Cour d'appel, 12 septembre 2023. 22/00969

SF/SB Numéro 23/02892 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 12/09/2023 Dossier : N° RG 22/00969 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IFPZ Nature affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité Affaire : [W] [X] C/ [L] [O] épouse [E] S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD S.A.R.L. VICTOR Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 06 Juin 2023, devant : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame DE FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [W] [X] née le 09 Février 1964 à [Localité 8] ([Localité 8]) de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] Représentée et assistée de Maître DUFFAU, avocat au barreau de PAU INTIMEES : Madame [L] [O] épouse [E] née le 25 Avril 1961 à [Localité 8] ([Localité 8]) de nationalité Française [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] Représentée et assistée de Maître DE ANGELIS - DUTERNE de la SELARL DE ANGELIS AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 9] [Localité 2] Représentée et assistée de Maître CORBINEAU de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE S.A.R.L. VICTOR prise en la personne de son gérant [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Maître DABAN, avocat au barreau de PAU assistéd de Maître RAIMBAULT, de la SCP DELAVALLADE RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX sur appel de la décision en date du 01 FEVRIER 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU RG numéro : 19/01853 EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 28 juillet 2017 reçu en l'étude de Maître [L] [C], Notaire à [Localité 6]), Mme [W] [X] a fait l'acquisition auprès de Mme [L] [O] épouse [E] d'une maison d'habitation située dans la commune de [Adresse 10] pour un montant de 195.000 €. Constatant, lors de la préparation de son emménagement et dans la perspective d'effectuer des travaux, une odeur fétide prononcée, Mme [X] a fait réaliser une expertise amiable par M.[V] qui a déposé un rapport le 7 août 2017 relevant la présence d'humidité sur les cloisons, les plinthes et le parquet de la maison. Mme [X] obtenait par ordonnance du 6 décembre 2017 une expertise judiciaire confiée à M. [M], dont les opérations ont été étendues à la SARL VICTOR, la SARL IMMO [Localité 2] et à la SARL IMMOBILIER [Localité 8]. L'expert a déposé son rapport le 8 février 2019. Mme [W] [X] a, par acte des 12 et 27 septembre 2019, fait assigner Mme [O] épouse [E], la SARL VICTOR et la SARL IMMOBILIER [Localité 8] devant le tribunal de grande instance de Pau aux fins de les voir déclarés responsables de ses préjudices et l'en indemniser. Par jugement du 1er février 2022, le tribunal judiciaire de Pau a : -Rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise de M. [M] -Debouté Mme [W] [X] de toutes des demandes. -Condamné Mme [W] [X] à payer à Mme [L] [E] la somme de 1200€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. -Condamné Mme [W] [X] à payer à la SARL VICTOR la somme de 1200€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. -Condamné Mme [W] [X] à payer à la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. -Condamné Mme [W] [X] aux entiers dépens. Dans sa motivation, le tribunal a estimé que même si l'expert avait porté une appréciation juridique dépassant sa mission, cela ne rendait pas nul le rapport d'expertise qui constitue un élément de preuve contradictoire servant à éclairer la décision du tribunal. Sur le fond et sur la responsabilité extra contractuelle invoquée par Mme [X] en raison du dol dont se serait rendue coupable Mme[E] à son égard, le tribunal a relevé, selon les conclusions de l'expert, que l'immeuble présentait des défauts d'étanchéité de la baignoire de la salle de bains, de la fenêtre de toit, du salon au rez-de-chaussée, de la fenêtre de toit de la chambre à l'étage,qu'une forte odeur d'urine stagnait en permanence dans l'habitation et que de l'humidité en pied du bloc porte des WC du rez-de-chaussée était constatée. Si l'expert indiquait qu'il s'agissait de désordres non apparents pour un acquéreur profane et par contre nécessairement connus de l'occupant permanent de l'habitation, le tribunal a considéré que l'acte de vente mentionnait expressément que: « peinture boiseries extérieures à prévoir, éléments de chauffage à remplacer , rénovation des salles de bain à prévoir, rénovation de certains sols à prévoir, rafraichissement intérieur à prévoir» selon l'estimation de l'agence immobilière chargée d'évaluer le bien, que Mme [X] avait visité à plusieurs reprises la maison avant son achat dont une fois avec un professionnel du bâtiment chargé notamment de définir le coût des travaux et de prévoir une installation pour l'humidité constatée, preuve que l'artisan avait bien informé Mme [X], ce qui rendait les désordres apparents raison pour laquelle Mme [X] avait obtenu une diminution du prix de vente de la maison dont la construction remonte à 1994. Mme [W] [X] a relevé appel par déclaration du 7 avril 2022 , critiquant le jugement en toutes ses dispositions. Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2022, Mme [X] appelante, demande à la cour de: -Infirmer le jugement rendu le 1 er février 2022 par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu'il a: -Débouté Mme [W] [X] de toutes des demandes. -Condamné Madame [W] [X] à payer à Mme [L] [O] épouse [E] la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. -Condamné Mme [W] [X] à payer à la SARL VICTOR la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. -Condamné Mme [W] [X] à payer à la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. -Condamné Mme [W] [X] aux entiers dépens. -Statuant à nouveau : -Condamer solidairement Mme [L] [E], la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD et la SARL SARL VICTOR à payer à Mme [W] [X] les sommes suivantes: - 62 500,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2017, au titre des travaux de reprise des désordres. - 14 975,76 € au titre de la perte de chance de limiter les frais de déplacement depuis le mois d'août 2017. - 707,20 € par mois, à compter du mois d'août 2017 et jusqu'à l'exécution de l'arrêt à intervenir, au titre des frais de maintien dans son précédent logement. - 800,00 € par mois, à compter du mois d'août 2017 et jusqu'à l'exécution de l'arrêt à intervenir, au titre du préjudice de jouissance. - 40 000,00 € au titre du préjudice moral. - 9 600,00 € au titre des frais irrépétibles. -Condamner solidairement Mme [L] [E], la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD et la SARL SARL VICTOR aux entiers dépens, tant de référé qu'au fond et en ce compris les frais d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître François DUFFAU, avocat. Au soutien de ses prétentions Mme [X] fait valoir principalement, sur le fondement des articles 1603, 1641'et 1643 du Code civil et subsidiairement sur le fondement des articles 1130, 1137 et l'article 1241 du Code civil, que : -Les rapports d'expertises amiable et judiciaire produits par Mme [W] [X] convergent dans la conclusion de désordres apparus antérieurement à la vente, volontairement masqués par Mme [L] [E] et rendant l'immeuble impropre à sa destination d'habitation et l'estimation de valeur établie par la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD le 13 mars 2017 et son annexe sur les travaux à prévoir n'ont jamais été portées à la connaissance de Mme [W] [X] avant la signature du compromis de vente ni celle de l'acte authentique. - l'ensemble des désordres existait au moment de la vente mais était caché à Mme [X] par l'ameublement et notamment une reprise de peinture effectuée sans soins et recouvrant la plupart des murs et cloisons les plus humides et détériorées; - la clause d'exonération de la garantie des vices cachés est conditionnée à la bonne foi du vendeur ayant ignoré lui-même les vices, or en l'espèce Mme [E] les a dissimulés, par des man'uvres employées pour obtenir le consentement de l'acquéreur , agissant ainsi de manière dolosive; - Subsidiairement elle reproche à Mme [E] ces man'uvres et dissimulation intentionnelle d'information sur l'état réel du bien pour obtenir son consentement à l'achat - il appartient aux agences immobilières de s'assurer par des investigations personnelles de l'exactitude des déclarations de leurs clients et de la situation matérielle et juridique des biens qu'ils ont pour mission de vendre, et une visite exhaustive avec un examen sérieux des lieux aurait permis à la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD et la SARL VICTOR de constater l'état réel du bien; - elle évalue son préjudice sur le coût des travaux de reprise, la perte de chance de limiter ses frais de déplacement, et un préjudice de jouissance pour les frais de maintien dans son précédent logement loué et l'impossibilité de jouir de son immeuble acquis, ainsi qu'un préjudice moral d'avoir dû annuler en urgence toutes les démarches entreprises en vue de son déménagement et de n'avoir pas pu s'installer dans sa maison proche de son lieu de travail et de la scolarité de son fils. Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2022 , Mme [O] épouse [E] intimée, demande à la cour de : -Confirmer le Jugement du Tribunal Judiciaire de Pau du 1er février 2021 en ce qu'il : -Déboute Mme [W] [X] de toutes des demandes. -Condamne Mme [W] [X] à payer à Mme [L] [O] épouse [E], à la SARL VICTOR et à la SARL CABINET IMMOBILIER, chacune la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. -Condamne Mme [W] [X] aux entiers dépens. -Statuant à nouveau : -Débouter Mme [X] de l'intégralité de ses demandes de condamnation -Condamner Mme [X] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'art. 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens au titre de la procédure d'appel, en sus de la condamnation ordonnée au titre de la procédure en première instance. -Rejetter toutes autres demandes de condamnation à l'encontre de Mme [X] qu'elles émanent de l'appelante ou des autres intimées. Au soutien de ses prétentions Mme [E] fait valoir principalement, sur le fondement des articles 1641, 1240 du Code civil et 564 du code de procédure civile, que : - en raison des relations contractuelles entre Mme [E] et Mme [X] , l'article 1240 du Code civil est inopérant; - La clause de non garantie incluse dans l'acte de vente doit recevoir pleine application, aucune mauvaise foi de la venderesse n'est établie ni qu'elle ait connue les prétendus vices de l'immeuble avant la vente. -l'existence des vices cachés ressort du seul rapport d'expertise partial qui outrepasse sa mission en se prononçant de manière péremptoire sur les fautes de Mme [E] et des agences ayant concouru à cette acquisition - Mme [X] a acheté en toute connaissance de cause un bien en l'état à rénover et le prix négocié a tenu compte de ces travaux, elle a visité le bien de Mme [E] sans réticence et en présence d'artisans professionnels spécialiste en bâtiment, et elle n'a jamais produit les devis établis à cette occasion, malgré sommation de commuiquer y compris en appel; elle a refusé de visiter le bien une fois celui-ci vide de tout mobilier. - Le bien est resté inhabité pendant de longs mois sans entretien et chauffage et sans aucune aération, ce que savait Mme [X]. -Deux agences immobilières ont évalué le bien sur la base d'une fourchette de prix similaire. - Mme [E] conteste les préjudices allégués d'un montant exorbitant et sans production de pièces notamment pour le préjudice moral, et conteste les frais de location dans le logement social qu'elle avait quitté et qui avait nécessairement du être réattribué. Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 octobre 2022, la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD (IMMO 64), intimée, demande à la cour de : -À titre principal, -confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, -y ajoutant, -condamner Mme [X] au paiement de la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, -condamner Mme [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître CORBINEAU, -Subsidiairement, -rejeter les demandes de condamnation dirigée contre la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD -condamner Mme [O] épouse [E] à relever et garantir indemne la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD de toute condamnation qui serait mise à sa charge, -Condamner toute partie succombant à payer à la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD fait valoir principalement, sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, que - la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD a été mandatée par Mme [E] pour procéder à l'estimation de la valeur du bien, elle n'a pas participé à la transaction ni fait visiter ce bien, elle n'est pas non plus rédacteur d'un acte qui la rendrait comptable d'un défaut d'information éventuelle; dans son estimation du 13 mars 2017, faite après une seule visite du bien et dans le seul intérêt de la venderesse, elle a mentionné les faiblesses du bien en vente et notamment les travaux de rénovation à prévoir; elle n'a donc commis aucune faute permettant d'engager sa responsabilité extra contractuelle. - l'évaluation produite par l'appelante effectuée le 25 juin 2019 tient compte des désordres d'humidité qui se sont manifestées postérieurement à son évaluation de 2017; -à titre subsidiaire, si la thèse de Mme [X] était retenue par la cour, à savoir les man'uvres dolosives de Mme [E] , celle-ci devrait seule répondre des demandes de Mme [X]. -Mme [X] ne peut réclamer qu'à Mme [E] la réparation du préjudice pour la perte de chance d'acquérir le bien à un prix moindre,; en outre le montant des travaux de reprise ne se fonde sur aucun devis, les demandes au titre des préjudices financiers de jouissance et frais de déplacement ne sont en rien imputable à la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD, et le préjudice moral n'est fondé ni en son principe ni en son quantum. Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2022, la SARL VICTOR intimée demande à la cour de : A TITRE PRINCIPAL - Déclarer irrecevables, les demandes nouvelles en appel pour respectivement 14975,76 € et 707,20 € ; - Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Pau du 1er février 2021 ; - Ecarter le rapport de l'expert judiciaire rendu le 8 février 2019 des débats de la présente procédure ; - Débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, notamment en ce qu'elles sont dirigées contre la SARL VICTOR; - Condamner Mme [X] à verser à la SARL VICTOR la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [X] aux entiers dépens. A TITRE SUBSIDIAIRE : - Déclarer irrecevables, les demandes nouvelles en appel pour respectivement 14975,76 € et 707,20 € ; - Ramener l'indemnisation des demandes indemnitaires de Mme [X] largement à de plus justes proportions ; - Condamner Mme [O] à garantir et relever intégralement indemne la SARL VICTOR de toutes sommes qui pourraient être mis à sa charge au titre de la présente procédure; - Condamner in solidum toutes les parties succombantes à régler à la SARL VICTOR la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SARL VICTOR fait valoir que le rapport de l'expert judiciaire encourt la nullité ou à tout le moins doit être écarté des débats, l'expert n'ayant pas souhaité répondre aux dires des parties et n'a pas respecté sa mission exacte; que Mme [X] était en mesure d'apprécier l'état de l'immeuble, les points faibles ayant été porté à sa connaissance par la SARL VICTOR (agence sous l'enseigne ORPI) qui a ainsi rempli son obligation d'information et dont la responsabilité ne peut donc être engagée en l'absence de faute commise par cette dernière, en particulier pour l'apparition des moisissures et d'odeurs dans la maison, son mandat consistant à faire visiter le bien de Mme [E] aux éventuels acquéreurs, ce qu'a fait librement Mme [X], qui a pu négocier le prix de vente à la baisse. Si la SARL VICTOR est un professionnel de la vente immobilière, elle ne l'est pas de la construction. Les préjudices allégués par Mme [X] et retenus par l'expert ne sont fondés sur aucun devis. Les augmentations des préjudices en cause d'appel sont irrecevables sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile et doivent être ramenées aux montants formulés en première instance. Mme [X] ne réclamant pas la nullité de la vente, elle ne peut se prévaloir d'aucun préjudice de jouissance, ne démontrant pas son impossibilité d'habiter la maison. Aucun préjudice moral n'est justifié dans son principe ou son montant. Subsidiairement les dommages-intérêts pour les préjudices éventuellement accordés à Mme [X] doivent être supportés intégralement par Mme [O] épouse [E] qui a vendu le bien L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Devant le 1er juge Mme [X] a fondé sa demande contre Mme [E] et les agences immobilières uniquement sur l'article 1240 du code civil, invoquant leur faute dolosive. En appel, Mme [X] fonde désormais ses demandes à titre principal sur la garantie des vices cachés contre Mme [E] et à titre subsidiaire sur la faute de celle-ci et contre les agences immobilières sur leur responsabilité pour faute extra-contractuelle envers elle. Sur la nullité du rapport d'expertise judiciaire: Selon l'article 238 du code de procédure civile, le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique. Aucune disposition ne sanctionne de nullité l'inobservation des obligations imposées par cet article au technicien commis. Et il se déduit de ce texte que le juge est en droit de s'approprier l'avis d'un expert, même si celui-ci a exprimé une opinion d'ordre juridique excédant les limites de sa mission, tout comme il peut ne pas en tenir compte. En l'espèce, il est reproché à l'expert judiciaire d'avoir outrepassé sa mission en ce qu'il ne lui était pas demandé si les désordres constatés étaient visibles par des professionnels de l'immobilier ou du bâtiment, ce que l'expert a pourtant affirmé. Comme l'a justement rappelé le premier juge, le rapport d'expertise ne constitue qu'un élément de preuve contradictoire à la disposition du tribunal destiné à éclairer sa décision et des parties qui peuvent en débattre et le contester, les réponses que l'expert a faites au-delà de sa mission ou d'ordre juridique ne lient pas les parties ou le juge, et n'entraînent donc aucune nullité du rapport d'expertise. Cette demande sera donc rejetée, comme en première instance. Sur'les demandes d'indemnisation de Mme [X] au titre de la garantie des vices cachés: Sur l'existence de vices cachés dans l'immeuble vendu: L'article 1641 du code civil dispose que «'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'». Selon l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. En l'espèce, Mme [X] a acquis le bien immobilier de Mme [E] le 28 juillet 2017; elle produit une attestation de Mme [U] [G], conseillère en habitat qui a visité le 3 août 2017 la maison acquise par elle, et décrit y avoir constaté une odeur fétide inhabituelle et un mauvais état général de la maison. Elle produit également le rapport du Cabinet EXPERTIS, expert de sa compagnie d'assurances, établi après une visite du 4 août 2017, qui a constaté une saturation en humidité dans plusieurs zones de la maison provoquant la rouille des équipements métalliques (radiateurs prises, électriques etc.) et des problèmes d'hygiène et d'insalubrité. L'expert judiciaire M. [M] a procédé à ses opérations le 7 mars 2018 et a relevé: -Des défauts majeurs d'étanchéité de la douche du rez-de-chaussée, de la baignoire à l'étage, des fenêtres de toit dans le salon et dans la chambre de l'étage ayant conduit à une dégradation irréversible des ouvrages de second oeuvre en périphérie ( parquet, plinthes menuiseries etc. ) par pénétration d'eau, - La dégradation prononcée de la partie basse du bloc porte d'accès au WC du rez-de-chaussée par l'humidité. Après avoir fait intervenir un sapiteur plombier, l'expert judiciaire a pu écarter la suspicion de fuite dans les réseaux sanitaires et de distribution d'eau froide et chaude de l'habitation. La maison acquise par Mme [X] comporte donc le vice lié à une très forte humidité imprégnant l'ensemble des boiseries et des équipements sanitaires fortement dégradés. Sur l'odeur pestilentielle constatée par toutes les parties lors des opérations d'expertise, l'expert l'attribut à l'urine imprégnée dans les parquets du fait de la présence simultanée de 15 à 20 chats pendant l'occupation de la maison par Mme [E], imprégnation devenant fortement perceptible du fait de l'humidité de la maison restée fermée pendant plus de 6 mois pendant la période hivernale avant l'expertise. Compte tenu de l'ampleur des désordres, notamment sagissant de l'humidité imprégnant la maison et ayant altéré irrémédiablement les huisseries, l'expert conclut qu'ils rendent l'immeuble impropre à son usage dans cet état, dans la mesure où l'immeuble est insalubre sans des travaux de remise en état. La maison d'habitation a été construite en 1994, il y a donc plus de 20 ans, et la vente d'un tel bien suppose un minimum d'attention et de vigilance du candidat acquéreur sur l'état d'usure et d'entretien de la construction. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les points faibles de la construction relevés par la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD lors de l'évaluation du bien à la demande de Mme [E] , n'ont pas été mentionnés dans l'acte de vente et aucun élément du dossier ne permet de retenir que Mme [X] a eu connaissance de la synthèse faite par cette agence le 13 mars 2017, les seules mentions dans l'acte notarié concernent en page 18 dans les différents diagnostics que le terrain argileux est très humide ce qui a entraîné des dégradations et de la pourriture des planches de rive et du bas de cloison et des planchers de l'abri de jardin, et la nécessité de travaux de ventilation de l'assainissement individuel de la maison non raccordée au réseau collectif. Cependant Mme [X] reconnaît dans son dire à l'expert du 25 janvier 2019, avoir visité à quatre reprises avant son achat la maison de Mme [E] entre le 14 avril et le 3 mai 2017, toujours avec son fils et Mme [P] de l'agence ORPI (la SARL VICTOR ), dont une fois accompagnée également de son frère et de sa nièce, et la dernière fois avec une entreprise pour devis de travaux, travaux concernant une reprise des huisseries, notamment les deux fenêtres de toit dégradées précisément mentionnées par l'expert, et le coût de réparation de la VMC selon Mme [E] non contredite par l'appelante sur cette visite, à l'issue de laquelle elle n'a pas communiqué le devis de l'entreprise, ni en première instance et en appel. Elle a ensuite été conviée à une visite le 2 juin 2017 avant la signature de l'acte authentique pour l'établissement du devis sur l'assainissement mentionné ci-dessus, à laquelle elle n'a pas pu se rendre, ainsi qu'en atteste l'agent immobilier Richie CONORD. [N] [P] atteste avoir fait visiter le bien de Mme [E] a plusieurs reprises à Mme [X] , et avoir avec elle envisagé des travaux notamment pour pallier à l'humidité de la maison qui était manifeste, des visites avec entrepreneur étant programmées. La cour note d'ailleurs que le cabinet EXPERTIS intervenue le 4 août 2017 constate la rouille des équipements métalliques du fait de l'humidité. Cet aspect est nécessairement apparent et visible même pour un acquéreur profane. [A] [Z], conseillère immobilier confirme que l'état dégradé des boiseries tel que constaté par l'expert dans les photos jointes à son expertise était déjà visible lors des visites avec Mme [X], et que lors du relevé des compteurs la veille du jour de la vente, Mme [E] a proposé de faire à nouveau entrer Mme [X] dans la maison pour une dernière visite que celle-ci a jugé inutile. L'expert indique que les huisseries dégradées par l'humidité sont pourries, mais avaient été repeintes ou que des meubles étaient placés devant les parties dégradées selon les photos produites par Mme [X] lors de sa visite de l'immeuble de telle sorte que la dégradation était cachée à l'acquéreur au moment de la vente. Ces photos ne sont cependant pas communiquées devant la cour qui ne peut donc vérifier cette affirmation subjective qui relève de son appréciation, et qui ne prend pas en compte le fait qu'un candidat acquéreur, conscient de l'humidité de la maison et de la nécessité de travaux de rénovation, doit exercer un minimum de vérification au-delà des meubles ou éléments de décoration, et regarder de près les revêtements des murs, l'état des huisseries et des équipements sanitaires. Au demeurant, les photos prises par l'expert et jointes à son rapport expertise (robinetterie,, joints d'étanchéité, cadres en bois des velux) montrent un état dégradé manifeste qui ne pouvait pas avoir échappé à un acquéreur attentif comme l'a retenu le 1er juge,(surtout avec un simple coup de peinture grossier comme on le voit sur les photos), ce qui est confirmé par les démarches de Mme [X] pour obtenir l'avis d'un artisan venu visiter les lieux avec elle. S'agissant de l'odeur fétide particulièrement prononcée, elle a pu effectivement échapper à Mme [X] lors de ses visites dès lors que la maison était occupée et donc régulièrement aérée, pour autant, elle ne constitue pas en soi un vice rendant la maison impropre à son usage dès lors que celle-ci nécessitait des travaux de rénovation sur les sanitaires et huisseries pour supprimer l'humidité imprégnant les boiseries, humidité qui emprisonne l'odeur et l'exhale particulièrement en l'absence d'aération, étant observé que la VMC devait justement être réparée. La Cour estime donc que Mme [X] ne rapporte pas la preuve de l'existence de vices cachés au regard des visites effectuées par elle, dont une avec un entrepreneur pour envisager des travaux de reprise des menuiseries, et compte tenu de la vigilance normale attendue de l'acquéreur d'une maison ancienne à rénover située dans un secteur humide comme indiqué dans l'acte de vente. La demande de Mme [X] sur le fondement des vices cachés doit donc être rejetée. Sur'les demandes d'indemnisation de Mme [X] au titre de la responsabilité de Mme [E] fondée sur le dol: Selon l'article 1130 du Code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné . Selon l'article 1137 du Code civil le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. L'action en garantie des vices cachés n'est pas exclusive d'une action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol commis avant ou lors de la conclusion du contrat. En l'espèce, la cour a déjà écarté le fait que l'estimation du 13 mars 2017 faite par la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD et comprenant les points forts et points faibles de la maison ait été communiquée à Mme [X], ce qui n'est pas démontré, ce document étant rédigé par l'agence à la demande du vendeur. Pour autant, il a été considéré ci-dessus que Mme [X] à l'occasion des quatre visites de la maison effectuées avec des membres de sa famille et pour la dernière fois avec un professionnel du bâtiment en vue de travaux qu'elle voulait faire dès son entrée dans les lieux, avait nécessairement constaté l'humidité importante de la maison, la seule photo en noir et blanc produite en appel de la période antérieure à la vente et jointe au rapport d'expertise judiciaire montre d'ailleurs la dégradation apparente du bloc porte du WC du rez-de-chaussée. Les photos prises par le Cabinet EXPERTIS de l'état des murs, sols et sanitaires dans la maison vide venant juste d'être acquise ne sont pas probantes à démontrer que cette situation était dissimulée ou masquée par le mobilier en l'absence de communication des photos prises lors de ces visites. Il n'est pas démontré que Mme [E] se soit jamais opposée à ces visites ainsi qu'en témoignent les agents immobiliers intervenus, ni à la présence d'artisans pour évaluer les travaux de rénovation. La Cour estime en outre que l'importance des dégradations subies du fait de l'humidité de la maison et constatée par l'expert, a été majorée par les 8 mois d'inoccupation de la maison en période hivernale après son acquisition le 28 juillet 2007 et donc sans aucune aération. La cour considère donc à l'instar du premier juge que la preuve d'une faute intentionnelle de Mme [E] et d'une dissimulation sur l'état de son bien n'est pas rapportée et que les demandes en indemnisation de Mme [X] contre Mme [E] doivent être rejetées et le jugement confirmé sur ce point. Sur les demandes d'indemnisation formées contre les agences immobilières: Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui-par la faute duquel il est arrivé à le réparer. contre la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD : L'Agence immobilier Groupe IMMO 64, qui a été rachetée par la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD, avait évalué le bien à la demande de Mme [E] le 13 mars 2017, entre 175.000 et 185.000 € et fait une synthèse de son état relevant des travaux à prévoir: Peinture boiseries extérieures à prévoir éléments de chauffage à remplacer rénovation des salles de bains à prévoir rénovations de certains sols à prévoir rafraîchissement intérieur à prévoir pas de garage Cependant cette agence n'est pas intervenue dans la transaction entre Mme [X] et Mme [E] ni pour le compromis de vente ni pour la vente définitive, elle n'était pas mandatée par la venderesse pour faire visiter le bien, elle a simplement informé celle-ci de la valeur vénale de son bien au regard de l'état de celui-ci. Cette agence avait pu se rendre compte de la nécessité de ces travaux par une simple visite, ce qui démontre et confirme que le mauvais état était déjà observable, même si l'humidité a pu s'aggraver entre le mois de juillet 2017 date de la vente et le mois de mars 2018 date des opérations d'expertise judiciaire par le fait que la maison est restée fermée et inoccupée pendant la période hivernale. Mais l'Agence immobilière Groupe IMMO 64 n'avait aucune obligation à l'égard de Mme [X] ou de tout autre acquéreur potentiel, et n'a commis aucune faute dans son estimation qui n'est pas une expertise du bien et qui donne une fourchette de prix devant servir de base de négociation pour le vendeur. Les demandes formulées par Mme [X] contre la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD seront donc rejetées. contre la SARL VICTOR: Cette agence dont l'activité s'exerçait sous l'enseigne ORPI, a reçu le mandat de vente du bien de Mme [E] le 13 mars 2017 pour le prix de 208'500 € frais d'agence inclus. Elle a fait visiter la maison à Mme [X] qui était accompagnée, à quatre reprises, a organisé les rendez-vous, a accepté la présence d'entreprises pour des devis, pour le dernier rendez-vous le 3 mai 2017, puis pour l'assainissement le 2 juin 2017. Il n'est démontré aucune réticence, aucun refus de rendez-vous par la SARL VICTOR ni a fortiori de dissimulation de l'état de la maison dont toutes les parties et pièces ont été accessibles, et que Mme [X] pouvait examiner avec attention librement. Comme l'a relevé le premier juge, aucune odeur nauséabonde n'a été constatée par cette agence lors des visites. Aucune faute n'étant démontrée dans l'accomplissement de ses obligations de mandataire du vendeur, les demandes de Mme [X] contre elle seront rejetées. En l'absence de condamnation des agences immobilières envers Mme [X], leur demande de garantie par Mme [E] est sans objet. Sur les mesures accessoires': Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application. En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions. La cour y ajoute que Mme [X] devra payer à Mme [E] une indemnité de 2500€ au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, et supporter les dépens d'appel. Mme [X] devra également payer une somme de 1500 € à chacune des deux agences immobilières intimées pour leurs frais irrépétibles en cause d'appel. La cour déboute Mme [X] de sa demande au titre de l'article 700 du cpc PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 1er février 2022 en toutes ses dispositions Y ajoutant, Condamne Mme [W] [X] à payer à Mme [L] [O] épouse [E] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne Mme [W] [X] à payer à la SARL CABINET IMMOBILIER [Localité 8] NORD et à la SARL VICTOR , chacune la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Rejette la demande de Mme [W] [X] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [W] [X] aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE