Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00073

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00 N° RG 24/00073 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JNZ5 NAC : 5AA 0A JUGEMENT Du : 26 Septembre 2024 S.A. CDC HABITAT SOCIAL Rep/assistant : Me Héléna VERT, avocat au barreau de VALENCE C / Madame [U] [B] Rep/assistant : Me Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND GROSSE DÉLIVRÉE LE : 26 Septembre 2024 A : Me Héléna VERT C.C.C. DÉLIVRÉES LE : 26 Septembre 2024 A : Me Héléna VERT AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ; Après débats à l'audience du 27 Juin 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 26 Septembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR : La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est Rue Pierre Besset - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Héléna VERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND ET : DÉFENDEURS : Madame [U] [B], demeurant 11 rue Pré Lavert - RDC - 63122 CEYRAT représentée par Me Mohamed KHANIFAR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C631132024002290 du 13/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé en date du 17 août 2017, la SCIC HABITAT SOCIAL AUVERGNE BOURBONNAIS, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [U] [B] un logement situé 11, rue Pré Lavert à CEYRAT (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 535,09 €, provision sur charges comprise. Le 26 septembre 2023, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.505,54 €. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [U] [B] le 27 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [U] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre elles faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis, - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, - condamner Madame [U] [B] à lui payer les sommes suivantes : * 3.860,22 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024, à parfaire ou à diminuer selon décompte actualisé qui sera produit le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 septembre 2023 sur la somme de 2.505,54 € et à compter du jugement à intervenir pour le surplus, * 595,13 € à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 janvier 2024. A l'audience la S.A. CDC HABITAT SOCIAL maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 31 mai 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1.098,25 €. Elle demande de débouter Madame [U] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; de fixer l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [B] à la somme mensuelle de 615,17 € comprenant le pavillon (537,05 € + 35,36 € + 22,70 €) et le stationnement (30,06 €) à compter de la résiliation du bail. Madame [U] [B], dans ses dernières conclusions déposées lors de l’audience de plaidoirie du 27 juin 2024, indique être à jour de ses loyers et précise que le décompte du bailleur présente des charges injustifiées. Compte tenu de cela elle demande : A titre principal, -de prononcer l’irrecevabilité de toutes les demandes en condamnation formulées par la SA CDC HABITAT SOCIAL à son encontre, dans la mesure où elles sont infondées puisqu’elle n’a aucune dette de loyer et l’en débouter, A titre subsidiaire, -de suspendre les effets de la clause résolutoire, -de lui accorder un délai de 36 mois afin qu’elle s’acquitte de son retard de loyer chiffré à 1.098,25 € au 31 mai 2024, A titre infiniment subsidiaire, -Si le juge ordonnait sont expulsion, il lui est demandé de lui accorder, sur le fondement des articles L 412-3 alinéa 2 et R 412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, un délai de 36 mois pour se reloger, -de débouter la CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en condamnation à lui payer 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures, pièces et conclusions déposées lors de l’audience du 27 juin 2024 ; ceci par application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code de Procédure Civile. Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe le 18 mars 2024. Il ressort de celui-ci que Madame [U] [B] a six enfants à charge et qu’elle est en congé maternité depuis le 22 octobre 2023, ses indemnités journalières sont de 780,00 € par mois. Les ressources totale du ménage sont de 2.350,42 € et le total des charges de 1.128,57 €, ce qui fait un reste à vivre de 1.221,85 €. Monsieur [V], son conjoint, n’a aucune ressource. Un accompagnement éducatif et budgétaire semble se mettre en place. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La S.A. CDC HABITAT SOCIAL a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [U] [B]. Madame [U] [B] a précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers. MOTIFS DE LA DÉCISION Madame [U] [B] s'étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire. Sur la résiliation et l'expulsion En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. Or, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir régulièrement signifié le 26 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2.505,54 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux. Contrairement à ce qu’indique Madame [B], il ressort du relevé de compte en date du 31 mai 2024 que cette dernière n’a pas repris le paiement du loyer courant. Un versement de 317,65 € a eu lieu entre les mains du commissaire de justice le 18 avril 2024 et une somme de 67,33 € a été réglé en ligne le 4 mai 2024. Ces versements ne peuvent être considérés comme la reprise du loyer courant qui est de 615,17 €. La CDC HABITAT SOCIAL justifie également, par ses pièces, de toutes les sommes facturées à Madame [B]. Selon l’article 24 - V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Ce texte ne laisse au juge aucune possibilité d’accorder des délais lorsque l’intégralité du loyer courant n’a pas été versé avant l’audience; ce qui est le cas en l’espèce. En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 26 novembre 2023. Madame [U] [B] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [U] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef. Aucun justificatif n’est produit pour Madame [B] pour justifier que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Elle bénéficie actuellement d’un logement de type 4 d’une surface habitable de 81,44 m², ce type de logement n’est pas quelque chose de difficile à trouver sur le marché de la location, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de délai pour se reloger. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au 31 mai 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1.098,25 €. Comme indiqué ci-dessus ces sommes sont parfaitement justifiées par les pièces fournies par le bailleur. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [U] [B] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré. La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 26 septembre 2023 sur les sommes dues. Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation Madame [U] [B] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, soit la somme mensuelle de 615,17 €. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision. Sur les autres demandes Madame [U] [B], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 350,00 €. Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, DEBOUTE Madame [U] [B] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, CONSTATE la résiliation du bail conclu le 17 août 2017 entre la SCIC HABITAT SOCIAL AUVERGNE BOURBONNAIS, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, et Madame [U] [B] à compter du 26 novembre 2023, ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [U] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 11, rue Pré Lavert à CEYRAT (Puy-de-Dôme), ainsi que de ses annexes, dont le garage 005545 (emplacement n°1), loués accessoirement au logement, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées, CONDAMNE Madame [U] [B] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.098,25 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023, FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [U] [B] à la somme mensuelle de 615,17 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE Madame [U] [B] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 350,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 26 septembe 2023 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'état dans le département, RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection