Cour d'appel, 26 septembre 2023. 21/01540

1ère Chambre ARRÊT N°267/2023 N° RG 21/01540 N° Portalis DBVL-V-B7F-RNPD M. [X] [L] [J] [N] C/ Mme [W] [R] [G] [B] M. [F] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIERE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Madame Julie ROUET, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 19 juin 2023 devant Madame Aline DELIERE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé hors la présence du public le 26 septembre 2023 par Madame Véronique VEILLARD, substituant la présidente légitimement empêchée, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats. **** APPELANT : Monsieur [X] [N] né le 31 Août 1954 à [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 8] Représenté par Me Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Georges FLOCHLAY, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER INTIMÉS : Madame [W] [R] [G] [B] née le 19 Octobre 1992 à [Localité 10] [Adresse 6] [Localité 7] Représentée par Me Stéphanie HELOU, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER Monsieur [F] [M] né le 18 Mai 1992 à [Localité 10] [Adresse 6] [Localité 7] Représenté par Me Stéphanie HELOU, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER FAITS ET PROCEDURE Le 24 mai 2018 M. [F] [M] et Mme [W] [B] ont signé un compromis de vente portant sur l'acquisition de biens mis en vente par M. [X] [N], situés [Adresse 11], à [Localité 12] (29), au prix de 87 000 euros : - un terrain partiellement constructible d'une surface totale de 1017 m², cadastré section F n°[Cadastre 1] pour une contenance de 5 a 48 ca, et n°[Cadastre 2] pour une contenance de 4 a 69 ca, - une portion de terrain à prendre dans la parcelle cadastrée section'F [Cadastre 5], située au droit de la limite Sud de la parcelle F [Cadastre 1] (...). Le compromis stipule notamment': - en page 2 'Le terrain présentement vendu était situé au plan d'occupation des sols de la commune, partie en zone constructible (parcelle F [Cadastre 2]), partie en zone non constructible (parcelle F [Cadastre 1]).' - en page 3 'En outre, les acquéreurs sont informés que le terrain vendu est traversé par une canalisation publique d'alimentation en eau qui longe la limite Sud des parcelles F [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. La canalisation a été implantée dans une tranchée, sans tapis avertisseur.' - en page 7': 'La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire (purgé de tout recours) avant le 31 décembre 2018 pour la réalisation sur le bien de l'opération suivante': construction d'une maison d'habitation d'une surface plancher de 120 m².' - en page 7': 'La vente est soumise à la condition suspensive que soit vérifié (sic) l'absence de canalisation qui traverserait les parcelles F [Cadastre 1] et [Cadastre 2], notamment pour raccorder la construction édifiée sur la parcelle F [Cadastre 4] au réseau public d'assainissement collectif.' - en page 12': 'En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu dans les 15 jours de la réalisation des conditions suspensives et au plus tard le 31 mars 2018 (...)' M. [M] et Mme [B] ont déposé une demande de permis de construire, acceptée par arrêté du 9 novembre 2018. Par courriel du 11novembre 2018, ils ont informé le notaire chargé de la vente de leur intention de renoncer à l'acquisition des terrains et lui ont demandé de prendre en charge les frais qu'ils avaient déjà exposés, au motif que les voisins leur avaient confirmé le passage de leur canalisation de tout à l'égout entre les parcelles F [Cadastre 2] et [Cadastre 1]. Ils ont saisi le conciliateur de justice, qui, par courriel du 11 avril 2019, les a informés qu'il clôturait le dossier, au motif que M.[N] refusait de les rencontrer ou d'échanger au sujet des frais. Par courrier recommandé du 26 septembre 2019 M. [M] et Mme [B] ont mis M.[N] en demeure de leur payer la somme de'5.010 euros. Le 14 février 2020 ils l'ont assigné en paiement devant le tribunal judiciaire de Quimper. Par jugement du 18 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Quimper a': - condamné M.[N] à payer à M. [M] et Mme [B] la somme de 5.010 euros au titre de leur préjudice matériel, - débouté M. [M] et Mme [B] de leur demande de préjudice moral, - débouté M.[N] de toutes ses demandes, - l'a condamné aux dépens et à payer à M. [M] et Mme [B] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Le 8 mars 2021, M.[N] a interjeté appel des chefs du jugement le condamnant et le déboutant de ses demandes. Il expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 20 mai 2022, auxquelles il est renvoyé. Il demande à la cour de': - infirmer le jugement des chefs dont il a fait appel, - statuant à nouveau, - débouter M. [M] et Mme [B] de toutes leurs demandes, - les condamner à lui payer la somme de 8.700 euros en application de la clause pénale prévue au compromis, - les condamner à lui verser la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral, -les condamner aux entiers dépens et à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [M] et Mme [B] exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 22 février 2022, auxquelles il est renvoyé. Ils demandent à la cour de': - confirmer le jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice moral, - statuant à nouveau, condamner M.[N] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral, - le condamner aux entiers dépens et à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT 1) Sur l'interprétation de la clause litigieuse Les parties sont en désaccord sur l'interprétation de la clause suivante': 'La vente est soumise à la condition suspensive que soit vérifié l'absence de canalisation qui traverserait les parcelles F [Cadastre 1] et [Cadastre 2], notamment pour raccorder la construction édifiée sur la parcelle F [Cadastre 4] au réseau public d'assainissement collectif.' M. [N] soutient que M. [M] et Mme [B] avaient connaissance du passage d'une canalisation sur la parcelle non constructible [Cadastre 1], car elle est matérialisée par un tube en PVC sortant de terre, que la commune intention des parties était qu'aucune canalisation ne devait se trouver sur la partie constructible [Cadastre 2], ce qui est le cas, et que la condition de la vérification de l'absence de canalisation a bien été remplie. L'article 1188 du code civil dispose': 'Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.' Plusieurs conditions suspensives ont été posées dans l'acte du 24 mai 2018. Outre celle relative à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, il était également stipulé la condition d'obtention d'un permis de construire. Les clauses relatives à l'obtention du permis de construire précisent, ce qui constitue la clause litigieuse, que doit être vérifiée l'absence de canalisation sur les parcelles vendues, qui sont précisément désignées comme étant les parcelles F [Cadastre 1] et F [Cadastre 2]. Cette clause signifie que les acquéreurs s'attendent à ce qu'aucune de ces deux parcelles ne soit traversée par une canalisation. Elle ne signifie ni qu'une simple vérification suffit, qu'une canalisation soit ou non présente, ni que seule l'absence de canalisation sur la parcelle constructible [Cadastre 2] doit être vérifiée. M. [M] et Mme [B] avaient seulement connaissance de la présence d'une canalisation d'alimentation en eau, au Sud des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], mentionnée dans l'acte. L'absence de toute autre canalisation, quelle qu'elle soit et y compris sur la partie du terrain acquis non constructible, était bien une condition suspensive de la vente pour les acquéreurs. La présence d'une canalisation n'est pas en effet sans conséquence et sans désagrément, tant sur un terrain constructible que sur un terrain non constructible': les implantations sur le terrain doivent tenir compte de la présence de canalisations, les opérations de construction sont rendues plus difficiles dans la mesure où les entreprises doivent préserver l'intégrité de la canalisation, des interventions ultérieures sur la canalisation (réparation, remplacement) nécessiteront des fouilles sur le terrain traversé': la présence d'une canalisation est une contrainte quant à l'aménagement du terrain (piscine, plantations). M. [M] et Mme [B] relèvent également que la canalisation a été posée sans qu'aucune servitude n'ait été contractualisée. Bien qu'il l'affirme, M. [N] ne démontre par aucune pièce que M. [M] et Mme [B] savaient qu'une canalisation traverse la parcelle [Cadastre 1] du Nord au Sud. La pièce 15 de l'appelant, soit une photographie non datée montrant un tube en PVC, qui sort de terre sur une parcelle non déterminée, ne suffit pas à prouver la connaissance par les acquéreurs de la présence de cette canalisation. Tout au plus, si M. [M] et Mme [B] ont vu ce tube sur le terrain acquis, il s'en déduit que dans le doute, ils ont pris la précaution de faire inscrire la clause litigieuse dans l'acte pour être garanti de l'absence de toute canalisation. Enfin, il n'est pas non plus démontré qu'à l'occasion du bornage que M. [M] et Mme [B] ont fait réaliser le 11 juillet 2018, qui ne concernait pas les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d'où provient la canalisation litigieuse, en vue de la construction de leur maison, ils ont eu connaissance de la présence d'une canalisation sur la parcelle [Cadastre 1]. Contrairement à ce que le tribunal a retenu, soit la condition de l'absence de canalisation sur la partie constructible du terrain, la cour estime que la condition porte sur l'absence de canalisation sur la totalité du terrain. 2) Sur la rupture des relations contractuelles Il n'est pas contesté que la canalisation litigieuse sur la parcelle [Cadastre 1] ne figure sur aucun plan communiqué à M. [M] et Mme [B] alors qu'elle existe bien ainsi qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 3 avril 2021 et des échanges de messages entre les parties à compter du 27 septembre 2018 et qu'elle existait déjà avant l'acte du 24 mai 2018. Cette canalisation dessert les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] au nord des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. La condition suspensive de l'absence de canalisation sur les parcelles acquises par M. [M] et Mme [B] n'étant pas réalisée, ils étaient bien fondés à refuser de signer l'acte authentique de vente. Le jugement sera confirmé pour avoir rejeté la demande de M. [N] au titre de la clause pénale pour sanctionner la carence des acquéreurs et pour avoir rejeté sa demande en réparation de son préjudice moral. 3) Sur la demande de dommages et intérêts de M. [M] et Mme [B] L'article 1112 alinéa 1 du code civil dispose que 'L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.' L'article 1112-1 alinéas 1 et 2 du code civil précise': 'Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (...). Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.' M. [M] et Mme [B] soutiennent que M. [N] savait qu'une canalisation était enterrée dans le terrain vendu et leur a caché cette information. Il ressort des pièces versées à la procédure, notamment des conclusions de M. [N] devant le tribunal judiciaire et de son courrier du 17 octobre 2019 adressé à M. [M] et Mme [B] qu'il connaissait la présence d'une canalisation d'assainissement sur une des parcelles vendue. Il a d'ailleurs toujours estimé que le fait que la canalisation ne traversait que la parcelle [Cadastre 1], non constructible, sans traverser la parcelle [Cadastre 2], constructible, était opposable à M. [M] et Mme [B] et que ceux-ci ne pouvaient se servir de ce prétexte pour renoncer à la vente. Dans un message du 29 mai 2018, alors qu'il était interrogé par M. [M] et Mme [B] 'pour savoir si vous aviez eu des réponses auprès du couple qui serait branché ou pas sur le tout à l'égout', M. [N] a affirmé 'Pas de branchement pour les voisins', ce que M. [M] et Mme [B] n'ont pu que comprendre comme l'absence de canalisation sur le terrain qu'ils allaient acquérir. Il est donc établi que M. [N], qui en sa qualité de vendeur, devait informer M. [M] et Mme [B] de la présence de la canalisation litigieuse sur la parcelle [Cadastre 1] a manqué à son obligation de bonne foi. M. [M] et Mme [B] justifient qu'ils se sont engagés dans leur projet de construction avant d'être informés de la présence de la canalisation litigieuse sur la parcelle [Cadastre 1], par les pièces suivantes': - devis de M. [C], architecte, du 5 juillet 2018, pour la demande de permis de construire, avec paiement du 29 novembre 2018 (4.200 euros), - frais d'étude thermique selon une facture de M. [K] du 6 septembre 2018 (420 euros), - frais de bornage selon une facture de M. [D] (390 euros). Il n'est pas démontré qu'ils ont pu utiliser le travail de l'architecte pour mener à bien un nouveau projet après l'acquisition d'un autre terrain le 16 octobre 2020. Ils ont subi un préjudice financier certain et le jugement sera confirmé pour leur avoir alloué la somme totale de 5.010 euros de dommages et intérêts à ce titre. M. [M] et Mme [B] réclament en outre des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral pour avoir renoncé à leur projet initial de construction et parce que M. [N] soutient qu'ils sont de mauvaise foi. Ainsi que le tribunal l'a rappelé, ils n'ont renoncé à leur projet initial qu'en raison de la présence de la canalisation sur la parcelle [Cadastre 1], faisant application de la clause suspensive stipulée dans l'acte du 24 mai 2018, alors que M. [N] n'est pas responsable de la présence de cette canalisation (qui aurait été posée sans autorisation par les propriétaires de parcelles voisines). En second lieu, il ne peut être reproché à M. [N], qui ne s'est pas exprimé de façon abusive et injurieuse, de s'être défendu dans le cadre de la procédure engagée par M. [M] et Mme [B]. Le jugement sera donc confirmé pour avoir rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [M] et Mme [B] en réparation de leur préjudice moral. 4) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens Le jugement sera confirmé de ces deux chefs. Partie perdante, M. [N] sera condamné aux dépens exposés en appel et sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M. [M] et Mme [B] les frais qu'ils ont exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et il leur sera alloué la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu le 18 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Quimper, Y ajoutant, Déboute M. [X] [N] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Le condamne aux dépens exposés en appel et à payer à M. [F] [M] et Mme [W] [B] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER P/ LA PRÉSIDENTE empêchée