Tribunal judiciaire, 19 août 2024. 24/00223

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00223 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUQS MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 19 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Monsieur [Z] [F] 10 Routes Jules Reydelettet 97490 LA BRETAGNE- SAINTE CLOTILDE comparant en personne assisté de Me Xavier BELLIARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Dilan SUNAR, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Madame [N] [S] 12 Route Jules Reydellet 97490 LA BRETAGNE (SAINTE-CLOTILDE) comparante en personne Monsieur [G] [H] 12 Route Jules Reydellet 97490 LA BRETAGNE (SAINTE-CLOTILDE) comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Audrey AGNEL, Assisté de : Samantha EDMOND, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 03 Juin 2024 DÉCISION : Contradictoire, EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [Z] [F] a donné à bail à Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] un appartement à usage d'habitation situé au 12, route Jules Reydellet - La Bretagne - 97490 SAINTE-CLOTILDE, par acte sous seing privé du 1er octobre 2021, moyennant un loyer mensuel de 1.250 euros. Le bailleur a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 août 2023, pour la somme en principal de 3.885 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, Monsieur [Z] [F] a fait assigner Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par des actes de commissaire de justice séparés du 15 février 2024 délivrés respectivement à personne et à domicile, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - à titre principal, prononcer la résiliation du bail d’habitation, et à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner l’expulsion de Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] ; - les condamner au paiement d’une somme de 6.740 euros correspondant au montant des loyers impayés arrêté au 18 octobre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ; - les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.295 euros, égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective du logement ; - les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l’audience du 3 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été renvoyée pour permettre aux locataires de justifier du paiement de la dette, Monsieur [Z] [F], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant le montant de sa créance à la somme de 2.035 euros arrêtée au 5 mai 2024. Il s'est opposé aux délais de paiement sollicités en défense. Madame [N] [S], comparant en personne, et Monsieur [G] [H], régulièrement représenté par cette dernière, ont reconnu le défaut de paiement régulier du loyer sur l'année 2023 mais ont mis en exergue leur volonté de régulariser leur situation depuis plusieurs mois. Ils ont justifié d'un paiement de 1.200 euros effectué le 2 juin 2024. Ils se sont engagés à payer rapidement le reliquat de la dette et ont sollicité des délais de paiement. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 août 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 20 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, Monsieur [Z] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL : L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer". L'article 1728 du même code prévoit que "le preneur est tenu de deux obligations principales", dont celle "de payer le prix du bail aux termes convenus". Il résulte de l'article 1217 de ce code que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, a la possibilité d'en provoquer la résolution et de demander réparation des conséquences de l'inexécution. En l'espèce, il ressort des pièces produites par Monsieur [Z] [F], et notamment de l'historique de compte, que Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] ont payé leur loyer en retard sur l'année 2022 et qu'ils n'ont pas honoré régulièrement le paiement des loyers sur l'année 2023. Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] ainsi que leur expulsion des lieux. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : Monsieur [Z] [F] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Monsieur [Z] [F] produit un décompte démontrant que Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 2.035 euros à la date du 5 mai 2024 au titre de la dette locative. Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] justifient par les pièces qu'ils produisent d'un paiement de 1.200 euros effectif au jour de l'audience. En conséquence, il convient de les condamner à verser à Monsieur [Z] [F] la somme de 835 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 3 juin 2024 - loyer du mois de juin non inclus -, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, date du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 1228 du Code civil prévoit que le juge qui prononce la résolution du contrat peut accorder un délai au débiteur. Aux termes de l'article 1343-5 de ce même code : "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues." En l'espèce, Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] ont sollicité l'octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative. Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] ont justifié avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en capacité d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances et compte tenu des propositions de règlements formulées à l'audience, ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative en deux fois dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut pour Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] de respecter les délais de paiement ainsi accordés. Dans cette hypothèse, Monsieur [Z] [F] sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] et ceux-ci seront condamnés à verser à Monsieur [Z] [F] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.295 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que celui de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [F], Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] à verser à Monsieur [Z] [F] la somme de 835 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 3 juin 2024 - loyer du mois de juin non inclus -, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, date du commandement de payer. AUTORISE Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 400 euros et une deuxième mensualité de 435 euros qui soldera la dette en principal, frais et intérêts. PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement. PRONONCE la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : CONDAMNE Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] à payer à Monsieur [Z] [F] le solde de la dette locative. AUTORISE Monsieur [Z] [F] à faire procéder à l'expulsion de Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] à verser à Monsieur [Z] [F] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.295 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. CONDAMNE in solidum Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] à verser à Monsieur [Z] [F] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE in solidum Madame [N] [S] et Monsieur [G] [H] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi que celui de l’assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 août 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Samantha EDMOND, Greffière. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE