que les défendeurs sont hermétiques à toute résolution amiable. Madame [N] [W] et Monsieur [L] [B] représentés par leur conseil demandent dans leurs écritures reprises à l’audience: - de dire et juger que le bien immobilier constituant le lot 175 appartient aux consorts [B] suite à un démembrement de propriété que Madame [N] épouse [B] est usufruitière et que Monsieur [L] et Madame [D] [B] sont nus-propriétaire et que cette dernière n’a pas été attrait à la présente procédure - à titre principal de déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires - dire et juger que la carence du syndic est patente et rejeter les demandes - à titre subsidiaire, dire et juger qu’aucun sachant n’a été mandaté sur les lieux, que la juridiction ne dispose pas des moyens techniques nécessaires pour se positionner sur le bien-fondé des demandes et de désigner un expert avec mission habituelle en la matière en précisant que les frais seront mis à la charge de la SCI FERAUD - à titre infiniment subsidiaire, leur donner acte qu’ils ne s’opposent pas aux investigations aux fins de recherche de fuite non destructives - en tout état de cause condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SCI FERAUD à leur payer la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens Ils soutiennent occuper l’appartement litigieux mais que sa gestion s’effectue par les trois membres disposant de la pleine propriété, que Monsieur [L] [B] et Mme [D] [G] née [B], sont tous deux nus-propriétaires et Madame [N] [W] épouse [B] usufruitière mais que Madame [D] [G] n’a pas été attraite en la cause ce qui rend l’action irrecevable. Ils exposent que dans le courant de l’hiver 2023, des infiltrations ont été constatées entre le cinquième et le sixième étage de l’immeuble, qu’elles proviendraient d’une fuite au niveau du système de chauffage collectif encastré dans la dalle de chaque appartement et notamment de celle de leur domicile, qu’une première intervention a bien eu lieu courant 2023 et qu’un délai de six mois s’est écoulé sans qu’aucune diligence ne soit effectuée par le syndicat des copropriétaires qui s’est montré défaillant. Ils ajoutent qu’aucune déclaration de sinistre a été régularisée auprès de la compagnie d’assurance de la copropriété ni auprès de l’assureur de la SCI FERAUD, alors qu’elle aurait permis la désignation d’un expert amiable qui aurait défini la meilleure solution technique afin de remédier aux désordres, qu’ils ont toujours souhaité trouver une solution dans une perspective d’investigation et de recherche de fuite, qu’ils n’ont jamais refusé l’accès à leur appartement mais qu’ils souhaitent dans un premier temps que cette recherche ne soit pas destructive car des dommages risques d’être occasionnés à leur bien tout en faisant valoir que le syndicat des copropriétaires à ignorer leur proposition. Ils font valoir que Madame [N] [W] épouse [B] est âgée de 91 ans et qu’elle réside les lieux depuis plus de 40 ans, que le syndicat des copropriétaires a finalement agi sur pression de la SCI FERAUD, qu’il ne justifie pas avoir sollicité l’avis d’un autre professionnel afin qu’il indique si une recherche de fuite sans destruction est possible ou qui conclurait à l’impossibilité de traiter la fuite sans destruction et qu’il est légitime de leur part de solliciter l’avis d’un autre professionnel car l’exécution des travaux implique un accès à des parties privatives. À titre subsidiaire, ils sollicitent une expertise judiciaire au motif que la juridiction ne dispose pas des moyens techniques pour se positionner sur les demandes formulées car aucun sachant n’a été mandaté pour se rendre sur les lieux, que la procédure ne repose que sur les seules préconisations de la société plomberie 2100, qu’aucune autre possibilité d’effectuer une recherche de fuite non destructive n’a été étudiée et qu’ils ignorent en quoi consisteront les travaux projetés. La SCI FERAUD représentée par son conseil, demande au terme de ses écritures reprises à l’audience: - de juger qu’elle s’associe aux demandes formulées par le syndicat des copropriétaires LE CLAIRVAL - si mieux plaît au tribunal, que le syndicat des copropriétaires et toute entreprise de son choix soit autorisée à pénétrer dans l’appartement occupé par les consorts [B] afin de faire procéder aux travaux de recherche si besoin destructive et de réparation de la fuite sur la canalisation du réseau de chauffage situé dans les parties privatives et ce en présence d’un commissaire de justice de témoins ou avec le concours de la force publique et d’un serrurier afin d’ouvrir et refermer la porte après intervention des entreprises mandatées par la copropriété et à plusieurs reprises si nécessaire - à défaut d’accès rendu possible, condamner Madame [N] [B] et Monsieur [L] [B] au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard qui commencera le jour de la première tentative d’accès par le syndicat des copropriétaires et toute entreprise de son choix - subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires LE CLAIRVAL à mettre hors d’eau l’appartement de la SCI FERAUD et assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard qui commencera à courir dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision pendant une durée maximale de 180 jours - plus subsidiairement s’il était fait droit à la demande d’expertise lui donner acte qu’elle formule protestations et réserves - de confier à l’expert une mission habituelle en la matière et celle de recueillir les éléments des préjudices subis par elle - de juger que le syndicat des copropriétaires fera l’avance des frais d’expertise judiciaire - enjoindre à l’expert judiciaire d’entreprendre immédiatement les opérations conformément aux dispositions de l’article 267 alinéa 2 du code de procédure civile - rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles - condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux dépens Elle expose avoir acquis un appartement composé de six chambres destinées à la colocation étudiante mais subir des infiltrations depuis de nombreux mois qui se sont manifestées au cours de l’hiver 2023 et qui proviennent de l’appartement du septième étage appartenant aux consorts [B]. Elle ajoute que ces infiltrations ont pour origine une fuite au niveau du système de chauffage collectif qui est encastré dans la dalle de chaque appartement, qu’une première entreprise est intervenue le 17 février 2023 pour effectuer une vidange du circuit de chauffage afin d’arrêter temporairement la fuite, que l’entreprise plomberie 2000 a confirmé l’existence de la fuite sur le réseau de chauffage encastré et a indiqué qu’une recherche de fuite potentiellement destructive était nécessaire dans l’appartement des consorts [B] afin de réparer la canalisation chauffage mais que ces derniers s’y sont opposés. Elle ajoute que comme toute intervention est impossible, il a été décidé de couper provisoirement le circuit de chauffage pour éviter de nouvelles infiltrations et que par la suite aucune réparation n’a été effectuée. Elle précise que le chauffage a été enclenché pour la période hivernale 2024 et que le 13 février 2024, elle a constaté de nouvelles infiltrations au niveau du plafond de son appartement, qu’à compter de cette date, le syndic a alerté les consorts [B] de la nécessité d’effectuer une recherche de fuite dans leur appartement mais qu’ils s’y sont opposés au motif qu’ils ne souhaitaient pas qu’une recherche destructive soit réalisée. Elle ajoute que le syndic leur a donné trois propositions de rendez-vous et leur a adressé deux mises en demeure restées sans effet et que la société plomberie 2000 a finalement indiqué qu’elle ne souhaitait plus réaliser les travaux. Elle ajoute que l’urgence de la situation est démontrée, qu’il est nécessaire de mettre un terme au trouble manifestement illicite subi, qu’en application de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut pas faire obstacle à l’exécution de travaux mêmes sur ces parties privatives, que les canalisations de l’immeuble sont des parties communes et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme à la fuite qui lui cause un préjudice financier important. Elle précise que les travaux de réparation doivent être réalisés urgemment afin de faire cesser les infiltrations subies et éviter les dysfonctionnements dans le réseau de chauffage car la période de chauffe approche. Elle ajoute qu’elle souhaite qu’une solution soit rapidement prise, que ce soit par le biais d’une recherche destructive effectuée par l’entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires ou d’une expertise judiciaire mais que si cette mesure était ordonnée, il faudra que l’expert intervienne rapidement sans attendre le versement de la consignation, en s’opposant à sa prise en charge. Elle ajoute que l’action engagée par la copropriété n’est pas irrecevable en absence de l’une des nus-propriétaires indivises, qu’elle a effectué une déclaration de sinistre et que l’expert de sa compagnie d’assurances refuse de rembourser les embellissements tant que la réparation de la fuite n’est pas faite. Conformément à l’autorisation donnée par le juge visant la production d’une note en délibéré afin que les parties tentent de s’accorder sur la désignation de deux entreprises au choix de ces dernières afin d’effectuer les investigations nécessaires pour localiser la fuite, le conseil des consort [B] a adressé une note à la juridiction dans laquelle il explique avoir proposé de faire intervenir un expert indépendant mandaté par le syndicat des copropriétaires afin que toute discussion inutile sur les méthodes employées soit écartée mais que ni le syndicat des copropriétaires ni la SCI FERAUD ne se sont saisis de cette proposition de sorte qu’il réitère les termes de ses conclusions. De leur côté, les conseils du syndicat des copropriétaires LE CLAIRVAL et de la SCI FERAUD, ont communiqué chacun une note en délibéré à la juridiction, dans laquelle ils exposent que le syndicat des copropriétaires a proposé des dates d’intervention au conseil des consorts [B], en vain, ce dernier leur ayant répondu le 10 octobre 2024, qu’ils étaient favorables à l’intervention d’un expert indépendant intervenant dans le domaine de la plomberie et du chauffage qui serait mandaté par le syndicat des copropriétaires et qu’ils ne sont pas parvenus à trouver un accord suite à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024. MOTIFS ET DÉCISION Sur la fin de non recevoir soulevée Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l’espèce, il ressort du relevé de propriété versée que Madame [N] [W] épouse [B], est usufruitière et Monsieur [L] [B] et Madame [D] [G] née [B] , nus-propriétaires de l’appartement situé au sein de la copropriété. Bien que les consorts [B] soulèvent l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires au motif que Madame [D] [G] née [B] n’a pas été assignée, force est de relever ainsi que l’indique le syndicat des copropriétaires, qu’ils ne justifient pas avoir notifié au syndic de l’immeuble, l’existence de ce démembrement et l’avoir informé de la qualité de nue-propriétaire de cette dernière et ce alors qu’en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété, toute constitution sur les lots d’un droit d’usufruit, de nue-propriété ou tout transfert de l’un de ses droits doit être notifié sans délai au syndic par les parties et ce afin de lui rendre opposables les modifications affectant la propriété du lot. Par ailleurs, il est constant, que Madame [N] [W] épouse [B], usufruitière et Monsieur [L] [B], nu-propriétaire sont les seuls occupants de l’appartement litigieux, le syndicat des copropriétaires leur reprochant d’en refuser l’accès à l’entreprise mandatée pour effectuer la recherche de fuite et les réparations nécessaires. Enfin, l’action introduite contre une partie des indivisaires est recevable, nonobstant la question de l’opposabilité de la décision à l’indivisaire non mis en cause. Dès lors, force est de considérer que la fin de non recevoir soulevée n’est pas fondée, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires étant bien recevable. Sur les demandes d’accès à l’appartement [B], aux fins de recherche de fuite si besoin destructrice et de réalisation des travaux sous astreinte Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend . Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive. L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse au soutien de sa demande des courriels de la société Plomberie 2000 datant du mois de mars 2023 l’informant qu’elle tente désespérément de joindre les consorts [B], que le chauffagiste peut vidanger un étage pour arrêter la fuite mais que l’immeuble ne sera plus chauffé tant que l’intervention ne sera pas planifiée. Il ressort de la facture du 24 mars 2023, que l’entreprise Plomberie 2000 a effectué une recherche de fuite suite à des infiltrations apparues dans les appartements des locataires situés au sixième étage le 27 février 2023, qu’elle a constaté des infiltrations sur tous les plafonds ainsi qu’autour des colonnes de chauffage et que le cinquième étage a également subi un dégât des eaux. Elle précise que la fuite se situe dans le sol sur le réseau de chauffage et qu’elle a été stoppée suite à la vidange du circuit de chauffage collectif de l’immeuble. Elle ajoute qu’il est nécessaire de prévoir une recherche de fuite destructive des sols chez Monsieur [B] et de vider leur appartement afin de localiser précisément la fuite ou de trouver une autre solution selon l’état des canalisations. Le 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires expose avoir écrit à Monsieur [B] afin de le mettre en demeure de laisser l’entreprise accéder à son appartement pour accomplir sa mission mais ne verse pas l’avis de réception du courrier envoyé, ce dernier précisant qu’il a fait l’objet d’un envoi par lettre simple et Monsieur [B] contestant l’avoir reçu. Par un courriel du 23 octobre 2023, Monsieur [B] a indiqué qu’il avait laissé l’entreprise Plomberie 2000, effectuer des investigations sur ses radiateurs dans son appartement, qu’aucun désordre n’avait été constaté et que s’il était nécessaire d’effectuer les travaux sur les parties communes, il ne s’y opposerait pas. Il est établi que le 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires lui a demandé d’organiser un rendez-vous de toute urgence avec la société plomberie 2000 puis qu’elle l’a informé le 6 novembre 2023 qu’une recherche de fuite destructive du sol était prévue le 10 novembre 2023 de sorte qu’il devait laisser un accès à l’appartement. Il est constant que le 7 novembre 2023, Monsieur [B] s’est opposé à l’intervention de l’entreprise aux motifs qu’il n’était pas précisé où la recherche de fuite serait réalisée et qu’il existait des techniques de recherche sur canalisations non destructives pratiquées par de nombreux plombiers, en lui transmettant diverses coordonnées. Force est de relever que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir répondu à ce courrier. Il est établi que la société Technic Plomberie est intervenue le 20 et 21 novembre 2023 en urgence en raison d’une fuite importante affectant le cinquième et le sixième étage et qu’aucun accès n’a été possible au sein de l’appartement des consorts [B]. Il ressort de la facture produite du 29 novembre 2023, qu’elle a effectué une vidange des réseaux de chauffage suite à une fuite très importante provenant de l’appartement du septième étage, une coupe des canalisations de chauffage situées au sixième étage et un raccordement de l’ensemble pour permettre une remise en route du chauffage et que la fuite a été stoppée suite à son intervention. Elle ajoute que la localisation de la fuite reste impossible. Par un courrier du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a écrit aux consorts [B], qu’il devait procéder à une recherche fuite dans leur appartement car l’appartement sous-jacent appartenant à la SCI FERAUD subissait depuis novembre 2023 des infiltrations qui semblent provenir de chez eux, en leur demandant de laisser un accès au chauffagiste de l’immeuble le 9 juillet 2024. Il est constant que Madame [B] dans un courrier du 5 juillet 2024 a refusé au motif qu’elle s’opposait à toute destruction du sol de son appartement en faisant état de l’existence de techniques de recherche et de réparation non destructives et qu’elle n’était pas informée de l’endroit où cette recherche de fuite serait réalisée et en quoi consistait l’intervention programmée. Le 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires lui a répondu qu’il est nécessaire de procéder à ces investigations et lui a proposé trois nouvelles dates en vain. Le 19 août 2024, le conseil de la SCI FERAUD justifie avoir écrit à Madame et M. [B] afin de les informer que son appartement était sinistré par des infiltrations depuis le 13 février 2024, que ces désordres semblaient provenir de la colonne d’eaux usées de l’immeuble qui traverse leur appartement et qu’à ce jour aucune diligence n’avait été entreprise afin de permettre un accès à l’appartement de sorte qu’ils devaient laisser un accès aux lieux aux entreprises mandatées par le syndic. Elle démontre également avoir adressé une mise en demeure au syndic de la copropriété en lui précisant que sa responsabilité sera recherchée s’il s’avérait que les infiltrations provenaient des parties communes. Il ressort du procès-verbal de constat réalisé le 8 août 2024 par la SCI FERAUD, que d’importantes traces d’infiltrations sont visibles en plafond ainsi que sur la retombée des murs à droite en entrant, que des traces de moisissures sont visibles dans la salle de douche, que le plafond dans la cuisine est écaillé et dégradé et que les revêtements sur le mur présentent un taux d’humidité faible. Le conseil du syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé une ultime mise en demeure le 3 septembre 2024 aux consorts [B] afin de leur demander de laisser un accès à leur appartement afin que la recherche de fuite puisse être réalisée et que les travaux nécessaires puissent être effectués. Il est établi que la société plomberie 2000 a finalement informé le syndicat des copropriétaires le 5 septembre 2024, qu’elle ne souhaitait plus intervenir et qu’il a été procédé à la désignation d’une autre entreprise, soit la société TANTILLO en ses lieux et place par le syndic. Le syndicat des copropriétaires justifie par un mail du 17 septembre 2024, que le technicien a constaté qu’il n’y avait plus d’eau dans le système de chaufferie et qu’il était nécessaire d’organiser un rendez-vous . Il est constant que suite à l’audience du 3 octobre 2024, les parties ne sont pas parvenues à s’accorder sur la désignation de deux entreprises choisies par chacune d’elles notamment par les consorts [B] et le syndicat des copropriétaires afin que la recherche de fuite nécessaire puis les travaux soient réalisés, les consorts [B] indiquant qu’ils souhaitaient qu’un expert indépendant soit désigné par le syndicat des copropriétaires afin d’éviter toute discussion sur les méthodes à employer, ce à quoi ce dernier n’a pas répondu favorablement. Il ressort des dispositions susvisées, qu’en matière de travaux d’intérêt collectif décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, ces derniers sont tenus de laisser libre accès à leurs parties privatives afin qu’ils soient réalisés. En l’absence d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose de rechercher s’il n’existe pas une autre solution que celle portant atteinte aux parties privatives. Toutefois, les copropriétaires doivent laisser le libre accès leurs parties privatives pour l’exécution de travaux urgents décidés par le syndic en application de l’article 18 de la loi de 1965. Selon les éléments susvisés, la fuite affectant le réseau de chauffage collectif de l’immeuble est apparue au mois de mars 2023 soit il y a plus d’un an et demi. L’entreprise Plomberie 2000 a indiqué qu’elle se situait dans le sol au niveau du réseau de chauffage et qu’il était nécessaire de prévoir une recherche de fuite destructive des sols chez Monsieur [B], après avoir vidé leur appartement afin de localiser précisément la fuite ou de trouver une autre solution selon l’état des canalisations. Il est constant que cette recherche de fuite destructive n’a pas pu être réalisée au sein de l’appartement des consorts [B], qui s’y sont opposés au motif que d’autres techniques existaient, qu’aucune précision n’était apportée sur les travaux à prévoir ni sur la localisation de la destruction et les modalités de remise en état de leur bien et qu’ils ont demandé que d’autres moyens de technique soient mis en place, en proposant l’intervention d’autres entreprises. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir effectué de déclaration de sinistre auprès de son assureur, aucune expertise amiable n’ayant été diligentée et n’explique pas pour quel motif, il n’a pas saisi plus tôt la présente juridiction dans la mesure où la fuite est apparue, il y a un an et demi. Par ailleurs, suite à l’apparition de la fuite qui s’est révélée en mars 2023,il justifie avoir adressé aux consorts [B] un premier courrier le 27 octobre 2023 puis le 20 juin 2024 soit plusieurs mois après. Il ne démontre pas de surcroît avoir répondu favorablement à la proposition des consorts [B] visant à ce qu’une recherche de fuite non destructive soit réalisée dans un premier temps au sein de leur appartement afin d’éviter une destruction des sols et ne verse aucun autre avis de professionnel, hormis la facture de l’entreprise plomberie 2000 de mars 2023, faisant état de la nécessité de réaliser une recherche de fuite destructive, car elle serait située dans les canalisations encastrées ou de trouver une autre solution selon l’état des canalisations. Toutefois, il est établi que les désordres affectent l’appartement de la SCI FERAUD et que le système de chauffage doit prochainement être réactivé. En outre, il est constant que les époux [B] n’ont pas répondu favorablement aux derniers courriers adressés par le syndic. Dès lors, s’il appartient au syndicat des copropriétaires CLAIRVAL d’assurer la conservation de l’immeuble et de mettre un terme aux dommages ayant pour orogine les parties communes, ce dernier démontrant s’être heurté au refus des époux [B] de laisser procéder à une recherche de fuite destructive dans leur appartement, il doit être considéré qu’en dépit de la préconisation l’entreprise Plomberie 2000 du 24 mars 2023, une incertitude demeure à ce jour sur les moyens techniques envisageables, sur la localisation de la destruction envisagée dans les parties privatives de l’appartement [B] ainsi que sur les modalités de mise en oeuvre et de remise en état et ce alors qu’en l’absence d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, les dispositions susvisées imposent de rechercher s’il n’existe pas une autre solution que celle portant atteinte aux parties privatives. Enfin, force est de relever qu’il est versé assez peu d’éléments sur le problème de remise en route du système de chauffage, le seul mail du 17 septembre 2024 étant imprécis et peu circonstancié. Par conséquent, au vu de ces éléments, des infiltrations affectant l’appartement de la SCI FERAUD qui subit d’importants désordres et de la situation de blocage qui persiste depuis plus d’un an entre les parties, il apparaît nécessaire d’ordonner au préalable une expertise judiciaire et ce afin que l’expert détermine avec précision les investigations qui s’imposent pour localiser et déterminer l’origine exacte de la fuite et décrive les travaux nécessaires pour y mettre un terme. Dès lors, les demandes du syndicat des copropriétaires visant à être autorisé en l’état, sous astreinte à pénétrer dans les lieux avec les entreprises de son choix pour y effectuer une recherche de fuite si nécessaire destructive dans le sol de l’appartement [B], les travaux nécessaires et de remise en état, apparaissent à ce stade prématurées, à l’instar de la demande de condamnation formée par la SCI FERAUD contre le syndicat des copropriétaires CLAIRVAL. Sur la demande d’expertise Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé. L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Au vu des éléments susvisés, une expertise judiciaire sera en conséquence ordonnée et ce aux frais du syndicat des copropriétaires, partie demanderesse à la procédure, qui ne conteste pas de surcroît que l’origine de la fuite serait située dans les parties communes. L’expert devra déterminer avec précision les investigations utiles pour localiser la fuite, indiquer si une destruction des sols s’avère ou non indispensable pour y procéder, les causes des désordres et les travaux nécessaires pour y mettre un terme. Eu égard aux désordres subis par la SCI FERAUD, depuis de nombreux mois et du système de chauffage qui doit être prochainement activé, il convient conformément à sa demande, de prévoir en application de l’article 267 al 2 du code de procédure civile que l’expert devra entreprendre immédiatement ses opérations sans attendre l’avertissement du versement de la consignation de la provision mise à la charge des parties, et ce au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision. Les consorts [B] devront en conséquence laisser un accès à leur appartement à l’expert et aux parties concernées par le présent litige afin que l’expertise puisse se réaliser dans les meilleurs délais. En outre, l’expert devra également établir les travaux urgents qui apparaissent indispensables, que le syndicat des copropriétaires pourra entreprendre dans les meilleurs délais. Enfin, il sera fait droit à sa demande de complément mission visant à ce que l’expert donne tout élément utile sur les préjudices subis par la SCI FERAUD. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de chacune des parties ses propres dépens. Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe, Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du nouveau code de procédure civile, Vu les protestations et réserves de la SCI FERAUD ; REJETONS la fin de non recevoir soulevée par Madame [N] [W] épouse [B] et Monsieur [L] [B] ; ORDONNONS une expertise ; COMMETTONS pour y procéder M. [K] [V], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant [Adresse 8] [Localité 2] avec mission de : * se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; * se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachant ; * vérifier la réalité des désordres allégués par le Syndicat des copropriétaires LE CLAIRVAL dans son assignation et les pièces versées aux débats et les désordres alléguées par la SCI FERAUD dans ses conclusions; situer leur date d’apparition ; * rechercher les causes des désordres en précisant les investigations qui s’imposent pour y procéder et notamment si une recherche de fuite non destructive ou destructive est nécessaire; * préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ; * en cas d’urgence, indiquer les travaux indispensables qui pourront être réalisés aux frais avancés de la partie demanderesse, soit le syndicat des copropriétaires LE CLAIRVAL ; * fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues  ; * fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis; * s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ; DISONS que le Syndicat des copropriétaires LE CLAIRVAL devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 15 décembre 2025, la somme de 3000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ; DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de forclusion ; DISONS que si l’une des parties obtient l’aide juridictionnelle en cours d’instance, elle sera dispensée d’office de consigner les frais d’expertise et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises ; DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ; DISONS que l’expert commencera ses opérations immédiatement en application des dispositions de l’article 267 al 2 du code de procédure civile et ce au plus tard dans un déla de 15 jours à compter de la présente décision ; DISONS que lors de la première réunion, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ; DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au magistrat, en justifiant, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire, après en avoir informé concomitamment les parties et en produisant les justificatifs ; DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ; DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation. Lorsque l’expert aura ainsi porté à la connaissance du magistrat le montant complémentaire de consignation sollicité, ce dernier rendra une ordonnance condamnant une des parties à consigner au greffe le complément qui lui paraîtra nécessaire ; DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ; DISONS que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ; DISONS qu’avant la première réunion organisée par l’expert les parties devront lui communiquer dans les huit jours de la connaissance de la date de la réunion tous les documents se rapportant au litige et leurs pièces numérotées sous bordereau daté ; DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession; DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, il devra adresser au magistrat mandant et à chacune des parties ou à leurs avocats, la liste des personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais ; DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ; DISONS que pour l’exécution de sa mission l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine, qu’il pourra recueillir toutes informations orales ou écrites des toutes personne en précisant dans son rapport, leurs nom, prénom, adresse, profession ainsi que, le cas échéant, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles ; DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du Tribunal, (article 173 du Code de Procédure Civile) au plus tard le 18 avril 2025 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ; DISONS que l'expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avérait insuffisant ; DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ; DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ; DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observations ; DISONS que passé le délai imparti, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction ; DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises; DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ; DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe; DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ; DISONS qu'il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ; DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DISONS que chacune des parties supportera ses propres dépens; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire; Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS