Cour d'appel, 16 mai 2024. 22/02787

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 16/05/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 22/02787 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UKJ7 Jugement (N° 21/00337) rendu le 07 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Cambrai APPELANT Monsieur [D] [R] né le 24 mars 1970 à [Localité 15] [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assisté Me Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant substitué par Me Amandine Roglin, avocat au barreau de Lille INTIMÉ Monsieur [I], [U] [W] né le 24 mars 1967 à [Localité 11] [Adresse 6] [Localité 11] représenté par Me Dominique Henneuse, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué substitué par Me Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 18 janvier 2024, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 après prorogation du délibéré en date du 14 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno poupet, président et Delphine verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 janvier 2024 **** Par acte authentique dressé par Me [T], notaire à [Localité 12], le 21 novembre 2018, M. [I] [W] s'est engagé à vendre à M. [D] [R], qui s'est engagé à l'acquérir, un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 14], à [Localité 13], parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] pour une contenance totale de 14 ares 81 centiares, moyennant un prix de 490 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention, par l'acquéreur, d'un prêt du même montant au taux de 1,10%, remboursable sur une durée de vingt ans. Le compromis stipulait une clause pénale d'un montant de 45 500 euros. La réitération de la vente par acte authentique devait être initialement régularisée, au plus tard, le 14 février 2019, mais par avenant du 1er mars 2019, les parties sont convenues du report du délai de réitération au 15 mars 2019. Le 5 novembre 2020, Me [T] a dressé un procès-verbal de carence, M. [R] ne s'étant pas présenté pour régulariser l'acte de vente puis, par acte du 19 février 2021, M. [W] a fait assigner M. [R] devant le tribunal judiciaire de Cambrai aux fins, notamment, d'obtenir la condamnation de ce dernier au paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale. Par jugement du 7 avril 2022, le tribunal judiciaire de Cambrai a : - condamné M. [R] à payer à M. [W] la somme de 45 500 euros en application de la clause pénale contenue au compromis de vente ; - débouté M. [R] de l'ensemble de ses demandes ; - condamné ce dernier, outre aux dépens, dont distraction au profit de Me Henneuse, à verser à M. [W] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Par déclaration du 9 juin 2022, M. [R] a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses dernières conclusions remises le 5 janvier 2024, M. [R] demande à la cour, au visa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 1112-1 du code civil, d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : - annuler, à défaut constater la caducité, à défaut prononcer la résolution du compromis de vente du 21 novembre 2018 pour manquement de la part du vendeur à son obligation d'information et de conseil, à défaut pour non-levée des conditions suspensives ; - débouter l'intimé de l'ensemble de ses demandes ; - à titre infiniment subsidiaire, si la cour estimait qu'il doit être fait application de la clause pénale prévue au compromis, réduire le montant de cette clause à un euro symbolique ; - à titre reconventionnel, condamner l'intimé à lui payer les sommes suivantes : - 45 500 euros à titre de dommages et intérêts ; - 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Processuel. Il soutient, à titre principal, que l'intimé a manqué à son obligation d'information en ce qu'il ne l'a pas informé qu'une partie des extensions réalisées sur l'immeuble litigieux n'avait pas été déclarée au cadastre ni au service d'urbanisme de la mairie de [Localité 13], ce qui a vicié son consentement et motivé le refus du Crédit du Nord de lui accorder un prêt. Par ailleurs, il affirme que les conditions suspensives insérées dans le compromis de vente relatives aux dispositions d'urbanisme et à l'obtention du prêt ne se sont pas réalisées en raison du manquement, par l'intimé, à son obligation d'information et à son obligation d'effectuer les démarches nécessaires auprès du service d'urbanisme. Aux termes de ses dernières conclusions remises le 17 juillet 2023, M. [W] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1112-1, 1193, 1231-5, 1304 et 1304-3 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes et, y ajoutant, de condamner M. [R], outre aux dépens, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait essentiellement valoir qu'il a accompli les diligences nécessaires à l'exécution de son obligation d'information en répondant aux demandes de renseignements de l'appelant, notamment quant à l'assiette du bien vendu, et en lui communiquant systématiquement les pièces qu'il sollicitait. S'agissant de la condition suspensive relative aux dispositions d'urbanisme, il soutient que l'erreur cadastrale soulevée par l'appelant au cours de l'année 2020, soit après la date prévue pour la signature de l'acte authentique, ne porte pas atteinte à l'intégrité de l'immeuble, à sa valeur ou aux droits de jouissance et de propriété de M. [R], et rappelle que ce dernier avait à sa disposition tous les documents nécessaires relatifs à l'immeuble litigieux. Enfin, il affirme que la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt est imputable à l'appelant et remarque que le mandataire de ce dernier, en charge de son dossier de financement, avait pourtant indiqué avoir obtenu une offre de crédit auprès du Crédit du Nord. L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 18 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est observé que si l'appel interjeté par M. [R] tend à l'annulation et/ou la réformation du jugement entrepris, celui-ci ne reprend pas, dans le dispositif de ses conclusions d'appelant, sa demande d'annulation et ne développe aucun moyen à cet effet, de sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, cette prétention est réputée abandonnée et ne sera pas évoquée. La cour relève par ailleurs que M. [R] ne soutient plus sa prétention, formulée en première instance et rejetée, tendant à voir constater qu'en l'absence de notification de l'avenant du 1er mars 2019 conformément aux dispositions de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, le délai de rétractation n'avait pas couru et qu'il était toujours recevable à se rétracter, ce qu'il avait fait par courrier recommandé adressé à Me [T]. Ce point ne sera donc pas abordé. Sur la demande de nullité du contrat de vente pour manquement à l'obligation d'information Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Selon l'article 1112-1 du même code, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre (à l'exception de l'estimation de la valeur de la prestation) doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Les informations qui ont une importance déterminante sont celles qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. Le manquement d'une partie à son obligation pré-contractuelle d'information est donc susceptible de justifier l'annulation de la convention - et non sa résolution ou sa caducité - s'il est à l'origine d'un vice du consentement du contractant (erreur ou dol). A cet égard, l'article 1137 du code civil précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges ; que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. =+=+= En l'espèce, il résulte du compromis conclu le 21 novembre 2018 entre M. [W] et M.'[R] que la vente porte sur une maison individuelle à usage d'habitation située à [Adresse 14], comprenant : - au rez-de-chaussée : cuisine équipée ouverte sur salon-séjour avec poêle à bois, une chambre, salle de bains, W.C., bureau et arrière-cuisine, - à l'étage : deux grandes chambres, une suite parentale avec dressing et salle de bains attenante, - dépendances, parking et jardin, ledit immeuble cadastré : Préfixe Section N° Adresse ou lieudit Contenance C 396 [Adresse 14] 08 a 62 ca C 532 [Adresse 14] 49 ca C 900 [Adresse 14] 01 a 98 ca C 901 [Adresse 14] 03 a 21 ca C 904 [Adresse 14] 45 ca C 907 [Adresse 14] 06 ca Contenance totale 14 a 81 ca L'acte mentionne les origines de propriété de ces parcelles, acquises par M. [W] entre 2006 et 2010, de différents propriétaires. Ainsi : - les parcelles section C n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], cette dernière comportant l'immeuble d'habitation, ont été acquises de M. [K] [C] le 20 février 2006, en même temps que la parcelle C n°[Cadastre 2], non comprise dans le périmètre de la vente litigieuse ; - la parcelle section C n°[Cadastre 8] a été acquise le 29 juin 2006 de M. [G] [C] ; - les parcelles section C n°[Cadastre 7] et [Cadastre 10] ont été acquises le 29 juillet 2008' de M. [G] [C] ; - la parcelle section C n°[Cadastre 9] a été acquise le 27 février 2010 de M. et Mme [A]. Le litige entre les parties résulte de ce que le plan cadastral annexé au compromis est erroné en ce qu'il fait figurer la maison d'habitation objet de la vente uniquement sur la parcelle [Cadastre 4] alors que cette parcelle ne mesure que 49 m² au sol et que la maison vendue, ainsi qu'il ressort de l'annonce immobilière publiée par Me [T] et du diagnostic de performance énergétique réalisé par le cabinet [H] le 17 juin 2015, comporte 250 m² habitables. M. [R] reproche à M. [W] non seulement de ne pas l'avoir informé de l'absence de corrélation entre la surface habitable qui lui a été vendue, à savoir 250 m², et le cadastre (50 m² et même 49 m²), mais également de ne pas l'avoir informé que lorsqu'il a acquis l'immeuble auprès de M. [C] en 2006, la déclaration d'intention d'aliéner adressée à la mairie mentionnait 200 m² habitables au lieu des 250 m² qui lui sont déclarés lors de la vente litigieuse, de sorte qu'il a manifestement réalisé des extensions qui n'ont pas été déclarées ou autorisées par le service d'urbanisme de la mairie. Sur ce Certes, il résulte de la déclaration d'intention d'aliéner adressée par M. [W] à la mairie le 22 novembre 2018 en vue de la vente à M. [R] que la vente, portant sur les parcelles et pour les contenances indiquées au compromis, comporte une maison à usage d'habitation avec une surface habitable de 250 m², tandis que la déclaration d'intention d'aliéner adressée par M.'[C] à la mairie le 2 janvier 2006 en vue de la vente à M. [W], portant sur les parcelles section C n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] dont seules les deux dernières sont reprises dans la vente à M. [R], mentionnait une surface habitable de 200 m², soit une différence de 50 m² entre les deux ventes. Cependant, il est également précisé dans la déclaration d'intention d'aliéner et dans l'acte de vente de 2006 que l'immeuble vendu comportait un appartement en cours de rénovation au dessus du garage, dont on peut penser qu'il n'était pas compris alors dans le calcul de la surface habitable, ce qui peut expliquer la différence de métrage, d'autant que M. [W] a attesté, dans le cadre des échanges entre les parties, n'avoir fait dans l'immeuble que des travaux d'aménagement et d'embellissement intérieur et pas de travaux soumis à permis de construire ou déclaration préalable, ce qui n'est contredit par aucune pièce versée aux débats. De plus, il résulte de l'attestation adressée le 27 janvier 2020 par le technicien géomètre du cadastre à M. [I] [W] qu'une 'mise à jour du plan cadastral relatif à la parcelle section C numéro de plan [Cadastre 3] est en cours et que l'extrait de plan pour l'instant en vigueur est erroné.' Cette attestation a été transmise le 7 avril 2020 par le notaire, Me [T], au conseil de M. [R], en même temps que le descriptif des lieux et le plan rectificatif établis par le technicien du cadastre lors de son passage le 10 mars 2020, dont il résulte effectivement que l'immeuble d'habitation mesure 244 m² et qu'il s'étend sur la parcelle [Cadastre 3] adjacente. Il résulte de l'ensemble de ces éléments et des échanges nourris entre les parties par l'intermédiaire de leurs notaire et conseil que l'erreur du document cadastral initialement fourni dans le compromis de vente n'est non seulement pas la résultante de manoeuvres de M.'[W] ou de travaux qu'il n'aurait pas déclarés, la contenance réelle de l'immeuble étant antérieure à sa propre acquisition en 2006, mais également que celui-ci n'a pas intentionnellement cherché à dissimuler cette information, dès lors que le document erroné était joint au compromis et que l'ensemble des parties pouvait se convaincre de l'erreur à la simple lecture du document. Par ailleurs, il s'avère que, dès lors que M. [R] a tenté d'en savoir un peu plus, à partir de début 2020, sur la contenance réelle de l'immeuble et les raisons de la divergence entre la contenance annoncée de celui-ci et les mentions cadastrales, M. [W] s'est efforcé d'apporter des réponses à ses questions, lui communiquant sa déclaration d'intention d'aliéner et celle de son propre vendeur, l'acte de vente de 2006, la réponse de la mairie concernant son droit de préemption, l'attestation du cadastre concernant l'actualisation en cours de son plan, le plan cadastral actualisé et ses avis d'impôt foncier, ainsi qu'il lui était demandé. Dès lors, il n'apparaît pas démontré que M. [W] ait intentionnellement dissimulé une information dont il savait qu'elle pouvait être déterminante du consentement de son cocontractant. La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a débouté M. [R] de sa demande de nullité de la vente pour manquement du vendeur à son obligation pré-contractuelle d'information. Par ailleurs, ainsi qu'il a déjà été mentionné, le manquement du vendeur à son obligation pré-contractuelle d'information étant sanctionné par la nullité de la vente dans les conditions visées aux articles 1130 et suivants du code civil, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes subsidiaires de caducité et de résolution de la vente formées sur le même fondement. Sur la réalisation des conditions suspensives Aux termes des articles 1304, alinéa 2 et 1304-3, alinéa 1er du code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Celle-ci est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. L'article 1304-6 dudit code précise que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive ; que toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat (...) ; qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. * En l'espèce, le compromis de vente conclu le 22 novembre 2018 prévoit tout d'abord, dans l'intérêt de l'acquéreur, des conditions suspensives de droit commun relatives au droit de l'urbanisme et aux droits de préemption urbain, et notamment : '- que les dispositions d'urbanisme et les servitudes d'utilité publique résultant soit d'un certificat d'urbanisme soit d'une note d'urbanisme, soit encore d'un certificat d'alignement ou de tout autre document d'urbanisme ne portent pas atteinte à l'intégrité de l'immeuble vendu, n'en déprécient pas la valeur, ne mettent pas en cause à plus ou moins long terme, même partiellement, le droit de propriété et de jouissance de l'acquéreur et ne le rendent pas impropre à la destination que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble, à savoir : usage d'habitation'; - que les droits de préemption dont l'immeuble objet des présentes peut faire l'objet, ne soient pas exercés par leurs titulaires respectifs ; (...)' S'agissant de la première, l'absence d'actualisation du document cadastral, qui ne mentionnait qu'un immeuble à usage d'habitation de 49 m² au lieu des 250 m² existants, a été identifiée, reconnue par le service cadastral et rectifiée par celui-ci sans que cela porte atteinte au droit de propriété de l'immeuble et sans que la mairie réclame la destruction de constructions éventuellement irrégulières pour n'avoir pas été autorisées. M. [W] a par ailleurs attesté ne pas avoir effectué de travaux soumis à permis de construire ou déclaration préalable depuis son acquisition de l'immeuble en 2006. Il n'existe donc aucun document d'urbanisme susceptible de remettre en cause le droit de propriété de l'immeuble et notamment la contenance de celui-ci. S'agissant de la seconde, la mairie de [Localité 13] a fait connaître au notaire, le 6 décembre 2018, son intention de ne pas faire usage de son droit de préemption. Les conditions suspensives relatives au droit de l'urbanisme se sont donc accomplies. * Le compromis de vente stipule par ailleurs que l'acquéreur 'déclare qu'il paiera le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes : Montant du prêt : 490 000 euros Taux d'intérêt minimum : 1,10% hors assurances Durée maximale du prêt : 20 ans. L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêt et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l'acte en lui en adressant le double. Par suite, et conformément aux dispositions des articles L313-1 et suivants du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d'ici le 15 janvier 2019 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition sera considérée comme non réalisée. Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par l'acquéreur des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L313-24 du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus, et l'agrément par l'assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives liées à ces prêts. Il s'oblige également à notifier audit notaire, au plus tard le 31 janvier 2019, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt. Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera considérée comme non réalisée à l'égard du vendeur et celui-ci délié de son engagement, si bon lui semble. Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l'acquéreur s'engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d'octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt. Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre et les sommes versées par le souscripteur lui seront immédiatement restituées sans qu'il puisse prétendre à des intérêts.(...) L'acquéreur déclare être spécialement informé qu'en application des dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d'obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles. (...) Si, dans le délai convenu, ce financement n'est pas obtenu sans qu'il y ait faute de l'acquéreur, les présentes seront nulles et non avenues, et toutes les sommes versées par ce dernier à titre d'acompte devront lui être restituées (...). Si, au contraire, ce financement n'est pas obtenu dans le délai imparti par suite d'une carence quelconque de l'acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l'acquéreur fautif en vue de l'obtention de dommages-intérêts.' L'acte prévoit par ailleurs la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente au plus tard le 14 février 2019. L'avenant au compromis de vente signé par les parties le 1er mars 2019 en la forme notariée stipule, après un rappel de la clause du compromis concernant la réitération de la vente, que 'le montage du dossier de financement de l'acquéreur, M. [R], ayant pris beaucoup plus de temps que la normale, lequel a aujourd'hui obtenu son financement par ING, les parties ont convenu de proroger la date de régularisation de l'acte authentique de vente jusqu'au 15 mars 2019 au plus tard.' Cet avenant ne comporte cependant aucune modification de la clause relative à la réalisation de la condition suspensive. Il appartient donc à M. [R] de démontrer qu'il a accompli les diligences mises à sa charge pour l'obtention d'un prêt et que la défaillance de la condition suspensive n'est pas de son fait. Or, en premier lieu, la cour ne peut que constater que l'appelant, qui allègue que la condition suspensive a défailli en raison du manquement, par l'intimé, à son obligation d'information concernant l'erreur du cadastre, n'apporte aucunement la preuve que le refus opposé par le Crédit du Nord d'éditer une offre de prêt soit motivé par cette raison. L'existence de ce refus n'est d'ailleurs, elle-même, pas prouvée, M. [R] se contentant de verser aux débats un courriel du 25 juillet 2019 adressé par son mandataire, en charge de son dossier de financement, au vendeur et au notaire en charge de la vente, indiquant un accord de prêt par le Crédit du Nord sous réserve de la validation de son questionnaire de santé, ainsi qu'une capture d'écran non datée jointe à un courriel du 12 février 2020 adressé à Mme [M] [F], précisant que tous les documents manquants avaient été transmis au Crédit du Nord. En second lieu, il s'avère qu'en dépit de l'avenant régularisé par les parties le 1er mars 2019 pour repousser la date de réitération de la vente au 15 mars 2019, la réitération de l'acte authentique n'a pu avoir lieu à la date nouvellement prévue puisqu'au cours des mois de mai et juin 2019, M.'[R], qui reconnaît lui-même, dans son courriel du 21 juin 2019, être à l'origine du retard pris dans la constitution de son dossier, était encore à la recherche d'un financement ainsi que l'attestent le refus de prêt rendu par la banque ING le 21 mai 2019 et le mandat de recherche de financement confié le 27 mai 2019 à la société Meilleurtaux.com. Il n'est ainsi pas démontré que M. [R] ait fait preuve de la diligence normalement attendue d'un acheteur pour l'accomplissement d'une condition suspensive de prêt dans les délais convenus par les parties. M. [R] doit donc être considéré comme responsable de la défaillance de la condition suspensive, qui doit être réputée accomplie, en application de l'article 1304-3 susvisé et il doit être tenu à réparation à l'égard de son cocontractant. Sur l'application de la clause pénale Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1231-5 du civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (...) ; que sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l'espèce, le compromis de vente conclu entre les parties stipule une clause pénale, aux termes de laquelle, 'au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil, une somme de quarante-cinq mille cinq cents euros (45 500 €). Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre.' La condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt devant être réputée accomplie, ainsi qu'il a été démontré plus haut, c'est dès lors de manière fautive que, sommé par acte d'huissier du 28 octobre 2020 d'avoir à se présenter le 5 novembre suivant en l'étude de Me [T] afin de régulariser l'acte de vente définitif en payant la somme de 486 902 euros, M. [R] n'a pas déféré à cette convocation. Celui-ci est donc tenu au paiement de l'indemnité stipulée au contrat et dont aucun élément au dossier ne justifie la réduction, le vendeur ayant été suffisamment patient pour accepter le report de la vente pendant près de deux ans et le montant de cette clause, correspondant à 10% du prix de vente net vendeur, n'apparaissant pas manifestement excessif au regard des pratiques habituelles du marché immobilier. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a approuvé l'application de la clause pénale et de débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes. Sur les autres demandes M. [R], succombant en cause d'appel, sera tenu aux entiers dépens de première instance et d'appel. Il convient cependant de réduire sa condamnation au titre des frais irrépétibles de première instance à la somme de 3 000 euros. Il sera par ailleurs condamné à payer à M. [W] la même somme au titre de ses frais irrépétibles d'appel et débouté de sa propre demande formée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné M. [D] [R] à payer à M. [I] [W] la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance, Statuant à nouveau sur le chef infirmé, Condamne M. [D] [R] à payer à M. [I] [W] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Y ajoutant, Condamne M. [D] [R] aux dépens d'appel, Le condamne à payer à M. [I] [W] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; Le déboute de sa demande au même titre. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet