Cour d'appel, 12 septembre 2024. 23/01585

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01585 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CG7QL Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 Juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 21/00013 APPELANT EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE [Adresse 7] [Localité 10] représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 INTIMÉES Madame [L] [B] C/ Monsieur [D] [A] [Adresse 17] [Localité 8] non comparante, non représentée Madame [N] [A] [Adresse 13] [Adresse 13] [Adresse 13] - ANGLETERRE non comparante, non représentée Madame [C] [A] [Adresse 14] [Adresse 14] [Localité 1]- MAROC Non comparante, non représentée DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Division Missions Domaniales [Adresse 9] [Localité 11] représentée par Madame [I] [O], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Valérie MORLET, Conseillère Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 15], comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d'intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF). La ZAC du [Localité 15] dans laquelle se situent les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu a été créée par arrêté préfectoral n°2018-1913 du 2 août 2018 et publié le 3 août 2018. Aux termes de l'arrêté préfectoral n° 2019-0278 du 29 janvier 2019, une enquête publique préalable à la déclaration publique et une enquête parcellaire ont été menées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019. Par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019, la ZAC du [Localité 15] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique. Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. Par décret n° 2021-1005 du 29 juillet 2021, l'EPFIF a été autorisé à prendre possession immédiate des immeubles concernés par l'opération. L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l'EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021. La copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2], AM n°[Cadastre 3], AM n°[Cadastre 4], AM n°[Cadastre 5] et AM n°[Cadastre 6]. Sont notamment concernées par l'opération, Mme [L] [B], Mme [N] [A] et Mme [C] [A], ainsi que des 1.460/1.000.000èmes des parties communes générales. Le lot n°98 est un appartement de type F3, d'une superficie de 56 m². Le lot n°307 est une cave. Le lot n°1401 est un emplacement de stationnement. Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par requête reçue par le greffe le 24 mars 2021. Par un jugement réputé contradictoire du 16 juin 2022, après transport sur les lieux le 10 mars 2022, le juge de l'expropriation de Bobigny a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport ; Annexé à la décision les termes de comparaison produits par les parties ; Fixé la date de référence au 11 mars 2018 ; Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ; Retenu une valeur unitaire de 1000 euros/m² ; Retenu une indemnité complémentaire de 2310 euros au titre de la dépossession d'une place de stationnement partiellement intégrée ; Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ; Fixé l'indemnité due à par l'EPFIF à Mme [L] [B], Mme [N] [A] et Mme [C] [A] au titre de la dépossession des lots n° 98 (appartement),n° 307(cave) et n°1401 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 12] à [Localité 16] à la somme de 65141 euros en valeur occupée ; Dit que l'indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : -58 310 euros au titre de l'indemnité principale, -6 831 euros au titre de l'indemnité de remploi, Dit que cette somme est ramenée à 61491, 20 euros en application des dispositions de l'article R311-22 du code de l'expropriation , Condamné l'EPFIF au paiement des dépens. L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 25 octobre 2022en demandant la réformation aux motifs que le juge de l'expropriation a : 'fixé la date de référence à la date du 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique en méconnaissance des dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation et L313-4 ainsi que L213-6 du code de l'urbanisme, 'intégré une plus-value de 10 % pour prendre en considération la desserte par le tramway 4 en violation des dispositions de l'article L322-2 du code de l'urbanisme. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe le 16 janvier 2023 par l'EPFIF, notifiées le 8 février 2023 (AR intimés retournés signification à Mme [C] [A] par acte d'huissier de justice le 21 avril 2023 au Maroc, AR signé par Mme [L] [B] le 2 février 2023, AR non rentré pour Mme [N] [A], AR CG du 10 février 2023 ), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a : Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4 ; Par suite, Réformer le jugement en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété n° 98, 307 et 1401, et ainsi que des 1.460/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de Chêne Pointu à [Localité 16] comme suit : A/ Indemnité principale : Méthode d'évaluation : globale ' caves et parties communes générales intégrées État : bon Valeur unitaire retenue : 1000 euros/m², valeur occupée Superficie retenue : 56 m² Soit une indemnité principale de (1000 euros/m² × 65m²) + 2310 euros= 58310 euros. B/ Indemnités accessoires : Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros 10% sur 43 310euros = 4 331 euros Total frais de remploi : 6831euros Total de l'indemnité de dépossession : 65 141 euros en valeur occupée, sauf à parfaire. 