Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 21/04178

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me [J] (B0107) Me BERTHELOT-EIFFEL (C1922) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 21/04178 N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLT N° MINUTE : 4 Assignation du : 17 Mars 2021 JUGEMENT rendu le 18 Décembre 2024 DEMANDEURS S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 (RCS de Paris 490 416 468) [Adresse 1] [Localité 6] Monsieur [G] [V], par voie d'intervention volontaire [Adresse 3] [Localité 8] représentés par Maître Catherine CARIOU de la S.E.L.A.R.L. Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0107 DÉFENDERESSE S.N.C. CATM CARDINET (RCS de Paris 792 674 616) [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1922 Décision du 18 Décembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 21/04178 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLT COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS À l'audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 27 juin 2012, la S.A.S. SAS EUROSIC PALMER a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. LADY FITNESS PARIS 17, devenue depuis la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7], des locaux d'une superficie totale de 574 m² situés au rez-de-chaussée, au premier sous-sol et au deuxième sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] cadastré section CG numéro [Cadastre 2] pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2012 afin qu'y soit exercée une activité de club de remise en forme et d'esthétique, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 68.641,79 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 13.244,16 euros payable trimestriellement à terme à échoir. Par acte notarié en date du 31 mai 2013, la S.A.S. SAS EUROSIC PALMER a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.N.C. CATM CARDINET. Par courriel en date du 16 juin 2017, la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 a sollicité l'autorisation de la S.N.C. CATM CARDINET aux fins de réalisation de travaux d'aménagement de nouveaux vestiaires au rez-de-chaussée des locaux. Par courriel adressé par l'intermédiaire de son conseil en date du 3 juillet 2018, la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 a informé la S.N.C. CATM CARDINET que le préfet de police de Paris avait pris un arrêté en date du 26 mai 2017 lui interdisant de recevoir du public au deuxième sous-sol. Reprochant à la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 d'avoir, sans son accord et en violation des stipulations contractuelles, effectué des travaux au deuxième sous-sol aux fins de réception du public sans disposer des autorisations administratives nécessaires d'une part, et fait installer de nouveaux vestiaires au rez-de-chaussée d'autre part, la S.N.C. CATM CARDINET a, par requête en date du 25 juillet 2018 réceptionnée par le greffe le lendemain, demandé au président du tribunal de grande instance de Paris la désignation d'un huissier de justice aux fins de constat. Décision du 18 Décembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 21/04178 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLT Par ordonnance en date du 26 juillet 2018, le président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Maître [A] [I], huissier de justice, avec pour mission de : se rendre dans les locaux donnés à bail ; constater l'éventuelle présence de clients au deuxième sous-sol ; constater l'éventuelle présence d'aménagements destinés à la réception de la clientèle au deuxième sous-sol ; et procéder à la description des aménagements du rez-de-chaussée, du premier sous-sol et du deuxième sous-sol par comparaison avec les plans datés du 1er octobre 2017, en particulier de tous aménagements ayant emporté changement de distribution, démolition ou percements de murs, poutres ou planchers, ainsi que toute installation de machinerie ; et ce avant le 15 septembre 2018 au plus tard. Après avoir fait dresser un procès-verbal de constat en date du 10 septembre 2018 en exécution de l'ordonnance susvisée, la S.N.C. CATM CARDINET a, par acte d'huissier en date du 1er octobre 2018, fait signifier à la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] une sommation visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial : de lui transmettre copie de l'arrêté préfectoral du 26 mai 2017, des rapports de vérifications périodiques du système électrique des locaux, et des justificatifs de paiement des primes de ses deux polices d'assurance de responsabilité civile professionnelle n°41741466 et n°41832526 souscrites auprès de la S.A. ALLIANZ I.A.R.D. au titre de l'année 2018 ; de justifier, par la production d'un constat d'huissier de justice, de l'absence de tout aménagement destiné à la clientèle au deuxième sous-sol, ainsi que de la suppression des douches et vestiaires installés au rez-de-chaussée ; et de procéder à la suppression de tous travaux réalisés au rez-de-chaussée et au deuxième sous-sol sans son autorisation, ainsi qu'à la remise en état des lieux ; le tout dans le délai d'un mois. En réponse à cette sommation, la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 a fait dresser deux procès-verbaux de constat par huissier de justice en date des 5 et 31 octobre 2018, et a fait établir un rapport de vérification des installations électriques par la S.A. APAVE en date du 30 octobre 2018. Par courriels en date des 7 et 18 décembre 2018, la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 a sollicité l'autorisation de la S.N.C. CATM CARDINET aux fins de réalisation de travaux d'installation de douches et vestiaires au rez-de-chaussée, et de modification du passage des câbles électriques. Par lettre adressée par courriel en date du 21 décembre 2018, la S.N.C. CATM CARDINET a donné son autorisation, sous réserve : que les travaux soient réalisés dans les règles de l'art et en conformité avec les lois et réglementations en vigueur, sous la surveillance d'un architecte et d'un bureau de contrôle, et aux frais et risques de la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] ; que cette dernière fasse son affaire personnelle pour l'obtention de toutes autorisations administratives nécessaires, et souscrive les assurances adéquates ; que celle-ci s'engage à supporter les conséquences des travaux se révélant préjudiciables au gros œuvre et à la solidité de l'immeuble, ainsi qu'à prendre en charge toutes éventuelles réclamations formulées par les autres occupants de l'immeuble ; et qu'à l'achèvement des travaux, la locataire lui remette un dossier complet relatif à l'exécution de ceux-ci. Par lettre recommandée en date du 2 juillet 2019, la S.N.C. CATM CARDINET a mis en demeure la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] de procéder à la modification de l'installation de plomberie par une entreprise spécialisée afin que les eaux usées des différentes installations sanitaires soient raccordées au réseau d'assainissement de l'immeuble, ainsi qu'à l'installation d'une ventilation mécanique au rez-de-chaussée des locaux. Faisant grief à la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 notamment d'avoir, sans son accord et en violation des stipulations contractuelles, fait installer des douches, vestiaires et sanitaires au deuxième sous-sol, et exploité ce sous-sol aux fins de réception du public sans disposer des autorisations administratives pendant une durée minimale de six années, d'avoir dissimulé l'existence de l'arrêté préfectoral du 26 mai 2017, d'avoir raccordé à la colonne d'eaux pluviales de l'immeuble les eaux usées en provenance des douches et sanitaires du rez-de-chaussée et du premier sous-sol, entraînant plusieurs sinistres de dégâts des eaux, ainsi que d'avoir utilisé la sortie de secours donnant sur les parties communes de l'immeuble en guise de voie de sortie de sa clientèle lors de la réouverture des locaux consécutive à la fin des mesures de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, et estimant que ces agissements constituaient des motifs graves et légitimes, la S.N.C. CATM CARDINET lui a, par acte d'huissier en date du 3 juillet 2020, fait signifier un congé pour le 30 juin 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [U] [T] de la S.A.S. [U] [T] EXPERTISES, lequel a procédé à une visite des locaux le 24 novembre 2020 et a établi un rapport en date du 17 décembre 2020 estimant le montant de l'indemnité d'éviction devant lui revenir à la somme globale de 861.705 euros, la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 a, par exploit d'huissier en date du 17 mars 2021, fait assigner la S.N.C. CATM CARDINET devant le tribunal judiciaire de Paris en contestation du congé, en paiement d'une indemnité d'éviction de ce montant à titre principal ou en désignation d'un expert judiciaire chargé d'évaluer le montant de cette indemnité à titre subsidiaire, en déclaration du caractère réputé non écrit de la clause d'indexation du loyer stipulée au contrat de bail commercial, en remboursement des sommes indûment versées en application de cette clause, en remboursement de la taxe sur les bureaux et des frais de gestion indûment facturés durant les exercices des années 2016 à 2020, et en restitution des loyers versés pendant les périodes d'interdiction d'accueil du public consécutives aux mesures de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/04178. Par ordonnance contradictoire en date du 31 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire d'une durée initiale de trois mois confiée à Monsieur [H] [K], laquelle n'a pas permis d'aboutir à un accord amiable mettant fin au litige. Postérieurement à l'introduction de la présente instance, lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers et charges locatives des mois de décembre 2020 à juin 2021, la S.N.C. CATM CARDINET a, par acte d'huissier en date du 27 juillet 2022, fait signifier à la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 53.373,53 euros. Par exploit d'huissier en date du 22 août 2022, la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 a fait assigner la S.N.C. CATM CARDINET devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer à titre principal, et en octroi de délais de paiement d'une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire. Cette instance parallèle a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/09976, et est actuellement pendante devant la 18ème chambre – 2ème section de ce tribunal. Par acte sous signature privée électronique en date du 31 décembre 2022, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel : la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 s'est engagée à procéder à la restitution des locaux pour le 31 juillet 2023 à 18 heures au plus tard, un pré-état des lieux de sortie devant être établi avant le 20 janvier 2023 ; en contrepartie, la S.N.C. CATM CARDINET s'est engagée notamment à payer à cette dernière une indemnité d'éviction d'un montant de 350.000 euros hors taxes, ainsi qu'à renoncer à la perception de l'arriéré locatif hors charges dû au titre des mois de décembre 2020 à juin 2021 inclus, et des loyers hors charges afférents à la période comprise entre les mois de janvier et juillet 2023 inclus. Un pré-état des lieux de sortie contradictoire a été dressé suivant procès-verbal de constat d'huissier en date du 25 janvier 2023, et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi suivant procès-verbal de constat d'huissier en date du 28 juillet 2023 comportant déclarations selon lesquelles la S.N.C. CATM CARDINET refusait de payer l'indemnité d'éviction d'un montant de 420.000 euros T.T.C., et la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] refusait corrélativement de restituer les clefs des locaux tant que cette indemnité ne lui serait pas versée. Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 septembre 2023, Monsieur [G] [V] est intervenu volontairement à l'instance aux fins d'allocation de dommages et intérêts à son profit, indiquant qu'en sa qualité de gérant de la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] dont la seule source de revenus était constituée par les recettes dégagées par cette dernière, le refus de la S.N.C. CATM CARDINET de verser le montant de l'indemnité d'éviction contractuellement prévue alors même que la locataire avait quitté les locaux le privait de subsides, ce qui lui causait un préjudice personnel. Constatant que les deux instances, bien que liées, étaient pendantes devant deux sections distinctes de la même chambre, et n'en étaient pas au même stade d'avancement, le juge de la mise en état chargé de l'instruction de l'instance parallèle enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/09976 a, par ordonnance contradictoire en date du 15 mai 2024, constaté que la jonction d'instances n'était pas possible en l'état, et débouté les parties de leur demande subsidiaire conjointe de sursis à statuer dans l'attente de la présente décision. Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 décembre 2023, la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 et Monsieur [G] [V] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1137, 1139 et 1240 du code civil, des articles L. 145-14, L. 145-17 et L. 145-28 du code de commerce, et de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, de : – à titre principal, condamner la S.N.C. CATM CARDINET à payer à la première la somme de 350.000 euros H.T., soit 420.000 euros T.T.C., en exécution du protocole d'accord transactionnel en date du 31 décembre 2022 ; – donner acte à la première de ce qu'elle a exécuté le protocole d'accord transactionnel en date du 31 décembre 2022 et de ce qu'elle s'oblige à restituer les lieux libres de toute occupation dès la perception de l'indemnité d'éviction ; – dire et juger que conformément au protocole d'accord transactionnel en date du 31 décembre 2022, la première n'aura aucune indemnité d'occupation ou autre somme à payer à la S.N.C. CATM CARDINET, notamment au titre des indemnités d'occupation du 1er janvier 2023 jusqu'à la parfaite libération des lieux ; – condamner la S.N.C. CATM CARDINET à payer à la première la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts ; – condamner la S.N.C. CATM CARDINET à payer au second la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Décision du 18 Décembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 21/04178 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLT – à titre subsidiaire, dire et juger que les griefs invoqués dans le congé portant refus de renouvellement du bail signifié le 3 juillet 2020 sont inexistants, et en tout cas insuffisamment graves et légitimes pour priver la première de son droit à la perception d'une indemnité d'éviction ; – en conséquence, dire et juger que le congé portant refus de renouvellement du bail signifié le 3 juillet 2020 a ouvert droit à la première à la perception d'une indemnité d'éviction ; – condamner la S.N.C. CATM CARDINET à payer à la première la somme de 861.705 euros à titre d'indemnité d'éviction ; – à titre infiniment subsidiaire, désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la première a droit ; – dire et juger que la clause d'indexation annuelle prévue au bail est réputée non écrite ; – en conséquence, condamner la S.N.C. CATM CARDINET à rembourser à la première la somme de 84.421,89 euros indûment perçue en application de cette clause illicite ; – plus subsidiairement, si la clause devait être jugée licite, condamner la S.N.C. CATM CARDINET à rembourser à la première la somme de 51.523,65 euros indûment perçue au titre de la clause d'indexation annuelle du loyer, les bons indices n'ayant pas été appliqués ; – condamner la S.N.C. CATM CARDINET à rembourser à la première la somme de 1.601,14 euros au titre de la taxe sur les bureaux pour les exercices 2016 à 2020 ; – condamner la S.N.C. CATM CARDINET à rembourser à la première la somme de 1.071,51 euros au titre des frais de gestion indûment perçus au cours des années 2016 à 2020 ; – dire et juger qu'à compter de l'exercice 2021, la première ne sera redevable ni de la taxe sur les bureaux, ni d'aucuns frais de gestion ; – débouter la S.N.C. CATM CARDINET de tous ses chefs de demandes ; – condamner la S.N.C. CATM CARDINET au paiement de la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner la S.N.C. CATM CARDINET aux dépens ; – s'il était fait droit aux demandes de la S.N.C. CATM CARDINET, écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 fait valoir, à titre principal, qu'elle a rempli ses engagements souscrits aux termes du protocole d'accord transactionnel conclu en cours d'instance, peu importe que des abonnements aient été proposés à ses clients pour le premier semestre de l'année 2023, étant précisé que ces derniers ont fait l'objet de remboursement postérieurement à l'arrêt de l'exploitation de la salle de sport, ce qui justifie le rejet de la demande reconventionnelle adverse de nullité, ainsi que l'exécution forcée dudit protocole. Elle ajoute que sa bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en refusant de respecter ses obligations contractuelles au titre de la transaction, ce qui lui a causé un préjudice dès lors qu'elle a dû cesser toute exploitation dès le mois de juillet 2023 sans pouvoir organiser le transfert de son activité dans la mesure où elle n'avait pas perçu le montant de son indemnité d'éviction transactionnelle, si bien qu'elle est fondée à obtenir des dommages et intérêts. Monsieur [G] [V] indique, pour sa part, qu'en sa qualité de représentant légal de la locataire, il s'est vu priver de tous revenus et subsides, et ajoute qu'il ne perçoit aucune allocation chômage en vertu de son statut, alors même qu'il est père d'un enfant en bas âge, de sorte qu'il a été contraint de mettre en vente sa résidence principale, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts à son profit. À titre subsidiaire, la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] souligne que le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial qui lui a été signifié est dénué de motifs graves et légitimes, dès lors que si elle a effectivement dû entreprendre des travaux malgré l'absence d'autorisation de la bailleresse, c'est uniquement en vue d'adapter les locaux à leur destination contractuelle, en raison du manquement de celle-ci à son obligation de délivrance. Elle en déduit qu'elle a droit au paiement d'une indemnité d'éviction dont le montant doit être fixé soit selon l'estimation réalisée par l'expert immobilier qu'elle a mandaté, soit selon celle qui sera effectuée par l'expert judiciaire éventuellement désigné. Elle fait observer que la clause d'indexation annuelle du loyer stipulée au contrat de bail commercial revêt un caractère illicite dans la mesure où elle prévoit un montant plancher, de sorte qu'elle doit être déclarée réputée non écrite, ce qui justifie le remboursement à son profit de l'intégralité des loyers indexés qu'elle a versés au cours des cinq dernières années. Elle précise qu'en tout état de cause, en cas de licéité de la clause querellée, les loyers indexés ont été calculés selon un indice erroné, si bien qu'elle est fondée à réclamer la restitution des sommes qu'elle a indûment réglées. Elle affirme que la bailleresse lui a facturé des frais de gestion non contractuellement prévus, ainsi que la taxe annuelle sur les bureaux alors que les locaux ne sont pas à usage de bureaux, ce qui justifie ses demandes de remboursement. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 décembre 2023, la S.N.C. CATM CARDINET sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1137, 1139 et 1722 du code civil, des articles L. 145-14, L. 145-17 et L. 145-28 du code de commerce, et des articles 231 ter et 1599 quater du code général des impôts, de : – juger que la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] a manqué à son obligation de bonne foi dans la négociation, la signature et l'exécution du protocole d'accord transactionnel ; – juger que la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] a délibérément trompé son consentement en mentant sur la nécessité que le protocole d'accord transactionnel lui permette de ne pas avoir à rembourser ses clients des abonnements en cours ; – juger que le protocole d'accord transactionnel est entaché d'un dol ayant entraîné une erreur sur le motif de la contrepartie qu'elle a acceptée, à savoir la nécessité, prétendue, pour la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] de ne pas avoir à rembourser d'abonnements en cours à la date de restitution des lieux ; – en conséquence, annuler le protocole d'accord transactionnel ; – débouter la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] de sa demande d'exécution forcée du protocole d'accord transactionnel ; – débouter la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts ; – débouter Monsieur [G] [V] de sa demande de dommages et intérêts ; – à titre subsidiaire, juger que la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] ne justifie pas du préjudice qu'elle invoque ; – limiter les dommages et intérêts éventuellement accordés à la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] à la perte de chance, pour cette dernière, de placer la somme de 350.000 euros correspondant au montant hors taxes de l'indemnité d'éviction transactionnelle ; – juger que Monsieur [G] [V] ne justifie pas du préjudice qu'il invoque ; – dire et juger que le congé qu'elle a fait signifier a mis fin au bail le 1er juillet 2021 sans ouvrir droit au paiement d'une indemnité d'occupation (sic) ; – en conséquence, débouter la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] de sa demande d'indemnité d'éviction ; – l'autoriser à procéder à l'expulsion forcée de la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7], avec l'assistance de la force publique ; – à titre subsidiaire et avant dire droit, dans l'hypothèse où le tribunal estimerait le congé insuffisamment motivé, faire droit à la demande d'expertise judiciaire formée par la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 avec mission donnée à l'expert d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation, et pour le cas d'un exercice du droit de repentir, le montant du loyer de renouvellement ; – à titre encore plus subsidiaire, si le tribunal estimait disposer des éléments suffisants pour statuer, fixer la valeur du fonds de commerce à la somme de 340.000 euros ; – dire les demandes formulées au titre des indemnités accessoires non fondées et non justifiées en l'absence de toute pièce versée aux débats ; – juger que les stipulations de l'article 8.2 du contrat de bail commercial sont dissociables de celles de l'article 8.1 de la clause d'indexation, et que seul l'article 8.2 doit être réputé non écrit ; – en conséquence, débouter la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] de sa demande d'annulation de la clause d'indexation ; – débouter la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] de ses demandes de remboursement du prétendu trop-perçu au titre des indexations aux 1er juillet 2016 et 2027 (sic) ; – vu l'avoir émis au titre de l'ajustement du dépôt de garantie et de l'indexation des loyers aux 1er juillet 2018, 2019 et 2020, d'un montant de 2.851,45 euros pour l'ajustement du dépôt de garantie et d'un montant de 22.312,55 euros T.T.C. sur les loyers du 1er juillet 2018 au 30 juin 2021, débouter la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] de sa demande de remboursement de la part indexée des loyers du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2020 ; – à titre subsidiaire, en cas de condamnation au remboursement du trop-perçu sur les indexations calculées de manière erronée aux 1er juillet 2018, 2019 et 2020, ordonner la compensation entre le remboursement du trop-perçu d'un montant de 25.164 euros et sa condamnation au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 30 juin 2021 ; – débouter la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] de sa demande de remboursement des loyers de la période covid correspondant à la moitié du loyer du mois de mars 2020 et aux loyers des mois d'avril, mai, juin, octobre et novembre 2020 ; – dire et juger que les loyers des mois de décembre 2020, et de la période comprise entre le 1er janvier et le 9 juin 2021, sont dus ; – en conséquence, à titre reconventionnel, vu l'avoir émis au titre des ajustements du dépôt de garantie d'un montant de 2.851,45 euros et de l'indexation des loyers des 1er juillet 2018, 2019 et 2020 d'un montant de 25.164 euros T.T.C. au titre des loyers du 1er juillet 2018 au 30 juin 2021, condamner la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] à lui payer la somme de 50.959,25 euros T.T.C. au titre des loyers du mois de décembre 2020, et des mois de janvier à juin 2021 inclus, déduction faite des avoirs susvisés ; – ou à titre subsidiaire, condamner la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 à lui payer la somme de 76.123,25 euros au titre des loyers du mois de décembre 2020, et des mois de janvier à juin 2021 inclus ; – la condamner à payer à la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] la somme de 25.164 euros en exécution des avoirs établis sur les factures d'ajustement du dépôt de garantie et des loyers facturés du 1er juillet 2018 au 30 juin 2021 ; – ordonner la compensation entre ces deux sommes ; – vu les plans des locaux et l'avoir qu'elle a émis au titre de la taxe sur les bureaux des années 2020 et 2021, débouter la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] de sa demande de remboursement des taxes sur les bureaux des années 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ; – à titre reconventionnel, condamner la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] à lui payer la somme de 29,34 euros T.T.C. au titre de la taxe sur les bureaux de l'année 2021, déduction faite de l'avoir partiel émis ; – débouter la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] de sa demande de remboursement des frais de rôle appelés avec les taxes foncières ; – à titre reconventionnel, condamner la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 à lui payer la somme de 2.384,76 euros T.T.C. au titre du solde de la taxe foncière de l'année 2020 (7.047,61 euros) et de la régularisation de charges de l'année 2019 (- 4.662,85 euros) ; – condamner la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] à lui payer la somme de 16.878,59 euros au titre des taxes foncières des années 2021, 2022 et 2023, après compensation avec les régularisations de charges des années 2020 et 2021 ; Décision du 18 Décembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 21/04178 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLT – ou à titre subsidiaire, condamner la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 à lui payer la somme de 24.386,93 euros au titre des taxes foncières des années 2020, 2021 et 2023 ; – la condamner à payer à la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] la somme de 7.508,34 euros au titre des régularisations de charges des années 2020 et 2021 ; – ordonner la compensation entre ces condamnations ; – fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du loyer indexé au 1er juillet 2021, conformément à l'article 29 du contrat de bail commercial ; – à titre subsidiaire, fixer le montant de l'indemnité d'occupation à titre provisoire au montant du loyer indexé au 1er juillet 2021, soit à la somme mensuelle de 6.231,99 euros hors taxes, augmentée des charges et de la taxe sur la valeur ajoutée, et à la somme mensuelle de 6.784,20 euros hors taxes à compter du 1er juillet 2023 ; – en tout état de cause, dire que cette indemnité sera indexée annuellement à la date anniversaire de la prise d'effet du bail jusqu'au départ de la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] ; – condamner la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 à payer l'indemnité d'occupation fixée par le tribunal jusqu'à la libération des locaux ; – en conséquence, condamner la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] à lui payer la somme de 55.300,94 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre les mois de janvier et juillet 2023 ; – condamner la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] à lui payer la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] aux dépens. Au soutien de ses demandes, la S.N.C. CATM CARDINET invoque la nullité du protocole d'accord transactionnel conclu en cours d'instance, faisant remarquer qu'elle avait accepté de différer la libération des locaux du 31 décembre 2022 au 31 juillet 2023 uniquement pour que les abonnements en cours souscrits par les clients de la preneuse puissent être honorés au premier semestre de l'année 2023, mais qu'elle s'est aperçue qu'en réalité, sa locataire avait continué de vendre des abonnements à ses clients au second semestre de l'année 2023 et leur a indiqué que les locaux seraient fermés à compter du 17 juillet 2023 pour cause de travaux, une centaine de clients ayant d'ailleurs déposé plainte le 8 septembre 2023 pour dénoncer des faits d'escroquerie, ce qui démontre que la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] n'avait aucunement l'intention d'utiliser les sept premiers mois de l'année 2023 pour respecter les engagements pris auprès de ses clients, malgré la gratuité d'occupation consentie, mais comptait au contraire engranger le maximum d'abonnements supplémentaires, se rendant par là même coupable d'un dol. Elle s'oppose, corrélativement, à l'action en exécution forcée de cette transaction. Elle conteste les