Tribunal judiciaire, 24 février 2025. 24/01808

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Carole BERNARDINI Copie exécutoire délivrée le : à : Me Amandine LABRO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01808 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARW N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le lundi 24 février 2025 DEMANDEUR PARIS HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4] représenté par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E399 DÉFENDEUR Monsieur [M] [J], domicilié chez feue Madame [S] [J] née [O], [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Amandine LABRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0727 COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier lors de l’audience DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 novembre 2024 JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré Décision du 24 février 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/01808 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARW EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 juin 1988, l'OPAC de Paris a consenti à Monsieur [N] [J] et son épouse Madame [S] [J] un bail d'habitation portant sur un logement de type F3 situé [Adresse 2]. Madame [S] [J] est décédée le 5 avril 2022. Par avenant du 2 avril 1997, le nom de Madame et Monsieur [N] [J] a été substitué par celui de Madame [S] [J]. Par courrier du 19 juin 2023, PARIS HABITAT-OPH a adressé un courrier à [M] [J] l’informant de son refus de lui transférer le bail et lui proposant une solution de relogement dans le [Localité 1]. [M] [J] refusant le relogement, PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer une sommation de quitter les lieux par acte de commissaire de justice remis à étude le 11 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, Paris Habitat a fait assigner M. [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation. Le dossier a été renvoyé successivement aux audiences des 21 mai 2024 et 26 octobre 2024 à la demande du défendeur. Lors de l'audience du 26 novembre 2024, Monsieur [N] [J] a sollicité du juge des contentieux et de la protection de : prononcer la résiliation de plein droit du bail au 5 avril 2022 à défaut pour Monsieur [M] [J] de remplir les conditions légales du transfert,ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J] occupant sans droit ni titre ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2] PARIS avec le concours de la force publique et l’aide d’'un serrurier, si besoin est,ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et 433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,condamner Monsieur [M] [J] au paiement d’une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter de l’échéance du mois de janvier 2024 jusqu’à la restitution effective des lieux par la remise des clefs. Le condamner au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.le condamner enfin aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation pour un montant de 192,44 €,maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Au soutien de ses demandes, la société PARIS HABITAT – OPH s'appuie sur l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 soutenant que M. [M] [J] ne remplit ni les conditions de ressources ni d’adaptation du logement à la taille du ménage. La société PARIS HABITAT-OPH rejette également l'application de l'exception prévue au même article laquelle prévoit des exceptions dérogatoires à l'application de l'article 14 concernant les personnes présentant un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles, soutenant le handicap de M. [M] [J] doit s'apprécier à la date du décès de la locataire et non aux jours des débats, alors que la qualité de travailleur handicapé de M. [M] [J] n'a été que récemment établie. En défense, Monsieur [M] [J] a sollicité du juge des contentieux et de la protection de : juger recevable Monsieur [M] [J] dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,débouter PARS HABITAT - OPH de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,A titre principal juger que le transfert du bail à Monsieur [M] [J] a opéré par l’effet de la loi à la date du décès de la locataire ;A titre subsidiaire accorder les plus larges délais à Monsieur [M] [J] du fait de sa bonne foi et de son statut de travailleur handicapé,condamner PARIS HABITAT - OPH à la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,en tout état de cause condamner PARIS HABITAT-OPH aux entiers dépens,ne pas ordonner l'exécution provisoire sur les demandes formulées par PARIS HABITAT OPH. Au soutien de sa demande de transfert de bail et en rejet des demandes de PARIS HABITAT-OPH, Monsieur [M] [J] s'appuie sur l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 soutenant que sa qualité de travailleur handicapé a été reconnue et que le régime dérogatoire doit ainsi s'appliquer à lui, et ce d'autant que si ce statut ne lui a été officiellement reconnu que récemment, son handicap date de sa naissance et sa pathologie est connue depuis longtemps. Il soutient au demeurant que s'il n'a temporairement pas rempli les conditions de ressources au moment de l'examen du transfert de bail, c'est uniquement en raison d'heures supplémentaires ponctuelles. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 février 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur le transfert de bail du logement sis situé [Adresse 2] L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : - au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; - au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. L'article 40 III de la même loi, propre aux habitations à loyer modéré, précise que l'article 14 est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles, et les personnes de plus de soixante-cinq ans. En l'espèce, il ressort des éléments versés au débat que M. [M] [J] a toujours vécu auprès de sa mère laquelle était titulaire d’un contrat de location conclu 6 juin 1988 de type F3 et situé [Adresse 2], et qu'il y réside toujours actuellement de sorte que le transfert du bail, sous réserve d'en remplir les conditions, lui était ouvert. Il est établi qu'une demande de transfert de bail a été émise par M. [M] [J] suite au décès de sa mère. Il ressort du bilan de situation établi par PARIS HABITAT-OPH du 16 mai 2023 que M. [M] [J] dépasse le plafond de revenus et que résidant seul, il ne remplit pas davantage le critère d'adaptation du logement à la taille du ménage. Une solution de relogement dans un T2 dans un arrondissement ayant alors été retenue sans que sa situation de handicap ne soit alors relevée. Il résulte de la demande de logement social complétée par M. [M] [J] le 26 juin 2023, que sa condition de handicap n'est pas davantage évoquée par le défendeur, celui-ci sollicitant à être relogé dans le [Localité 3]. Une proposition de relogement dans un T2 du [Localité 1] lui a été proposée par courrier le 31 août 2023, proposition que celui-ci a décliné le 8 septembre 2023 par courriel, une mise en demeure de quitter les lieux lui étant consécutivement adressée le 12 décembre 2023 par courrier. Il ressort ainsi que le défendeur ne réunissait pas les conditions requises de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage pour conserver le dit logement. Toutefois, et bien que cette reconnaissance soit survenue tardivement, il est établi au dossier que M. [M] [J] s'est effectivement vu reconnaître la qualité de travailleur handicapé par décision de la MDPH en date du 9 juillet 2024, avec un taux d'incapacité compris entre 50 et 79%. Monsieur [M] [J] produit une attestation de l'assurance maladie pour un protocole de soins en date du 10 septembre 2024 et valable jusqu'au 6 juin 2024 en raison d'une malformation congénitale cérébrale. Si cette reconnaissance s'est faite postérieurement à la procédure initiée par PARIS HABITAT-OPH, il ressort néanmoins que cette pathologie existait antérieurement à sa reconnaissance par la MDPH, tel qu'il résulte notamment du certificat médical produit par M. [M] [J] en date du 21 février 2021 et établi par le Docteur [I] [K], indiquant que la situation du défendeur requiert un suivi médical régulier en lien avec une pathologie congénitale de naissance, de sorte qu'il résulte suffisamment du dossier que la qualité de personne présentant un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles préexistait à la reconnaissance comme travailleur handicapé établie par la MDPH courant 2024. Par conséquent, la demande de voir prononcer la résiliation de bail sollicitée par PARIS HABITAT-OPH sera rejetée et il sera constaté que M. [M] [J] remplit les conditions dérogatoires pour bénéficier du transfert de bail de sa mère lequel a opéré à la date de décès de celle-ci. Sur les mesures accessoires La société PARIS HABITAT-OPH, partie perdante à l'instance supportera les entiers dépens. Il serait inéquitable de laisser à Monsieur [M] [J] la charge des frais irrépétibles aussi PARIS HABITAT OPH sera condamné à verser à Monsieur [M] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la société PARIS HABITAT-OPH de sa demande de résilier de plein droit du bail consenti à Madame [S] [J] le 5 avril 2022 sur le logement de type F3 situé [Adresse 2], REJETTE la demande d'expulsion subséquente de Monsieur [M] [J] du dit logement, ainsi que toutes ses autres demandes subséquentes, DIT que [M] [J] remplit les conditions légales du transfert dudit bail et que celui-ci a opéré à la date de décès de Madame [S] [J] le 5 avril 2022, CONDAMNE PARIS HABITAT-OPH aux entiers dépens de l'instance, CONDAMNE PARIS HABITAT-OPH à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE