Cour d'appel, 26 septembre 2024. 23/00099

N° 272 CG/AB -------------- Copie exécutoire délivrée à : - Me Mourad, le 26.09.2024. Copie authentique délivrée à : - Me Lamourette, le 26.09.2024. REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 26 septembre 2024 RG 23/00099 ; Décision déférée à la Cour : jugement n° 23/25, rg n° 22/00039 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 23 janvier 2023 ; Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 30 mars 2023 ; Appelante : La Sarl Maraamu Iti, au capital de 1 000 000 FCP, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° 6854 B dont le siège social est sis à [Adresse 9], Sarl Maraamu Iti , [Adresse 1], prise en la personne de son gérant [P] [W] ; Représentée par Me Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete ; Intimés : Mme [X] [J] [C], veuve [R] [V] [Y], née le 23 juillet 1935 à [Localité 2] et décédée le 28 novembre 2022 à [Localité 4] ; M. [Z] [S] [Y], né le 14 juillet 1957 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant à [Adresse 7] ; M. [D] [B] [K] [Y], né le 30 août 1960 à à [Localité 2], de nationalité française, demeurant à [Localité 3] ; M. [M] [H] [Y], né le 5 juillet 1968 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant à [Localité 3] ; Représentés par Me Mourad MIKOU, avocat au barreau de Papeete ; Ordonnance de clôture du 8 août 2024 ; Composition de la Cour : La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 22 août 2024, devant Mme GUENGARD, président de chambre, Mme SZKLARZ, conseiller, Mme BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ; Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ; Arrêt contradictoire ; Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ; Signé par Mme GUENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, EXPOSE DU LITIGE : [G] [O] [Y], était propriétaire d'un terrain d'une superficie de 1 352 m2 situé au [Adresse 5] sur la commune de [Localité 6] qu'elle avait donné à bail par acte du 30 mai 1989 à M. [E] [U] et à Mme [N] [A] [U]. Par acte authentique du 26 février 1999, ce bail a été renouvelé au bénéfice de la société Pacifique Polyester créée par M. [E] [U] et Mme [N] [A] [U]. Par acte authentique du même jour, la société Pacifique Polyester a cédé son fonds de commerce à la société Maaramu Iti. [G], [O] [Y] est décédée le 02 juin 2000 laissant pour lui succéder son frère [R] [Y]. Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2007, [R] [Y] a consenti à la société Maaramu Iti un nouveau bail pour une durée de 09 années. Cet acte prévoyait que tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient fait par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront la propriété de ce dernier, sans indemnité au 30 mai 2016, date reportée au 31 décembre 2016 tel que mentionné à l'acte. [R] [Y] décédait le 06 mai 2014. Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2017, Mme [X] [C], M. [Z] [Y], M. [D] [Y] et M. [M] [Y], héritiers de [R] [Y], ont consenti à la société Maraamu Iti un bail commercial portant sur un local commercial sis commune de [Adresse 8] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2017 jusqu'au 31 décembre 2025 moyennant un loyer mensuel de 250.000 XPF. Il était néanmoins prévu un abaissement du loyer à 150.000 XPF par mois jusqu'au 31 décembre 2023 en contrepartie de la remise en état du hangar. Par requête enregistrée au greffe le 31 janvier 2022 et assignation en date du 14 janvier 2022, la société Maraamu Iti a saisi le Tribunal de première instance de Papeete d'une demande à l'encontre de Mme [X] [C], M. [Z] [Y], M. [D] [Y] et M. [M] [Y] aux fins de voir annuler le bail du 2 janvier 2017, enregistré le 27 octobre 2020, et obtenir indemnisation de son préjudice. Par jugement en date du 23 janvier 2023, le tribunal de première instance de Papeete a : Débouté la société Maaramu Iti de l'ensemble de ses demandes, Condamné la société Maaramu Iti à payer à Mme [X] [C], M. [Z] [Y], M. [D] [Y] et M. [M] [Y] la somme de 120 000 XPF au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, Condamné la société Maaramu Iti aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL Mikou. Le tribunal a, dans sa motivation, rappelé les modalités de renouvellement du bail prévues par l'article L145-11 du code de commerce en vigueur en Polynésie française permettant au bailleur de solliciter une modification de loyer au renouvellement ou ultérieurement et retenu que la société Maaramu Iti n'apportait aucune preuve remettant en cause la date indiquée à l'acte dans lequel il était indiqué une prise d'effet au 1er janvier 2017, la société Maaramu Iti procédant au contraire à la régularisation des loyers dus depuis le mois de janvier 2017 au mois de juillet 2017 confirmant la prise d'effet au 1er janvier 2017 du nouveau bail que la société Maaramu Ita a signé et dont elle a dès lors accepté les conditions. Suivant requête enregistrée au greffe le 30 mars 2023, la société Maraamu Iti a relevé appel du jugement du 23 janvier 2023. Dans ses dernières conclusions notifiées le 08 février 2024, la société Maraamu Iti sollicite de la cour de : La recevoir en son appel de l'ensemble des dispositions du jugement du 23 janvier 2023 RG 22/00039. Réformer ledit jugement Statuant à nouveau, Dire et juger que s'étant maintenue dans les lieux au delà du terme du bail commercial du 06/12/2007, elle bénéficie d'un renouvellement de ce bail pour une durée indéterminée aux mêmes conditions que les stipulations du bail, Dire et juger que les consorts [Y] n'ont pas pu valablement modifier le montant du loyer à défaut de signification d'un congé avec offre de renouvellement, Dire et juger nul et de nul effet le bail enregistré le 27/10/2020 comme procédant d'une fraude à ses droits au bénéfice du bail antérieur tacitement renouvelé à durée indéterminée, Débouter les consorts [Y] de leurs moyens, fins et prétentions contraires, Condamner les consorts [Y] à lui payer une somme de 7.200.000 XPF arrêtée au mois de décembre 2021, sauf montant à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir, Condamner les consorts [Y] à lui payer la somme de 339.000 XPF sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au titre des frais irrépétibles d'instance et au paiement de la somme de 342 000 XPF sur le fondement du même article au titre des frais irrépétibles d'appel. Les condamner aux entiers dépens dont distraction d'usage au profit de maitre Lamourette, avocat au barreau de Papeete, sur ses offres de droit. A l'appui de ses prétentions, la société Maaramu Iti fait valoir que le bail du 06 décembre 2007 pour lequel aucun congé avec offre de renouvellement n'a été notifié dans les règles d'ordre public des baux commerciaux a été renouvelé à durée indéterminée par le maintien du locataire dans les lieux aux mêmes conditions de loyer de sorte que le nouveau bail signé non le 02 janvier 2017 mais le 02 juillet 2017 et qui n'a date certaine que le jour de son enregistrement soit le 27 octobre 2020 en fraude de ses droits est nul en application d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation. Elle fait par ailleurs valoir en réponse aux conclusions des intimés qu'il ne saurait y avoir résiliation tacite ou novation d'objet du bail du 06 décembre 2007 par la conclusion d'un nouveau bail dès lors d'une part que le bail du 06 décembre 2007 a été maintenu au-delà de son terme et d'autre part qu'il n'y a pas eu de congé préalable avec offre de renouvellement de loyer modifié. Elle en déduit que dès lors que le bail du 06 décembre 2007 est toujours en cours, elle est en droit d'obtenir la restitution du trop perçu de loyer au-delà de la somme de 30 000 XPF à compter du 1er janvier 2007 soit la somme de 7 200 000 XPF arrêtée au 31 décembre 2021. Elle fait enfin grief au jugement attaqué d'avoir écarté la nullité du jugement au motif que l'article L. 145-1 du code de commerce permet au bailleur de solliciter la modification du loyer alors que l'augmentation des loyers commerciaux obéissent à une procédure d'ordre public qui n'a pas été respectée en l'espèce et d'avoir écarté le moyen tiré de la date de signature effective au mois de juillet ce qui résulte pour autant des paiements réalisés fin juillet. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 05 février 2024, M. [Z], [S] [Y], M. [D], [B], [K] [Y], M. [M] [H] [Y] sollicitent de la cour : Dire et juger que la société Maraamu Iti est irrecevable à demander l'annulation du bail du 2 janvier 2017, En tout état de cause, confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; Débouter la société Maraamu Iti de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions; Condamner la société Maraamu Iti à leur verser à la somme globale de 350.000 XPF au titre des frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens dont distraction d'usage au profit de la SELARL Tiki Legal. A l'appui de leurs prétentions, ils font valoir la prescription de l'action en annulation du contrat de bail en application de l'article 1304 du code civil qui prévoit une prescription quinquennale, laquelle a expiré le 2 janvier 2022, alors que l'assignation a été délivrée le 14 janvier 2022. Ils précisent que s'ils ne l'ont pas soulevé en première instance, ils sont recevables à le faire pour la première fois en cause d'appel. Sur le fond, ils effectuent un rappel chronologique des différents baux qui ont été conclus sur cette parcelle de terre pour en déduire qu'ils sont devenus propriétaires du terrain et de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées depuis le 31 décembre 2016 justifiant l'augmentation de loyer et que comme l'a relevé justement le premier juge , le nouveau bail portait non plus sur un terrain mais sur un local commercial. Selon eux, ils soutiennent , au visa de l'article 1134 du code civil , que les parties ont ainsi décidé de la signature du nouveau bail d'un commun accord lequel emportait au moins tacitement résiliation de l'ancien bail, la résiliation tacite d'un bail commercial étant admise par la jurisprudence. La société Maaramu Iti ne peut pas ne pas avoir compris le sens de ses engagements dès lors que même si c'est avec quelques mois de retard, elle a néanmoins procédé à l'augmentation du loyer selon les modalités convenues. L'ordonnance de clôture est intervenue le 08 août 2024. MOTIFS Il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes de "constatations" ou "dire et juger" qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens. Tel est le cas, en l'espèce des demandes suivantes: Dire et juger que s'étant maintenue dans les lieux au delà du terme du bail commercial du 06/12/2007, elle bénéficie d'un renouvellement de ce bail pour une durée indéterminée aux mêmes conditions que les stipulations du bail , Dire et juger que les consorts [Y] n'ont pas pu valablement modifier le montant du loyer à défaut de signification d'un congé avec offre de renouvellement. Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription : Aux termes des dispositions des articles 45 et 46 du code de procédure civile de la Polynésie française constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. Aux termes des dispositions des articles 346-2, 349 et 349-1 du code de procédure civile de la Polynésie française pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. Les juges d'appel ne peuvent se prononcer que sur les demandes qui ont été soumises aux juges de première instance et il ne peut être formé en cause d'appel aucune demande nouvelle à moins qu'elle ne soit défense ou connexe à la demande principale ou qu'il s'agisse de compensation. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. La fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action principale, en ce qu'elle vise à combattre les prétentions adverses est donc recevable à être présentée pour la première fois en cause d'appel. Selon l'article 1304 du code civil, dans sa version applicable en Polynésie française, dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans (..) dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts. En l'espèce, la société Maaramu Iti, qui ne précise aucun fondement juridique à l'appui de sa demande d'annulation du contrat de bail du 2 janvier 2017, évoque d'une part une fraude à ses droits tenant l'existence du précédent bail renouvelé tacitement sans faire l'objet d'un congé délivré dans les formes légales d'ordre public et d'autre part une mauvaise compréhension des modalités du nouveau bail consécutivement aux man'uvres des intimés pouvant être analysée comme un dol ou une erreur au sens de l'article 1116 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française. L'appelante n'invoque aucun délai de prescription autre que la prescription quinquennale rappelée ci-dessus et n'invoque aucun point de départ de ce délai différent de celui de la date de signature du contrat. Le seul élément de fait que la société Maaramu Iti évoque sur le fond de sa demande de nullité tient à la date de signature du contrat qu'elle affirme être fin juillet 2017 et non le 2 janvier 2017 tel que cela figure le contrat. Elle n'apporte cependant aucun justificatif en ce sens si ce n'est le versement effectif des arriérés de loyers versés fin juillet 2017 lequel ne permet toutefois que de conforter la prise d'effet du bail au 1er janvier 2017 sans qu'il puisse en être tiré la conséquence que le bail n'a pas été signé à la date figurant sur le contrat mais à leur date de versement. Il y a donc lieu de retenir que la demande de nullité du bail du 02 janvier 2017 présentée la société Maaramu Iti est soumise à une prescription quinquennale laquelle a commencé à courir à compter de la signature du bail telle qu'elle figure dans le contrat écrit soit au 02 janvier 2017. La requête aux fins d'annulation du bail ayant été enregistrée le 31 janvier 2022 suivant assignation du 14 janvier 2022, l'action doit être considérée comme prescrite. Le jugement de première instance sera ainsi infirmé en ce qu'il a au fond débouté la société Maaramu Iti de sa demande en nullité du contrat de bail du 02 janvier 2017 et statuant à nouveau de déclarer irrecevable l'action en nullité de la société Maaramu Iti. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Les dépens d'appel sont à la charge de la société Maaramu Iti qui succombe sur l'ensemble de ses demandes. Il n'est pas inéquitable de condamner la société Maaramu Iti à payer à M. [Z], [S] [Y], M. [D], [B], [K] [Y], M. [M], [H] [Y] la somme de 200 000 XPF au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement du tribunal de première instance de Papeete en date du 23 janvier 2023 en ce qu'il a débouté la société Maaramu Iti de sa demande en nullité du bail du 02 janvier 2017, Statuant de nouveau, Déclare irrecevable la demande de nullité du bail du 02 janvier 2017 de la société Maaramu Iti, Rejette toutes prétentions plus amples et contraires des parties, Condamne la société société Maaramu Iti à payer à M. [Z], [S] [Y], M. [D], [B] [K] [Y], M. [M], [H] [Y] la somme de 300 000 XPF au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. Condamne la société société Maaramu Iti aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL TIKI LEGAL. Prononcé à Papeete, le 26 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD