Cour d'appel, 28 juin 2023. 22/06175

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 28 JUIN 2023 N° 2023/ 307 N° RG 22/06175 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJJWQ [D] [Y] [F] [R] C/ [U] [N] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédérique LENA Me François ROSENFELD Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 22 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03491. APPELANT Monsieur [D] [Y] [F] [R] né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6] représenté par Me Frédérique LENA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué et plaidant par Me Nathalie RUIZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [U] [N] [W] née le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 5] - SARL PHILIPPE SERRA IMMOBILIER POINT IMMO [Localité 3] représentée par Me François ROSENFELD, membre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Ruth RIQUELME, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu à compter du 14 octobre 2013, Madame [U] [W], représentée par son mandataire l'agence POINT IMMO, a donné à bail d'habitation à Monsieur [D] [R] un appartement de type 4 au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé 'résidence La Cravache', situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 620 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence et une provision pour charges de 110 euros. Le 27 décembre 2019, la bailleresse a fait signifier à son locataire un commandement de payer un arriéré de 2.410,38 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat. Dans la nuit du 4 au 5 février 2020, un incendie s'est déclaré dans le logement, occasionnant sa destruction partielle. Pour échapper aux flammes, Monsieur [R] et sa compagne Madame [A] [I] ont été contraints de sauter par une fenêtre depuis le premier étage, se blessant tous deux grièvement. Le 4 mars 2020, Madame [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et entendre ordonner l'expulsion de Monsieur [R] et de tous occupants de son chef ; l'affaire a été renvoyée devant le juge du fond à la demande des parties en application de l'article 487 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire rendu le 22 mars 2022, le tribunal a déclaré irrecevables les demandes aux fins de résiliation du bail et d'expulsion, faute pour la requérante d'avoir dénoncé l'assignation au représentant de l'Etat en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais a condamné Monsieur [R] à payer la somme de 3.232,01 euros au titre des loyers et charges échus au 1er février 2021 (en réalité à la date du sinistre, l'erreur matérielle étant admise par les deux parties), outre les dépens et une indemnité de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [D] [R], qui a reçu signification de cette décision le 8 avril 2022, a interjeté appel par déclaration adressée le 27 avril suivant au greffe de la cour. Suivant ordonnance rendue le 3 octobre 2022 par le délégué du premier président, il a obtenu l'arrêt de l'exécution provisoire. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 14 mai 2023, Monsieur [D] [R] demande en premier lieu à la cour de déclarer irrecevables les dernières écritures et les pièces n° 24 et 25 communiquées par la partie adverse le 11 mai 2023, soit au delà de la date prévue pour la clôture de l'instruction. Sur le fond, il fait valoir que le logement ne satisfaisait pas aux critères de décence en raison d'une installation électrique non conforme aux normes de sécurité, ainsi que d'une absence de chauffage et de production d'eau chaude, et qu'en dépit de ses nombreuses réclamations la bailleresse n'a pas tenu l'engagement qu'elle avait pris lors de la conclusion du bail de faire intervenir un électricien et un plombier, de sorte qu'il a cessé de régler son loyer à compter du mois de septembre 2019. Il ajoute que la cause de l'incendie réside précisément dans une défaillance de l'installation électrique, et produit à l'appui de ses dires un rapport non contradictoire commandé auprès de Monsieur [H] [C], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Poitiers. Il réclame paiement d'une somme de 3.864 euros en réparation du préjudice de jouissance subi au cours de la période du 1er septembre 2019 au 1er février 2020, correspondant à la totalité du loyer hors charges. Il conclut également à la réduction du montant de la dette locative retenue par le premier juge à la somme de 1.806,69 euros, par retranchement du loyer et de la provision pour charges correspondant au mois de février 2020, ainsi que des frais de relance facturés par l'agence POINT IMMO jusqu'au 29 août 2020. Il demande à la cour de prononcer la compensation entre ces deux créances, et par suite de condamner Madame [W] à lui payer la somme de 2.057,31 euros. Il conclut d'autre part au rejet de la demande en résiliation du bail. Subsidiairement, pour le cas où la cour considérerait qu'il demeure débiteur à l'égard de la bailleresse, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement. Il précise qu'il a déposé le 3 avril 2023 entre les mains du doyen des juges d'instruction du tribunal judiciaire de Marseille une plainte contre X avec constitution de partie civile du chef du délit de blessures involontaires prévu par l'article 222-19 du code pénal, et qu'il est essentiel que le logement sinistré demeure en l'état pour permettre toutes investigations nécessaires à la manifestation de la vérité. Il réclame enfin accessoirement paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 11 mai 2023, Madame [U] [W] réfute les affirmations de l'appelant relatives au caractère indécent du logement et soutient que les lettres de réclamation qu'il produit aux débats auraient été rédigées postérieurement au sinistre pour les seuls besoins de la cause. Elle conteste également les conclusions du rapport de Monsieur [C], faisant valoir que les juges ne peuvent fonder leur décision sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, qui plus est de manière non contradictoire. Elle produit de son côté un autre rapport d'expertise, cette fois-ci contradictoire, établi par le cabinet SEDGWICK à la demande de son assureur, indiquant que, si l'hypothèse d'une origine électrique de l'incendie semble devoir être privilégiée, il n'est pas possible en revanche de préciser s'il s'agit de l'installation du logement ou d'une défaillance d'un appareil. Elle soutient d'autre part que les demandes reconventionnelles de Monsieur [R] sont irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile faute d'avoir été formulées en première instance, ou tout au moins mal fondées, et conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'intéressé à payer la somme de 3.232,01 euros au titre de la dette locative existant à la date de survenance du sinistre, suivant décompte expurgé de tous les frais de relance. Elle conclut en revanche à sa réformation pour le surplus en produisant le justificatif de la dénonce de l'assignation faite le 5 mars 2020 au préfet des Bouches-du-Rhône, demandant à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet du commandement de payer demeuré infructueux et d'ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [R] et de tous occupants de son chef. Elle ajoute que le locataire n'était pas assuré à la date du sinistre, ce qui constitue également une cause de résiliation du bail, et qu'il a fait jusqu'à présent obstacle à la réalisation des travaux de remise en état du logement. Elle réclame enfin accessoirement paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée à l'audience avant l'ouverture des débats. DISCUSSION Sur la procédure : Contrairement à ce qui est soutenu par l'appelant, l'ordonnance de clôture n'a pas été prononcée le 28 avril 2023, puisqu'elle avait été différée par le conseiller de la mise en état à la demande expresse du conseil de l'intimée, qui souhaitait produire aux débats un autre rapport d'expertise réalisé à la demande de l'assureur du syndicat des copropriétaires. La communication de ce document n'ayant pu cependant être obtenue, l'intimée a notifié le 11 mai 2023 des conclusions récapitulatives ne contenant pas de prétentions ou de moyens nouveaux, ainsi que deux nouveaux courriers, auxquelles l'appelant a pu répondre par conclusions notifiées le 14 mai, de sorte que le principe contradictoire a été respecté. En conséquence, il y a lieu d'admettre aux débats l'ensemble des écritures et pièces déposées par les parties. Sur la demande de résiliation du bail : Suivant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de règlement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un incendie s'est déclaré dans le logement le 5 février 2020, occasionnant des dommages importants qui le rendent provisoirement inhabitable. Cet événement, survenu avant l'expiration du délai de deux mois imparti par le commandement délivré le 27 décembre 2019, interdit à la bailleresse de se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire. En revanche, le défaut d'assurance du preneur contre les risques dont il doit répondre, confirmé par le rapport d'expertise SEDGWICK, ainsi que son obstruction aux travaux de remise en état du logement en dépit d'une mise en demeure du 31 janvier 2022, constituent des violations graves des obligations mises à sa charge par l'article 7 de la loi précitée qui justifient de prononcer la résiliation judiciaire du bail en application de l'article 1224 du code civil. Force est en outre de constater que, plus de trois années après la survenance du sinistre, les autorités judiciaires compétentes n'ont diligenté aucune investigation particulière et n'ont pas davantage ordonné l'apposition des scellés sur l'appartement, de sorte que rien ne s'oppose à ce que la bailleresse en reprenne possession. Sur la demande en paiement de la dette locative : C'est à bon droit que le preneur demande que soit retranché le montant du loyer et des provisions pour charges correspondant au mois de février 2020, dès lors qu'il n'a plus été en mesure d'occuper les lieux à la suite de l'incendie. En revanche, il n'apparaît pas que le décompte retenu par le premier juge intègre les frais de relance initialement réclamés par l'agence POINT IMMO. Le montant de la dette locative doit être en conséquence ramené à 2.464,71 euros. Sur les demandes reconventionnelles du preneur : Ces demandes sont recevables en application de l'article 564 du code de procédure civile, dans la mesure où elles tendent à opposer une compensation. Contrairement à ce que soutient l'intimée, il n'apparaît pas que les courriers produits par l'appelant auraient été établis a posteriori pour les besoins de la cause, et il convient de les retenir à titre d'éléments de preuve. Il en résulte que Monsieur [R] avait demandé à plusieurs reprises auprès de l'agence POINT IMMO l'intervention d'un électricien et d'un plombier pour mettre aux normes l'installation électrique et réparer le chauffe-eau de la cuisine ainsi que les convecteurs électriques, ses dernières réclamations ayant été adressées les 5 décembre 2019 et 5 janvier 2020. La réalité des désordres invoqués est également établie par deux attestations rédigées par Monsieur [B] [M] et Madame [K] [E]. Les factures de réparation produites par Madame [W] remontent en revanche à une période antérieure à la conclusion du bail. Il convient en conséquence de juger que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et d'allouer au locataire sortant une indemnité de 3.800 euros en réparation du préjudice de jouissance subi au cours de la période du 1er septembre 2019 au 1er février 2020. Sur la compensation : En application des articles 1347 et 1348 du code civil, il y a lieu de prononcer la compensation entre les obligations réciproques des parties et de condamner par suite Madame [W] à payer à Monsieur [R] un reliquat de 1.335,29 euros. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Chacune des parties, succombant partiellement en ses demandes, conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déclare recevables l'ensemble des conclusions et pièces déposées avant l'ouverture des débats, Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau : Prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties, Ordonne l'expulsion des lieux de Monsieur [D] [R] et de tous occupants de son chef, avec toutes ses conséquences de droit, Fixe le montant de la dette locative à 2.464,71 euros, Fixe l'indemnité due en réparation du préjudice de jouissance subi par le preneur sortant à 3.800 euros, Prononce la compensation entre ces deux créances, Condamne en conséquence Madame [U] [W] à payer à Monsieur [D] [R] la somme de 1.335,29 euros, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles, exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT