Cour d'appel, 25 janvier 2018. 16/12527

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE 11e Chambre A ARRÊT AU FOND DU 25 JANVIER 2018 N° 2018/ 39 Rôle N° 16/12527 [N] [D] [Z] [D] C/ SCI CHRISTAN Grosse délivrée le : à : Me Baptiste CAMERLO SCP COHEN GUEDJ MONTERO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 17 Mai 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/03304. APPELANTS Monsieur [N] [D] né le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 6] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] représenté par Me Baptiste CAMERLO de la SCP I.A.F.A, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [Z] [D] née le [Date naissance 5] 1938 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Baptiste CAMERLO de la SCP I.A.F.A, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant INTIMEE SCI CHRISTAN inscrite au RCS de TOULON sous le N° 490 399 144, représentée par son Gérant en exercice, Monsieur [L] [M], né le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 08 Novembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Sylvie PEREZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre Madame Frédérique BRUEL, Conseillère Madame Sylvie PEREZ, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2017 puis elles ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 25 janvier 2018. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2018, Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2005, les époux [D] ont donné à bail commercial à la SAS Pierre et Terres du Faron, devenu la SAS Compagnie Des Roches, un terrain d'une superficie de 2835 m² sur lequel est édifiée une bâtisse d'une superficie de 75 m², ensemble situé [Adresse 8], bail devant prendre effet le 1er mai 2005 pour se terminer le 29 septembre 2014. Ce bail contient une clause ' Améliorations' qui prévoit que sauf violation des dispositions contractuelles du bail par le preneur, toute rupture anticipée du bail du fait du bailleur générera une indemnité au bénéfice du preneur sur une base non réévaluée de 800 euros le m² bâti en complément de l'actuel, diminué de 1/30ème par an. Le 24 avril 2005, un incendie s'est déclaré dans le bâtiment, le rendant inexploitable. La locataire, souhaitant disposer d'un bâtiment plus important pour l'exercice de son activité commerciale, mais sans avoir à en assurer le financement, a proposé à la SCI Christan, la réalisation des travaux de construction et de rénovation du bâtiment détruit. Deux avenants vont être régularisés entre les parties: - le premier, en date du 4 juillet 2005, autorisait le preneur ou un tiers à modifier l'immeuble existant et à édifier une construction supplémentaire à vocation commerciale d'environ 400 m², autorisait le constructeur à louer la nouvelle construction au preneur qui en serait le locataire exclusif pendant la durée du bail et prévoyait que toute rupture anticipée du bail du fait du bailleur générera une indemnité au bénéfice du preneur sur une base non réévaluée de 800 euros le m² bâti, en complément de l'actuel, diminué de 1/30ème par an ; - le second, en date du 19 septembre 2005 d'une part autorisait le preneur à sous-louer à la SCI Christan une partie du terrain (310 m²) pour la durée du bail initial et pour celle des renouvellements successifs et à construire sur cette parcelle de terrain, un ensemble immobilier d'une surface d'environ 395 m² avec possibilité, pour les besoins de son implantation, de s'appuyer sur la construction existante de 75 m² en partie détruite par un incendie en reconstruisant ledit bâtiment et en l'intégrant éventuellement dans la nouvelle construction, bâtiment qui sera reloué au locataire initial et d'autre part la subrogation de la sous-locataire dans les droits de la Compagnie Des Roches sur l'indemnité de résiliation anticipée du bail. Le 26 septembre 2005, un contrat de sous-location est signé entre la SCI Christan et la Compagnie Des Roches. La SCI Christan va édifier et financer, en appui sur le bâtiment existant, un bâtiment de deux étages d'une superficie de 395 m² qu'elle va, par acte du 10 avril 2006, sous-louer à la Compagnie Des Roches. La Compagnie Des Roches est placée en redressement judiciaire le 13 décembre 2010, puis en liquidation judiciaire le 17 février 2011. Maître [F] est désigné en qualité de liquidateur. La SCI Christan a déclaré sa créance et a été admise au passif à titre privilégié pour la somme de 254.555,57 euros. Les époux [D] ont relevé appel de l'ordonnance rendue le 21 juin 2011 par le juge commissaire qui a ordonné la vente amiable du droit au bail à la SA Bonifay. Constatant que suite au recours formé par les bailleurs, le pollicitant n'entendait plus acquérir le droit au bail, le juge commissaire, prenant acte de ce retrait a, par une autre ordonnance du 21 février 2012, ordonné la restitution des locaux, décision contre laquelle la SCI Christan a formé opposition. Cette ordonnance a été annulée par jugement du tribunal de commerce en date du 11 avril 2013, et les parties ont été renvoyées devant la cour d'appel pour qu'il soit statué sur le litige dans sa globalité, la cour étant saisie de l'appel formé par les époux [D] à l'encontre de l'ordonnance rendue par le juge commissaire le 21 juin 2011. Se prévalant de l'absence de restitution des lieux et de l'existence de loyers impayés, les époux [D] ont, le 12 juin 2012, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et fait assigner Maître [F] en référé. Par ordonnance du 26 octobre 2012, le juge des référés a pris acte de ce que le bail était résilié depuis le 21 février 2012, constaté que les contrats de sous-locations sont devenus sans objet, qu'il appartenait à Maître [F] es qualités de restituer les lieux, a ordonné son expulsion et l'a condamné au paiement d'une somme de 88.866,74 euros à titre provisionnel outre une indemnité d'occupation de 12.156,5 euros jusqu'à complète libération des lieux. Les lieux ont été récupérés par les époux [D] le 6 mars 2013. Cette ordonnance du juge des référés sera partiellement réformée quant au quantum des condamnations le 19 septembre 2013 par la cour qui va constater que le bail et ses avenants ont été résiliés par décision de Maître [F], ès qualités, de ne pas continuer le bail, que les contrats de sous-location étaient devenus sans objet de même que la demande d'expulsion en l'état de la restitution des locaux, la SCI Christan étant déclarée irrecevable en ses demandes sans lien avec la résiliation du contrat de bail de la Compagnie Des Roches. Statuant sur l'appel interjeté par les époux [D] à l'encontre de l'ordonnance du juge commissaire autorisant la cession du droit au bail, la cour a, le 19 décembre 2013, déclaré légitime le retrait de l'offre par le repreneur, déclaré l'appel abusif et a condamné les appelants à payer tant à Maître [F] ès qualités, qu'à la SCI Christan des dommages et intérêts, soit pour le premier 47.256 euros et pour la seconde, 15.000 euros. C'est en l'état de ses développements que la SCI Christan a sollicité l'application de la clause de dédommagement contractuel et a fait signifier aux époux [D] une sommation de payer le 5 février 2014 avant de les faire assigner. Par jugement en date du 26 avril 2016, le tribunal de grande instance de Marseille a : - déclaré recevables les demandes présentées par la SCI Christan, - condamné solidairement Monsieur et Madame [D] à lui payer la somme de 254.244, 87 euros au titre de l'indemnité contractuelle de résiliation anticipée, ce avec exécution provisoire pour la moitié des sommes allouées, - débouté la SCI Christan de ses demandes de dommages intérêts équivalentes au montant des loyers perdus du 1er février 2011 au 1er février 2012 et du manque à gagner suite à la résiliation du bail du 22 février 2012 au 31 août 2035 ainsi que de la demande au titre de l'indexation des loyers. Le premier juge a considéré : - sur le moyen soulevé par les époux [D] du principe de l'unicité de l'instance que celui-ci s'applique à des demandes identiques présentées entre les mêmes parties, alors que l'instance ayant donné lieu à l'arrêt du 19 décembre 2013 relatif à la cession du bail concernait une demande de dommages intérêts équivalents au montant des loyers que la SCI Christan aurait perçus du 17 février 2011 au 21 février 2012 et que dans la présente instance, il est sollicité le versement de l'indemnité contractuelle de résiliation anticipée du bail ; - que l'appel abusivement relevé les époux [D] à l'encontre de l'ordonnance du juge commissaire autorisant la vente amiable du bail était bien la cause de la résiliation du bail en l'état du retrait du repreneur ; - que la clause prévoyant le paiement de l'indemnité de résiliation anticipée, convenue d'un commun accord, ne présentait aucun caractère potestatif, la clause n'ayant par ailleurs pas le caractère d'une clause pénale, - sur la demande de dommages intérêts au titre de la perte des loyers, constaté que la cour d'appel a déjà statué sur le préjudice dans son arrêt du 19 décembre 2013. M. et Madame [D] ont relevé appel du jugement. Ceux-ci par conclusions déposées et notifiées le 29 juin 2016, ont conclu à la réformation partielle du jugement déféré et statuant à nouveau, demandé à la cour de dire et juger que les demandes formulées par la SCI Christan sont irrecevables dès lors qu'elles méconnaissaient le principe de concentration des moyens et d'autorité de la chose jugée, que l'indemnité contractuelle de rupture anticipée ne trouve à s'appliquer que si le bail est résilié du fait du bailleur, sauf à dénaturer les termes du bail, constater que la résiliation du bail n'est intervenue que par décision du liquidateur judiciaire de la Compagnie Des Roches le 21 février 2012, dire et juger que leur appel formé à l'encontre de l'ordonnance du 21 juin 2011 ne saurait être assimilé à une décision de rupture du bail commercial, et si toutefois le montant de l'indemnité était considéré comme due par les appelants, dire et juger que la clause qui la fixe doit s'analyser en une clause pénale manifestement excessive, devant être ramenée à de plus justes proportions, constater que les autres préjudices financiers invoqués par la SCI Christan sont dépourvus de tout lien direct et certain avec le présent appel, dire et juger qu'il n'y a pas enrichissement sans cause au profit des appelants dès lors que cet enrichissement trouve sa cause dans l'exécution ou la cessation de la convention conclue entre les parties et en conséquence, débouter la SCI Christan de l'ensemble de ses demandes et reconventionnellement, la condamner au paiement de la somme de 20.000 euros pour procédure abusive et préjudice moral ainsi qu'au paiement de celle de 5 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès. Par conclusions déposées et notifiées le 25 novembre 2016, la SCI Christan a conclu à la confirmation du jugement sauf d'une part à assortir l'indemnité contractuelle de résiliation anticipée du bail du coût de la TVA et en conséquence, condamner solidairement les époux [D] à lui payer la somme de 305.093,84 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2014 et d'autre part, les condamner au paiement des sommes de 29.966,04 euros à titre de dommages intérêts, somme équivalant au montant des loyers qu'elle a perdus du 1er février 2011 au 1er février 2012 du fait de leur comportement fautif, de 431.060,34 euros à titre de dommages intérêts, somme équivalente au manque à gagner suite à la résiliation du bail pour la période du 22 février 2012 au 31 août 2035 et d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts équivalents au manque à gagner sur l'indexation des loyers perdus. À titre subsidiaire, l'intimée a fait valoir, en premier lieu dans l'hypothèse où la cour considérerait que la clause d'indemnisation n'est pas une clause assez claire et précise, qu'il ressort de la commune intention des parties, au moment de la signature des actes, qu'elles ont entendu l'indemniser du coût de la construction en cas de rupture du bail, ce quel que soit le mode de rupture et en second lieu, si la cour considérait son action infondée sur le plan de la responsabilité contractuelle, vu les dispositions de l'article 1371 du Code civil, dire et juger que les époux [D] se sont enrichis à son détriment et les condamner au paiement d'une somme de 305.093,84 euros. La SCI Christan a enfin conclu à la condamnation solidaire de M. et Mme [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1- Demande nouvelle en paiement de l'indemnité de résiliation contractuelle : Les époux [D] exposent que les demandes de la S. C. I. sont irrecevables en ce qu'elles méconnaissent le principe de l'unicité de l'instance et de concentration des moyens et d'autorité de la chose jugée. Ils font valoir que la loi et la jurisprudence posent un principe de regroupement des moyens, selon lequel il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci et le plaideur doit concentrer ses moyens juridiques dans sa demande car la chose jugée vaudra pour les moyens qui auraient pu être soulevés comme pour ceux qui l'ont été. Monsieur et Mme [D] ajoutent que cette obligation de concentration des moyens fait obstacle à ce que le demandeur introduise une action tendant aux même fins que l'action initiale, indiquant que la SCI Christan a déjà formulé une demande de dommages et intérêts pour appel abusif dans l'instance ayant donné lieu à l'arrêt du 19 décembre 2013 et n'est pas recevable à solliciter à nouveau des dommages et intérêts dans la présente instance, les deux procédures présentant un lien suffisant et une identité d'objet en ce que cette demande en dommages intérêts se fonde sur le retrait de l'offre de la SA Bonafay en raison de l'appel interjeté par les époux [D] à l'encontre de l'ordonnance autorisant la cession du droit au bail au repreneur. Enfin, les époux [D] considèrent que l'indemnité de résiliation est censée couvrir tous les chefs de préjudice pouvant résulter de la résiliation du bail et donc de la faute prétendument commise par eux, comprenant la perte de chance de percevoir les loyers et que la SCI Christan, ayant sollicité dans le cadre de la procédure d'appel de l'ordonnance autorisant la cession du bail, une indemnisation au titre des conséquences de la résiliation, aurait dû invoquer tous les moyens susceptibles de s'y rattacher. La SCI Christan répond que les appelants opèrent une confusion entre le principe de concentration des moyens et le principe de concentration des demandes, rappelant qu'en l'espèce, c'est une nouvelle demande qui est formulée. La SCI Christan explique que la présente action a été engagée ensuite de l'arrêt de la cour du 19 décembre 2013 saisie de la question de la cession du bail à un repreneur, alors que le débat portait sur la légalité du retrait de l'offre et non sur la construction perdue, et qu'elle sollicitait la validation de l'offre émise par le repreneur et donc la reprise des contrats en cours. Le principe de concentration des moyens n'impose en effet pas au défendeur de concentrer ses moyens de défense et son éventuelle demande reconventionnelle dans la première instance fondée sur les mêmes faits. L'autorité de la chose jugée ne s'appliquant qu'à ce qui a été jugé au fond conformément aux dispositions de l'article 1355 nouveau du Code civil, il convient de constater que par son arrêt au fond du 19 décembre 2013, la cour, si elle a fait droit à la demande de dommages intérêts de la SCI Christan au titre de perte de chance de percevoir les loyers que le pollicitant, la SA Bonafay, qui reprenait tous les contrats en cours, y compris les contrats de sous-location, devait lui payer à compter de la signature de l'acte de cession, au plus tard en septembre 2011 et jusqu'à la résiliation du bail, a également constaté, tenant au caractère abusif et dilatoire de l'appel interjeté par les époux [D] leur permettant de s'affranchir de tout droit au renouvellement du bail et de récupérer les constructions édifiées par la SCI Christan, que cette dernière indiquait se réserver le droit de solliciter devant la juridiction compétente le montant de l'indemnité prévue contractuellement égale à 800 euros le m² bâti, la cour n'en étant alors pas saisie. Il en résulte que la demande nouvelle en paiement de l'indemnité de résiliation contractuelle est recevable, le jugement étant confirmé de ce chef. 2. Sur le fond : 2.1. L'indemnité contractuelle de rupture : Pour s'opposer à la demande, M. et Mme [D] font valoir que le bail a été résilié par décision du liquidateur judiciaire et non du fait du bailleur, reprochant au premier juge de s'être borné à reprendre les motifs de l'arrêt de la cour du 19 décembre 2013 et d'avoir dénaturé la portée de l'arrêt. Ils indiquent en effet que quand bien même l'appel qu'ils ont formé à l'encontre de l'ordonnance du 21 juin 2011 a été jugé abusif par la cour, cette demande ne saurait se confondre avec une résiliation du bail du fait des bailleurs. Les appelants rappellent d'une part les termes clairs et précis de la convention qui prévoit que l'indemnité contractuelle ne s'applique que si le bail est résilié du fait du bailleur et d'autre part que la cause de la résiliation du bail est la dette locative de la Compagnie Des Roches, le bail prévoyant que la violation des dispositions contractuelles par le preneur est exclusive de l'indemnité de rupture anticipée. Ils soutiennent qu'au moment de contracter, il n'était pas dans leur volonté de s'engager à indemniser le constructeur pour toute rupture du contrat, quelle qu'en soit l'origine. Nonobstant les termes clairs et précis de cette convention, les appelants font valoir, que s'il y avait matière à interprétation, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation conformément aux dispositions de l'article 1162 du Code civil et qu'en matière de bail commercial, le fait du bailleur concernant la résiliation du bail doit être entendu comme la volonté du bailleur de mettre fin au contrat. La SCI Christan fait valoir quant à elles que dès lors qu'il y a résiliation du bail il y a lieu d'appliquer la clause d'indemnisation ainsi que le prévoit l'avenant n°2 du 19 septembre 2005, se référant à toute résiliation du bail initial, ajoutant que s'il y a lieu à interprétation de la clause, il y a lieu de rechercher la commune intention des parties qui consistait en la reconstruction et l'agrandissement du bâtiment par la SCI Christan moyennant un régime d'indemnisation en cas de rupture du bail ou de non-renouvellement à son échéance. Elle soutient que la décision prise par Maître [F] de mettre fin au bail n'a été que la conséquence des agissements des époux [D] et de l'appel qu'ils avaient interjeté, constituant le fait du bailleur tel que prévu dans l'avenant. Il est constant que l'avenant par lequel les bailleurs ont subrogé la SCI Christan dans des droits de la Compagnie Des Roches pour la perception, en cas de résiliation du fait du bailleur, de l'indemnité de résiliation anticipée prévue au paragraphe 'Améliorations' du bail initial en date du 8 mars 2005, indique également que le constructeur, soit en l'espèce la SCI Christan, a accepté de réaliser des travaux de construction, sous réserve que ' bâtissant sur sol d'autrui, toute résiliation du bail initial et des contrats de sous-location qui en découlent, entraîne le paiement direct ou par subrogation à son profit de l'indemnité prévue à l'article 'Améliorations' du bail du 8 mars 2005". Ainsi, il s'en déduit que le constructeur a conditionné la réalisation des travaux de construction à l'indemnisation prévue au bail initial au titre des améliorations dès lors que le bail serait résilié et s'agissant bien de 'toute' résiliation. Mais en outre, le premier juge a considéré à bon droit, par une motivation adoptée par la cour, que l'appel abusivement interjeté le 12 juillet 2011 par les bailleurs à l'encontre de l'ordonnance du 21 juin 2011 ordonnant la vente amiable du droit au bail au repreneur, lequel, en l'état de cet appel maintenu devant la cour jusqu'à l'arrêt du 19 décembre 2013, a retiré son offre le 17 janvier 2012, avait contraint le liquidateur décider de mettre fin au bail et à saisir le juge commissaire, par requête du 21 février 2012 en l'état de l'accroissement de la dette de loyers, de sorte que c'est bien le fait du bailleur qui doit être considéré comme étant à l'origine de la résiliation du bail. Le premier juge doit être également approuvé pour avoir écarté la qualification de clause pénale de la clause prévoyant l'indemnité contractuelle de résiliation en ce que celle-ci ne sanctionne pas une inexécution du contrat mais représente l'indemnisation découlant d'une résiliation anticipée du bail au regard des constructions édifiées par la SCI Christan. La SCI Christan demande que cette indemnité soit assujettie à la TVA, demande à bon droit rejetée par le premier juge qui par une motivation non critiquée en appel, a retenu que l'indemnité ayant pour seul objet la réparation d'un préjudice et n'étant pas la contrepartie d'une prestation, elle n'entrait pas dans le champ d'application de cette taxe. Les époux [D] font valoir que par avenant du 4 juillet 2005, il a été convenu entre le bailleur et la SAS Pierre et Terres du Faron que l'indemnité d'assurance incendie due au bailleur serait reversée à la locataire à charge pour elle de réaliser les travaux de reconstruction de l'immeuble ou de les faire réaliser par un tiers, ceux-ci ne rapportant cependant pas la preuve du versement d'une quelconque indemnité d'assurance à la SCI Christan. En conséquence de quoi, le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Mme [D] au paiement d'une somme de 254 244,87 euros du chef de l'indemnité contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2014. 2.2. Autres préjudices financiers : La SCI Christan demande la réparation de préjudices financiers résultant de la perte des loyers du 1er février 2011 au 1er février 2012, de ceux qu'elle aurait pu percevoir pour la période du 22 février 2012 au 31 août 2035 ainsi que d'un manque à gagner au titre de l'indexation de ces loyers, considérant qu'en faisant appel de l'ordonnance du 21 février 2012, les époux [D] ont eu une attitude malicieuse constitutive d'un manquement à l'obligation de loyauté de bonne foi qui doit présider à l'exécution du contrat. Elle fait grief au premier juge d'avoir déclaré ses demandes irrecevables en ce que la cour d'appel, dans son arrêt rendu le 13 décembre 2013, avait déjà statué sur le préjudice résultant de la perte de chance de percevoir les loyers, alors que le fondement de la demande n'est pas le même en ce que les dommages et intérêts devant la cour d'appel étaient sollicités sur le fondement de l'article 559 du Code de procédure civile et qu'en l'espèce, la demande est fondée sur le manquement des bailleurs à leur obligation de loyauté contractuelle, que d'autre part l'indemnité allouée est restrictive et ne tient pas compte du manque à gagner de la SCI Christan et que le préjudice invoqué n'est pas hypothétique mais bien réel et chiffrable puisque les relations entre les parties avaient vocation à être pérennes. 2.2.1. Loyers du 1er février 2011 au 1er février 2012 : La SCI Christan expose qu'aux termes du bail conclu le 10 avril 2006 avec la Compagnie Des Roches, elle devait percevoir un loyer de 2 986,62 euros TTC, qui n'a plus été payé à compter du 17 février 2011, date de la liquidation judiciaire de la société et qu'à la date du 21 février 2012 à laquelle les locaux ont été restitués au bailleur, elle a ainsi perdu une somme de 35 839,44 euros TTC. Pour conclure à l'irrecevabilité de la demande, les époux [D] font valoir que lors de la précédent instance devant la cour d'appel, la demande avait le même fondement, s'agissant de se prévaloir du caractère abusif de leur appel à l'encontre de l'ordonnance du 21 juin 2012 mais également le même objet, s'agissant d'une perte de loyers et considèrent dès lors à bon droit que la SCI Christan méconnaît le principe de concentration des moyens découlant de l'autorité de chose jugée, la cour ayant, dans son arrêt du 19 décembre 2013, écarté expressément l'indemnisation tirée du préjudice réel de perte effective des loyers en ne faisant droit à la demande qu'au titre d'une perte de chance. La demande de ce chef est ainsi irrecevable. 2.2.2. Le manque à gagner : La SCI Christan explique que l'opération de reconstruction avait été envisagée pour être pérennisée sur une période de 30 ans, soit la durée initiale du bail et ses reconductions, rappelant qu'il avait été convenu entre elle et la Compagnie Des Roches que celle-ci renonçait à toute résiliation anticipée et s'obligeait à demander le renouvellement du bail à chacune de ses expirations. Elle évalue ainsi à la somme de 431 060,34 euros son manque à gagner représentant la différence entre le montant de la mensualité du prêt contracté pour les travaux de construction et le montant du loyer escompté. Monsieur et Mme [D] font valoir l'absence de certitude du préjudice invoqué en ce qu'aucun élément ne garantissait la pérennité de la location du bâtiment pendant 30 ans par la poursuite du bail sur cette durée. Ils rappellent de plus justement que cette demande fait double emploi avec celle relative au paiement de l'indemnité contractuelle, ajoutant en outre que la cour a également exclu l'indemnisation de la perte de loyers postérieurs à la résiliation du bail, de sorte que la demande se heurte au principe de l'autorité de la chose jugée et doit être déclarée irrecevable. 2.2.3. La perte de l'indexation des loyers : La demande au titre des loyers ayant été déclarée irrecevable, celle-ci doit en suivre le sort. En conséquence des éléments qui précèdent, le jugement sera réformé uniquement en ce qu'il a débouté la SCI Christan de ses demandes, celles-ci étant en fait irrecevables. 3. Demande reconventionnelle : Monsieur et Mme [D] sollicitent le paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts au préjudice moral, invoquant un acharnement procédural de la SCI Christan ainsi que la dégradation progressive du bien outre l'installation de squatters, rappelant qu'ensuite de l'ordonnance du juge commissaire du 21 février 2012 ordonnant la restitution des locaux, Maître [F], ès qualités de liquidateur de la Compagnie Des Roches, a remis les clés à la SCI Christan et non pas aux bailleurs. La condamnation des époux [D] au paiement de dommages et intérêts par arrêt de cette cour rendu le 19 décembre 2013 et leur condamnation par le présent arrêt au paiement de l'indemnité contractuelle de résiliation démontre le bien fondé des procédures initiées par la société, exclusives de tout acharnement procédural comme allégué. Par lettre en date du 5 mars 2012, la SCI Christan indiquait avoir, en sa qualité de sous-locataire, repris possession des locaux, objet du sous-bail de location et avoir adressé le montant des loyers à Monsieur et Mme [D], qui les ont refusés. Elle justifie par contre ne pas les avoir occupés, par la production d'une attestation EDF de l'absence de souscription d'un contrat d'énergie. Surtout, aucune constatation n'est produite relative à une éventuelle dégradation du bien comme soutenu par les époux [D] qui aux termes d'un procès-verbal d'expulsion en date du 6 mars 2013, ont récupéré leur immeuble sans que ne soient notées d'éventuelles dégradations, sauf à constater que le terrain est en friche et la présence d'objets abandonnés, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande de dommages et intérêts. Monsieur et Mme [D] doivent être condamnés au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à l'exception de toute solidarité entre eux. PAR CES MOTIFS : La Cour, Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort, Confirme le jugement du 17 mai 2016 prononcé par le tribunal de grande instance de Marseille sauf en ce qu'il a débouté la SCI Christan de ses demandes au titre des autres préjudices financiers ; Statuant à nouveau de ces chefs : Déclare irrecevables les demandes de la SCI Christan au titre de la perte des loyers du 1er février 2011 au 1er février 2012, de ceux pour la période du 22 février 2012 au 31 août 2035 et du manque à gagner résultant de l'indexation de ces loyers ; Y ajoutant : Dit que la condamnation de Monsieur et Mme [D] au titre de l'indemnité contractuelle de résiliation, en paiement d'une somme de 254 244,87 euros, produira intérêts au taux légal à compter du 5 février 2014 ; Confirme ce jugement en toutes ses autres dispositions non contraires ; Condamne Monsieur et Mme [D] à payer à la SCI Christan la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Monsieur et Mme [D] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,