Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]
JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025
Minute n° :
N° RG 24/01886 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWOW
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
LOGEM LOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [H], munie d'un pouvoir de représentation
DÉFENDEURS :
Monsieur [Y] [P]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [F] [M] épouse [P]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
A l'audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat de location du 2 avril 2021, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [Y] [P] et à son épouse Madame [F] [P], née [M] un bien à usage d’habitation de type 5 avec un garage n° 015282 situé au [Adresse 3], moyennant un loyer de 621,18 € pour le logement et de 32,90 € pour les annexes (stationnement, jardin), payables mensuellement et à terme échu le 1er de chaque mois.
Des loyers et charges restant impayés, un constat d’accord en présence d’un conciliateur de justice a été conclu le 16 décembre 2022, mais non respecté. En conséquence, suivant acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la société LOGEMLOIRET a fait signifier à Monsieur [Y] [P] et à Madame [F] [P] un commandement de payer la somme en principal de 3.917,68 euros, visant la clause résolutoire figurant au bail.
La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, le 16 avril 2024, aux fins suivantes :
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation, ainsi que la résiliation de plein droit dudit bail (logement + garage) au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [P] et de Madame [F] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement qu'ils occupent dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 5] publique et d'un serrurier conformément à l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;condamner solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] à lui payer la somme de 4.250,55 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;condamner solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération effective des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;condamner solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] à lui payer une indemnité de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] en tous les dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, en vertu des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.
A l’audience publique du 12 novembre 2024, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [H], employée du bailleur - a maintenu ses demandes tout en actualisant la dette locative à la somme de 4.218,08 euros, déduction faite des frais de poursuite (échéance du mois d’octobre 2024 incluse). La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.
Le bailleur a ensuite indiqué que les locataires avaient repris le paiement des loyers courants et qu’il attendait le règlement de l’échéance de novembre 2024, en ne s’opposant donc pas aux délais de règlement de la dette locative si le mois de novembre courant était effectivement encaissé. Par une note en délibéré, acceptée par le juge, et transmise au tribunal de céans le 19 novembre 2024, le bailleur a confirmé le paiement par les locataires de leur loyer courant (430 €) le jour de l’audience le 12 novembre 2024 et a actualisé la dette locative à la somme de 4.072,38 euros, soit 3.788,08 € frais de poursuite déduits (échéance de novembre 2024 incluse).
Monsieur [Y] [P] a comparu en personne, tandis que Madame [F] [P] n’a pas comparu, et n’était pas représentée. Monsieur [Y] [P] a reconnu le montant de la dette locative restant due par le couple qui a 4 enfants à charge, a ensuite expliqué que leur retard de paiement de loyers était dû à un problème de santé, qu’il avait actuellement un travail CDI en intérim avec un salaire de 1400 € mensuel et que son épouse avait également commencé à travailler.
Monsieur [Y] [P] a déclaré avoir repris le paiement des loyers courants, et a demandé les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, en s’engageant enfin à poursuivre le règlement auprès de son bailleur LOGEMLOIRET d’une somme mensuelle de 100 € en plus du loyer pour apurer leur dette locative.
Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
L’un des défendeurs non-comparant, ni représenté, ayant été cité à personne, et le présent jugement étant susceptible d’appel, la décision par conséquent sera réputée contradictoire en application de l'article 474 du Code de procédure civile.
I. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.
Par ailleurs, le bailleur LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé à la caisse d'allocations familiales du Loiret la situation d'impayés de Monsieur [Y] [P] et de son épouse Madame [F] [P] dès le 7 avril 2022, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 25 janvier 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 2 avril 2021 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.917,68 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.
Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [Y] [P] et son épouse Madame [F] [P] disposaient donc d’un délai pour régler cette somme de 3.917,68 euros, expirant le 25 mars 2024 à 24 heures.
En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 25 mars 2024.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS, CHARGES ET INDEMNITE D’OCCUPATION :
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] restent redevables des loyers jusqu’au 25 mars 2024 et, à compter du 26 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 26 mars 2024, les locataires ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l'audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l'actualisation. La partie échue de cette indemnité d'occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience.
La société LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] restent solidairement devoir, après soustraction des frais de procédure, la somme de 3.788,08 € qui devra être cependant diminuée du montant non contractuel dénommé « opspenalit » pour 76,20 €, soit une somme ramenée à 3.711,88 euros.
Il y aura donc lieu de condamner solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] à payer cette somme principale de 3.711,88 euros arrêtée à la date du 19 novembre 2024 - échéance de novembre 2024 incluse- au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte fourni à la procédure par leur bailleur, la société LOGEMLOIRET.
IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, à l’audience, la société LOGEMLOIRET a consenti à l’octroi de délais de paiement compte tenu des efforts de règlement consentis par les défendeurs.
Au regard de l’examen de la situation tant sociale que financière des époux [P], et prenant en compte la reprise du règlement de leur loyer courant, en sus d’une reprise de leurs droits sociaux CAF & APL, il y aura donc lieu de leur accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 35 mensualités de 103,00 euros et une 36ème mensualité d’un montant de 106,88 euros, en plus de l'échéance locative, pour régler l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés et indexés du logement, conformément à la demande contenue dans l'assignation.
Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de tous les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l'assignation introductive d’instance.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 2 avril 2021 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.711,88 € (trois mille sept cent onze euros et quatre-vingt huit centimes) selon décompte en date du 19 novembre 2024 - diminué des frais de poursuite et des frais non contractuels - au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;
AUTORISE Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 103,00 euros et une 36ème mensualité de 106,88 euros qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGEMLOIRET puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] soient solidairement condamnés à verser à la société LOGEMLOIRET une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés et indexés qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [P] et Madame [F] [P] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer préalable et celui de l'assignation introductive d’instance ;
REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.
Le greffier, Le juge,
