Cour de cassation, 03 novembre 2016. 15-23.463

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 3 novembre 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10439 F Pourvoi n° P 15-23.463 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Joledage, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre le jugement rendu le 19 juin 2015 par la juridiction de proximité de Cannes, dans le litige l'opposant : 1°/ à M. D... B..., 2°/ à Mme O... B..., domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Joledage, de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme B... ; Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Joledage aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Joledage ; la condamne à payer la somme de 1 800 euros à M. et Mme B... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Joledage Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Joledage à rembourser à M. et Mme B... au titre du solde de leur dépôt de garantie, la somme de 598,88 € assortie d'un intérêt au taux légal à compter de la date de l'acte introductif d'instance ; AUX MOTIFS QUE « sur la demande principale : au terme de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaion des états des lieux établis contradictoirement. Au terme de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Vu le décret du 26 août 1987 concernant les réparations locatives. Vu l'article 1315 du code civil au terme duquel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le propriétaire conteste que les lieux lui aient été rendu en bon état, indiquant avoir été complaisant lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie, eu égard à des problèmes familiaux connus par ses locataires. Qu'en fait : - les lieux ont été restitués en mauvais état ; - il fallait retenir le montant de la consommation d'eau, le montant de la taxe d'ordure ménagères, de même que les taxes y afférentes, lesquels n'étaient pas connus lors du départ des locataires ; - des clefs et des télécommandes n'ont pas été restitués ; - les deux premiers jours de loyers du mois de novembre 2013 n'ont pas été réglés. Il ressort des pièces fournies au dossier que : - il existe un état des lieux d'entrée du 28 août 2010 et un état des lieux de sortie du 2 novembre 2013, établis contradictoirement sur le même document ; - la propriétaire a opéré des déductions en raison de l'imputation : o du prix des clefs et des télécommandes non restituées 176,00 € o la consommation d'eau pour un montant de 337,59 € o le montant des taxes d'ordures ménagères et de la fiscalité locale 294,99 € o 2 jours de loyers de novembre 2103 48,98 € ______ Soit un total de : 857,56 € M. et Mme B... contestent le décompte fourni par la propriétaire en indiquant qu'aucune contestation n'a été formulée sur l'état des lieux de sortie, rendant exigible le solde du dépôt de garantie. Dès lors c'est à bon droit qu'ils sollicitent la restitution de l'intégralité du solde du dépôt de garantie, savoir la somme de 823,86 €. (…) 2. Sur le montant des charges récupérables : le bailleur sollicite le paiement des sommes correspondant à des charges récupérables, savoir : - la consommation d'eau pour un montant de 337,59 € -le montant des taxes d'ordures ménagères et de la fiscalité locale 294,99 € Le bail prévoit en son article 1-6 que « la consommation d'eau et d'électricité ainsi que les abonnements et location de compteurs restent à la charge du locataire. » Que dès lors les charges dont le propriétaire réclame le paiement, sont indéniablement mises à la charge du locataire par le bail. A l'appui de ses demandes, le bailleur fournit : - une facture établie par la compagnie Lyonnaise des Eaux en date du 11 Février 2014, portant sur la période de Janvier 2013 à Janvier 2014, pour une consommation de 714m2; - le détail du calcul de la taxe foncières 2013 pour le calcul de la taxe sur les ordures ménagères à l'adresse du [...] à Mougins. Que toutefois les décomptes établis par le bailleur pour effectuer la régularisation des charges restant dues, ne permettent pas d'établir un rattachement aux documents officiels fournis, puisque portant sur des périodes différentes de celles en cause et faisant référence à des documents supplémentaires, non fournis aux débats. Qu'en outre le document versé concernant la taxe foncière, s'il fait état de l'adresse du bien loué, ne permet pas de savoir dans quelle proportion il doit être imputé à M. et Mme B..., dans la mesure où, aux dires mêmes du propriétaire, l'appartement fait partie d'une maison en comportant plusieurs, propriété de la SCI Jodelage. Que sur certains décomptes du propriétaire, il est fait état du versement d'un acompte à la date du 1er Juin, sans que l'année ne soit précisée, mais que