Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/00318 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZ7N
Minute : 24/00140
Association ARPEJ
Représentant : Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R199
C/
Monsieur [O] [X]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Elodie SCHORTGEN
Copie délivrée à :
Monsieur [O] [X]
Le
ORDONNANCE DE REFERE
DU 06 Mai 2024
Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 06 Mai 2024;
par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
Association ARPEJ
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R199
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [O] [X]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat sous seing privé en date du 22 mars 2018, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [X] un logement étudiant à usage d’habitation situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 372,29 euros outre des provisions sur charges. Ledit contrat a été renouvelé par deux avenants successifs des 31 janvier 2019 et 14 janvier 2020. La qualité de bailleur de l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ n’est pas contestée par les parties.
Des loyers étant demeurés impayés, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 282,01 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 31 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ a fait assigner Monsieur [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- condamner Monsieur [O] [X] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés à décembre 2023 la somme de 3 972,11 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [O] [X] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 juillet 2023, et ce pendant plus de six semaines.
A l'audience du 25 mars 2024, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4 987,33 euros, selon décompte en date du 20 mars 2024. Elle demande le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel Elle s’est opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux compte tenu de la situation du défendeur mais à donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés malgré l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Comparant en personne, Monsieur [O] [X] a reconnu la dette et n’a pas demandé à se maintenir dans les lieux, reconnaissant qu’il devait partir dans la mesure où il n’a en tout état de cause plus le statut d’étudiant. Il demande toutefois un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 juillet 2024, précisant qu’il recherche activement un logement. Il a sollicité des délais de paiement sur 24 mois pour payer sa dette, précisant percevoir 1 700 euros de revenus par mois.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 31 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 1er août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause
L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 22 mars 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2023, pour la somme en principal de 3 282,01 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2023.
Monsieur [O] [X] ne demandant pas à rester dans les lieux alors au surplus qu’en tout état de cause, faute d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, il ne pouvait être fait droit à une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.
Monsieur [O] [X] étant sans droit ni titre depuis le 13 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l'application des dispositions de l'articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.
En l'espèce, Monsieur [O] [X] indique effectuer des recherches de logement. Il convient de relever qu’aucun avenant de renouvellement du contrat de bail n’a été conclu depuis le 14 janvier 2020, date du dernier avenant. Par ailleurs, il a indiqué qu’il n’était plus étudiant et qu’il bénéficiait d’un CDI. Par ailleurs, le commandement de payer a été délivré le 31 juillet 2023, alors que la dette a augmenté et qu’il n’a pas procédé à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ni à des efforts de paiement, la dette ayant augmentée depuis la délivrance du commandement de payer.
En ces conditions il ne peut être fait droit à sa demande de délais pour quitter les lieux.
Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [O] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [X] reste lui devoir la somme de 4 987,33 euros à la date du 20 mars 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Monsieur [O] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 4 987,33 euros.
Monsieur [O] [X] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 21 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande de délais de paiement
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Malgré l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, les parties s’accordent pour octroyer des délais de paiement à Monsieur [O] [X] sur 24 mois.
Il convient d’entériner cet accord et de faire droit à la demande de Monsieur [O] [X] dans les termes du dispositif.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [O] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2018 entre l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ et Monsieur [O] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ;
Déboutons Monsieur [O] [X] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [O] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
Déboutons l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Disons qu’à défaut pour Monsieur [O] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Condamnons Monsieur [O] [X] à verser à l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ la somme provisionnelle de 4 987,33 euros (décompte arrêté au 20 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;
Autorisons Monsieur [O] [X] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 23 mensualités de 207 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'en cas de non paiement d'une seule mensualité, l'intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;
Rappelons que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;
Condamnons Monsieur [O] [X] à verser à l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 507,61 euros), à compter du 21 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons Monsieur [O] [X] à verser à l’Association des Résidences Pour Etudiants et Jeunes ARPEJ une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [O] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
