Cour d'appel, 15 novembre 2023. 21/01690

ARRÊT N° EF R.G : N° RG 21/01690 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FTX6 S.A.S. CAP S.E.L.A.R.L. ELISE DE LAISSARDIERE S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH C/ S.A. MERCIALYS S.E.L.A.R.L. ELISE DE LAISSARDIERE RG 1èRE INSTANCE : COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 07 SEPTEMBRE 2021 RG n°: suivant déclaration d'appel en date du 30 SEPTEMBRE 2021 APPELANTES : S.A.S. CAP [Adresse 4] [Localité 7] Représentant : Me Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.E.L.A.R.L. ELISE DE LAISSARDIERE [Adresse 2] [Localité 8] Représentant : Me Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH [Adresse 3] [Localité 6] Représentant : Me Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMEE : S.A. MERCIALYS [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Thierry CODET de la SELARL CODET-CHOPIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION PARTIE INTERVENANTE : S.E.L.A.R.L. ELISE DE LAISSARDIERE [Adresse 2] [Localité 8], représentant : Me Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION CLÔTURE LE : 23 février 2023 DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Septembre 2023 devant la Cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 15 Novembre 2023. Greffier: Mme Véronique FONTAINE ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Novembre 2023. * * * LA COUR EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1996, la SCI TIMUR aux droits de laquelle se trouve actuellement la société MERCIALYS, a donné à bail à la SARL CAP SUD, devenue la SAS CAP, pour une durée de neuf ans, un local d'une superficie d'environ 89,71 m², situé dans le [Adresse 9] à [Localité 10], moyennant un loyer annuel de 178.923,00 Francs TTC. Ce bail a été renouvelé dans les mêmes conditions à compter du 1er janvier 2006, puis s'est poursuivi par tacite reconduction. Par acte d'huissier du 11 juin 2015, le bailleur a donné congé à la SAS CAP pour le 31 décembre 2015, avec offre de renouvellement moyennant paiement d'un loyer principal annuel de 55.900,00 € hors taxes, à compter du 1er janvier 2016. Aucun accord n'a pu être trouvé entre la société MERCIALYS et la SAS CAP sur le montant du loyer renouvelé. Suivant acte d'huissier du 14 décembre 2016, la société MERCIALYS a assigné la SAS CAP devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins de fixation du prix du bail renouvelé. Par jugement avant dire droit en date du 20 mars 2018, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d'expertise aux fins d'évaluation de la valeur locative du bien et désigné Monsieur [G] [T] en qualité d'expert. Ce-dernier ayant décliné, Monsieur [N] [K] a été désigné en ses lieux et place, par ordonnance en date du 3 octobre 2018. L'expert a rendu son rapport final le 13 février 2019. Par jugement rendu le 18 février 2020, le juge des loyers commerciaux a ordonné l'organisation d'une nouvelle mesure d'expertise. Madame [H] [S] a été désignée en tant qu'expert et a rendu son rapport le 07 septembre 2020. Par jugement en date du 07 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes: - DIT que le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative à la date du renouvellement le 1er janvier 2016. - FIXE à compter du 1er janvier 2016, le loyer dû par la société CAP à la SA MERCIALYS pour le local commercial sus visé à la somme annuelle de 54.720 Euros HT hors taxes et hors charges, - RAPPELLE que les autres clauses du bail y compris celle relative à l'indexation restent inchangées, - DEBOUTE les parties de leurs autres demandes, - CONDAMNE la société CAP à payer à la SA MERCIALYS la somme de 2500 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNE la société CAP aux entiers dépens de l'instance en ceux compris les frais d'expertise. Par déclaration du 30 septembre 2021, la SAS CAP, la SELARL ELISE DE LAISSARDIERE, ès qualité de Commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la SAS CAP et la SELARL FRANKLIN BACH, es qualité de représentant des créanciers de la société CAP ont interjeté appel du jugement précité. L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 30 septembre 2021. La SAS CAP, la SELARL ELISE DE LAISSARDIERE et la SELARL FRANKLIN BACH ont déposé leurs uniques conclusions d'appelantes le 27 décembre 2021. La société MERCIALYS a déposé ses uniques conclusions d'intimée le 25 mars 2022. L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2023. PRETENTIONS ET MOYENS Aux termes de ses uniques conclusions d'appelantes déposées le 27 décembre 2021, la SAS CAP, la SELARL ELISE DE LAISSARDIERE et la SELARL FRANKLIN BACH demandent à la cour de: A titre principal, INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions. DEBOUTER la SA MERCIALYS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, JUGER qu'est établie la diminution de la valeur locative du local considéré en dessous du dernier montant du loyer plafonné, JUGER que la valeur locative du local donné à bail à la SAS CAP peut être fixée proportionnellement à la baisse de sa commercialité ainsi établie. JUGER que la SAS CAP est ainsi fondée à voir fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2016, sur la base du loyer qu'elle acquittait avant les modifications incriminées, soit le loyer en cours fin décembre 2009, auquel il convient d'appliquer un abattement de 300/0 correspondant au pourcentage de baisse réelle de son chiffre d'affaires depuis. JUGER qu'il y a lieu dès lors de faire droit à la demande reconventionnelle en fixation du loyer à la valeur locative, soit au montant mensuel de 2.798,28€ hors taxes et charges à compter du 1er janvier 2016 et de débouter corrélativement la SA MERCIALYS de sa demande de déplafonnement. FIXER en conséquence le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2016 à 2.798,28 € hors taxes et charges par mois. A titre subsidiaire: INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; DEBOUTER la SA MERCIALYS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, JUGER qu'il convient d'écarter de la recherche de la valeur locative du local donné à bail à la SAS CAP au 1er janvier 2016 les modifications, antérieures au 1er janvier 2006 et postérieures au 31 décembre 2015, comme leurs effets. JUGER qu'il est établi qu'au 1er janvier 2006, la galerie commerciale [Adresse 9] bénéficiait déjà d'une excellente commercialité pour le commerce considéré. JUGER que ne peuvent dès lors être qualifiées de notables au sens des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce les modifications survenues dans un secteur déjà de forte commercialité, y compris s'agissant de l'installation ou de la multiplication de grandes enseignes dans le secteur du prêt à porter. JUGER que les conditions requises pour le déplafonnement du loyer ne sont pas réunies, DEBOUTER la SA MERCIALYS de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, A titre plus subsidiaire INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions DEBOUTER la SA MERCIALYS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions JUGER qu'il est établi que les modifications de 2010 ont en réalité eu un impact défavorable sur le commerce exploité par la SAS CAP, traduit par une baisse constante de son chiffre d'affaires depuis cette date. JUGER que les conditions requises pour le déplafonnement du loyer ne sont pas réunies, DEBOUTER la SA MERCIALYS de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, En tout état de cause : CONDAMNER la SA MERCIALYS au paiement à la SAS CAP de la somme de 5.000,00€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER la même aux entiers dépens. ***** Aux termes de ses uniques conclusions d'intimée déposées le 25 mars 2022, la société MERCIALYS demande à la cour de: À titre principal : CONFIRMER le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le juge des loyers commerciaux. À titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement rendu le 7 septembre 2021 par le juge des loyers commerciaux : CONSTATER que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon notable et ont bénéficié à l'activité exercée par la société CAP. CONSTATER que le montant du loyer renouvelé ne peut qu'être déplafonné. CONSTATER l'augmentation de la valeur locative du local. CONSTATER que le loyer annuel renouvelé hors taxes et hors charge doit être fixé à 54.720,00 Euros au 1er janvier 2016, soit la somme 4.560,26 Euros par mois hors taxes et charges. Et, en conséquence, JUGER que le loyer renouvelé doit être déplafonné. FIXER le montant du loyer renouvelé hors taxes et hors charges à 54.720 Euros au 1er janvier 2016, à 55.255,08 euros hors charges et hors taxes au 1er janvier 2017, à 56.471,64 Euros hors charges et hors taxes au 1er janvier 2018, à 57.869,93 Euros hors charges et hors taxes au 1er janvier 2019, à 58.672,56 euros hors charges et hors taxes au 1er janvier 2020, et à parfaire au 1er janvier 2021 dès l'indice connu du coût de la construction ; CONDAMNER la société CAP au paiement de la différence entre les loyers acquittés au 1er janvier 2016 et le montant du loyer déplafonné ; En tout état de la cause : DÉBOUTER la société CAP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions CONDAMNER la société CAP au paiement de la somme de 5.000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de Procédure Civile ainsi qu'à tous les dépens. *** Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Vu les conclusions des parties, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des prétentions et moyens; Vu la clôture ordonnée le 23 février 2023. Sur le fond Sur le montant du loyer commercial En vertu des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce, le loyer est en principe plafonné en fonction de l'indice des loyers commerciaux, sauf si la durée du contrat était supérieure à neuf années, la durée du contrat était de neuf ans mais s'est prolongée tacitement au-delà de douze ans et s'il y a eu une modification notable des quatre premiers critères de détermination de la valeur locative déterminée par l'article L. 145-3 du même code. L'article L. 145-3 précise : Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après: 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'article R 145-6 ajoute : Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire. Sur la demande de déplafonnement du loyer Le premier rapport d'expertise déposé par Monsieur [K] le 12 février 2019 a conclu qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement du loyer, sauf à envisager une modification complète de son commerce par le preneur qui le ferait sortir du secteur «'Prêt à porter'», tout en se maintenant dans l'équipement de la personne. La valeur locative annuelle à fixer serait alors à ajuster par les parties à partir de 49.460€ HT au 1er janvier 2018 à comparer à l'incidence au 1er janvier 2018 de la demande à hauteur de 55.900€ HT, soit 57.838 TTC ou 55.689 TTC. Le rapport notait la multiplication des enseignes de «'prêt à porter'» corrélative à l'augmentation de la fréquentation et le fait la boutique litigieuse situé à l'extrémité et à l'écart ne bénéficiait pas de l'attractivité générée par la masse du secteur du prêt à porter dont le centre de gravité s'est déplacé vers la partie récente de la galerie et que, placée en face des lignes de caisse à proximité du local PMU Tabac presse elle était dans un flux de circulation et bénéficiait moins des aspects sociabilité, mondialisation et proximité. Il ajoutait que l'augmentation du flux des entrées ne pouvait eu égard aux caractéristiques du local redresser la situation sus-évoquée. Il invoquait que du fait de sa configuration, elle n'entrait pas dans le contexte de la nouvelle galerie et dans le champ de l'image nouvelle de convivialité, voisins attraits, vitrine transparente propre à tout embrasser, tout en considérant que son facteur de gamme n'était pas démenti. Ces conclusions ont été fortement critiquées par le tribunal judiciaire dans sa décision du 18 février 2020 qui a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise mais a ordonné une nouvelle expertise judiciaire, au motif principal que l'expert était sorti du cadre de sa mission en portant des appréciations d'ordre juridique qui relèvent du tribunal, notamment sur la question du plafonnement et n'avait pas répondu à la question posée sur la valeur locative au 1er janvier 2016. La cour considère, comme le tribunal au regard d'une motivation pertinente, que ce premier rapport d'expertise n'est pas satisfaisant à bien des égards. Ces conclusions ne seront donc pas retenues au profit des conclusions du deuxième rapport. Les conclusions de ce deuxième rapport déposé par Mme [S] le 7 septembre 2020 sont les suivantes : . Il y a une évolution notable des facteurs locaux de commercialité et la valeur locative doit être fixée au 1er janvier 2016 à la somme de 54.720€ HT, soit une valeur mensuelle de l'ordre de 4.560,26€. . Elle invoque sur la période considérée à savoir du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2015 une augmentation de la fréquentation de la galerie marchande, y compris s'agissant de l'entrée EST, située à proximité du local commercial en cause et l'installation de nouveaux commerces dans le même secteur générant une attractivité supplémentaire. . Elle souligne que la surface de GLA est désormais la norme s'agissant de locaux situés en galerie marchande et que le prix du m² retenu est conforme à celui des commerces similaires situés dans la galerie. . Elle ajoute que la clause d'échelle mobile a vocation à s'appliquer au nouveau loyer. Le bailleur demande l'homologation des conclusions de ce rapport. Le preneur conteste ces conclusions soutenant à l'inverse qu'il y aurait une évolution défavorable qui se traduit par une baisse constante des chiffres d'affaires. Elle souligne les agrandissements opérés en 2010 qui ont conduit la clientèle vers ces nouveaux espaces mieux aménagés. Il conteste la superficie retenue soit 89,71 m² alors qu'elle devrait être de 82,57 m². Ces éléments devraient justifier une baisse du montant du loyer à la somme de 2.798,28€. Il souligne que le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative y compris s'il a baissé par rapport au montant du loyer plafonné, ce sans avoir à démontrer une évolution notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce. A l'appui de leurs demandes, il invoque une diminution de la commercialité du local considéré telle que démontrée par le rapport d'expertise de Monsieur [K]. Sur quoi, Il est acquis que le bail en cause n'a pas été renouvelé au-delà de douze ans et qu'en conséquence le loyer est plafonné, sauf pour le bailleur à démontrer une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le local en cause. Il est admis en droit que si la valeur locative ne se situe pas entre le loyer en cours et le loyer plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction, il convient de prouver une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative pour pouvoir fixer le loyer à la hausse ou à la baisse. (Cf Cassation 3ème chambre civile 11 juillet 2007 numéro 06-12.888). En l'espèce, la valeur locative alléguée par le preneur ne se situant pas entre le loyer en cours et le loyer plafond, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que la demande supposait que soit démontré le principe du déplafonnement. Sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité Il n'est pas contestable qu'en 2010 la galerie commerciale de [Adresse 9] a connu une augmentation très importante de superficie de l'ordre de 12.000 m² supplémentaires représentant 100.000 visiteurs par semaine selon l'expert avec l'ajout de 4 moyennes surfaces et de 29 boutiques. La galerie est ainsi passée de 8500 à 27.000 m² devenant le principal centre commercial du Nord. La fréquentation du centre serait ainsi passée de 1,8 millions à 4,6 millions de personnes par an. Cette évolution est manifestement notable et profite à l'ensemble des commerces de la zone, y compris le commerce litigieux. Sur les flux de clientèles, il y a désormais quatre entrées au lieu de deux auparavant. 1° les caractéristiques du local considéré, Le local est situé à proximité de l'entrée Est en face de la ligne des caisses. Il est d'une surface GLA de 89,71 m² avec une surface de vente et en fond de local des cabines d'essayage et un local dédié au personnel. L'appelante invoque le fait que le local est de petite surface avec une vitrine également de petite dimension (7,55 mètres) comme l'avait relevé le premier expert à juste titre qui soulignait qu'elle était excentrée, positionnée devant la ligne de caisses de l'hypermarché dans un volume resserré. Ce premier expert ajoutait que la boutique était désormais concurrencée par de grandes enseignes situées dans la nouvelle partie totalement dédiée aux boutiques. A l'appui de ses allégations, la société CAP invoque la baisse constante de son chiffre d'affaires depuis l'année 2010 comme suit : Année 2006: 482.391€ Année 2007: 440.295€ Année 2008: 468.541€ Année 2009: 533.041€ Année 2010: 484.126€ Année 2011: 443.276€ Année 2012: 366.024€ Année 2013: 384.996€ Année 2014: 391.680€ Année 2015: 373.006€ Année 2016: 342.912€ Année 2018: 267.034€ Année 2019: 356.314€ Elle souligne que si la baisse de chiffre d'affaires ne peut être le critère ou la preuve de l'évolution des facteurs de commercialité, elle est régulièrement prise en compte pour apprécier l'incidence favorable ou défavorable de la modification des facteurs locaux de commercialité. En l'espèce, comme l'a relevé l'expert cette baisse de chiffre d'affaires, constatée depuis 2011, n'est pas forcément liée aux facteurs locaux de commercialité, mais également à d'autres facteurs liés à la nature de l'activité exercée, au développement très important du e-commerce dans le secteur de l'habillement et à des choix de gestion internes. 2° la destination des lieux, En vertu des clauses du bail, l'activité prévue est relative à l'équipement de la personne et à la confection. Elle s'adresse à des consommateurs à petit budget ou budget moyen. 3° les obligations respectives des parties, Elles sont prévues par le bail de manière très classiques et aucune contrainte particulière ne justifierait une baisse du loyer. 4° les facteurs locaux de commercialité, Sur l'environnement économique général, le rapport d'expertise souligne qu'après une chute importante du revenu disponible brut des ménages par habitant en 2007 et 2008, il est en augmentation constante depuis 2009 et a retrouvé son niveau d'avant crise en 2014 avec une augmentation de la consommation des ménages de 22% entre 2006 et 2011. Sur la ville de [Localité 10], le rapport souligne son dynamisme économique avec un taux de chômage de 25,4% parmi les plus bas de la Réunion, de nombreux atouts tels que le port de plaisance et de pêche, la présence de l'aéroport, de la [Adresse 11] avec 240 entreprises, la proximité de la technopole située à l'Est de la ville de [Localité 6]. La zone commerciale [Adresse 9] connaît un fort développement au détriment du centre-ville de [Localité 6] depuis 2005 avec la création du cinéma CINE PALMES et de l'enseigne LEROY MERLIN, entre autres, et l'implantation d'enseignes nationales. Sur la galerie du [Adresse 9]: Le centre a ouvert en 1996 avec le commerce litigieux. Une première extension aura lieu en 1998 mais principalement en 2010 avec la création de 12.000 m² supplémentaires, quatre moyennes surfaces et 29 boutiques supplémentaires, la superficie passant de 8.500 à 27.000 m². A noter l'implantation de cinq restaurants et de 550 places de parking supplémentaires. Fin 2014, une activité complémentaire de services et de restauration sera ajoutée devant l'entrée de la galerie commerciale. Sur la fréquentation du centre commercial: Avant 2010, le flux de visiteurs était de 1.800.000. Après l'extension, il atteindra 4.600.000 visiteurs, soit une augmentation de 155%. Les entrées par la porte Est à proximité du commerce litigieux représentaient 35% du flux total soit environ 630.000 visiteurs. Après l'extension elles représentent 19,9% du flux total mais 915.400 visiteurs, soit une augmentation sensible de 45,30% particulièrement sur la période 2015 à 2017 (120.000 visiteurs supplémentaires). Sur l'analyse de la concurrence: Le rapport met en exergue la forte augmentation du e-commerce dans le secteur de l'habillement qui est passé de moins de 2% en 2006 à 16,7% en 2016. Toutefois il souligne également la spécificité de la Réunion sachant que beaucoup de marques ne livrent pas par internet dans le département ce qui limite le e-commerce à environ 5% des ventes. Sur l'analyse au sein de la galerie, le rapport mentionne l'installation de onze boutiques de prêt à porter dans la galerie, une en 1999, une en 2006, cinq en 2010, année de l'extension, une en 2011, une en 2013 et deux en 2014. L'analyse de ces ouvertures de magasins révèle toutefois qu'ils ne sont pas sur le même créneau de clientèles s'agissant de marques pratiquant des prix plus élevés (cf notamment DESIGUAL, LES P'TITES BOMBES KAPORAL 5, ESPRIT, GUESS). Le rapport d'expertise de Mme [S] conclut au regard de l'ensemble de ces éléments qu'il existe une forte augmentation des facteurs locaux de commercialité qui a bénéficié aux commerces de la place, y compris au commerce en question. ********* L'appelante soutient à titre principal que le centre commercial bénéficiait déjà avant 2010 d'une forte commercialité, ce qui exclut toute évolution notable ultérieure. Il ajoute qu'il convient d'écarter les modifications intervenues avant 2006 et après le 31 décembre 2015. L'intimé conclut à l'homologation du rapport. Il souligne effectivement que l'environnement commercial a été largement amélioré depuis le 1er janvier 2006 la fréquentation du site ayant été multipliée par 2,35 entre 2006 et 2015. Elle soutient que la proximité du supermarché et de son flux de clientèle est un facteur favorable qui doit être retenu (cf Cassation 3ème chambre civile 29 janvier 2002 numéro 00-16.287 dans une espèce similaire). Sur quoi, La cour relève notamment que l'augmentation très importante de la fréquentation du centre commercial après l'extension de l'année 2010 sus-évoquée bénéficie à l'ensemble des commerces et ce, y compris aux commerces situés dans la première zone historique créée en 1999, dans laquelle se situe le commerce litigieux. Le rapport démontre en effet que le nombre de visiteurs a également augmentée à l'entrée EST située à côté du commerce malgré la création d'entrées supplémentaires dans la nouvelle zone. Par ailleurs, la présence en face des caisses de l'hyper marché ne peut être considéré comme un facteur défavorable. L'ensemble de ces éléments, qui ne sont pas sérieusement contestables, démontre l'existence d'une évolution notable des facteurs de commercialité depuis 2006 et tout particulièrement depuis 2010. Si le centre commercial bénéficiait effectivement déjà d'une forte commercialité avant 2010, celle-ci a manifestement explosé avec l'extension réalisée, comme le rapport d'expertise le démontre clairement. Cette évolution justifie le déplafonnement du loyer et la fixation de celui-ci à la valeur locative. Sur la détermination du loyer au 1er janvier 2016, date du renouvellement du bail *Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage: Après analyse des baux pratiqués sur l'ensemble des boutiques ayant une activité similaire dans la galerie commerciale, à savoir les boutiques aux enseignes suivantes : JACQUELINE RIU GUESS ESPRIT POURQUOI PAS PARDON CREATION L'EFFET PEI KAPORAL 5 LES PETITES BOMBES DESIGUAL Le rapport propose de retenir la Gross Leasable Area (G.L.A) qui correspond à la surface de plancher d'un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques. Le rapport établit une moyenne de 609,96€, arrondie à 610€ le m² GLA par an, soit une moyenne de 50,83€ au m² de GLA par mois. Sur une base de 89,71 m² de GLA retenue par les deux experts sur la base des plans, le rapport propose une valeur locative totale arrondie de 4.560€ par mois HT, soit 54.720€ par an HT. Les appelants contestent cette évaluation. Ils soulignent qu'on ne peut pas comparer les nouvelles boutiques installées dans l'extension avec un cadre moderne avec la boutique litigieuse remontant à l'année 1999 et qu'en conséquence il est nécessaire d'appliquer un correctif à la baisse de 30%, qui correspond à la baisse du chiffre d'affaires en 2016 par rapport à l'année 2011. L'intimée sollicite l'homologation du rapport et la confirmation du jugement entrepris Sur quoi, Le panel de boutiques pris en compte par l'expert n'est effectivement pas comparable à la boutique concernée, s'agissant de magasins modernes avec des marques reconnues et des prix beaucoup plus élevés. L'application d'un correctif s'impose en conséquence. Le taux de 30% invoqué par le preneur correspondant à sa baisse de chiffre d'affaires en 2016 par rapport à l'année 2011 ne peut être sérieusement retenu en l'espèce. Un correctif de 20 % sera retenu pour prendre en considération ce différentiel de situation. En conséquence la valeur locative retenue sera fixée à 4.560 X 0,80= 3.648€ HT par mois, soit la somme de 43.776 € HT par an à la date du 1er janvier 2016. Le jugement entrepris doit ainsi être infirmé de ce chef. *Sur les demandes relatives à l'indexation et au paiement de la différence due en l'état de la fixation du nouveau loyer et des loyers versés depuis le 1er janvier 2016': Il n'appartient au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer pour les années suivantes en fonction de l'indice applicable. De même, la demande aux fins de voir condamner la société à payer la différence entre le nouveau loyer et les loyers versés depuis le 1er janvier 2016 est irrecevable devant le juge des loyers commerciaux comme le tribunal l'a rappelé à bon droit. Le jugement sera confirmé sur ces chefs de demande. Sur les frais irrépétibles. Il n'est pas inéquitable de laisser supporter au parties les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la procédure. En conséquence leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Sur les dépens Vu l'article 696 du code de procédure civile; Les parties supporteront par moitié les dépens de la procédure, en ceux compris les frais d'expertise judiciaire. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : Dit que le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative à la date de renouvellement le 1er janvier 2016. Rappeler qu'il n'appartient pas au juge des loyers commerciaux d'effectuer le calcul d'indexation pour les années postérieures à la fixation du nouveau loyer. Rejeté la demande en paiement des loyers. Infirme le jugement entrepris sur la valeur locative retenue. Statuant à nouveau, Fixe la valeur locative à la date du 1er janvier 2016 à la somme de 43.776 € HT par an'; Y ajoutant Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. Dit que les parties supporteront par moitié les dépens, en ceux compris les frais d'expertises judiciaires. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT