Tribunal judiciaire, 19 décembre 2023. 22/05624

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1 JUGEMENT N° du 19 Décembre 2023 Enrôlement : N° RG 22/05624 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2B5E AFFAIRE : S.C.I. KAPCAN ( la SELAS FIDAL) C/ S.D.C. de l’immeuble LE MIREIO sis [Adresse 1] (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES) DÉBATS : A l'audience Publique du 17 Octobre 2023 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats : Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE, Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Décembre 2023 PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2023 Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE LA S.C.I. KAPCAN, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 512 851 551 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Maître Bernard ROSSANINO de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de GRASSE, [Adresse 5] C O N T R E DEFENDEUR Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé LE MIREIO sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL LOCATRIM CASSIS, à l’enseigne AGENCE FALQUE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 300 165 602 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE * ** * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 6 juillet 2009, la SCI KAPCAN a fait l’acquisition dans un ensemble immobilier « LE MIREIO », situé à [Adresse 3], du lot de copropriété n°2, consistant en un appartement occupant la partie droite du rez-de-chaussée et les cent six millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et du lot n°14 consistant en une cave située au sous-sol et les dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Cet ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établis par acte notarié du 5 juin 1956 puis publiés aux hypothèques le 14 juin 1956. Un litige est survenu quant à l'existence d'une jouissance exclusive et privative d’une partie du jardin, d’une superficie de 102 m², situé au droit du lot n°2. A l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2021, une résolution a décidé de travaux d’adaptation comprenant une étude du règlement de copropriété actuel ; une vérification des adaptations nécessaires et la rédaction du projet du nouveau règlement de copropriété qui sera soumis à une prochaine assemblée générale et a donné mandat au syndic pour confier cette adaptation à un notaire aux conditions de sa proposition pour un prix de 1.400 euros HT. La SCI KAPCAN a revendiqué l’existence d’une partie commune à droit de jouissance privative attachée à son lot de copropriété et demandé au syndic de la copropriété, par courriel du 14 juin 2021 de mettre à l’ordre du jour la confirmation de la jouissance privative du jardin attaché au lot de la SCI KAPCAN et de celui de M. [F]. La question a été présentée à une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 15 avril 2022, qui a rejeté la résolution. *** Par exploit d’huissier en date du 8 juin 2022, la SCI KAPCAN a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MIREIO devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 15 avril 2022. Par exploit d’huissier en date du 6 septembre 2022, la SCI KAPCAN a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MIREIO devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale en date du 7 juillet 2022, ayant de nouveau rejeté la demande de la SCI KAPCAN. La jonction a été ordonnée le 26 janvier 2023 par le juge de la mise en état. *** Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, la SCI KAPCAN demande au tribunal de : Vu le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble Le Mireio en date du 15 avril 2022 ; Vu les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Vu les dispositions des articles 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, 206, II, et 209, II, de la loi Elan du 23 novembre 2018 modifiés par la loi du 21 février 2022, articles 89, 1° et 2° ; Vu les dispositions des articles 2229, 2262 et 2265 du code civil ; Recevoir la SCI KAPCAN en son action, la déclarer bien fondée ; Annuler la résolution n°3 adoptée par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble LE MIREIO en date du 15 avril 2022 ; Annuler la résolution n°10 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le Mireio en date du 7 juillet 2022 ; Déclarer irrecevable comme constituant une preuve déloyale le procès-verbal de constat d’huissier du 19 mai 2023, constituant la pièce n°34 des productions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Mireio, et l’écarter des débats ; Juger qu’au lot de copropriété numéro 2, appartenant à la SCI KAPCAN, est attaché le droit à jouissance exclusive et privative du jardin d’une superficie de 102 m² environ se trouvant au droit dudit lot ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Mireio, pris en la personne de son syndic en exercice, à inscrire à l’ordre du jour de la plus prochaine assemblée générale des copropriétaires après que la décision à intervenir soit passée en force de chose jugée ou, en cas d’appel, après le prononcé de l’arrêt accueillant les prétentions de la requérante, la mention dans l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble de cette partie commune à jouissance privative attachée au lot de copropriété n°2 et ce, à peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé cette assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble LE MIREIO ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Mireio à verser à la société dénommée KAPCAN une indemnité de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Mireio de ses demandes plus amples ou contraires ; Rappeler que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de l’affaire, est de droit; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Mireio aux entiers dépens, avec distraction au profit de l’avocat de la société dénommée KAPCAN dans les formes et conditions des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Elle soutient que l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble Le Mireio est totalement muet sur le droit de jouissance privative qui est attaché au jardin mais n’exclut pas que des parties communes puissent être considérées comme un accessoire obligatoire et indispensable des parties de l’immeuble devant appartenir individuellement et exclusivement à chaque copropriétaire. Elle explique qu'il s’agissait d’une société de construction visée à l’article 1er de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements qui fait à ses membres, par voie de partage en nature à titre pur et simple, attribution exclusive de la fraction de l’immeuble qu’elle a construit et pour laquelle ils ont vocation, ainsi M. [C] à qui était attribué l’appartement occupant la partie droite du rez-de-chaussée (lot n°2), voyait de fait attaché à son lot le jardin se trouvant au droit de celui-ci à charge pour lui d’en assurer l’entretien, mais sans que ce droit de jouissance privative n’ait été mentionné dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété. En outre, ce droit de jouissance privative a été reconnu aux termes d’un accord sous seing privé passé par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble dans le courant des années 1960 et les époux [C] ont pris à leur charge exclusive les frais d’entretien de ce jardin. A ce titre, le courrier envoyé en 2007 par le cabinet URBANIA CASSIS l’a été en qualité de syndic de copropriété, représentant légal du syndicat des copropriétaires Le Mireio et les factures produites par le syndicat concernent l’entretien de l’ensemble des espaces verts de la copropriété dans leur globalité. En outre, l'accès au jardin litigieux est au droit du lot n°2, se faisant directement par la véranda ou par le bas du chemin qui mène au parking et non par l’entrée principale de l’immeuble. Elle indique que le syndicat des copropriétaires a voulu que l’huissier qu’il a lui-même mandaté s’introduise directement dans le jardin litigieux sans être porteur d’une ordonnance présidentielle l’y autorisant, or elle doit être présumée occupante de bonne foi du jardin et ne peut donc être troublée de quelque façon que ce soit dans son occupation. La société estime que cette pièce doit donc être déclarée irrecevable comme constituant une preuve déloyale et écartée des débats. Elle affirme que le droit de jouissance privative et exclusive d'une partie commune, droit réel et perpétuel, peut s’acquérir par usucapion : or depuis plus de 60 ans, les propriétaires successifs du lot n°2 ont eu la jouissance privative du jardin y attenant. Aussi, la SCI peut se prévaloir de la prescription acquisitive en raison de sa jouissance paisible, continue et connue du jardin se trouvant au droit de son lot, ainsi que de celle de ses auteurs, justifiée par le fait que celui-ci a été clôturé par le propriétaire du lot n°2. En tout état de cause, la prescription acquisitive abrégée de dix ans peut être utilement invoquée puisqu'elle jouit paisiblement, au vu et au su de tous les autres copropriétaires, du jardin dont elle estime avoir la jouissance privative depuis plus de dix ans au jour où le juge doit statuer ; sa mauvaise foi ne peut pas être démontrée ; et l’acte de vente du lot n°2 constitue un juste titre. Enfin en 1956, il n’existait aucune obligation de faire figurer au règlement de copropriété les parties communes à jouissance privative. Elle conclut que le syndic n’a fait aucune diligence pour retrouver le procès-verbal de l’assemblée générale de 2012 contenant la résolution confirmative, notamment en demandant à son prédécesseur de lui transmettre les archives du syndicat et que si le syndic n’inscrit pas à l’ordre du jour la question de la mention omise dans le règlement de copropriété ou si le syndicat des copropriétaires refuse d’adopter la résolution, leur responsabilité doit être engagée. *** Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : Au visa du procès-verbal de l'assemblée générale en date du 15 avril 2022 et du procès-verbal en date du 7 juillet 2022, au visa des articles 2261, 2262, 2265 et 2272 du code civil, DEBOUTER la SCI KAPCAN de toutes ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER la SCI KAPCAN à enlever les grillages, clôtures et cabanes de lapin qui ont été entreposés à peine d'une astreinte journalière d'un montant de 5000 euros par jour, CONDAMNER la SCI KAPCAN à payer la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit de la SCP CABINET ROSENFELD sur ses offres de droit, ORDONNER l'exécution provisoire. Il soutient que le constat d'huissier est régulier en la forme, a été librement et contradictoirement débattu et qu'il n'y a aucun accès par la véranda à la restanque. Aussi, à aucun moment le jardin n'a été rattaché de fait au lot n°2, la restanque du milieu n'a pas été divisée en deux mais servait de terrain de jeu puis de parking commun mitoyen avec le chemin aux termes des attestations transmises, le syndicat n'avait donc pas à créer une partie commune spéciale à jouissance privative. Il ajoute que la SCI ne démontre pas qu'elle a occupé la parcelle à titre de propriétaire sans interruption depuis plus de 30 ans puisque c'est le syndicat qui entretient le jardin, les factures étant adressées au syndic et concernant l'ensemble des jardins de la copropriété. Il affirme que le tribunal ne peut se substituer à l'assemblée générale pour attacher le droit de jouissance privatif et exclusif du jardin au lot n°2. S'agissant de la résolution n°10 du 7 juillet 2022, elle correspond à l'application stricte du règlement de copropriété précisant que les jardins sont parties communes et le plan annexé à la demande d'inscription à l'ordre du jour, établi par un géomètre expert, donne l'exacte configuration des lieux avec un mur de soutènement en pied du jardin rendant impossible toute communication avec le jardin litigieux, confortée par le constat d'huissier, la main courante et les photographies. Par ailleurs, l'entrée principale du lot se fait par l'avenue du professeur [Z]. Il conteste tout usucapion puisque la SCI ne peut prescrire contre le règlement de copropriété, les actes de tolérance ne peuvent fonder la prescription et la création de parties communes spéciales ne peut être imposée alors même que les autres copropriétaires ont une quote-part de propriété indivise sur le même jardin. Il affirme que le grillage a été apposé récemment par voie de fait, que la prescription abrégée ne peut être revendiquée car le titre ne vise pas le jardin et que la possession n'est ni équivoque ni continue. Le cumul de possession ne peut non plus être invoqué selon lui. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. *** L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. L'audience de plaidoiries s'est tenue le 7 novembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023. * ** * MOTIFS DE LA DECISION : A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code civil. I/ Sur l'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022 et de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2022 Il doit être rappelé que la nullité d'une résolution ne peut être sollicitée et n'est encourue qu'en présence d'inobservation des formalités légales ou réglementaires, de dépassement de pouvoir par l'assemblée générale ou encore de preuve d'un abus de majorité. Aussi, il revient à la SCI KAPCAN de démontrer que les résolutions critiquées violent la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967 ou les principes gouvernant les assemblées délibérantes (notamment s'agissant des formalités de convocation ou de tenue des assemblées, des règles de computation des votes...), ou encore qu'elles sont le résultat d'une fraude, d'une manœuvre tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs du syndicat, dans un intérêt personnel ou l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, rompant l'équilibre entre les copropriétaires ou avec intention de nuire. En effet, il n'appartient pas au juge d'apprécier l'opportunité et le bien-fondé des résolutions adoptées ou rejetées par l'assemblée générale des copropriétaires, qui demeure souveraine. Le tribunal ne peut donc s'y substituer, sauf le cas où la loi l'y autorise expressément. Or en l'espèce, force est de constater que la SCI KAPCAN ne fait aucunement mention, dans ses écritures, de la violation par le syndicat des copropriétaires d'une règle de forme, d'une quelconque irrégularité ou d'un éventuel abus de majorité. Par conséquent, ses demandes d'annulation des résolutions n°3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022 et n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2022 doivent être rejetées. De même, il n'appartient pas au tribunal de se substituer aux copropriétaires en imposant au syndicat d'inscrire une résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, de sorte que cette demande complémentaire sera également rejetée. II/ Sur le droit de jouissance exclusive et privative du jardin A/ Sur la recevabilité du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 mai 2023 Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il en résulte que l'administration de la preuve par les parties est soumise à un principe général de loyauté et de licéité, sous peine d'irrecevabilité de la pièce. Aussi, il est constant que l'introduction dans un lieu privé à l'insu du propriétaire afin d'y capter des images constitue un procédé déloyal rendant irrecevable la production de la pièce à titre de preuve. En l'espèce, la lecture du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 19 mai 2023 à la requête du syndicat des copropriétaires ne révèle aucunement que le commissaire mandaté s'est introduit sur la partie de terrain revendiquée par la SCI KAPCAN. Au contraire, les constatations et photographies ont été effectuées depuis les parties communes de la copropriété, soit sur le chemin et les escaliers menant au parking, en présence du syndic, d'un membre et du président du conseil syndical. Le courrier établi par le commissaire de justice le 30 mai 2023 sur interpellation du conseil de la SCI KAPCAN démontre que si, originellement, l'officier ministériel s'était établi sur la partie de terrain litigieuse, il s'est ensuite positionné depuis l'escalier afin de poursuivre ses constatations depuis ce point de vue et a supprimé ses précédents clichés, qui ne sont donc pas annexés au procès-verbal communiqué au tribunal. Il en résulte que le constat finalement établi par Maître [S] l'a bien été depuis l'escalier commun et que la SCI KAPCAN ne peut se prévaloir d'une violation de ses droits, de son intimité ou de sa propriété. Par conséquent, la demande d'irrecevabilité du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 mai 2023 doit être rejetée. B/ Sur l'usucapion Aux termes de l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. La possession se caractérise par l'exercice effectif d'un droit et se compose de la maîtrise matérielle de la chose et de l'intention de se comporter comme le véritable titulaire du droit exercé. Cette intention est présumée pour celui qui possède matériellement la chose et il appartient à l'adversaire de prouver la précarité de sa possession notamment en produisant un titre. L'article 2261 du même code précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. La possession pour être utile ne doit être entachée d'aucun vice. S'agissant du caractère non équivoque, le possesseur doit avoir l'intention de se comporter en véritable titulaire du droit et il appartient à celui qui conteste la possession de renverser la présomption. A ce titre, le simple fait de payer des impôts fonciers ne caractérise pas en soi une possession qui doit être corroborée par des faits matériels. S'agissant du caractère public, la possession ne doit pas être clandestine et le possesseur doit s'afficher comme le titulaire du droit en réalisant des actes apparents. Le caractère paisible de la possession exclut par ailleurs tout acte de violence et voie de fait. S'agissant enfin du caractère continu de la possession, le possesseur doit avoir une activité régulière sur le bien, étant précisé que l'article 2264 du code civil présume que le possesseur actuel prouvant avoir possédé anciennement, a possédé pendant le temps intermédiaire. En vertu de l'article 2265 du même code, pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre onéreux ou lucratif. Par ailleurs, en application de l'article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. Si la jurisprudence a admis, sous l'empire de la loi ancienne, que le droit de jouissance privative, assimilé à un droit réel perpétuel, puisse faire l'objet d'une prescription acquisitive (Civ. 3e, 24 octobre 2007, no06-19.260), il n'en demeure pas moins que l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 23 novembre 2018 prévoit désormais que l'existence d'un droit de jouissance privative est subordonnée à sa mention expresse dans le règlement de copropriété. Cette rédaction fait ainsi nécessairement échec au jeu de la prescription acquisitive en ce domaine. Toutefois, ce nouvel article n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022, de sorte que pour les situations antérieures, l’absence de mentions relatives à ces questions dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de parties communes à jouissance privative. En l'espèce, la SCI KAPCAN a acquis par acte authentique du 6 juillet 2009 la propriété des lots n°2 et 14 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], comprenant un appartement occupant la partie droite du rez-de-chaussée et une cave. L'acte notarié ne fait aucunement mention d'un droit de jouissance exclusive et privative du jardin au profit du propriétaire du lot n°2. Le règlement de copropriété du 5 juin 1956 indique que le lot n°2 comprend la propriété exclusive et particulière de l'appartement occupant la partie droite du rez-de-chaussée et la propriété à raison de 106/1000èmes des choses communes. L'article 1er mentionne que les parties communes entre tous les copropriétaires comprennent notamment la totalité du sol, « c'est à dire la cour ou jardin » et de façon générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un des copropriétaires ou qui sont communes suivant les lois et usages. L'article 2 ajoute que les parties communes « dont on vient de parler » sont considérées comme un accessoire obligatoire et indispensable des parties de l'immeuble leur appartenant individuellement et exclusivement à chaque copropriétaire. Elles seront la copropriété avec indivision forcée desdits propriétaires et seront considérées comme grevées de servitude perpétuelle au profit des parties de l'immeuble leur appartenant individuellement, cette servitude consistant dans l'affectation obligatoire et perpétuelle desdites parties communes à leur usage respectif. L'article 6 expose que l'entretien de tout ce qui forme la propriété particulière ou de tout ce dont un des copropriétaires peut avoir la jouissance exclusive incombera au propriétaire ou au bénéficiaire. Il en résulte que ni le règlement de copropriété, ni l'acte authentique du 6 juillet 2009 ne consacrent l'existence d'un droit de jouissance exclusive et privative d'une partie du jardin, considéré comme commun, au profit du propriétaire du lot n°2. Aussi, aucune prescription abrégée ne peut être revendiquée en l'absence de juste titre portant sur le droit de jouissance privative. En effet, il doit être rappelé que l'exigence d'un titre réel implique que l'acte de vente concerne exactement et dans sa totalité le bien que la SCI KAPCAN entend prescrire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Par ailleurs, le procès-verbal d'assemblée générale de l'année 2012 allégué, ayant selon la société demanderesse, confirmé le droit de jouissance privative des jardins attachés aux lots n°1 et 2 n'est produit par aucune des parties, de sorte que son existence n'est pas certaine. Les attestations établies le 28 mars 2023 par Messieurs [J] et [E] [F], certifiant que leur père, M. [P] [F], leur a fait part d'un accord signé entre tous les copropriétaires dans les années 60 attribuant la jouissance privative des jardins bordant les lots n°1 et 2 ne suffisent pas à démontrer la possession d'une partie du jardin litigieux par la SCI KAPCAN et ses prédécesseurs depuis plus de 30 ans en l'absence de communication de cet accord écrit. Au surplus, ces attestations sont contredites par celles rédigées par M. [H] [M] et Mme [V] [X] les 22 et 30 mai 2023 expliquant que sur demande de M. [P] [F], des piquets d'étendage collectifs ont été placés sur la première restanque jouxtant l'immeuble côté chemin du Coulet et que la deuxième restanque située en bordure du chemin servait d'aire de jeux pour les enfants des copropriétaires. Il résulte par ailleurs des pièces communiquées que le syndic URBANIA CASSIS a sollicité, par courrier du 23 avril 2007, de Mme [C], alors propriétaire du lot n°2, « comme chaque année, de bien vouloir entretenir son jardin situé au rez-de-chaussée de la copropriété » LE MIREIO. L'entretien du jardin litigieux caractérise en effet une maîtrise matérielle de la chose et l'intention de Mme [C], précédente propriétaire du lot n°2, de se comporter comme le véritable titulaire du droit de jouissance privative. Néanmoins, la SCI KAPCAN ne transmet qu'une seule demande du syndic à ce titre et aucune autre pièce n'établit le commencement ni la durée exacte de cette possession ni la poursuite ininterrompue de ces actes depuis 2007. En dépit de ses affirmations, elle ne justifie pas que les propriétaires successifs du lot n°2 ont assuré postérieurement à l'année 2007 l'entretien du jardin à leurs frais exclusifs. En effet, la facture de débroussaillement établie le 13 octobre 2008 par la société SECRETS DE JARDINIER a été adressée à Mme [C] demeurant au centre hospitalier Valvert mais vise une « parcelle » non identifiable. S'agissant des factures et contrats produits par le syndicat des copropriétaires, ils ne précisent certes pas s'ils concernent la portion de jardin revendiquée par la SCI KAPCAN puisqu'ils sont relatifs aux haies, massifs, arbres et arbustres de la copropriété sans autre indication. Seuls le devis du 28 avril 2017 de la société LES JARDINS D'ANAIS et la télécopie adressée par le syndic à la société SECRET DE JARDINIER le 3 mars 2008 font état de « jardins privatifs » où se trouvent des cyprès et un laurier sauce et d'un « jardin privé » situé entre le parking et le bâtiment de Mme [C]. Toutefois, les factures produites chaque année par la société LES JARDINS D'ANAIS depuis 2016 et adressées au syndic font état d'un débroussaillement des parties en herbe et d'un désherbage alors même que la SCI KAPCAN ne démontre pas avoir personnellement entretenu depuis de nombreuses années la partie de terrain revendiquée. Les éléments précités ne suffisent donc pas à établir l'existence d'une possession non équivoque, publique, continue et ininterrompue depuis 30 ans par le demandeur. S'agissant de l'accès à la portion de jardin litigieuse, la photographie communiquée par la SCI KAPCAN démontre que celle-ci se trouve au droit des baies vitrées du lot n°2 et que cette portion a été clôturée par un grillage. Le procès-verbal de constat dressé le 5 juillet 2022 sur demande du syndicat des copropriétaires confirme que la parcelle végétalisée et arborée se situe en contrebas du parking de la copropriété, dans le prolongement de la façade arrière du bâtiment et qu'elle est clôturée par des panneaux rigides au niveau des trois fenêtres de l'appartement du rez-de-chaussée, sans accès extérieur. Il est noté qu'un mur de soutènement en pierres sèches de type restanque délimite la parcelle du parking situé en plateau supérieur et que des pierres ont été alignées le long du brise-vue afin de délimiter la parcelle de terrain à gauche. Aussi, si cette partie de jardin n'est effectivement accessible qu'à partir du lot n°2, c'est bien parce qu'elle a été entièrement clôturée, sans laisser une possibilité d'accès extérieur notamment par la restanque ou le chemin menant au parking. Les photographies fournies par le syndicat démontrent pourtant que cette partie du terrain pourrait être accessible aux copropriétaires par le chemin situé en bas des escaliers. S'agissant justement de cette clôture, son existence est établie par le procès-verbal de constat du 5 juillet 2022. M. [K] atteste le 20 mars 2023 avoir procédé à l'installation d'une clôture de l'enclos à lapins dans le jardin au printemps 2012. La SCI KAPCAN a effectivement demandé au syndic de copropriété par courrier du 17 mars 2022 la « modification » de la clôture du jardin mais ce simple élément ne suffit pas à prouver l'existence de cette installation et de la possession depuis 30 ans, d'autant plus que par courrier en date du 16 mai 2022, le syndic a sollicité l'enlèvement de la « clôture grillagée » installée en partie commune. Il doit être déduit de l'ensemble de ces éléments qu'en application du règlement de copropriété, l'intégralité du jardin constitue une partie commune. Le titre de propriété ne fait aucune référence à un droit de jouissance privative accordé au propriétaire du lot n°2, de sorte qu'il ne peut fonder une prescription abrégée. La SCI KAPCAN ne démontre aucunement l'existence d'une possession trentenaire non équivoque, paisible, continue et publique. En conséquence, l'ensemble de ses demandes doit être rejeté. Compte tenu du caractère commun du jardin et en l'absence de tout droit de jouissance privative accordé à la SCI KAPCAN, celle-ci doit être condamnée à enlever les grillages, clôtures et le clapier à lapins entreposés sur le terrain, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai d'un mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai d'un mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de faire liquider l’astreinte. III/ Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. La SCI KAPCAN, qui succombe in fine, supportera les dépens dont distraction au profit de la SCP CABINET ROSENFELD et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MIREIO sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL LOCATRIM CASSIS, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. En application de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. * ** * PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort : DEBOUTE la SCI KAPCAN de ses demandes d'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble LE MIREIO en date du 15 avril 2022 et de la résolution n°10 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble LE MIREIO en date du 7 juillet 2022, DEBOUTE la SCI KAPCAN de sa demande d'irrecevabilité du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 mai 2023 comme constituant une preuve déloyale et de sa demande de l'écarter des débats, DEBOUTE la SCI KAPCAN de sa demande de reconnaissance d'un droit de jouissance exclusive et privative du jardin d'une superficie de 102 m² environ se trouvant au droit du lot de copropriété n°2, DEBOUTE la SCI KAPCAN de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MIREIO à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires la mention dans l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble de cette partie commune à jouissance privative attachée au lot de copropriété n°2 sous astreinte, CONDAMNE la SCI KAPCAN à enlever les grillages, clôtures et cabanes de lapin qui ont été entreposées dans le jardin partie commune sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai d'un mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai d'un mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de faire liquider l’astreinte, CONDAMNE la SCI KAPCAN aux dépens dont distraction au profit de la SCP CABINET ROSENFELD, CONDAMNE la SCI KAPCAN à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MIREIO sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL LOCATRIM CASSIS, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ansi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 19 décembre 2023. Le GreffierLe Président