demandes de dommages et intérêts formées par la preneuse et par le gérant de celle-ci, précisant qu'elles ne sont fondées ni en leur principe, ni en leur quantum. Elle avance que le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial repose sur des motifs graves et légitimes, privant ainsi la demanderesse de son droit à la perception d'une quelconque indemnité d'éviction. Elle souligne que la clause d'indexation du loyer stipulée au bail est constituée de deux parties parfaitement divisibles et dissociables, si bien que seule la partie irrégulière fixant un montant plancher doit être déclarée réputée non écrite. Elle ajoute que si les indexations ont effectivement été calculées sur la base d'un indice erroné, elles ont fait l'objet d'un avoir, ce qui justifie le rejet de toute restitution. Elle affirme que les locaux donnés à bail sont assujettis à la taxe annuelle sur les bureaux en raison de leur superficie, et que la locataire est également redevable des frais de gestion, correspondant en réalité aux frais de rôle afférents à la taxe foncière, de sorte que les demandes de remboursement adverses ne sont pas justifiées. À titre reconventionnel, elle déclare être fondée à réclamer le paiement des loyers, taxes foncières, taxes sur les bureaux et régularisations de charges non réglés, ainsi qu'une indemnité d'occupation depuis le 1er juillet 2021. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 janvier 2024. L'affaire a été retenue à l'audience collégiale de plaidoirie du 11 septembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « dire », « juger », « dire et juger » et « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision. Sur le sort du protocole d'accord transactionnel conclu en cours d'instance Sur la demande reconventionnelle de nullité du protocole Aux termes des dispositions de l'article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1128 du même code, est nécessaire à la validité d'un contrat notamment : 1°) le consentement des parties. En vertu des dispositions de l'article 1130 dudit code, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Selon les dispositions de l'article 1131 de ce code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. D'après les dispositions de l'article 1137 du code susvisé, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. L'article 1139 du code susmentionné dispose quant à lui que l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. Décision du 18 Décembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 21/04178 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLT Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1178 du susdit code, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. En l'espèce, la S.N.C. CATM CARDINET indique notamment, aux termes de ses écritures : que « dans le cadre des discussions, la société FORME EXPRESS a fait valoir que, fonctionnant avec des abonnements, son impératif était de rester jusqu'au 31 juillet 2023 afin de pouvoir finir l'année scolaire 2022/2023 et ne pas avoir à dédommager les clients dont les abonnements étaient en cours. Pour lever ce point de blocage, la société CATM CARDINET a accepté de faire cet effort et de reporter la libération des locaux, de la date du 31 décembre 2022 qu'elle souhaitait, au 31 juillet 2023, qui était présentée comme un impératif par la société CATM CARDINET (sic) » ; et qu'elle « avait accepté de retarder de 7 mois la date de remise des clés, et de dispenser FORME EXPRESS du paiement des loyers afin de tenir compte de l'importance des abonnements dans le fonctionnement des salles de sport et lui permettre de respecter les abonnements souscrits par ses clients au titre de l'année 2022/2023. L'absence de loyer devait ainsi lui permettre de continuer à exploiter la salle sans être pénalisée par l'impossibilité de proposer des abonnements allant au-delà du 31 juillet. Dans ces conditions, le fait que la société FORME EXPRESS ait continué à accepter la souscription d'abonnements au-delà de la date du 31 juillet 2023 entre le 1er janvier et le 31 juillet 2023, démontre indubitablement qu'en violation de l'obligation de bonne foi dans la négociation et l'exécution des contrats, la société FORME EXPRESS a volontairement trompé la concluante sur la nécessité qu'elle avait de respecter les abonnements existants afin de ne pas avoir à s'exposer au remboursement prorata temporis des abonnements en cours. Ce faisant, elle a trompé la société CATM CARDINET » (pages 6 et 9 de ses dernières conclusions). Cependant, il y a lieu de relever que ces assertions ne sont étayées par aucun élément. En effet, le protocole d'accord transactionnel conclu entre la S.N.C. CATM CARDINET et la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 par acte sous signature privée électronique en date du 31 décembre 2022 stipule : en son préambule, que « la société CATM CARDINET a accepté de verser une indemnité d'éviction, qu'elle juge ne pas devoir, et de renoncer à des loyers juridiquement dus en contrepartie du départ effectif du Preneur au 31 juillet 2023, cette date qui a été fixée aux termes de la discussion engagée entre les parties, étant une condition essentielle de la signature du présent protocole, sans laquelle CATM CARDINET n'aurait pas contracté. De son côté, FORME EXPRESS a, en contrepartie de l'acceptation par le Bailleur du versement d'une indemnité d'occupation (sic) et des conditions financières du présent protocole, accepté de s'engager à quitter les lieux au 31 juillet 2023 » ; en sa clause intitulée « Article 1 : Engagement du Preneur de restituer les locaux loués le 31 juillet 2023 et modalités de leur restitution », qu' « en contrepartie du versement par le Bailleur de la somme mentionnée à l'article 2, FORME EXPRESS s'engage par la signature des présentes, irrévocablement et sans réserve, à restituer les locaux loués le 31 juillet 2023 et, en conséquence, à restituer toutes les clés en sa possession, y compris les clés de la sortie de secours le 31 juillet avant 18 heures » ; en sa clause intitulée « Article 2 : Engagement du Bailleur à verser une indemnité d'éviction le 31 juillet 2023, en contrepartie de la libération effective des locaux loués », que « compte tenu de l'engagement du Preneur à restituer les locaux loués à la date du 31 juillet, le Bailleur accepte de renoncer au paiement des loyers non chargés relatifs à la période allant du 1er janvier au 31 juillet 2023 comme il est dit à l'article 3 ci-après » ; et en sa clause intitulée « Article 3 : Renonciation du Bailleur au paiement des loyers hors charges du 1er janvier au 31 juillet 2023 », qu' « ainsi que précisé à l'article 2 ci-dessus, le Bailleur accepte, sous réserve du respect de la date de départ au 31 juillet 2023, de renoncer au paiement des loyers hors charges dus par le Preneur pour la période allant du 1er janvier au 31 juillet 2023 » (pièces n°61 en demande et n°39 en défense, pages 2 et 3). Décision du 18 Décembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 21/04178 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLT Force est de constater que ces stipulations du protocole d'accord transactionnel ne mentionnent à aucun moment que la date de départ des locaux envisagée était initialement fixée au 31 décembre 2022, ni ne font état de la prétendue problématique relative aux abonnements en cours souscrits par les clients de la locataire. Dès lors, il y a lieu de retenir que la S.N.C. CATM CARDINET échoue à apporter la preuve de l'existence du dol qu'elle invoque, ce qui justifie le rejet de sa demande reconventionnelle de nullité du protocole, étant au surplus observé que l'éventuelle vente d'abonnements à ses clients par la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] postérieurement au 31 juillet 2023 serait, tout au plus, susceptible d'entraîner non pas la nullité de la transaction, mais son éventuelle résolution, la bailleresse ne formant cependant aucune prétention en ce sens dans le cadre de la présente instance. En conséquence, il convient de débouter la S.N.C. CATM CARDINET de sa demande reconventionnelle de nullité du protocole d'accord transactionnel conclu avec la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 par acte sous signature privée électronique en date du 31 décembre 2022. Sur la demande d'exécution forcée du protocole Aux termes des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation. Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1221 dudit code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. En l'espèce, le protocole d'accord transactionnel litigieux stipule : en sa clause intitulée « Article 1 : Engagement du Preneur de restituer les locaux loués le 31 juillet 2023 et modalités de leur restitution », qu' « en contrepartie du versement par le Bailleur de la somme mentionnée à l'article 2, FORME EXPRESS s'engage par la signature des présentes, irrévocablement et sans réserve, à restituer les locaux loués le 31 juillet 2023 et, en conséquence, à restituer toutes les clés en sa possession, y compris les clés de la sortie de secours le 31 juillet avant 18 heures. Par accord des Parties, les locaux devront être restitués vides de tout meuble, machine, installation démontable et en bon état d'entretien et de propreté ainsi qu'il est d'usage en pareille matière, c'est-à-dire sans déchets, papiers ou poubelles non vidées, les sanitaires ayant été nettoyés et sans destruction, arrachage ou dégradation de nature à imposer au Bailleur la réalisation de travaux qui n'auraient pas été nécessaires, en cas d'entretien en bon père de famille des locaux loués par le Preneur jusqu'à leur restitution. Afin d'éviter toute contestation sur ce qui devra effectivement avoir été retiré ou ce qui pourra être laissé, les Parties conviennent et s'engagent à effectuer un pré-état des lieux avant le 20 janvier 2023 afin de fixer l'état des locaux et de convenir ensemble ce qui devra avoir été retiré ou à l'inverse ce qui pourra être laissé, dans le respect des principes fixés au paragraphe ci-dessus. Il est expressément convenu que la restitution des clés interviendra contre remise au Preneur de l'indemnité fixée à l'article 2 ci-dessous, selon les modalités précisées aux présentes » ; en sa clause intitulée « Article 2 : Engagement du Bailleur à verser une indemnité d'éviction le 31 juillet 2023, en contrepartie de la libération effective des locaux loués », que « par accord des Parties, le Bailleur s'engage à remettre au Preneur, en contrepartie de la restitution des Locaux tel qu'il est prévu à l'article 1 ci-dessus, une indemnité d'éviction de trois cent cinquante mille (350.000) euros hors taxes, majorée de la TVA au taux en vigueur à la date du règlement, qui sera versée en un chèque de banque ou CARPA libellé à l'ordre de FORME EXPRESS [Localité 7] » ; et en sa clause intitulée « Article 6 : Exécution de bonne foi du protocole », que « les Parties s'obligent mutuellement à exécuter les engagements pris par elles de bonne foi. En particulier, pour la restitution des Locaux loués à laquelle les Parties déclarent vouloir procéder dans le respect de l'esprit de leur accord, FORME EXPRESS s'engageant à les rendre comme il aurait aimé que le CATM CARDINET y procède si elle avait été bailleur, et le Bailleur s'obligeant à accepter la restitution dès lors qu'elle aura été faite, dans le respect de l'esprit ayant prévalu à la rédaction de l'article 1 » (pièces n°61 en demande et n°39 en défense, pages 2, 3 et 5). De fait, il est démontré qu'un pré-état des lieux de sortie contradictoire a été dressé suivant procès-verbal de constat d'huissier en date du 25 janvier 2023, et qu'un état des lieux de sortie contradictoire a été établi suivant procès-verbal de constat d'huissier en date du 28 juillet 2023, c'est-à-dire avant la date butoir du 31 juillet 2023, l'huissier instrumentaire mentionnant dans celui-ci que « Maître [J] me déclare que le bailleur lui a fait savoir qu'il n'honorera pas le versement de l'indemnité d'éviction car il considère que le protocole d'accord n'a pas été respecté par la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7]. Elle me déclare également que son client, de son côté, ne rendra pas les clés au bailleur sans avoir reçu le chèque de 420.000 euros TTC comme prévu dans le protocole d'accord. Elle me demande en conséquence de constater que les locaux sont vides et en état d'être restitués » (pièces n°56 et n°57 en demande). De plus, si la bailleresse produit aux débats une plainte collective adressée par plusieurs clients de la locataire à la procureure de la République du tribunal judiciaire de Paris en date du 8 septembre 2023 dénonçant des faits d'escroquerie et de pratiques commerciales trompeuses, il ressort de ladite plainte que « le personnel du club atteste que les machines du club ont été mises en vente à partir du mois de mai 2023 » (pièce n°48 en défense, pages 14), ce qui prouve que la demanderesse a exécuté ses obligations contractuelles en vidant les locaux donnés à bail. Enfin, outre que, comme précédemment indiqué, la S.N.C. CATM CARDINET ne forme aucune demande de résolution judiciaire du protocole d'accord en raison de l'existence d'abonnements vendus par la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] pour la période postérieure au 31 juillet 2023, il y a lieu de souligner que cette dernière justifie cependant avoir, entre le 29 juin et le 8 novembre 2023, procédé à de nombreux virements bancaires aux fins de remboursement de ses clients (pièce n°63 en demande), étant observé qu'en tout état de cause, les éventuels différends existant entre l'exploitante de la salle de sport et ses clients ne concernent nullement la bailleresse, celle-ci étant étrangère aux relations contractuelles liant ces derniers. Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] a exécuté l'intégralité des obligations contractuelles mises à sa charge au titre du protocole d'accord transactionnel, et que ce n'est qu'en raison du refus de la S.N.C. CATM CARDINET d'accepter la restitution des locaux et de verser le montant de l'indemnité transactionnelle que les clefs des locaux ne lui ont pas été rendues. Dès lors, force est de constater que la bailleresse doit être tenue de régler la somme de : 350.000 + (350.000 x 20%) = 420.000 euros T.T.C. à titre d'indemnité d'éviction transactionnelle. Décision du 18 Décembre 2024 18° chambre 3ème section N° RG 21/04178 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLT En conséquence, il convient de condamner la S.N.C. CATM CARDINET à payer à la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 la somme de 420.000 euros T.T.C. à titre d'indemnité d'éviction transactionnelle. Sur les demandes de dommages et intérêts Sur la demande de dommages et intérêts formée par la locataire Aux termes des dispositions des premier, sixième et septième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. En outre, en application des dispositions de l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En vertu des dispositions de l'article 1231-2 dudit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Selon les dispositions de l'article 1231-4 de ce code, dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. Enfin, d'après les dispositions du dernier alinéa de l'article 1231-6 du code susvisé, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il y a lieu de rappeler que le juge ne peut refuser d'indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l'existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (Civ. 1, 31 janvier 2024 : pourvoi n°22-18683 ; Civ. 1, 25 septembre 2024 : pourvoi n°23-15925 ; Civ. 3, 7 novembre 2024 : pourvoi n°23-12315), la réparation de cette perte de chance devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (Com., 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-20617 ; Com., 8 novembre 2023 : pourvois n°21-19794 et n°22-15358 ; Civ. 1, 4 décembre 2024 : pourvoi n°23-16248). En l'espèce, il y a lieu de retenir qu'en refusant d'accepter la restitution des locaux et de verser à sa locataire le montant de l'indemnité transactionnelle, et en arguant pour ce faire des éventuels manquements commis par la preneuse envers ses clients, alors même qu'elle est étrangère aux relations contractuelles liant ces derniers, la S.N.C. CATM CARDINET a fait preuve de mauvaise foi. De plus, la demanderesse justifie avoir pris attache auprès de plusieurs agences immobilières aux fins de retrouver de nouveaux locaux commerciaux (pièce n°64 en demande). Dès lors, force est de constater que le refus de la bailleresse de lui verser le montant de l'indemnité d'éviction transactionnelle a causé à la locataire un préjudice consistant en une perte de chance de pouvoir transférer son fonds de commerce en concluant un nouveau contrat de bail commercial dès le mois d'août 2023, soit depuis plus d'un an à la date de la présente décision. Ce préjudice sera justement réparé par l'allocation de la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts. En conséquence, il convient de condamner la S.N.C. CATM CARDINET à payer à la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] la somme de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la demande de dommages et intérêts formée par le gérant Conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, si Monsieur [G] [V] indique qu'il « est le représentant légal de la société FORME EXPRESS [Localité 7] » et allègue que « l'activité de cette salle de sport était sa seule source de revenus. Du fait du comportement du bailleur, il s'est trouvé, depuis la fin du mois de juillet 2023, totalement privé de revenus et de subsides, alors même que l'indemnité d'éviction prévue au protocole lui aurait permis d'envisager une réinstallation de sa salle de sport » (page 9 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que ces assertions ne sont étayées par aucun élément alors que d'une part, il est démontré qu'il a conclu un contrat d'agent commercial avec la S.A.S. VANEAU par acte sous signature privée en date du 12 avril 2023 à effet rétroactif au 3 avril 2023 (page 66 en demande), soit dès avant le refus de la S.N.C. CATM CARDINET de régler le montant de l'indemnité transactionnelle, de sorte qu'aucun lien de causalité n'est établi entre ces deux événements, et que d'autre part, il ne précise pas le montant de la rémunération qu'il se versait en sa qualité de gérant de la locataire. De même, s'il justifie avoir conclu, par acte sous signature privée en date du 19 octobre 2023, une promesse unilatérale de vente au profit de Monsieur [W] [S] portant sur sa résidence principale sise [Adresse 3] à [Localité 8] (pièce n°65 en demande), il n'est cependant pas établi que celle-ci ait eu pour origine le refus de la défenderesse de verser le montant de l'indemnité d'éviction transactionnelle. Enfin, l'avenant au contrat de prêt garanti par l'État en date du 18 septembre 2023 produit aux débats a été conclu entre la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL et la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 (pièce n°67 en demande), et non Monsieur [G] [V]. Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [G] [V] échoue à apporter la preuve de l'existence d'un préjudice personnel subi du fait de la faute commise par la S.N.C. CATM CARDINET. En conséquence, il convient de débouter Monsieur [G] [V] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.N.C. CATM CARDINET. Sur les demandes subsidiaires formées par la locataire Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est fait droit à la demande principale d'exécution forcée du protocole d'accord transactionnel formée par la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7], il n'y a pas lieu de statuer sur ses demandes de contestation du congé portant refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction, de paiement d'une indemnité d'éviction légale, d'expertise judiciaire, de déclaration du caractère réputé non écrit de la clause d'indexation annuelle du loyer stipulée au contrat de bail commercial, de restitution des loyers indexés, et de remboursement de la taxe annuelle sur les bureaux et des frais de gestion facturés au titre des années 2016 à 2020, lesquelles ne sont présentées qu'à titre subsidiaire. Sur les autres demandes reconventionnelles formées par la bailleresse Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. En outre, en application des dispositions de l'article 2048 du même code, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. En vertu des dispositions de l'article 2049 dudit code, les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé. Enfin, selon les dispositions de l'article 2052 de ce code, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. En l'espèce, le protocole d'accord transactionnel litigieux stipule : en sa clause intitulée « Article 2 : Engagement du Bailleur à verser une indemnité d'éviction le 31 juillet 2023, en contrepartie de la libération effective des locaux loués », que « compte tenu de l'engagement du Preneur à restituer les locaux loués à la date du 31 juillet, le Bailleur accepte de renoncer au paiement des loyers non chargés relatifs à la période allant du 1er janvier au 31 juillet 2023 comme il est dit à l'article 3 ci-après ainsi qu'aux loyers non chargés restant dus sur la période "Covid" allant de décembre 2020 à juin 2021 inclus, ainsi qu'il est mentionné à l'article 4 et au compte entre les parties figurant à l'article 5 ci-dessous » ; en sa clause intitulée « Article 3 : Renonciation du Bailleur au paiement des loyers hors charges du 1er janvier au 31 juillet 2023 », qu' « ainsi que précisé à l'article 2 ci-dessus, le Bailleur accepte, sous réserve du respect de la date de départ au 31 juillet 2023, de renoncer au paiement des loyers hors charges dus par le Preneur pour la période allant du 1er janvier au 31 juillet 2023 » ; en sa clause intitulée « Article 4 : Renonciation du Bailleur au paiement des loyers non chargés de la période afférente aux mois de décembre 2020 à juin 2021 inclus », qu' « ainsi que précisé à l'article 2 ci-dessus, et en contrepartie de la libération des lieux loués le 31 juillet 2023, le Bailleur renonce au paiement des loyers hors charges dus par le Preneur pour la période "Covid" allant de décembre 2020 à juin 2021 inclus, soit à la somme de 44.875,25 € TTC, correspondant au montant des loyers hors charges TTC (soit 60.499,25 € TTC) diminués du montant des provisions de charges TTC facturées et non payées (soit 15.624 € TTC). Par convention des Parties, la somme de 15.624 € TTC ci-dessus sera payée par le Preneur au Bailleur par compensation avec le dépôt de garantie détenu par le Bailleur selon le compte entre les Parties arrêté à l'article 5 ci-après » ; en sa clause intitulée « Article 5 : Arrêté du compte entre les parties et restitution du dépôt de garantie », que « sous réserve de la restitution des locaux loués ainsi qu'il est prévu à l'article 1, le Bailleur restituera au Preneur le dépôt de garantie qu'il détient d'un montant de 19.147,78 euros. Par ailleurs, chaque Partie reconnaît devoir, chacune pour ce qui la concerne, les sommes ci-après précisées, et conviennent d'arrêter le compte existant entre elles (sous réserve de la parfaite exécution du paiement des charges 2023 en exécution de l'article 3 ci-dessus) selon le décompte suivant : [...] Total dû par le Preneur : 43.348,07 €. [...] Total dû par le Bailleur : 34.483,74 €. [...] Total net dû par le Preneur (sauf attente) : 8.864,33 €. Précision étant ici faite que le Bailleur s'engage à calculer le décompte de régularisation des charges 2022 dans le courant du premier trimestre 2023, et d'en justifier au Preneur afin de permettre la fixation exacte du montant net qui restera dû par le Preneur après déduction ou ajout de la régularisation des charges 2022. Par accord des Parties, la somme ainsi établie sera payée par compensation avec le dépôt de garantie détenu par le Bailleur. En conséquence, et sous réserve de la restitution des locaux loués dans les conditions prévues au présent protocole, le Bailleur versera au Preneur, à la date de restitution des locaux, la somme nette qui restera due au Preneur au titre de la restitution du dépôt de garantie, en un chèque libellé à l'ordre de FORME EXPRESS [Localité 7] » ; et en sa clause intitulée « Article 6 : Force exécutoire du présent protocole et engagement de désistements réciproques d'instance et d'action », que « 8.1 Le Protocole vaut transaction au sens des articles 2044 et suivants du Code Civil selon lesquels la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Conformément aux dispositions de l'article 2052 du Code Civil, cet accord fait obstacle à l'introduction ou la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant les mêmes objets que les procédures auxquelles il est mis fin en exécution des présentes. [...] Le Bailleur renonce de son côté à toute créance qu'il pourrait avoir et qui n'aurait pas été prévue au présent protocole, à la seule et unique exception de son droit à indemnité en cas de non-restitution à bonne date des lieux loués telle que mentionnée à l'article 6 ci-dessus. [...] Chacune des Parties déclare n'avoir aucune autre prétention à émettre dans le cadre des présentes. Les Parties renoncent mutuellement, en conséquence, à toutes autres prétentions. [...] 8.2 Les Parties se désistent des deux instances en cours et des actions en justice qu'elles pourraient exercer l'une contre l'autre du chef de l'exécution du bail et du congé délivré, et donnent par la signature du présent protocole instruction à leurs conseils respectifs de signifier dans les deux procédures rappelées au préambule, des conclusions croisées de désistement d'instance et d'action et d'acceptation du désistement d'instance et d'action » (pièces n°61 en demande et n°39 en défense, pages 2, 3, 4, 5 et 6). Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que d'une part, la bailleresse a renoncé à se prévaloir du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction, ainsi qu'à réclamer le paiement de l'arriéré locatif relatif à la période comprise entre le mois de décembre de l'année 2020 et le mois de juin de l'année 2021, des régularisations de charges locatives, des taxes foncières, des frais de gestion, et des loyers et/ou indemnités d'occupation afférents à la période postérieure au 1er janvier 2023, et que d'autre part, les parties ont établi le compte définitif des sommes réciproquement dues, dont il ressort qu'au final, c'est la S.N.C. CATM CARDINET qui demeure débitrice envers la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie. Dès lors, eu égard à la teneur de la présente décision, dans la mesure où il est fait droit à la demande principale d'exécution forcée du protocole d'accord transactionnel, force est de constater que l'intégralité des demandes reconventionnelles formées par la bailleresse, lesquelles sont couvertes par la transaction, doivent être rejetées. En conséquence, il convient de débouter la S.N.C. CATM CARDINET de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles de validation du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction, d'expulsion, de paiement de l'arriéré locatif, des régularisations de charges locatives, de la taxe annuelle sur les bureaux, des taxes foncières, des frais de gestion et des indemnités d'occupation, ainsi que de compensation judiciaire, formées à l'encontre de la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7]. Sur les mesures accessoires En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.N.C. CATM CARDINET, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles. Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 12.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé que S.N.C. CATM CARDINET ne sollicite pas que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE la S.N.C. CATM CARDINET de sa demande reconventionnelle de nullité du protocole d'accord transactionnel conclu avec la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 par acte sous signature privée électronique en date du 31 décembre 2022, CONDAMNE la S.N.C. CATM CARDINET à payer à la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17 la somme de 420.000 euros T.T.C. (QUATRE CENT VINGT MILLE euros toutes taxes comprises) à titre d'indemnité d'éviction transactionnelle en exécution du protocole d'accord transactionnel conclu par acte sous signature privée électronique en date du 31 décembre 2022, CONDAMNE la S.N.C. CATM CARDINET à payer à la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] la somme de 35.000 (TRENTE-CINQ MILLE) euros à titre de dommages et intérêts, DÉBOUTE Monsieur [G] [V] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.N.C. CATM CARDINET, DÉBOUTE la S.N.C. CATM CARDINET de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles de validation du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction signifié par acte d'huissier de justice en date du 3 juillet 2020, d'expulsion, de paiement de l'arriéré locatif, des régularisations de charges locatives, de la taxe annuelle sur les bureaux, des taxes foncières, des frais de gestion et des indemnités d'occupation, ainsi que de compensation judiciaire, formées à l'encontre de la S.A.R.L. FORME EXPRESS PARIS 17, DÉBOUTE la S.N.C. CATM CARDINET de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.N.C. CATM CARDINET à payer à la S.A.R.L. FORME EXPRESS [Localité 7] la somme de 12.000 (DOUZE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.N.C. CATM CARDINET aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 18 Décembre 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA