Cour de cassation, 12 janvier 1988. 85-12.136

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société en nom collectif Z... et FILS "ARC-HOTEL", dont le siège est au ... (Gironde), agissant en la personne de ses cogérants en exercice, M. Z... Roger, M. Z... Jean-Claude et M. Z... Jean-Marie, domiciliés en cette qualité audit siège, en cassation d'un arrêt rendu, le 6 février 1985, par la cour d'appel d'Agen (1re Chambre), au profit de M. Jean-Jacques C..., notaire, demeurant ... (Gironde), défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 2 décembre 1987, où étaient présents : M. Fabre, président, M. Viennois, rapporteur, MM. B..., X... Bernard, Barat, Massip, Grégoire, Zennaro, Bernard de Saint-Affrique, conseillers, Mme Y..., M. Sargos, conseillers référendaires, M. Charbonnier, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Viennois, les observations de la SCP Nicolas, Masse-Dessen et Georges, avocat de la société Z... et fils "Arc-Hôtel", de Me Gauzès, avocat de M. C..., les conclusions de M. Charbonnier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses six branches : Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que la société en nom collectif Z... et fils "Arc Hôtel" (la société Z...) a acquis de M. A..., par acte authentique reçu le 18 mai 1976 par M. C..., notaire, le lot n° 2 d'un terrain divisé en deux lots et, après avoir fait démolir une villa se trouvant sur son terrain, a fait construire un immeuble à usage de commerce de restaurant et d'habitation ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence édifiée sur le lot n° 1 a assigné la société Z... en démolition de son immeuble au motif qu'elle en faisait un usage contraire au règlement de copropriété ; que la société Z... a appelé en garantie le notaire ; que la cour d'appel a condamné la société Z... à remettre les lieux dans leur état antérieur et l'a déboutée de son appel en garantie ; que, par arrêt du 3 janvier 1984, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a cassé cette décision en ce qu'elle avait débouté la société Z... de son action en garantie ; que la cour d'appel de renvoi a condamné M. C... à payer à la société Z... la somme de 200 000 francs à titre de dommages-intérêts, celui-ci n'ayant manqué à son devoir de conseil que dans la mesure où il avait omis de prévenir sa cliente de la nécessité de recueillir l'agrément du syndicat des copropriétaires pour l'affectation commerciale d'une partie des lieux, et n'étant pas tenu d'appeler son attention sur l'interdiction de démolir et d'édifier une construction plus importante ; Attendu que la société Z... reproche à l'arrêt attaqué (Agen, 6 février 1985) d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, d'une part, que ni l'acte de vente du 18 mai 1976 ni le règlement de copropriété "horizontale" auquel cet acte se référait ne stipulait l'interdiction de démolir et de reconstruire à l'encontre du titulaire du lot acquis par la société Z..., de sorte qu'en affirmant que celle-ci devait assurer seule les conséquences de la violation de cette interdiction, la cour d'appel a dénaturé ces actes ; alors, d'autre part, qu'en affirmant que l'arrêt cassé par la Cour de Cassation aurait jugé que le lot acquis par la société Z... ne pouvait faire l'objet d'aucune reconstruction après démolition, c'est-à-dire devait rester en l'état, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1351 du Code civil ; alors, de troisième part, qu'en retenant que la société Z... avait couru un risque dont elle devait seule supporter les conséquences sans expliquer en quoi le fait, pour un "non-spécialiste du droit immobilier" d'ignorer la portée de notions aussi "banales" que celles d'"indivision", de "parties privatives" et de "parties communes" constituait une faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; alors, de quatrième part, que les juges du second degré se sont contredits en retenant, en premier lieu, qu'était établie sans équivoque la connaissance qu'avait le notaire rédacteur de l'acte de l'économie de l'opération, telle que le concevait l'acquéreur et, en second lieu, qu'il n'était pas démontré que le notaire eût eu connaissance du projet de l'acquéreur de démolir la villa ancienne et d'édifier une construction nouvelle ; alors, de cinquième part, qu'en affirmant que l'affectation semi-commerciale du lot acquis n'impliquait pas nécessairement une restructuration complète des lieux, sans s'interroger sur l'aptitude de l'ancienne villa à recueillir l'exploitation d'un restaurant de grand luxe et des pièces d'habitation, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale ; et alors, de sixième part et enfin, qu'après avoir relevé la passation chez le notaire d'un acte sous seing privé destiné à faire supporter par l'acquéreur le poids de l'imposition encourue par le vendeur pour la démolition des constructions figurant dans la vente constatée le même jour, la cour d'appel ne pouvait pas retenir qu'une telle convention ne révélait pas la volonté de l'acquéreur de démolir avant l'expiration du délai convenu entre les parties, pour en déduire l'ignorance pure et simple par le notaire du projet de démolition de l'acquéreur ; Mais attendu, d'abord, que l'affirmation par la cour d'appel de ce que le notaire rédacteur de l'acte connaissait "l'économie de l'opération telle que la concevait l'acquéreur" n'implique pas que le notaire ait pu avoir connaissance avec certitude du projet de démolition et d'édification d'une construction plus importante en contravention avec le règlement de copropriété, dès lors que -comme l'observe l'arrêt attaqué- "la vocation semi-commerciale, connue de tous, n'impliquait pas nécessairement la restructuration complète des lieux", réalisée par la société Z... ; que la contradiction invoquée n'existe pas ; Attendu, ensuite, que la cour d'appel ayant relevé que l'acte de vente ne conférait pas à l'acquéreur un droit de propriété pur et simple puisqu'il était assorti d'un règlement de copropriété prévoyant d'une manière expresse que le lot n° 2, acquis par la société Z..., ne comprenait pas la faculté de construire après démolition et souverainement estimé, au vu des documents produits, que les membres de ladite société avaient une connaissance suffisante des opérations immobilières, a pu en déduire que le notaire n'avait pas à appeler spécialement l'attention de ses clients sur l'impossibilité pour eux d'augmenter sans autorisation la superficie des parties privatives de leur lot ; que, par ces motifs, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; d'où il suit qu'en aucune de ses six branches, le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;