Tribunal judiciaire, 26 décembre 2024. 24/08311

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/08311 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZAV N° MINUTE : 6/2024 JUGEMENT rendu le 26 décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. CARDECK, [Adresse 1] - [Localité 4], représentée par Me Fabrice TOURNIER-COURTES, avocat au barreau de PARIS, 29 Rue Chevert 75007 Paris, Toque B0636 DÉFENDEURS Monsieur [B] [R], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 5] - [Localité 3], non comparant, ni représenté Madame [E] [V], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 5] - [Localité 3], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC,juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08311 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZAV EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat du 4 juillet 2008, la SCI CARDECK a consenti un bail d'habitation à M. [B] [R] et Mme [E] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2], [Localité 3] (bâtiment cour 3ème étage, porte gauche), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 160 euros et d'une provision pour charges de 95 euros. Par actes de commissaire de justice du 5 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9 769,26 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par assignations du 30 décembre 2022, la SCI CARDECK a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, notamment, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [B] [R] et Mme [E] [V] sous astreinte, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de leur dette locative ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double du loyer et des charges, ainsi qu'à une somme due au titre de la clause pénale. M. [B] [R] et Mme [E] [V] ont quitté les lieux et remis les clés à la gardienne de l'immeuble le 10 février 2023. Par assignations du 30 mai 2024, la SCI CARDECK a de nouveau saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir la condamnation solidaire de M. [B] [R] et Mme [E] [V] au paiement des sommes suivantes : -13 523,86 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 février 2023, terme de février 2023 inclus, -1 352,39 euros au titre de la clause pénale, -177,16 euros au titre du commandement de payer du 5 octobre 2022, -110,04 euros au titre des frais d'assignation primitive du 30 décembre 2022, -144 euros au titre des frais d'enquête civile, -46,46 euros au titre des mises en demeure des deux cautions, -3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 22 octobre 2024. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 22 octobre 2024, la SCI CARDECK sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle précise n'avoir pas poursuivi l'instance par elle introduite après placement de l'assignation délivrée le 30 décembre 2022, les locataires ayant donné congé. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [B] [R] et Mme [E] [V] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, les défendeurs n'ont pas comparu, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail La bailleresse ne justifie pas du signalement du commandement de payer à la CCAPEX ou la CAF dans le délai de deux mois avant la délivrance de l'assignation. Elle n'a pas justifié non plus de la dénonciation de l'assignation au Préfet de PARIS dans les six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi, qui est exigée à peine de nullité de la demande. Son action afin de constater l'acquisition de la clause résolutoire est donc irrecevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 2. Sur la dette locative En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En l'espèce, la SCI CARDECK verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 février 2023, terme de février 2023 inclus, M. [B] [R] et Mme [E] [V] lui devaient la somme de 13 478,14 euros, soustraction faite des frais de relance. M. [B] [R] et Mme [E] [V], non comparants, n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse. 3. Sur la clause pénale Si l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose “ qu'est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ", n'était pas en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail, les dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation étaient applicables. Aux termes de ce texte, " dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. [...] Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. [...] Les dispositions du présent article sont d'ordre public. " En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par les locataires en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur. Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, la demande de la SCI CARDECK tendant à son application sera rejetée. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [B] [R] et Mme [E] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 octobre 2022 et celui des assignations du 30 mai 2024. En revanche, la SCI CARDECK ne justifie pas des frais de mise en demeure des cautions des 3 mai 2023 et 12 octobre 2022 ainsi que des frais d'enquête civile de sorte que ces demandes seront rejetées. Par ailleurs, la SCI CARDECK ne démontre pas l'existence d'une cause légitime ayant justifié son abandon de la première procédure, de sorte qu'il ne serait équitable de condamner les locataires à payer les frais de la première assignation en date du 30 décembre 2022. L'équité commande enfin de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI CARDECK concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE irrecevable la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire, CONDAMNE solidairement M. [B] [R] et Mme [E] [V] à payer à la SCI CARDECK la somme de 13 478,14 euros (treize mille quatre cent soixante-dix-huit euros et quatorze centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 février 2023, terme de février 2023 inclus, DÉBOUTE la SCI CARDECK de sa demande au titre de la clause pénale, DEBOUTE la SCI CARDECK de sa demande de condamnation solidaire au paiement des frais d'assignation du 30 décembre 2022, des frais de mises en demeure des cautions et des frais d'enquête civile, CONDAMNE solidairement M. [B] [R] et Mme [E] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 octobre 2022 et celui des assignations du 30 mai 2024, CONDAMNE solidairement M. [B] [R] et Mme [E] [V] à payer à la SCI CARDECK la somme de 500 euros ( cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge