Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Localité 6]
JUGEMENT DU 13 Septembre 2024
N° RG 24/03434 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7CS
Jugement du 13 Septembre 2024
N°: 24/523
Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
C/
[H] [N] [W]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 13 Septembre 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 21 Juin 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Mme [F] [O], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
M. [H] [N] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 octobre 2018, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [H] [N] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,81 €.
ARCHIPEL HABITAT a également mis à disposition de M. [H] [N] [W] un box n°0062 situé au [Adresse 1] à [Localité 9], par acte du 26 juin 2019, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 35,20 €.
Le 22 juin 2023, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait signifier une sommation interpellative, par commissaire de justice, à M. [H] [N] [W], d’avoir à prendre contact avec Mme [G] [P] de la société POLYGON GROUP afin de convenir d’un rendez-vous pour rechercher les causes d’une fuite d’eau.
Un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 22 juin 2023, en raison d’un dégât des eaux.
Par ordonnance sur requête du 5 juillet 2023, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Rennes a autorisé ARCHIPEL HABITAT à pénétrer dans le logement loué à M. [H] [N] [W] afin de rechercher les causes de la fuite d’eau et de la réparer.
Par courriers recommandés avec accusé de réception du 30 juin 2023 et du 6 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 1 614,65 € puis de 3 656,26 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ces deux courriers ont été retournés à ARCHIPEL HABITAT, « pli avisé et non réclamé ».
Deux nouveaux procès-verbaux de constat ont été dressés par commissaire de justice, à la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT, le 15 septembre 2023 et le 14 novembre 2023.
Par assignation délivrée le 23 avril 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
- A titre principal, prononcer la résiliation des baux,
- Ordonner l’expulsion immédiate, avec suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux, de M. [H] [N] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 6 274,90 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o les loyers dus du 20 avril 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o les dépens de la procédure en recherche de fuite, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 22 juin 2023 et des procès-verbaux de constat du 22 juin 2023, 15 septembre 2023 et 14 novembre 2023,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 21 juin 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2024, s'élève désormais à 7 370,12 €. ARCHIPEL HABITAT précise que le locataire a fait l’objet d’une précédente procédure en expulsion mais que des délais de paiement lui ont été accordés et qu’il a apuré sa dette. Il indique toutefois qu’une nouvelle dette s’est constituée.
Le bailleur affirme que le locataire sous-loue son logement. A cet égard, il précise qu’il ressort du site de la CAF que l’établissement ARCHIPEL HABITAT n’est plus le bailleur de M. [H] [N] [W].
Enfin, le bailleur sollicite la suppression du délai d’expulsion de deux mois au motif que M. [H] [N] [W] est de mauvaise foi, outre sa condamnation à payer les frais inhérents à la procédure de recherche de la fuite.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [N] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de résiliation du bail
1.1 Sur la recevabilité
L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En outre, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. »
L’article 4-1 du contrat de location du 22 octobre 2018 stipule, en outre, que « La sous-location – sauf par l’intermédiaire d’une association reconnue par la loi ou dans les cas prévus par la loi – en tout ou partie est interdite dans les immeubles HLM locatifs. »
En l’espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 6 novembre 2023, M. [H] [N] [W] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 3 656,26 € qui y était mentionnée, encore que cette mise en demeure ait été retournée à ARCHIPEL HABITAT, « pli avisé et non réclamé ».
L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2024, M. [H] [N] [W] lui devait la somme de 7 370,12 €, soustraction faite des frais de procédure.
Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6 274,90 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
En outre, il ressort de la sommation interpellative signifiée par commissaire de justice le 22 juin 2023 et du procès-verbal de constat dressé le même jour que Mme [X] [Y] s’est présentée au commissaire de justice comme étant la sous-locataire de M. [H] [N] [W], indiquant que « ce dernier n’habitait pas le logement mais le leur sous-louait, à elle et son mari ».
L’établissement ARCHIPEL HABITAT produit également une copie du site de la CAF dont il ressort qu’il n’est plus le bailleur de M. [H] [N] [W].
Compte-tenu de ces éléments, la gravité des manquements aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [H] [N] [W] et son expulsion.
2. Sur les délais d’expulsion
Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »
En l’espèce, M. [H] [N] [W] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par l’établissement ARCHIPEL HABITAT.
Il ressort toutefois des éléments du dossier que le locataire sous-loue son logement, perçoit ainsi une rémunération en contrepartie de cette mise à disposition, mais n’a pourtant procédé à aucun paiement depuis le 12 avril 2023, si bien que sa mauvaise foi est démontrée.
En outre, le procès-verbal de constat du 22 juin 2023 mentionne que M. [H] [N] [W] n’habite plus les lieux.
Dans ces conditions, il convient de supprimer le délai d’expulsion de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si bien que l’expulsion de M. [H] [N] [W] et celle de tous occupants de son chef pourront avoir lieu dès la délivrance du commandement d’avoir libérer les lieux.
A ce stade, il convient toutefois de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période de trêve hivernale.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme de 550,58 €.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 31 mai 2024, date du dernier décompte, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.
4. Sur le paiement des frais occasionnés par la fuite d’eau
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. »
En l’espèce, une sommation interpellative d’avoir à prendre contact avec la société POLYGON GROUP afin de convenir d’un rendez-vous pour rechercher les causes d’une fuite d’eau, a été délivré le 22 juin 2023 à Mme [X] [Y] qui se trouvait dans le logement donné à bail à M. [H] [N] [W] et qui a déclaré en être la sous-locataire. Cette sommation n’a manifestement pas été suivie d’effet.
Il ressort du procès-verbal de constat également dressé par commissaire de justice le 22 juin 2023 qu’une fuite d’eau, provenant du plafond, affectait effectivement les locaux de LA POSTE situés au rez-de-chaussée du bâtiment dans lequel se trouve l’appartement loué à M. [H] [N] [W].
M. [H] [N] [W] ne répondant pas aux sollicitations de son bailleur, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi par requête le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.
Il résulte de l’ordonnance sur requête rendue le 5 juillet 2023 que l’établissement ARCHIPEL HABITAT a été autorisé à pénétrer dans le logement en cause, même en l’absence du locataire, avec l’assistance d’un commissaire de justice, afin de lui permettre, ainsi qu’à toute personne ou entreprise mandatée par lui, de procéder à la recherche des causes de la fuite d’eau et d’effectuer les travaux nécessaires pour la colmater, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
Le procès-verbal de constat du 15 septembre 2023, dressé par commissaire de justice, fait état qu’en l’absence de réponse du locataire, le commissaire de justice a pénétré dans le logement avec l’aide d’un serrurier afin de permettre aux salariés de la société POLYGON de procéder à la recherche de la fuite. Une fuite d’eau a été découverte au niveau de la cuvette des toilettes, du lavabo et de la baignoire.
En outre, il ressort du procès-verbal de constat du 14 novembre 2023, que le barillet posé par le serrurier lors de la dernière intervention du commissaire de justice a été arraché et remplacé, si bien ce dernier a à nouveau demandé au serrurier de procéder à l’ouverture de la porte afin que les salariés de la société EC THERMIE procèdent au remplacement de la baignoire.
Le bailleur verse aux débats une facture de la société LORAND SERRURERIE et une facture de la société SERRURERIE MARTIN relatives aux ouvertures de la porte d’entrée du logement donné à bail à M. [H] [N] [W], d’un montant respectif de 164,34 € et 189,53 €.
Il résulte de ce qui précède que les frais engagés par l’établissement ARCHIPEL HABITAT afin de rechercher les causes de la fuite et de procéder à sa réparation résultent du manquement de M. [H] [N] [W] à ses obligations découlant du bail.
Par conséquent, M. [H] [N] [W] sera condamné aux dépens de la procédure issue de l’ordonnance sur requête du 5 juillet 2023, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 22 juin 2023 ainsi que des procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice le 22 juin 2023, le 15 septembre 2023 et le 14 novembre 2023.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [H] [N] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 50 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile..
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant de la dette, de la gravité des manquements aux obligations découlant du bail et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 octobre 2018 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [H] [N] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] ainsi que la résiliation du contrat de location conclu le 26 juin 2019 concernant le box n°0062 situé au [Adresse 1] à [Localité 9],
DIT que ces résiliations prendront rétroactivement effet le 31 mai 2024,
ORDONNE à M. [H] [N] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] ainsi que le box n°0062 situé au [Adresse 1] à [Localité 9], et, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
DIT que le délai d’expulsion de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ne s’applique pas en l’espèce,
CONDAMNE M. [H] [N] [W] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 7 370,12 € (sept mille trois cent soixante-dix euros et douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6 274,90 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [N] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
CONDAMNE M. [H] [N] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550,58 € (cinq cent cinquante euros et cinquante-huit centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 31 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [H] [N] [W] à payer les dépens de la procédure en recherche de fuite, issue de l’ordonnance sur requête du 5 juillet 2023, comprenant notamment le coût de la sommation interpellative du 22 juin 2023 ainsi que les procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice les 22 juin 2023, 15 septembre 2023 et 14 novembre 2023,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [H] [N] [W] à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [H] [N] [W] aux dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de l'assignation du 23 avril 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
