Cour d'appel, 30 octobre 2024. 21/06651

5ème Chambre ARRÊT N°-354 N° RG 21/06651 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SEOL (Réf 1ère instance : 17/05626) S.A.S. LA FONTAINE C/ M. [M] [W] [J] Mme [O] [G] Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 18 Septembre 2024 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.A.S. LA FONTAINE immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 325 842 771, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Laurence CADENAT de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉS : Monsieur [M] [W] ès nom et ès qualités d'héritier de sa mère décédée [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES Madame [O] [G] (décédée le 11 octobre 2023) [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES Suivant acte sous seing privé du 10 novembre 1988, Mme [O] [G] a signé un bail commercial avec la société La Fontaine sur des locaux dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 1988 à destination d'une activité de cafetier limonadier restaurateur avec orchestre chantant et dansant, moyennant un loyer de 150 000 francs hors charges, payable trimestriellement d'avance. Les locaux sont exploités sous l'enseigne La Cigale. Le prix du loyer du bail renouvelé le 1er avril 1997 a été fixé à 456 000 francs par jugement du juge des loyers commerciaux du 6 juillet 2000, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Rennes du 12 septembre 2001. Par jugement du 15 septembre 2011, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté le caractère monovalent des locaux et fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 91 770 euros hors taxes hors charges pour la période du 24 juin 2006 au 24 juin 2009. Par ailleurs, un arrêt de la cour d'appel de Rennes du 3 juillet 2013, infirmant un jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 16 février 2012, a réparti le coût de travaux de rénovation des devantures de 1'immeuble loué par moitié entre bailleurs et preneur et condamné les bailleurs à payer au preneur la somme de 200 000 euros à ce titre. Par acte d'huissier du 15 décembre 2016, Mme [O] [G] et M. [M] [W] ont fait signifier un congé au 30 juin 2017 avec offre de renouvellement du bail aux conditions inchangées de 1'ancien contrat, sauf à porter le montant du loyer à 216 000 euros. Après notification d'un mémoire préalable, Mme [O] [G] et M. [M] [W] ont fait assigner la société La Fontaine devant le juge des loyers commerciaux par acte d'huissier du 8 septembre 2017 pour solliciter notamment la fixation du loyer du bail renouvelé du 30 juin 2017 au 30 juin 2020 à la somme annuelle de 216 000 euros hors taxes hors charges. Par jugement du 15 mars 2018, le juge des loyers a constaté l'accord des parties sur la surface pondérée des locaux à 380 m² et a ordonné une expertise judiciaire confiée à Mme [K]. Suite à une requête du 26 avril 2018 en omission de statuer, le juge des loyers a, par jugement du 6 septembre 2018, complété sa décision du 15 mars 2018 en retenant que les décisions antérieures concernant la monovalence des locaux n'avaient pas autorité de chose jugée et que les locaux ne sont pas monovalents. Par arrêt du 11 septembre 2019, la cour d'appel de Rennes a infirmé le jugement du 6 septembre 2018, et, statuant à nouveau, a dit n'y avoir lieu à réparation d'une omission de statuer. Mme [Y] [K], experte désignée, a déposé un rapport le 19 septembre 2019. Par jugement en date du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a : - fixé à 177 954 euros hors taxes et hors charges le nouveau montant du loyer à compter du 3 octobre 2017 avec plafonnement de l'augmentation annuelle selon le décompte proposé par 1'expert, sauf à préciser que la somme qui est exigible à compter du 1er juillet 2021 est celle de 177 954 euros, - dit que les arriérés de loyer portent intérêts au taux légal et que leur capitalisation pourra intervenir dans les conditions de l'article 1154 du code civil, - ordonné l'exécution provisoire, - rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires, - fait masse des dépens, y compris les frais d'expertise, et les partage par moitié entre les parties. Le 22 octobre 2021, la société La Fontaine a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 septembre 2024, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau A titre principal, - juger irrecevables les demandes de M. [M] [W] dès lors qu'elles ont été formulées uniquement pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2020, - juger irrecevables comme étant nouvelles les demandes de fixation de loyer portant sur la période postérieure au 1er juillet 2020, - fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 106 543,70 euros hors taxes et hors charges, conformément à la règle du plafonnement, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, A titre subsidiaire, - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017 jusqu'au 30 juin 2020, subsidiairement pour la durée du bail renouvelé au 1er juillet 2017, à la somme annuelle de 148 200 euros hors taxes et hors charges, - juger que la règle du lissage du déplafonnement est applicable à la présente espèce et qu'en conséquence le loyer devra être payé de la façon suivante : * Du 01/07/2017 au 30/06/2018 : 117 539 euros, * Du 01/07/2018 au 30/06/2019 : 129 293 euros, * Du 01/07/2019 au 30/06/2020 : 142 222 euros, En tout état de cause, - condamner M. [M] [W] au paiement d'une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [M] [W] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de maître Benoit Bommelaer. Mme [G] est décédée le 11 octobre 2023. La procédure d'appel s'est poursuivie au nom de M. [W], seul héritier de la défunte, en qualité d'intimé. Par dernières conclusions notifiées le 21 juin 2024, M. [W], demande à la cour de : - confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Nantes en date du 16 septembre 2021 en ce qu'il a : * considéré que des modifications notables des facteurs locaux de commercialité survenues au cours du bail expiré justifient le déplafonnement du loyer, * majoré la valeur locative de 5% s'agissant de locaux d'exception dans l'hyper centre de [Localité 4], * aux termes du dispositif, « dit que les arriérés de loyer portent intérêts au taux légal et que leur capitalisation pourra intervenir dans les conditions de l'article 1154 du code civil, et (sic) * ordonné l'exécution provisoire, - infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a : * fixé à 177 954 euros hors taxes et hors charges le nouveau montant du loyer à compter du 3 octobre 2017 avec plafonnement de l'augmentation annuelle selon le décompte proposé par l'expert, sauf à préciser que la somme qui est exigible à compter du 1er juillet 2021 est celle de 177 954 euros, * rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires, * fait masse des dépens, y compris les frais d'expertise, et les partage par moitié entre les parties, Et statuant à nouveau - condamner la société La Fontaine à lui verser une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en suite du moyen d'irrecevabilité soulevé de manière tardive et non sérieuse, - juger que la valeur locative doit être fixée à la somme 568 euros/m² hors taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2017, - fixer en conséquence le loyer annuel du bail renouvelé des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à la somme de 216 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2017, - juger qu'en application de la règle du lissage du déplafonnement prévue par l'article L.145-34 dernier alinéa, le loyer du bail renouvelé sera payé de la manière suivante : * Du 01/07/2017 au 30/06/2018 à 128 276,94 euros hors taxes hors charges(116.615,40 x 1,10) * Du 01/07/2018 au 30/06/2019 à 141 104,63 euros hors taxes hors charges(128.276,94 x 1,10) * Du 01/07/2019 au 30/06/2020 à euros 155 215,10 euros hors taxes hors charges(141.104,63 x 1,10) * Du 01/07/2021 au 30/06/2022 à 187 810, 27 euros hors taxes hors charges(170.736,61 x 1,10) * Du 01/07/2022 au 30/06/2023 à 206 591, 29 euros hors taxes hors charges(187.810, 27 x 1,10) Subsidiairement - dire et juger qu'il s'agit de locaux monovalents, - fixer en conséquence le loyer annuel du bail renouvelé des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à la somme de 216 000 euros hors-taxes et hors charges pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2020, En tout état de cause - condamner la société La Fontaine à lui payer le moins versé depuis le 1er juillet 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2017 en application de l'article 1231-7 du code civil et les intérêts capitalisés par années entières conformément à l'article 1343-2 du code civil, - condamner la société La Fontaine à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise et ceux de 1ère instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur l'irrecevabilité des demandes de M. [W] La société La Fontaine soulève l'irrecevabilité des demandes de M. [W] pour avoir été formulées uniquement pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2020 soit pour la première période triennale du bail. Elle soutient que cela n'entre pas dans les attributions du juge des loyers qui est saisi soit d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé soit d'une demande de fixation du loyer après demande de révision en précisant qu'il n'y a pas eu de demande de révision à effet du 1er juillet 2017. Elle indique que ce moyen d'irrecevabilité peut être présenté en tout état de cause au visa de l'article 123 du code de procédure civile et que M. [W] n'explique pas en quoi le fait de soulever cette irrecevabilité est fautive. Elle expose que la demande du bailleur porte sur la totalité du bail renouvelé alors qu'elle ne portait que sur la période triennale devant le premier juge et en déduit que cette demande, nouvelle en appel, est irrecevable au visa de l'article 564 du code de procédure civile. Elle écrit que la procédure ne peut aboutir en faveur du bailleur alors que le juge des loyers a statué ultra petita en fixant le loyer pour toute la période du bail et qu'en appel, les demandes portent sur les deux autres périodes triennales et ne répondent pas aux exigences de l'article 566 du code de procédure civile. En réponse, M. [W] relève que la société La Fontaine s'est abstenue de soulever cette irrecevabilité pendant 5 années de procédure et considère qu'elle l'a présentée dans ses conclusions d'appelant n°2 du 18 juillet 2022 de manière dilatoire sinon tardive. Il expose que le preneur ne vise aucun des cas constituant une fin de non-recevoir selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, qu'elle n'a jamais soulevé en première instance l'incompétence du juge des loyers commerciaux. Il ajoute que tous les actes procéduraux du présent contentieux portent sur le loyer du bail renouvelé et qu'il n'y a pas eu de demande de révision à effet du 1er juillet 2017, ce que le preneur ne pouvait ignorer. Il expose qu'aux termes de l'article 126 du code de procédure civile qui écarte l'irrecevabilité en cas de régularisation de la situation donnant lieu à une fin de non-recevoir, il confirme, à toutes fins utiles, que sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé est présentée à partir de la date effective du 1er juillet 2017. Il soutient que cette précision ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile puisqu'elle tend aux mêmes fins que celles relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé soumise au juge des loyers, la précision de la date en étant son accessoire de sorte que sa demande est parfaitement recevable au visa de l'article 566 du code de procédure civile. Il considère que le caractère tardif et non sérieux de cette demande nouvelle ou moyen nouveau d'irrecevabilité justifie la condamnation du preneur à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts. La cour relève que la société La Fontaine, qui indique que le juge des loyers commerciaux a statué ultra petita, ne sollicite pas l'infirmation de la décision de ce chef au visa de l'article 5 du code de procédure civile. De plus, elle ne précise pas le fondement juridique sur lequel elle se fonde pour soulever l'irrecevabilité des demandes de M. [W] pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2020. S'agissant de l'irrecevabilité de la demande du bailleur portant sur la fixation du loyer du bail renouvelé présentée à partir de la date effective du 1er juillet 2017, elle invoque les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. L'article 564 du code de procédure civile dispose ' à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. L'article 565 du code de procédure civile dispose ' les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'. L'article 566 du code de procédure civile dispose 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'. En l'espèce, la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à partir de la date effective du 1er juillet 2017 ne constitue pas une demande nouvelle puisqu'elle tend aux même fins que la demande initiale de fixation du bail renouvelé du 30 juin 2017 au 30 juin 2020, la précision de la date étant l'accessoire de la demande initiale. La demande du bailleur est parfaitement recevable au visa de l'article 566 du code de procédure civile. En revanche, le bailleur ne justifie pas en quoi l'irrecevabilité soulevée par le preneur lui a causé un quelconque préjudice. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. - Sur la fixation du loyer du bail renouvelé La société La Fontaine critique le jugement entrepris qui a fait droit à la demande de déplafonnement du loyer renouvelé du bailleur en raison de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt favorable pour le commerce exercé. S'agissant des caractéristiques des locaux, elle indique qu'il n'y a eu aucune modification notable de la décoration des lieux et que les travaux de restructuration de la façade sont, en réalité, des travaux d'entretien et de peinture à l'identique. Elle considère que le juge des loyers commerciaux a justement écarté ce motif de déplafonnement. S'agissant des facteurs locaux de commercialité, elle fait valoir que la population résidente de la ville de [Localité 4] n'a que faiblement évolué sur la période concernée et ce par rapport à l'évolution nationale. Si la métropole nantaise a augmenté, elle conteste le fait que sa zone de chalandise corresponde au périmètre de [Localité 4] métropole. Elle critique le rapport d'expertise qui n'a présenté aucun chiffrage de la clientèle d'affaires et de la fréquentation touristique qu'il estime en hausse. Elle rappelle que les événements touristiques cités par l'expert ne sont que ponctuels. Sur l'environnement commercial, elle expose que La Cigale a toujours été en plein coeur du centre ville et qu'il n'y a eu aucune modification concernant les transports publics. Elle conteste le fait que la piétonnisation des centres villes présente nécessairement un intérêt pour tous les commerçants et ajoute que le nombre de stationnement à proximité de l'établissement est en baisse. En ce qui concerne sa terrasse, elle soutient qu'elle ne peut être prise en compte comme motif de déplafonnement en ce que l'autorisation est par nature précaire et révocable, qu'elle est mal exposée, qu'elle subit la concurrence des autres établissements et que l'atout majeur de Le Cigale est le décor intérieur. Elle ajoute que la proximité de la fontaine est bruyante et n'est pas un facteur de commercialité supplémentaire. Enfin, elle argue que la démonstration d'un intérêt favorable n'est pas établie et dit justifier que son chiffre d'affaires est en baisse sensible et continue, tout comme l'ensemble du secteur 'café-restaurant'. A titre subsidiaire, elle conteste la monovalence des lieux loués. Elle rappelle que ce motif de déplafonnement a été écarté par le juge des loyers commerciaux dans son jugement avant-dire droit du 15 mars 2018 et que les bailleurs sont mal fondés à y revenir. Elle soutient que les lieux loués sont susceptibles d'être utilisés à d'autres fins, sans qu'il soit nécessaire d'engager des travaux de restructuration coûteux et importants. Elle demande de voir fixer le montant du loyer plafonné à 106 543,70 euros. A titre subsidiaire si la juridiction retenait le principe de la fixation à la valeur locative, elle demande de reprendre la surface pondérée de 380m2 confirmée par arrêt de la cour d'appel de Rennes du 12 septembre 2001. Elle sollicite de fixer un prix au mètre carré pondéré de 390 euros en critiquant le rapport d'expertise qui a retenu comme référence l'établissement Le Molière situé sur la même place mais dont elle considère qu'il ne présente pas les mêmes caractéristiques. Elle en déduit une valeur locative de 148 200 euros. Elle indique que le loyer a connu une augmentation extraordinaire entre 1982 et 2017 de 1 768%. Elle demande de préciser le montant du loyer du en application de la règle du lissage du déplafonnement, les parties étant en désaccord. Elle indique que le bail ne comporte aucune clause d'indexation et que les bailleurs ne justifient d'aucune demande de révision triennale. En réponse, M. [W] objecte que le preneur minore un par un chacun des facteurs locaux de commercialité, en les considérant de manière isolée et hermétique, alors que ces éléments conjugués justifient le déplafonnement du loyer. Il fait valoir que l'emplacement d'exception des locaux est de plus en plus favorable au preneur en raison du fort dynamisme démographique, touristique, économique et culturel de la ville de [Localité 4] au cours du bail expiré. Il rappelle que l'expert a indiqué que la ville de [Localité 4] est la 6ème ville française et 7ème ville touristique et que les locaux loués bénéficient d'un emplacement privilégié et d'exception dans l'hyper centre de [Localité 4] à proximité du théâtre. Il ajoute que La Cigale bénéfice du festival Le Voyage à [Localité 4] créé en 2012 au cours du bail expiré et est le seul établissement de restauration qui se trouve sur le plan du parcours. Il indique que les travaux de réaménagement de la [Adresse 3] ont été favorables à La Cigale en rendant la place totalement piétonne et en installant une fontaine en 2013 outre la rénovation de la façade du théâtre. Il ajoute qu'il existe deux parkings à proximité et non un seul comme l'affirme le preneur. Il met également en avant le fait que l'établissement a bénéficié d'un agrandissement exceptionnel de sa terrasse en 2014 de plus de 125m2 et que la terrasse est ouverte tous les jours. Il affirme que cette autorisation de terrasse ne peut être considérée comme précaire en ce qu'elle n'a jamais été retirée par la ville de [Localité 4] depuis 2014. Il expose que La Cigale a augmenté sa capacité d'accueil de 70%, ce qui lui bénéficie nécessairement. Il rappelle que le chiffre d'affaires n'entre pas dans les critères de fixation de la valeur locative de renouvellement comme l'a précisé l'expert judiciaire. A titre subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, il demande de retenir le caractère monovalent des locaux en raison du lien indivisible entre la spécialisation des locaux et l'activité commerciale qui y est exercée. Il soutient qu'il est en droit de le soulever puisque le jugement du 5 mars 2018 étant purement un avant-dire droit selon l'arrêt de la cour d'appel du 11 septembre 2019. Il expose que la monovalence a été retenue judiciairement à plusieurs reprises notamment par arrêt de la cour d'appel de Rennes du 12 septembre 2001 et qu'aucun fait nouveau n'est intervenu dans les locaux depuis lors. S'agissant de la valeur locative de renouvellement, il constate que les parties s'accordent sur la surface pondérée mais il demande de retenir une valeur de 553 euros/m2 au motif que les valeurs de référence ne sont pas comparables à La Cigale et que la valeur des locaux doit être majorée de 5% et être fixée par la cour à 568 euros/m2 soit un loyer annuel de renouvellement de 216 000 euros hors taxes hors charges. Il conteste le fait que l'augmentation qu'il demande soit déraisonnable et rappelle que le taux d'effort demandé est limité à 4,12% par rapport au chiffre d'affaires bien en deçà du taux généralement admis de 9 à 10%. Il demande également la mise en place du lissage et critique la règle proposée par le preneur qu'il dit être appliquée au loyer plafonné en rappelant que la règle du lissage a vocation à s'appliquer dans l'hypothèse d'un déplafonnement. - Sur la demande de déplafonnement Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce : 'À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié'. L'article L.145-33 prévoit pour sa part que: ' le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.' Les facteurs de commercialité sont définis par l'article R.145-6 du code de commerce qui les énumère ainsi : les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée, et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire. Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé et sa fixation à la valeur locative, est possible dès lors qu'une modification notable d'au moins un des quatre premiers critères d'évaluation de la valeur locative prévus par l'article L.145-33 est établie. Il est constant que l'appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité doit se faire in concreto en fonction de l'intérêt que représente cette évolution pour le commerce considéré, le déplafonnement ne pouvant intervenir que si la modification des facteurs locaux de commercialité est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé sur la période de référence soit en l'espèce entre le 24 juin 2006 et le 30 juin 2017. L'expert retient que le local commercial situé à [Localité 4], en rez-de-chaussée d'un immeuble de 6 niveaux formant l'angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 6], que son activité s'inscrit dans la restauration de type brasserie avec une clientèle composée de résidents du quartier, d'une clientèle d'affaires, de chalands et de touristes et que les locaux présentent des ornementations et installations remarquables qui appartiennent au bailleur et sont donnés à bail s'agissant notamment de revêtements muraux d'époque 1900. L'expert note que la décoration fait l'objet d'une protection (classement 'monument historique') depuis 1964. L'expert décrit une qualité architecturale exceptionnelle, soignée et valorisante et une qualité technique bonne avec un bon état du gros oeuvre et entretien satisfaisant. L'expert indique que la ville de [Localité 4] est classée 6ème ville de France, que l'industrie nantaise connaît une évolution permanente de même que le pôle étudiant. Il précise que la ville de [Localité 4] a connu un accroissement de sa population de 5,44% entre 2006 et 2016 conforme à l'évolution nationale mais que l'évolution est plus importante au niveau de la métropole qui enregistre un accroissement de 10,33%. Il note que le tourisme est une activité importante en faisant de [Localité 4] la 7ème ville touristique française avec deux millions de visiteurs qui y passent au moins une journée par an. Il évoque le festival musical 'les folles journées' reconnu mondialement et son festival d'été 'le voyage à [Localité 4]' qui passe devant La Cigale et qui draine de nombreux touristes, celle-ci bénéficiant d'une présentation sur le site du Voyage à [Localité 4]. Il expose que l'établissement La Cigale aspecte la [Adresse 3], faisant face à son théâtre et tout proche du [Adresse 5], square prisé du centre ville. Il décrit une place en grande partie pavée et piétonne, hormis le côté ouest desservant les [Adresse 8] et [Adresse 6] qui sont ouvertes à la circulation automobile et qui propose 4 établissements de restauration qui profitent de la clientèle du théâtre : Le Molière, Le Charles H, le Maria (ouvert récemment) et La Cigale. L'expert expose que le centre ville a bénéficié de très nombreux aménagements depuis 2006 lui conférant un pôle de mobilité important pour la métropole avec trois lignes de tramway, la ligne de busway et la plupart des lignes de bus et a bénéficié depuis 2006 de travaux de rénovation, d'aménagement et d'extension des aires piétonnes favorisant l'accès au centre ville des piétons et transports en commun et permettant aux chalands de circuler dans un espace propice à la flânerie. Il précise que la [Adresse 3] est devenue piétonne en septembre 2013 avec réfection totale de la place, renforçant l'attrait de la terrasse. Cette piétonnisation partielle de la [Adresse 3] s'est accompagnée d'une réduction de passage de véhicules de 22 000 à 8 000 par jour. L'expert souligne que les travaux ont permis l'agrandissement substantiel de la terrasse de l'établissement La Cigale qui bénéficie d'un droit de terrasse pour un total de 126,33m2 depuis l'arrêté du 14 mars 2014 dont 108,33m2 pris sur les nouveaux aménagements. L'expert relève que l'établissement profite d'un emplacement de qualité en centre ville, face au théâtre Graslin et que sa situation en limite Ouesr de l'hypercentre semble compensée par les aménagements de la [Adresse 3] qui est désormais piétonne et accueille d'autres terrasses dont celle du Molière et du Charles H, qui concourent à l'attractivité de la place. L'expert évalue l'augmentation de la terrasse à une multiplication par sept. Il en conclut que la création d'une zone piétonne est couramment retenue comme un facteur objectif de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Il considère qu'en l'espèce, l'aménagement de la zone piétonne a permis l'augmentation de la surface de la terrasse et le Voyage à [Localité 4] ont pu avoir un impact favorable sur l'activité de La Cigale. S'agissant de l'évolution démographique de la ville de [Localité 4], si celle de la ville de [Localité 4] est conforme à l'évolution nationale, celle de la métropole est significative sur la période considérée. Le premier juge a justement retenu que l'établissement La Cigale ne peut que bénéficier de l'augmentation de la population de la métropole. S'agissant des travaux d'aménagements de la [Adresse 3], devenue semi piétonnière, prolongeant ainsi la piétonnisation du centre vers celle-ci, il convient de constater que la configuration des lieux qui en découle, traduit, outre l'amélioration esthétique de la place, une situation bénéfique pour la société La Fontaine, tout comme l'ensemble des établissements situés sur la place. Surtout, l'aménagement de la [Adresse 3] a permis d'augmenter de manière substantielle la surface de la terrasse qui est désormais de 126,33m2 depuis l'arrêté du 14 mars 2014 dont 108,33m2 pris sur les nouveaux aménagements, ce qui multiplie par sept la surface de sa terrasse comme l'a relevé l'expert, ce que ne conteste pas le preneur. La cour relève que l'autorisation d'exploitation de la terrasse a été accordée par la mairie depuis l'arrêté du 14 mars 2014 de manière continue et que le preneur ne démontre pas que son exposition aurait une incidence néfaste sur sa fréquentation. Même si la décoration intérieure de l'établissement est l'atout de l'établissement, il n'en demeure pas moins que le fait de disposer d'une terrasse beaucoup plus importante dans un environnement plus calme que lorsque la place était ouverte à la circulation routière, et plus aménagée avec la réfection du théâtre et l'installation d'une fontaine constitue une amélioration quantitative et qualitative qui bénéficie à la société La Fontaine. Par ailleurs, le commerce conserve une possibilité de passage en véhicule automobile, avec stationnement possible avec le parking Graslin. De plus, le centre ville est desservi par les nombreux transports en commun avec notamment la création de sept lignes de chronobus permettant de relier les extérieurs Nord, Est et Ouest au centre ville comme le note l'expert. L'expert relève d'ailleurs que les deux arrêts les plus proches des transports en commun ont enregistré une hausse de 8,2% au cours du bail. S'agissant du festival d'été Le Voyage à [Localité 4] crée en 2012 qui, même s'il s'agit d'un événement ponctuel, mais reconduit chaque année, doit être replacé dans le contexte d'augmentation du tourisme à [Localité 4] classée 7ème ville touristique de France. Il résulte de l'expertise que l'établissement La Cigale se trouve sur le parcours de découverte de la ville et que l'établissement est décrit comme un élément fort du patrimoine nantais de sorte qu'il bénéficie particulièrement de cet événement même si d'autres établissements sont référencés. Le premier juge a justement retenu qu'il n'y avait pas lieu d'examiner l'évolution du chiffre d'affaires, pour vérifier si le locataire a su et pu tirer profit de l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, car le bailleur ne peut pas être sanctionné ou profiter des choix stratégiques du locataire. S'agissant de l'évolution à la baisse du chiffre d'affaires du secteur cafés-restaurants de 2011 à septembre 2017 en centre ville de [Localité 4] produite par l'appelante, il n'est pas distingué selon les quartiers et ne permet pas d'en imputer la responsabilité à la piétonnisation du centre ville. La cour retient donc que les travaux d'aménagement de la [Adresse 3] ont engendré une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt favorable pour le commerce exercé justifiant qu'il soit fait droit à la demande de déplafonnement du loyer renouvelé du bailleur. Le jugement sera confirmé de ce chef. Il n'y a donc pas lieu d'examiner la monovalence éventuelle des lieux loués présentée à titre subsidiaire par les parties au titre de la demande de déplafonnement. - Sur la fixation de la valeur locative Les parties s'accordent sur la surface pondérée de 380m2. L'article L 145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. L'expert qui, après avoir constaté que les établissements aspectant les principales place du centre ville observaient des valeurs disparates échelonnées entre 347 euros/m2 et 715 euros/m2, a mis en avant deux références aspectant la [Adresse 3] : - 364 euros/m2 (il est noté 347euros/m2 en page 17 et 18) pour le Quick (258m2up) valeur issue d'un renouvellement indiciaire, constituant la valeur plancher, - 438 euros/m2 pour le Molière (215m2up), valeur de renouvellement fixée judiciairement par référence à la valeur du marché. L'expert propose de retenir une valeur de l'ordre de 438 euros/m2 hors taxes hors charges afin de tenir compte du caractère exceptionnel de l'emplacement de La Cigale sur la [Adresse 3], face au théâtre et directement visible depuis le haut de la [Adresse 7] mais également des derniers points de référence analysés tendant à limiter l'impact de l'importance de sa SUP ainsi que les ratios de surface de vente observés. Il propose de conserver la majoration de 5% de la valeur locative de marché retenue par le juge des loyers commerciaux lors du précédent renouvellement pour tenir compte du caractère exceptionnel des décorations qui en font une véritable institution nantaise mais également des coûts d'entretien et d'assurance conséquents qu'ils impliquent. Le premier juge a relevé, à juste titre, que la valeur de La Cigale ne pouvait être que très nettement supérieure que celle du Quick et qu'elle devait être également supérieure à celle du Molière du fait de sa situation plus avantageuse sur la place et de sa qualité architecturale. Le premier a justement retenu un correctif de 5% pour tenir compte de sa valorisation supérieure à la moyenne et a fixé la valeur locative à 468,30 euros/m2 sans que la cour ne trouve de critique. Le jugement qui a fixé le loyer du bail renouvelé à 177 954 euros (380m2 x 468,30 euros/m2) sera ainsi confirmé. S'agissant de l'étalement de l'augmentation du loyer au visa de l'article L.145-34 du code de commerce, les parties demandent au juge de le fixer en raison de leur désaccord. Les dispositions du jugement sur ce point seront confirmées en ce que le premier juge a justement retenu la base de calcul de l'augmentation autorisée par les textes et proposée par l'expert à la somme de 116 615,40 euros puis a effectué, à juste titre, le correctif approprié en précisant que le loyer exigible à compter du 1er juillet 2021 est de 177 954 euros. Les dispositions du jugement relatives aux intérêts et à la capitalisation de ceux-ci seront également confirmées. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Succombant en son appel, la société La Fontaine sera condamnée à verser la somme de 5 000 euros à M. [W] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Déboute la société La Fontaine de sa fin de non-recevoir relative à l'irrecevabilité des demandes de M. [W] ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la société La Fontaine à verser à M. [M] [W] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; Condamne la société La Fontaine aux entiers dépens d'appel ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. Le greffier, La présidente,