Cour d'appel, 26 juin 2025. 23/02640

AFFAIRE : N° RG 23/02640 ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] en date du 13 Octobre 2023 RG n° 23/00307 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 26 JUIN 2025 APPELANTE : Madame [C] [O] née le 09 Octobre 1994 à [Localité 6] (CÔTE D'IVOIRE) [Adresse 3] [Localité 4] Représentée et assistée par la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocats au barreau de CAEN INTIMES : Madame [X] [M] épouse [Z] née le 08 Septembre 1956 à [Localité 9] [Adresse 11] [Localité 2] Monsieur [H] [Z] né le 15 Août 1954 à [Localité 10] [Adresse 11] [Localité 2] Représentés et assistés par Me Stéphanie BELLEC-LANDE, avocat au barreau d'ALENCON DEBATS : A l'audience publique du 28 avril 2025, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 26 juin 2025 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS Selon acte sous signature privée du 25 novembre 2022, Mme [C] [O] a consenti à M. [H] [Z] et Mme [X] [M] épouse [Z] un bail sur un logement situé [Adresse 11] à [Adresse 8] à effet au 1er décembre suivant, moyennant un loyer d'un montant mensuel de 910 euros. Le 16 août 2023, les locataires ont assigné le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alençon aux fins, notamment, de voir condamner ce dernier à procéder à des travaux afin de remédier aux infiltrations dans la salle de bain et la suite parentale du rez-de-chaussée, aux odeurs d'eaux usées dans la salle de bain à l'étage, des travaux de réparation de la pompe à chaleur, d'isolation du grenier, des travaux électriques et de maçonnerie, d'ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu'à la parfaite réalisation de ces travaux, de condamner le bailleur au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts. Par jugement réputé contradictoire du 13 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alençon a : - ordonné la suspension du paiement des loyers devant être versés par les époux [Z] à Mme [O] au titre du contrat de bail du 25 novembre 2022 à compter de la signification de sa décision et jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à la réfection du logement à la charge de Mme [O], pendant une durée maximale de six mois, les travaux nécessaires à la réfection du logement étant les suivants : - les travaux de nature à mettre fin aux infiltrations dans la salle de bain de la suite parentale au rez-de-chaussée, - les travaux destinés à mettre fin aux odeurs d'eaux usées dans la salle de bain de l'étage et travaux destinés à l'installation de ladite salle de bain comme cela était prévu, - les travaux de finition dans la partie grenier tendant à l'isolation de celui-ci et interventions sur les fils électriques et goulottes pendantes, - travaux de réparation de la pompe à chaleur actuellement hors d'état de fonctionnement et qui nécessite l'intervention d'un chauffagiste, - travaux relevant de l'intervention d'un électricien qui devra intervenir sur les différents fils électriques apparents et dénudés à l'intérieur et à l'extérieur de la maison, - intervention d'un maçon quant aux fissures et chutes de pierre depuis les murs extérieurs, - travaux destinés à mettre fin aux odeurs de remontées de fosse septique au niveau de la terrasse, - débouté les époux [Z] de leur demande d'astreinte, - condamné Mme [O] à verser aux époux [Z] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts, - condamné Mme [O] à verser aux époux [Z] la somme de 500 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens, - débouté les époux [Z] de leurs autres demandes. Selon déclaration du 16 novembre 2023, Mme [O] a relevé appel de cette décision. Par dernières conclusions du 16 décembre 2024, l'appelante demande à titre principal à la cour d'annuler le jugement entrepris et de débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes. Subsidiairement, elle demande à la cour d'infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de débouter les époux [Z] de toutes leurs prétentions et de condamner ceux-ci à lui verser la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens. Suivant ordonnance du 18 juin 2024, la présidente de la chambre a déclaré les époux [Z] irrecevables à conclure. Le 25 mars 2025, les époux [Z] ont signifié des conclusions. La mise en état a été clôturée le 2 avril 2025. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures de la partie appelante. MOTIFS 1. Sur la recevabilité des conclusions des intimés Par ordonnance du 18 juin 2024 non déférée à la cour, les époux [Z] ont été déclarés irrecevables à conclure, de sorte que les conclusions signifiées par leur conseil le 25 mars 2025 sont irrecevables. 2. Sur la validité du jugement entrepris L'appelante soutient que le jugement entrepris est nul en ce qu'elle a été assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alençon par acte extrajudiciaire délivré le 16 août 2023 suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile à une adresse erronée, [Adresse 1] à Paris 19ème au lieu du [Adresse 5] à Paris 19ème, cette dernière adresse figurant au bail et sur l'état des lieux d'entrée et l'huissier de justice instrumentaire n'ayant pas effectué de diligences suffisantes. Cependant, faute pour l'appelante de solliciter l'annulation de l'assignation délivrée le 16 août 2023 au dispositif de ses dernières conclusions, la cour n'est saisie d'aucune prétention tendant à cette fin (Civ. 2e, 30 sept. 2021, n° 19-12.244), de sorte que la demande tendant à voir annuler le jugement entrepris motif pris de l'irrégularité de l'acte introductif d'instance sera rejetée. 3. Sur les demandes principales Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, dispose en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros-oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. En application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. ['] Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge, au visa des textes précités, a retenu, d'une part, que le procès-verbal de constat du 10 mai 2023 établissait l'existence d'une forte odeur de remontée d'égout, de fils électriques et de goulottes pendants, que dans la salle de bain du rez-de-chaussée de multiples pans de murs gondolent avec des traces d'humidité importantes, que la pompe à chaleur ne fonctionne plus, tous les radiateurs du rez-de-chaussée et le ventilateur de la pompe étant à l'arrêt, d'autre part, que les attestations versées aux débats démontraient l'existence d'un dégât des eaux dans la salle de bain du rez-de-chaussée tellement conséquent que la société ETS refuse d'intervenir, d'odeurs nauséabondes se dégageant de la salle de bain de l'étage, des infiltrations d'eau dans la salle de bain du rez-de-chaussée avec moisissures apparentes et de la défaillance de la pompe à chaleur, si bien que le logement loué devait être considéré comme indécent, que les locataires pouvaient suspendre le paiement du loyer et que les répercussions néfastes de cette situation sur la santé des locataires justifiaient l'allocation de dommages-intérêts. L'appelante fait grief au jugement d'avoir accueilli les demandes des époux [Z], alors que le problème des infiltrations dans la salle de bain a été réglé par l'intervention d'un couvreur, que l'allégation relative aux eaux usées est infondée, que les travaux relatifs à l'isolation des combles et à l'installation électrique ne sont pas justifiés au regard des conclusions de l'audit de performance énergétique, que le dysfonctionnement de la pompe à chaleur était imputable aux locataires et a été réglé, que les travaux ordonnés par le premier juge sont définis de manière imprécise et ne justifient pas une suspension du versement des loyers, le logement loué étant habitable et que la réalité du préjudice invoqué par les locataires n'est pas démontrée. L'appelante ne produit aucune pièce propre à critiquer les dispositions du jugement entrepris par lesquelles le premier juge a retenu, en se fondant sur procès-verbal de constat établi le 10 mai 2023 par un commissaire de justice, l'existence d'infiltrations dans la salle de bain du rez-de-chaussée et une forte odeur de remontée d'égout. Elle ne justifie aucunement de l'intervention d'un couvreur, ni de la remise en fonctionnement de la pompe à chaleur. Cependant, il ressort des pièces produites, notamment le diagnostic de performance énergétique et celui de l'état de l'installation intérieure d'électricité réalisés à l'entrée dans les lieux des locataires, que l'installation électrique du logement loué est aux normes et en bon état et que l'isolation des combles n'est pas nécessaire au regard des critères d'un logement décent. Compte tenu de ces éléments, l'état du logement loué ne justifie pas la suspension sans consignation du paiement du loyer par les locataires ordonnée par le premier juge, le logement loué demeurant habitable. Le premier juge a alloué aux locataires la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice tenant aux répercussions néfastes de l'état du logement loué sur la santé des locataires, sans toutefois caractériser ces répercussions ni en quoi l'état du logement a entraîné de telles conséquences, aucun élément n'étant soumis à la cour sur ce point. Le jugement entrepris sera donc infirmé de ces chefs. Non autrement critiqué, le jugement dont appel sera confirmé pour le surplus. 4. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées. Mme [O], qui succombe en ses principales prétentions, sera condamnée aux dépens d'appel et déboutée de sa demande d'indemnité de procédure. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Déclare irrecevables les conclusions signifiées le 25 mars 2025 par les époux [Z] ; Rejette la demande de Mme [C] [O] tendant à voir annuler le jugement entrepris ; Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la suspension du paiement des loyers devant être versés par les époux [Z] à Mme [O] au titre du contrat de bail du 25 novembre 2022 à compter de la signification de sa décision et jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à la réfection du logement à la charge de Mme [O], pendant une durée maximale de six mois, les travaux nécessaires à la réfection du logement étant les suivants : les travaux destinés à l'installation de ladite salle de bain comme cela était prévu, les travaux de finition dans la partie grenier tendant à l'isolation de celui-ci et interventions sur les fils électriques et goulottes pendantes, les travaux relevant de l'intervention d'un électricien qui devra intervenir sur les différents fils électriques apparents et dénudés à l'intérieur et à l'extérieur de la maison et en ce qu'il a condamné Mme [O] à verser aux époux [Z] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, Rejette les demandes formées par les époux [Z] tendant à voir suspendre le paiement du loyer dans l'attente de l'exécution des travaux destinés à l'installation de ladite salle de bain comme cela était prévu, des travaux de finition dans la partie grenier tendant à l'isolation de celui-ci et interventions sur les fils électriques et goulottes pendantes, des travaux relevant de l'intervention d'un électricien qui devra intervenir sur les différents fils électriques apparents et dénudés à l'intérieur et à l'extérieur de la maison ; Rejette la demande indemnitaire formée par les époux [Z] ; Confirme le jugement entrepris pour le surplus ; Condamne Mme [C] [O] aux dépens d'appel ; Rejette la demande formée par Mme [C] [O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY