Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00016

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET [Courriel 6] Tél. [XXXXXXXX01] N° RG 24/00016 - N° Portalis DB22-W-B7I-SECN MINUTE : /2024 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion JUGEMENT Du : 17 Décembre 2024 réputé contradictoire premier ressort DEMANDEUR(S) : S.A. VALOPHIS SAREPA DEFENDEUR(S) : [N] [J] [O] expédition exécutoire délivrée le à Me Tondi copies délivrées le à Me TONDI à M. [J] [O] JUGEMENT REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE et le 17 Décembre : Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 12 Novembre 2024 ; Sous la présidence de Madame Léonore FASSI, juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d'appel de Versailles en date du 18/07/2024 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection et exerçant au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ; le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ; ENTRE : DEMANDEUR(S) : S.A. VALOPHIS SAREPA [Adresse 4] [Localité 5], représentée par Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, substitué par Me DOURLEN Sabrina, Avocat ET : DEFENDEUR(S) : M. [N] [J] [O] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] (78), comparant Madame [P] [E] [I] épouse [J] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] (78) non comparante RAPPEL DES FAITS Par un contrat du 19 avril 2011, la SA VALOPHIS SAREPA a donné à bail à M. [N] [J] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisé de 530,02 € et 137,19 € de provision sur charges. Par avenant du 07 décembre 2017, Mme [P] [E] [I] épouse [J] est devenue co-titulaire du bail. Des loyers étant demeurés impayés, la SA VALOPHIS SAREPA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle a ensuite fait assigner M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection de Rambouillet par un acte du 21 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 12 novembre 2024, SA VALOPHIS SAREPA, représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de : -constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; -d'ordonner l’expulsion immédiate de M. [N] [J] [O] et de Mme [P] [E] [I] épouse [J] ; -d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ; -et de condamner solidairement M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] au paiement de la somme actualisée de 3423,30 au 04 novembre 2024 (incluant le loyer d'octobre 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, d'une somme de 450 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Il convient de se référer à l'assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile. M. [N] [J] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative précisant toutefois qu’il a fait un virement de 692 euros pour le mois de novembre 2024. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux avec son épouse en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l'arriéré. Il déclare travailler ainsi que son épouse. Le conseil du bailleur ne s’y oppose pas et fait état d’une reprise du paiement des loyers depuis le mois de mai 2024. Mme [P] [E] [I] épouse [J] n’est pas présente. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions. L'affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n'y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 23 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l'avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n 24-70.002). Par ailleurs, SA VALOPHIS SAREPA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 29 janvier 2024 (AR par mail), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du commandement, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 19 avril 2011 contient une clause résolutoire en son article 5.5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 février 2024, pour la somme en principal de 2281,23 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 02 avril 2024. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT La SA VALOPHIS SAREPA produit un décompte démontrant que M. [N] [J] [O] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3423,30 € à la date du 04 novembre 2024 (loyer d'octobre 2024 inclus). M. [N] [J] [O] n’apporte aucun justificatif de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné solidairement avec son épouse Mme [P] [E] [I] épouse [J] au paiement de cette somme de 3423,30 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2281,23 € à compter du commandement de payer (02 février 2024) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. S’agissant des dommages et intérêts demandés sur le fondement de la résistance abusive, la SA VALOPHIS SAREPA ne rapporte la preuve d’aucun préjudice et sera donc déboutée sur ce point. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". S'agissant d'une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont aussi applicable en l'espèce. L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il y a une reprise du paiement des loyers depuis le mois de mai 2024. Par ailleurs, le bailleur n’est pas opposé aux demandes de M. [J] [O] à l’audience quant aux délais de paiement et au maintien dans les lieux. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de M. [V] [B] et Mme [U] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. De plus, en cas de manquement des locataires à l'une de ces deux conditions, la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le bail sera automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d'acquisition de la clause résolutoire. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] , parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA VALOPHIS SAREPA, M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2011, modifié par avenant du 07 décembre 2017, entre la SA VALOPHIS SAREPA et M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 02 avril 2024 ; CONDAMNE solidairement M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] à verser à la SA VALOPHIS SAREPA la somme de 3423,30 € (décompte arrêté au 04 novembre 2024 loyer d'octobre 2024 inclus, incluant reprise des loyers depuis le mois de mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 02 février 2024 sur la somme de 2281,23 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 150 € chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; RAPPELLE qu’en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil : - les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ; - les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai ci-avant accordé ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, le bail sera ainsi automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d'acquisition de la clause résolutoire ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VALOPHIS SAREPA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] soient solidairement condamnés à verser à la SA VALOPHIS SAREPA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la SA VALOPHIS SAREPA de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive ; CONDAMNE solidairement M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] à verser à la SA VALOPHIS SAREPA une somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement M. [N] [J] [O] et Mme [P] [E] [I] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n'y avoir lieu de l'écarter ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 17 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Léonore FASSI, juge, et par Mme Edeline EYRAUD, greffière. La greffière, La juge,