dans un autre décompte, cette somme n'est pas déduite. Que les méthodes de calcul du bailleur ne permettent pas d'évaluer de façon probante le montant des sommes dues du chef des charges récupérables. Que si les locataires ne contestent pas devoir payer des charges du chef de l'eau et de la taxe d'ordure ménagères, ils indiquent que le paiement de celles-ci s'est fait au moyen d'acomptes. Que cette affirmation est corroborée par un courrier en date du 15 juillet 2015, intitulé « Révision du loyer RDC Sud », émanant de la SCI Joledage adressé à Mme O... Q... B..., sur lequel une mention manuscrite est portée en bas de page « Merci de penser au chèque de 100,000 € du 3ème trimestre ‘acompte eau + Ordures ménagères) ». Que les locataires font état de versement d'acomptes, dont les dates ne sont pas indiquées de façon précise, les compes de talons de chèques fournis par eux, ne permettant pas de déterminer, le montant, le bénéficiaire, l'objet et la date des règlements qui auraient pu intervenir. Qu'en conséquence, les documents fournis, imprécis et contradictoires, ne permettent pas au juge d'être éclairé et d'exercer un contrôle sur les comptes établis et les paiements qui seraient intervenus en contrepartie. Que dès lors la demande du chef du montant des charges récupérables devra être rejetée. (…) En conséquence, la SCI Joledage est redevable à l'égard de ses locataires M. et Mme B... au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, et sera condamnée, en l'état d'un remboursement partiel opéré à hauteur de 616,14 €, à leur payer la somme de 598,88 euros (1 440,00 – 616,14 – 224,98) ». ALORS, DE PREMIERE PART, QU'en énonçant, d'une part, que « c'est à bon droit qu[e] [les époux B...] sollicitent la restitution de l'intégralité du solde du dépôt de garantie, savoir la somme de 823,86 € » et, d'autre part, que « la SCI Joledage est redevable à l'égard de ses locataires M. et Mme B... au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, et sera condamnée, en l'état d'un remboursement partiel opéré à hauteur de 616,14 €, à leur payer la somme de 598,88 € », le juge de proximité s'est prononcé par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, DE DEUXIEME PART, QU'en énonçant, dans ses motifs, que « c'est à bon droit qu[e] [les époux B...] sollicitent la restitution de l'intégralité du solde du dépôt de garantie, savoir la somme de 823,86 € » et en condamnant dans son dispositif « la SCI Joledage à rembourser à M. et Mme B... au titre du solde de leur dépôt de garantie, la somme de 598,88 € », le juge de proximité a entaché son jugement d'une contradiction entre les motifs et le dispositif de celui-ci et a encore violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, DE TROISIEME PART, QUE les demandes reconventionnelles sont des prétentions déterminant l'objet du litige ; que le juge de proximité, qui a condamné la SCI Joledage à rembourser à M. et Mme B... au titre du solde de leur dépôt de garantie, la somme de 598,88 € assortie d'un intérêt au taux légal à compter de la date de l'acte introductif d'instance, sans tenir compte de la demande reconventionnelle formée par la SCI Joledage tendant à ce que les époux [...] soient condamnés à lui verser la somme de 33,70 euros, a modifié l'objet du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE le juge ne peut statuer par de simples affirmations sans analyser, fut-ce sommairement, ni même mentionner, les éléments régulièrement versés aux débats au vu desquels il forme sa conviction ; que pour rejeter la demande du chef du montant des charges récupérables, le juge de proximité s'est borné à faire référence « aux documents officiels fournis » et à « des documents supplémentaire », « certains décomptes » ou encore « un autre décompte », sans mentionner les pièces sur lesquelles il se fondait de manière suffisamment précise pour mettre la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle ; qu'en statuant ainsi, il a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, DE CINQUIEME PART, ET SUBSIDIAIREMENT, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits soumis à son examen ; que la cour a retenu que « les décomptes établis par le bailleur pour effectuer la régularisation des charges restant dues, ne permettent pas d'établir un rattachement aux documents officiels fournis, puisque portant sur des périodes différentes », alors que les décomptes litigieux faisaient référence à l'année 2013, tandis que les seuls documents officiels fournis, soit la facture annuelle de la Lyonnaise des eaux et le détail du calcul des cotisations, concernaient tous les deux 2013 ; que statuant de la sorte, le juge de proximité a dénaturé ces pièces et a violé l'article 1134 du code civil.