Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 6]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/03599 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XDYC
JUGEMENT
DU : 28 Octobre 2024
[Z] [D] [G]
C/
[L] [N]
[P] [F] [X]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 28 Octobre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Mme [Z] [D] [G], demeurant [Adresse 4]
représentée par Représentant : Maître Jérôme LESTOILLE de la SCP LESTOILLE & CHAMBAERT, avocats au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [L] [N], demeurant [Adresse 5]
M. [P] [F] [X], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024
Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 28 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
EXPOSE DU LITIGESuivant acte sous seing privé du 18 avril 2018 à effet au 1er mai 2018, [Z] [G] a consenti à [L] [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] et constituant le lot 14, moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros majoré d’une provision sur charges de 55 euros.
Par acte séparé du 13 avril 2018, [P] [X] s’est porté caution solidaire de [L] [N] du règlement de toutes les sommes dues à la bailleresse, à concurrence du montant du loyer et des charges, ainsi que de tous intérêts, frais et accessoires, dommages-intérêts, indemnités de toute sorte et de toutes sommes pouvant être dues en cas de condamnation judiciaire.
Un état des lieux d’entrée a été dressé par commissaire de justice le 18 avril 2018.
[L] [N] a délivré congé par courrier du 10 mars 2020.
Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 15 mai 2020.
Par lettres recommandées avec accusé de réception du 19 mars 2021, distribuées le 23 mars 2021, [Z] [G], représentée par son assureur protection juridique, a mis en demeure [L] [N] et [P] [X] de lui payer la somme de 1.168,79 euros à titre d’arriéré locatif.
Par acte délivré par commissaire de justice le 16 mars 2023, [Z] [G] a fait citer [L] [N] et [P] [X] à comparaître devant la 10e chambre du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 18 septembre 2023 aux fins de les voir condamnés solidairement au paiement des sommes suivantes :
1.168,79 euros, avec intérêts au taux légal courus et à courir à compter du 19 mars 2021 et jusqu’à parfait paiement,
400 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,
800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
Sur demande des parties, l’affaire a fait l’objet de renvois successifs aux audiences des 30 octobre 2023 et 18 décembre 2023. A cette dernière audience, les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l'article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l'audience de plaidoiries au 15 avril 2024, date à laquelle un nouveau calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 1er juillet 2024.
A l’audience du 1er juillet 2024, [Z] [G] a comparu représentée par son conseil.
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.257,62 euros.
[Z] [G] soutient qu’elle est recevable en ses demandes portant sur les charges de copropriété des années 2018 et 2019 en ce que le point de départ du délai de prescription édicté par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 court à compter de la régularisation des charges, intervenue au mois de septembre 2020. Elle réplique encore que les provisions s’imputent sur les créances les plus anciennes ; que l’établissement des taxes foncières et des charges de copropriété se font l’année suivante, de sorte que ses prétentions ne sauraient être considérées comme prescrites.
A l’appui de sa demande en paiement, [Z] [G] établit un décompte détaillé de l’arriéré locatif comme suit :
Année 2018
Taxe d’enlèvement d’ordures ménagées : 100 € (150 € x 8/12)
Charge de copropriété : 157,44 euros (896,20 € : 12 x 8 – 55 € x 8)
Année 2019
Taxe d’enlèvement d’ordures ménagées : 121 €
Charge de copropriété : 372,15 € (1032,15 € - 660 €)
Année 2020
Taxe d’enlèvement d’ordures ménagées : 34,83 € (123€ x 3 mois et 12 jours)
Charge de copropriété : 88,83 € (973 – 61 – (55 x 3 + 55 x 12 : 30))
Etat des lieux de sortie : 97,50 €
Préavis 12 jours : 182,04 €
Nettoyage : 216 €
Dégradations :
Volet roulant : 65 €
Moquette : 48,70 €
Barre de seuil : 62,96 €
Lino : 111,17 €
Déduction faite du montant du dépôt de garantie (400 €), [Z] [G] conclut à l’existence d’un solde locatif débiteur de 1.257,62 euros.
A l’appui de sa demande indemnitaire, elle fait valoir que le refus des débiteurs de payer leur dette en dépit des mises en demeure qui leur ont été adressées est abusif.
[L] [N] et [P] [X] ont comparu représentés par leur conseil.
Se référant oralement aux termes de leurs dernières écritures visées à l’audience ils demandent au tribunal de :
déclarer [Z] [G] irrecevable en ses demandes en paiement relatives aux charges de copropriété de l’année 2018 et aux taxes d’ordures ménagères des années 2018 et 2019 ;
rejeter l’ensemble des demandes de [Z] [G] ;
condamner [Z] [G] à payer à [L] [N] la somme de 183,13 euros outre la majoration de 10% du loyer mensuel à compter du 15 juillet 2020 et jusqu’à restitution ;
condamner [Z] [G] à payer à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Invoquant les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ils soutiennent que les demandes de [Z] [G] sont partiellement prescrites en ce que les charges de copropriété au titre de l’année 2018 ont été justifiées par le syndicat des copropriétaires le 9 avril 2019 et que les taxes d’ordures ménagères des années 2018 et 2019, qui ne sont pas concernées par les charges de copropriété, pouvaient être réclamées dès réception de la facture.
Au fond, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, ils exposent qu’aucun justificatif de régularisation des charges ne leur a été communiqué, seuls leur ayant été adressés les avis d’imposition et les relevés de charges de copropriété. Ils reconnaissent toutefois devoir la somme de 34,83 euros au titre de la taxe des ordures ménagères de l’année 2020.
Ils reconnaissent encore être débiteurs d’une somme de 182,04 euros au titre du préavis de 12 jours.
Ils considèrent en revanche qu’ils ne sont pas tenus de payer les frais d’état des lieux de sortie au motif que le choix de recourir à un huissier - alors que le locataire n’était pas opposé à la réalisation d’un état des lieux de sortie amiable - est celui de la bailleresse, qui doit supporter seule le coût de l’acte.
Ils s’opposent également au remboursement des frais de nettoyage du logement au motif que la prestation facturée a été réalisée plus d’une année après le départ du locataire.
Ils estiment enfin que si les travaux relatifs à la fixation du mécanisme du volet roulant, au remplacement de la moquette et à la fourniture et pose de la barre de seuil auraient pu être mis à la charge du locataire sortant, la bailleresse ne produit aucune facture justifiant la réalisation de tels travaux.
Ils considèrent que la demande en paiement au titre du remplacement du lino est quant à elle injustifiée en ce que le lino présentait une entaille profonde lors de l’entrée dans les lieux.
Les défendeurs exposent qu’après compensation des sommes dues entre les parties, [Z] [G] reste redevable envers [L] [N] de la somme de 183,13 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; que la caution aurait dû lui être restituée le 15 juillet 2020 au plus tard, de sorte qu’à compter de cette date, la propriétaire était tenue de payer une majoration de 10% du loyer sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
En réponse à la demande indemnitaire formée par [Z] [G], [L] [N] et [P] [X] exposent qu’ils n’ont fait que solliciter des explications qui ne leur ont jamais été adressées, précisant que les prétentions de la propriétaire n’ont eu de cesse d’évoluer.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement des charges de copropriété de l’année 2018 et des taxes d’ordures ménagères des années 2018 et 2019 :
Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Suivant l’article 7 de cette même loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 23 de la loi, « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. »
En l’espèce, le point de départ de la prescription triennale de l’action en régularisation des charges de copropriété se situe au jour de la réception de la facture de régularisation portant sur les charges de copropriétés, événement qui permet au bailleur de déterminer l’existence d’un solde débiteur locatif.
La facture FONCIA portant sur les charges de copropriété pour la période courant du 01/01/2018 au 31/12/2018 a été établie le 9 avril 2019, de sorte que l’action en régularisation des charges de copropriété au titre de l’année 2018, formée le 16 mars 2023 par la bailleresse, est prescrite pour avoir été intentée plus de trois ans à compter de la réception de la facture de la copropriété.
Le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement des taxes d’ordures ménagères des années 2018 et 2019 court à compter de la réception par le propriétaire des avis d’imposition. Les avis d’imposition produits aux débats par la propriétaire ne permettent pas de déterminer la date à laquelle ils ont été reçus. Néanmoins, il est constant que les avis d’imposition portent sur les taxes de l’année précédente et sont envoyés pendant l’été. Partant, [Z] [G] a eu connaissance du montant de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2018 en 2019 et est donc prescrite en son action en paiement intentée le 16 mars 2023, soit plus de trois à ans à compter de cette date. [Z] [G] a eu connaissance du montant de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2019 à l’été 2020, de sorte que l’action en paiement formée à ce titre n’est pas prescrite puisqu’elle a été intentée moins de trois ans après.
Partant, [Z] [G] est irrecevable à agir en paiement au titre des charges de copropriété de l’année 2018 et au titre de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2018. Elle est recevable à agir pour le surplus.
Sur le bien-fondé du surplus de la demande en paiement :
Sur l’engagement de la caution
En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l’espèce, [Z] [G] produit l’acte du 13 avril 2018 signé par [P] [X] aux termes duquel ce dernier s’est porté caution solidaire de [L] [N], pour une durée maximale de six ans, pour le règlement de « toutes les sommes dues au bailleur, à concurrence du montant du loyer et des charges, ainsi que de tous intérêts, frais et accessoires, dommages -intérêts, indemnités de toute sorte et de toutes sommes pouvant être dues en cas de condamnation judiciaire ».
Le formalisme de cet acte de cautionnement n’est pas contesté.
Partant, [P] [X] sera tenu solidairement avec [L] [N] au paiement de l’ensemble des sommes qui seront mises à la charge de ce dernier dans le cadre du présent jugement.
Sur les charges
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte des dispositions de l’article 23 précité de cette même loi que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment.
Sur la taxe des ordures ménagères des années 2019 et 2020
A l’appui de sa demande en paiement de la taxe des ordures ménagères au titre des années 2019 et 2020, [Z] [G] verse aux débats les avis d’imposition sur les années concernées, desquels il ressort une taxe d’un montant de 121 euros au titre de l’année 2019 et d’un montant de 123 euros au titre de l’année 2020. [Z] [G] déclare que les défendeurs ont loué le logement 3 mois et 12 jours en 2020. Les parties reconnaissent que le locataire est redevable de la somme de 34,83 euros au titre de la taxe des ordures ménagères de l’année 2020.
En conséquence, [L] [N] et [P] [X] seront tenus solidairement au paiement des sommes de 121 euros au titre de la taxe des ordures ménagères de l’année 2019 et de 34,83 euros au titre de la taxe des ordures ménagères de l’année 2020.
Sur les charges de copropriété des années 2019 et 2020
Il ressort du contrat de bail que [L] [N] versait mensuellement une provision sur charges de 55 euros.
Au soutien de sa demande en rappel des charges de copropriété des années 2019 et 2020, [Z] [G] verse aux débats :
une facture de FONCIA du 23 juillet 2020 portant sur les charges de copropriété de l’année 2019 et mettant à la charge du locataire la somme de 1.032,15 euros, soit un solde restant de 372,15 euros décomposé comme suit : 1 032,12 - (55 x 12) ;
une facture FONCIA du 19 mai 2022 portant sur les charges de copropriété de l’année 2020 et mettant à la charge du locataire la somme de 973,61 euros, soit un solde restant de 87,74 euros décomposé comme suit au regard des trois mois et 12 jours de location sur l’année 2020 : (973,61 x 103 / 365) – ((55x3) + (55x12/30))
En conséquence, [L] [N] et [P] [X] seront tenus solidairement au paiement de la somme de 459,89 euros au titre de la régularisation des charges portant sur les années 2019 et 2020.
Sur les frais d’état des lieux
Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »
Il résulte de ces dispositions que le recours à un commissaire de justice pour l’établissement d’un état des lieux suppose l’existence d’une nécessité, imposée par l’impossibilité d’établir un état des lieux contradictoire et amiable, nécessité qui peut être caractérisée soit par le refus soit par l’abstention persistante d’une des parties d’y participer, soit par d’autres circonstances qui ne sont pas définies par la loi, et qui relèvent d’une simple appréciation de fait.
Il en résulte encore que si alors qu’un constat amiable est possible, une partie mandate unilatéralement un commissaire de justice sans connaître la position de l’autre partie sur ce point, les frais de l’intervenant sont supportés exclusivement par son mandant.
Le contrat de bail stipule en sa page 10 que l’état des lieux de sortie pourra être établi contradictoirement ou par huissier de justice et en sa page 16 que les frais d’état des lieux d’entrée et de sortie dressés par huissier seront supportés par le bailleur et le locataire, chacun pour moitié.
L’article 4 k) de cette même loi dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3-2.
En l’espèce, [Z] [G] ne justifie par aucun élément de l’impossibilité de réaliser un état des lieux amiable. La lecture de l’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice ne fait apparaitre aucune circonstance de nature à justifier le recours à un tel professionnel. Il en est d’autant que [L] [N] s’est présenté à l’état des lieux de sortie.
Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de remboursement de la moitié des frais du procès-verbal d’état des lieux de sortie formée par [Z] [G].
Sur les frais de préavis
Les parties reconnaissent que le locataire sortant est redevable d’une somme de 182,04 euros au titre du préavis de 12 jours. Une telle somme sera donc mise à la charge de [L] [N] et de [P] [X] en qualité de caution solidaire.
Sur les dégradations locatives
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En l’espèce, [Z] [G] verse un état des lieux à l’entrée et à la sortie, dressés par commissaire de justice, en présence des parties.
La comparaison des états des lieux permet d’abord de constater que [L] [N] n’a pas rendu le logement dans l’état de propreté dans lequel il l’avait reçu.
Le procès-verbal d’état des lieux de sortie décrit précisément les désordres suivants :
au niveau de l’entrée, la portée d’entrée est sale et de fortes traces de salissures apparaissent sur les peintures murales ;
au niveau des toilettes, les peintures, la porte, le revêtement de sol plastifié sont sales et les plinthes carrelées, la faïence murale n’ont pas été lessivées ;
au niveau de la salle de bain, les peintures bâti et la porte n’ont pas été lessivées, l’extracteur d’air et le lavabo sont sales, la robinetterie du mitigeur est entartrée, la baignoire comporte des traces de niveaux ;
au niveau de la cuisine, les peintures, la porte et la quincaillerie n’ont pas été lessivées, l’extracteur d’air est sale, l’évier n’a pas été nettoyé, trois portes n’ont pas été lessivées, la faïence murale n’a pas été lessivée, la fenêtre est sale et encrassée, les vitrages et le volet sont sales, le radiateur est poussiéreux ;
au niveau de la pièce principale, les peintures n’ont pas été lessivées, les volets sont poussiéreux, le placard présente des traces de salissures sur les peintures intérieures.
[L] [N] sera donc tenu d’indemniser la propriétaire des frais de nettoyage nécessaires à la remise en état du logement.
L'indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n'est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l'exécution des travaux dont il demande réparation.
Pour justifier du montant sollicité, [Z] [G] produit un devis de la SARL M.H. PROPRETE du 19 février 2021, d’un montant de 216 euros T.T.C, relatif à une prestation de nettoyage du logement litigieux, consistant précisément en un nettoyage, au niveau de l’entrée, des plinthes, portes et peintures murales ; au niveau des toilettes, de la porte, du sol, plinthes et faïence murale ; au niveau de la salle de bain : de la porte, extracteur d’air, lavabos et baignoire et au niveau de la cuisine : de la porte, extracteur d’air, faïence murale, fenêtre, vitres manuelle et radiateur.
Il importe peu que le devis ait été établi plusieurs mois après l’état des lieux de sortie en ce que les postes de nettoyage qu’il comprend correspondent en tous points aux dégradations décrites dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie.
Partant, la somme de 216 euros sera légitimement mise à la charge de [L] [N] et [P] [X] au titre du nettoyage du logement.
Les défendeurs reconnaissent ensuite que la comparaison de ces deux états des lieux permet de démontrer que les travaux visant la fixation du mécanisme du volet roulant, le remplacement de la moquette et la fourniture et pose de barres de seuil peuvent être mis à la charge du locataire sortant.
Les constatations faites dans l’état des lieux de sortie confirment la responsabilité du locataire sortant sur ces éléments.
[L] [N] considère toutefois que la propriétaire ne verse aucune facture justifiant de la réalisation effective desdits travaux.
Comme précédemment rappelé, l'indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n'est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l'exécution des travaux dont il demande réparation.
[Z] [G] produit un devis de la société ARENORD du 22 juin 2020, qu’elle a par ailleurs accepté le 30 juin 2020, relatif à la fixation du mécanisme du volet roulant pour un montant de 65 euros, le remplacement de 2,50m2 de moquette moyennant la somme de 48,70 euros et la fourniture et pose de barres de seuil pour un montant de 62,96 euros.
Partant, il est justifié de mettre à la charge du locataire sortant et de la caution le règlement de ces diverses sommes.
Toutefois, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de mettre à la charge du locataire sortant la fourniture de sol souple pour le couloir conformément à la demande de la propriétaire et à la commande du 22 juin 2020. En effet, [L] [N], qui conteste être responsable de l’état dégradé du lino, est bien fondé à se prévaloir d’un revêtement du sol du couloir d’ores et déjà dégradé lors de la prise de bail, l’état des lieux d’entrée mentionnant l’existence d’une entaille au niveau du revêtement de sol du couloir au droit de la pièce principale.
Au regard de ces éléments, [L] [N] et [P] [X] seront tenus solidairement au paiement des dégradations locatives commises à hauteur de 392,66 euros.
Sur les sommes dues
Aux termes de l'article 22 de la loi précitée du 6 juillet 1989 : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (…)
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »
La finalité du dépôt de garantie étant, selon l'alinéa 1er de l'article précité de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, le bailleur peut retenir toutes les sommes dues en raison de l'inexécution par le locataire de ses obligations énumérées à l'article 7 de la loi de 1989.
Il ressort du contrat de bail du 18 avril 2018 que [L] [N] a versé un dépôt de garantie de 400 euros.
Au regard des développements précédents, [L] [N] reste redevable au titre des charges, du préavis et des dégradations locatives de la somme totale de 1.190,42 euros.
Déduction faite du montant du dépôt de garantie, les défendeurs restent redevables de la somme de 790,42 euros.
Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2021, date de réception de la mise en demeure.
Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive :
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Suivant l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
L’article dispose encore que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, [Z] [G] ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui que réparent les intérêts moratoires.
Partant, [Z] [G] sera déboutée de sa demande indemnitaire.
Sur la demande reconventionnelle en paiement :
En ce qu’il a été fait droit partiellement à la demande en paiement présentée par [Z] [G], les défendeurs seront nécessairement déboutés de leur demande reconventionnelle en paiement à titre de restitution du dépôt de garantie avec majoration.
Sur les demandes accessoires :
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l’espèce, [L] [N] et [P] [X], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à [Z] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort,
DECLARE [Z] [G] irrecevable en sa demande en paiement portant sur les charges de copropriété et la taxe des ordures ménagères de l’année 2018 ;
DECLARE [Z] [G] recevable pour le surplus de sa demande en paiement ;
CONDAMNE solidairement [L] [N] et [P] [X] à payer à [Z] [G] la somme de 790,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2021 ;
REJETTE le surplus des demandes formées par les parties, en ce compris les demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE solidairement [L] [N] et [P] [X] à payer à [Z] [G] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum [L] [N] et [P] [X] aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,
La présente décision a été prononcée par le Juge des contentieux de la protection en présence du greffier et signée par eux.
Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
D.AGANOGLU N.LOMBARD