2/ adressées au greffe le 28 avril 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 5 mai 2023 (AR appelant le 9 mai 2023, AR intimée Mme [L] [B] le 10 mai 2023, AR intimée Mme [C] [A] signé le 15 juin 2023, AR intimée Mme [N] [A] non rentré ), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de : Fixer à la somme de 65 141 euros, en valeur occupé, l'indemnité d'expropriation due à Mme [L] [B], Mme [N] [A] et Mme [C] [A] pour la dépossession des lots expropriés dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 12] à [Localité 16], décomposée comme suit : Une indemnité principale avec une valeur unitaire de 1 000 euros/m², Une indemnité complémentaire au titre de la perte d'emplacement de stationnement de 2.310 euros, une indemnité de remploi de 6 831euros. 3/Mme [L] [B], Mme [N] [A] et Mme [C] [A] n'ont pas constitué avocat. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : L'EPFIF fait valoir que : Concernant la description des lots expropriés, le lot n°98 est un logement d'une surface de 56 m², le lot 307 une cave et le lot 1401 un emplacement de stationnement. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l'objet d'un arrêté municipal (Pièce 6A). Le premier juge a retenu un état d'entretien moyen. Concernant la situation locative, le bien est occupé en vertu d'un bail d'habitation. Concernant la date de référence, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 16] (Pièce 1A). Ce droit de préemption a été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 15] suivant délibération du 27 janvier 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification du 08 avril 2016. Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation qui dispose qu' « il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l'enquête préalable s'étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics, cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d'appel de Paris a refusé le principe d'une telle majoration (CA Paris 21/09860). L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 65 141 euros en valeur occupée, soit 58310 euros au titre de l'indemnité principale, 6 831euros au titre de l'indemnité de remploi. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu un rez-de-chaussée et dix étages à usage d'habitation, ainsi qu'un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Concernant la situation locative, les lots sont occupés. Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci correspond au PLU approuvé le 10 juillet 2021 modifié le 8 avril 2016, mis en conformité par délibération du Conseil du Territoire du 26 septembre 2017 et modification n° 2 approuvée par délibération du Conseil de Territoire du 13 novembre 2018, mise en compatibilité par arrêté préfectoral du 6 septembre 2019, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier. Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville. Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que « les biens doivent être évalués la date de la décision de première instance » et qu'il « ne peut être tenu compte ['] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation (CA Paris 21/09860). L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à la somme de 65 141 euros en valeur occupée. SUR CE, LA COUR Les conclusions de l'EPFIF du 20 janvier 2023 ont été notifiées le 27 janvier 20213: - Mme [M] [A] : PLI recommandé retourné, acte de transmission de la demande de signification ou de notification dans un autre Etat le 21 avril 2023 ; -AR signé par Mme [L] [B] le 2 février 2023 ; -AR de Mme [N] [A] non rentré. -AR CG du 1er février 2023. Les conclusions du commissaire du gouvernement adressées le 28 avril 2023 ont été notifiées le 5 mai 2023 : -AR appelant signé le 9 mai 2023 ; - AR signé par Mme [L] [B] signé le 10 mai 2023 ; - AR signé par Mme [C] [A] le 15 juin 2023 ; - AR de Mme [N] [A] non rentré. Il convient en conséquence par décision avant dire droit en application de l'article 670-1 du code de procédure civile d'inviter l'EPFIF à procéder à l'égard de Mme [N] [A] à la signification de ses conclusions du 20 janvier 2023 et à la signification de celles du commissaire du gouvernement du 28 avril 2023. L'affaire est renvoyée à l'audience du jeudi 14 novembre 2024 à 9H00. Il sera sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties. Les dépens seront réservés. La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort Par décision avant dire droit, Invite l'EPFIF à procéder à l'égard de Mme [N] [A] à la signification de ses conclusions du 20 janvier 2023 et à la signification de celles du commissaire du gouvernement du 28 avril 2023. Sursoit à statuer sur les prétentions et moyens des parties ; Réserve les dépens ; Renvoie l'examen de l'affaire à l'audience du jeudi 14 novembre à 9H00. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT