Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2023
(n° 315 , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07556 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQJ2
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Avril 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 23/52029
APPELANTES
S.A.S. CAKESPACE, RCS de Paris sous le n°904 294 014, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 7]
S.A.S. RM CONSULTING, RCS de Paris sous le n°889 604 336, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentées et assistées par Me Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794
INTIMEE
S.A.S. EUREKAM, RCS de Paris sous le n°434 406 914, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338
Assistée à l'audience par Me Hervé JOUET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte du 20 septembre 2021, complété par avenant du 2 novembre suivant, la société Eurekam a donné à bail commercial à la société CS Sèvres devenue la société Cakespace, ayant pour président la société RM Consulting, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 25.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance, le premier jour de chaque trimestre civil.
La société RM Consulting s'est portée caution solidaire des engagements de la société Cakespace envers le bailleur suivant acte du 16 décembre 2021.
La société Eurekam a fait délivrer à la société Cakespace, le 28 octobre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme en principal de 8.539,61 euros au titre de l'arriéré locatif.
Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 4 novembre 2022.
Par actes des 2 et 8 février 2023, la société Eurekam a fait assigner la société Cakespace et la société RM Consulting, en sa qualité de caution, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, notamment, de constat de la résiliation du bail liant les parties, expulsion de la société locataire et condamnation solidaire des défenderesses au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 5 avril 2023, le premier juge a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 novembre 2022 ;
ordonné l'expulsion de la société Cakespace et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société Cakespace, à titre de provisionnel, solidairement avec la société RM Consulting en sa qualité de caution, à payer à la société Eurekam la somme de 16.874,64 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 1er trimestre 2023 inclus ;
condamné la société Cakespace, à titre de provisionnel, solidairement avec la société RM Consulting, en sa qualité de caution, à payer à la société Eurekam une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur les pénalités de retard ;
condamné solidairement la société Cakespace et la société RM Consulting, en sa qualité de caution, à payer à la société Eurekam la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné in solidum la société Cakespace et la société RM Consulting, en sa qualité de caution, aux dépens, en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer délivré le 28 octobre 2022 et de sa dénonciation du 4 novembre 2022 ;
dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande.
Par déclaration du 21 avril 2023, les sociétés Cakespace et RM Consulting ont relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion et ses conséquences, au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation ainsi qu'aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises et notifiées le 21 septembre 2023, les sociétés Cakespace et RM Consulting demandent à la cour de :
déclarer leur appel recevable et bien fondé ;
débouter la société Eurekam "de sa demande en prononcé de l'irrecevabilité de l'appel au prétendu motif d'un acquiescement à l'ordonnance rendue le 5 avril 2023 alors que tant la notification de restitution des clés en date du 3 mai 2023, que le courrier officiel de (leur) conseil en date du 15 mai 2023, confirment que cette restitution a été faite sous les plus expresses réserves de l'appel en cours et de la demande en infirmation de l'ordonnance rendue et en réintégration de la société Cakespace dans les locaux loués sis [Adresse 2] à [Localité 6]" ;
infirmer l'ordonnance entreprise ;
accorder rétroactivement des délais à la société Cakespace pour s'acquitter de sa dette ;
ordonner sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, la réintégration de la société Cakespace dans les locaux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
débouter la société Eurekam de sa demande tendant à leur condamnation au paiement de la somme de 3.447,26 euros au titre de loyers, charges ou indemnité d'occupation dus au 3 mai 2023 étant en outre précisé que cette demande inclut une réactualisation du dépôt de garantie de 207,74 euros, montant indu en cas de confirmation de l'ordonnance, la société Cakespace et la société RM Consulting s'engageant néanmoins à régler tout éventuel complément ;
débouter la société Eurekam de sa demande en paiement de la somme de 17.496,24 euros au titre des travaux de remise en état des locaux, cette demande étant totalement injustifiée tant au regard des dispositions de l'article 15.5 du bail qu'en raison de l'absence de mention dans la clause "désignation" du bail d'un WC, d'un point d'eau et d'un mur séparatif, qu'enfin en raison de l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire ;
débouter la société Eurekam de sa demande en paiement d'une indemnité pendant le temps d'exécution des travaux ;
en tout état de cause, se déclarer incompétent pour statuer sur cette demande qui relève du juge du fond ;
débouter la société Eurekam de sa demande en paiement de la somme de 487,30 euros au titre des frais d'établissement d'un état des lieux de sortie sur le fondement de l'article 15.4 du bail, cette disposition étant étrangère au présent litige, les lieux ayant été spontanément restitués par les sociétés Cakespace et RM Consulting ;
débouter la société Eurekam de sa demande en paiement des sommes de 5.000 euros pour procédure abusive et de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a condamnées au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Eurekam à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de ce même article et en tous les dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de Bernard Bessis S.E.L.A.R.L, représentée par Maître Bernard Bessis, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 septembre 2023, la société Eurekam demande à la cour de :
déclarer les sociétés Cakespace et RM Consulting irrecevables en leur appel, et à défaut, les en débouter ;
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et y ajoutant :
condamner solidairement, sinon in solidum, les sociétés Cakespace et RM Consulting, cette dernière en sa qualité de caution, à lui payer les sommes de :
' 3.447,26 euros à titre de loyers, charges, ou indemnités d'occupation dus au 3 mai 2023 ;
' 17.496,24 euros au titre des travaux de remise en état des locaux ;
' 487,30 euros au titre des frais d'établissement de l'état des lieux de sortie ;
' 2.709 euros au titre de l'indemnité fixée à l'article 15.5 du bail ;
' 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
' 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner in solidum les sociétés Cakespace et RM Consulting aux entiers dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Cécile Attal, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
débouter les sociétés Cakespace et RM Consulting de toutes demandes.
La clôture de la procédure a été prononcée le 27 septembre 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la recevabilité de l'appel
Selon l'article 410 du code de procédure civile, l'acquiescement peut être exprès ou implicite.
L'exécution sans réserve d'un jugement non exécutoire vaut acquiescement, hors les cas où celui-ci n'est pas permis.
La société Eurekam soutient que l'ordonnance entreprise a été exécutée spontanément par les sociétés Cakespace et RM Consulting le 3 mai 2023, alors qu'à cette date l'ordonnance ne leur avait pas encore été signifiée. Elle en déduit que cette exécution de l'ordonnance, à une date où elle n'était pas encore exécutoire, vaut acquiescement à celle-ci de sorte que l'appel est irrecevable.
Il résulte des pièces produites que suivant procès-verbal de restitution des clés établi par commissaire de justice le 3 mai 2023, les sociétés Cakespace et RM Consulting ont remis les clés du local à la société Eurekam et réglé la somme de 11.624,64 euros correspondant au montant des condamnations prononcées après déduction du dépôt de garantie, précisant d'une part, que l'exécution de l'ordonnance s'effectuait sous réserve de l'appel interjeté, d'autre part, que la résiliation du bail était contestée et que sera sollicitée devant la cour la réintégration dans le local et, enfin, que le montant du dépôt de garantie sera restitué à la société propriétaire lors de la réintégration.
Il apparaît donc que l'exécution de l'ordonnance entreprise, assortie de l'exécution provisoire mais non encore exécutoire puisque sa signification est intervenue le 10 mai 2023, ne s'est pas effectuée sans réserve de sorte que l'appel interjeté par les sociétés Cakespace et RM Consulting est recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Au cas présent, il est constant que le 28 octobre 2022, la société Eurekam a fait délivrer à la société Cakespace, tant à l'adresse des lieux loués qu'à celle de son siège, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties, pour avoir paiement de la somme en principal de 8.539,61 euros correspondant aux loyers et charges du 4ème trimestre 2022.
Les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois imparti par cet acte conformément à la clause conventionnelle et à l'article L.145-41 du code de commerce et il n'apparaît pas qu'elles ont été contestées dans ce délai.
Il n'apparaît pas davantage que la société Eurekam a agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement alors qu'il est établi que la société Cakespace n'a pas exécuté son obligation de paiement.
Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, étaient réunies à la date du 28 novembre 2022 ainsi que l'a exactement retenu le premier juge.
Sur la demande de délais de paiement et de réintégration dans le local
Pour s'opposer aux effets de la clause résolutoire, solliciter un délai de paiement rétroactif au 3 mai 2023, date à laquelle la dette a été réglée et le local restitué, et, par suite, la réintégration dans celui-ci, la société Cakespace fait valoir qu'elle n'a pu s'acquitter du loyer en raison de difficultés l'ayant empêchée d'exploiter normalement le fonds.
Elle explique avoir fait entreprendre par la société CD&B, placée en redressement judiciaire le 1er mars 2023, des travaux d'aménagement du local pour un montant de 39.240 euros, dont l'exécution a été considérablement retardée en raison de la crise sanitaire, qu'en dépit de l'impossibilité d'exercer son activité et la fermeture du local, elle s'est acquittée du loyer entre le 20 septembre 2021 (date de signature du bail) et fin septembre 2022, qu'elle a été contrainte de mettre en vente son droit au bail puisque M. [B], président de la société RM Consulting, qui la représente, était atteint de troubles respiratoires au cours des quatrième trimestre 2022 et premier trimestre 2023, et donc, dans l'impossibilité de travailler.
Les appelantes versent aux débats une facture datée du 13 janvier 2023 de la société CDB justifiant de travaux d'aménagement de la boutique de la société Cakespace située à l'adresse des lieux loués, pour un montant commandé de 39.240 euros mais portant sur la somme de 11.772 euros venant à échéance le 12 février 2023. Elles ont également produit deux autres factures datées des 31 mai 2022 et 13 janvier 2023 portant sur des travaux d'aménagement d'une boutique située [Adresse 4] à [Localité 8] pour un montant commandé de 34.501,84 euros, lesquelles sont sans lien avec les lieux loués.
Elles ont encore communiqué un bulletin de présence à l'hôpital de la Pitié Salpêtrière de M. [B] démontrant que ce dernier a été hospitalisé dans cet établissement du 6 au 8 mars 2023.
Cependant, ces pièces ne sont pas de nature à expliquer le défaut de paiement du loyer à compter du dernier trimestre 2022. En effet, les appelantes échouent à démontrer les difficultés invoquées alors au surplus que la société locataire, qui indique avoir été empêchée d'exercer son activité et avoir dû maintenir le local fermé, s'est régulièrement acquittée du loyer depuis la prise de possession des lieux et jusqu'en septembre 2022 et qu'elle a été en capacité de régler sa dette peu après le prononcé de l'ordonnance entreprise.
L'octroi d'un délai de paiement rétroactif étant destiné à suspendre les effets de la clause résolutoire pour assurer le maintien du bail, n'apparaît pas en l'espèce justifié dès lors que la société Cakespace, sans qu'aucune circonstance ne l'y oblige, a fait le choix de restituer le local au bailleur le 3 mai 2023, manifestant ainsi sa volonté de faire cesser les effets de ce contrat, la cour relevant que si les réserves formulées dans le procès-verbal de restitution des clés lui permettent de connaître de l'appel interjeté, elles ne peuvent cependant avoir d'incidence sur la poursuite du bail.
Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter cette demande ainsi que celle tendant à la réintégration dans le local.
Sur les demandes de provisions de la société Eurekam
Au titre de l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société Eurekam, qui indique avoir cessé la facturation des loyers, charges et indemnités d'occupation à compter du 3 mai 2023, sollicite paiement de la somme de 3.447,26 euros après déduction du dépôt de garantie, au titre du solde de la dette de la société Cakespace.
Il apparaît des pièces produites et il est, au demeurant, non contesté, que la société locataire était débitrice de la somme de 16.874,64 euros correspondant aux loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus au 31 mars 2023, ainsi que l'a retenu le premier juge.
A cette somme doit s'ajouter le montant de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er avril au 3 mai 2023 d'un montant également non contesté de 2.947,26 euros.
La dette au titre des seuls loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation s'élève à la date de la restitution des clés à la somme totale de 19.821,90 euros (16.874,64 + 2.947,26).
A cette somme doivent être déduits le montant du dépôt de garantie versé par la société Cakespace le 20 septembre 2021, soit la somme de 6.250 euros ainsi qu'il résulte de l'avis de virement produit (pièce 23 de l'intimée), et la somme de 10.124,64 euros versée par les appelantes le 3 mai 2023 (après déduction de la somme de 1.500 euros versée au titre de l'indemnité allouée par le premier juge sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile).
Ainsi, la société Eurekam justifie d'une créance de 3.447,26 euros au titre du solde de la dette locative et d'indemnité d'occupation.
L'obligation de la société Cakespace et de la société RM Consulting s'étant portée caution solidaire de la première, n'étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de les condamner solidairement et par provision au paiement de la somme susvisée.
Au titre de la remise en état du local
La société Eurekam soutient que le local n'a pas été restitué en parfait état de réparations ainsi que l'exige le bail. Elle indique que lors du constat du 17 mai 2023, il a été relevé que le local était encore garni de quelques biens mobiliers, était en état d'usage, que le point d'eau et le WC avaient été supprimés et que les arrivées d'eau avaient été obstruées.
Les appelantes font valoir que la bailleresse n'a pas respecté la procédure prévue à l'article 15.4 du bail pour déterminer le coût des éventuels travaux à effectuer, lequel doit être établi, aux termes de ce texte, par deux architectes respectivement désignés par les parties, et, si l'écart est supérieur à 10 %, par un tiers architecte désigné en référé.
Elles soutiennent par ailleurs que lors de l'entrée dans les lieux, le local était dépourvu de WC et de lave-mains et que les pièces produites par la bailleresse pour justifier de ces équipements n'ont pas été établies contradictoirement et ne leur sont pas opposables.
L'article 5.4 du bail dispose que "le preneur devra, en fin de bail, remettre les lieux loués et les équipements qui s'y trouvent aux normes et en parfait état de réparations, d'entretien et de remplacement".
L'article 15.2 du contrat rappelle que "le preneur devra également rendre les lieux loués en parfait état de toutes réparations, au sens du présent bail, ou à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en parfait état".
Il résulte du procès-verbal de constat établi le 17 mai 2023 par commissaire de justice, en présence du représentant de la société Eurekam et de celui de la société Cakespace, que le local est en état d'usage, que les installations mises en place par la société Cakespace et le mobilier n'ont pas été déposés (panneaux de bois et étagères sur les murs, enseigne lumineuse, bandeau led au plafond, meubles, réfrigérateur, caisse enregistreuse, plante), que le point d'eau et le WC ont été supprimés et que les arrivées d'eau ont été obstruées.
C'est vainement que les sociétés appelantes soutiennent que la suppression du point d'eau et du WC et l'obstruction des arrivées d'eau ne leur seraient pas imputables dès lors que d'une part, M. [B], présent lors du constat, n'a émis sur ce point aucune contestation devant le commissaire de justice, que d'autre part, il résulte de la fiche descriptive du local remise par l'agent immobilier à la société CS Sèvres représentée par M. [B], ainsi qu'en atteste l'engagement de location signé par ce dernier le 3 septembre 2021, qu'a été proposé à la location un local de 15 m², avec WC et lave-mains et, qu'enfin, le procès-verbal de constat en date du 31 juillet 2018 dressé après le départ d'un précédent locataire, démontre la présence d'un WC et d'un lave-mains dans un petit local au fond par lequel on accède par une porte.
La société Eurekam produit un devis en date du 31 mai 2023 établissant le coût des travaux de remise en état de l'ensemble du local, comprenant la dépose du mobilier et des installations laissés sur place, des travaux de maçonnerie pour la création d'une cloison séparative du WC et la fourniture et pose d'un bloc porte, des travaux d'électricité, de plomberie et peinture, à la somme de 17.496,24 euros TTC.
Il est exact que le contrat prévoit, à l'article 15.4, que "le chiffrage des réparations et des travaux éventuellement dus par le preneur (sera) établi contradictoirement par deux architectes désignés, l'un par le bailleur, l'autre par le preneur, qui auront pour mission de chiffrer le coût des travaux d'une part et d'autre part la durée de leur réalisation, celle-ci incluant la durée des appels d'offres nécessaires à leur réalisation. Si l'estimation des deux architectes présente un écart inférieur ou égal à 10 %, le coût des travaux sera la moyenne arithmétique de ces deux estimations. Si l'écart est supérieur à 10 %, les travaux seront chiffrés par un tiers architecte désigné par le président du tribunal de grande instance de Paris statuant par voie d'ordonnance de référé".
Ainsi, faute pour la bailleresse d'avoir respecté les modalités de chiffrage du coût des travaux, la somme qu'elle sollicite ne peut être retenue.
Toutefois, tenant compte des dispositions susvisées du bail et des modifications entreprises dans le local par la société Cakespace, son obligation de restituer celui-ci en parfait état d'entretien et de réparations ou, à défaut, de supporter le coût de la remise en état, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Il convient donc, au regard des éléments qui précèdent, de la condamner au paiement d'une provision de 9.000 euros, correspondant au montant non sérieusement contestable de son obligation.
L'obligation de la société RM Consulting n'étant également pas sérieusement contestable, en sa qualité de caution solidaire de la société Cakespace, sera tenue solidairement avec cette dernière au paiement de cette provision.
En revanche, la demande de la société Eurekam tendant au paiement de la somme de 2.709 euros correspondant à une mensualité de loyer et charges au titre de l'indemnité prévue à l'article 15.5 du bail pendant la durée de la remise en état, ne peut prospérer en référé.
En effet, cette indemnité s'analysant en une clause pénale susceptible de minoration par le juge du fond, l'obligation des appelantes de ce chef se heurte à une contestation sérieuse.
Au titre des frais d'établissement de l'état des lieux de sortie
L'article 15.4 du bail prévoit que "si l'état des lieux de restitution est établi par huissier, les frais seront partagés par moitié entre le bailleur et le preneur".
Le coût du procès-verbal de constat du 17 mai 2023, valant état des lieux de sortie s'est élevé à la somme de 300 euros ainsi qu'il résulte de la lettre du commissaire de justice du 14 juin 2023.
L'obligation des sociétés appelantes au paiement de la somme provisionnelle de 150 euros n'est dès lors pas sérieusement contestable de sorte qu'elles seront condamnées solidairement au paiement de celle-ci, étant relevé qu'il ne convient pas de tenir compte, à ce stade, comme le sollicite l'intimée, des frais de signification de l'ordonnance entreprise, de la sommation d'assister à l'état des lieux de sortie et du coût du procès-verbal de reprise, le partage entre les parties de ces frais n'étant pas prévu par le bail.
Au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive
L'action en justice, comme l'exercice du droit d'appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable. Ces exigences n'étant pas satisfaites en l'espèce, la société Eurekam sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en leurs prétentions, les sociétés Cakespace et RM Consulting seront tenues in solidum aux dépens d'appel.
Elles seront également condamnées in solidum à payer à la société Eurekam contrainte d'exposer des frais irrépétibles en appel, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevable l'appel interjeté par les sociétés Cakespace et RM Consulting ;
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation ;
Statuant à nouveau du seul chef infirmé, vu l'évolution du litige et y ajoutant,
Condamne solidairement les sociétés Cakespace et RM Consulting à payer à la société Eurekam les sommes provisionnelles de :
- 3.447,26 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 3 mai 2023, date de restitution du local ;
- 9.000 euros à valoir sur le coût de la remise en état du local ;
- 150 euros au titre des frais d'établissement de l'état des lieux de sortie ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes en paiement de la société Eurekam ;
Déboute la société Cakespace de ses demandes tendant à l'octroi d'un délai de paiement et à sa réintégration dans le local ;
Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société Eurekam ;
Condamne in solidum les sociétés Cakespace et RM Consulting aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct au bénéfice de Maître Cécile Attal conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum les sociétés Cakespace et RM Consulting à payer à la société Eurekam la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
