Cour de cassation, 15 janvier 2014. 12-19.559

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 mars 2012), que les associations le Secours catholique, la Société protectrice des animaux, la Ligue nationale contre le cancer et les Oeuvres de la mie de pain (les associations), propriétaires indivises de divers lots, ont consenti à la société Foncière des beaux arts (la Foncière des beaux arts) une promesse unilatérale de vente expirant le 30 octobre 2007 ; que ces biens endommagés par un incendie ont fait l'objet le 2 août 2007 d'un arrêté de péril du maire de Paris ; que prétendant avoir levé l'option par lettres du 7 septembre 2007, la Foncière des beaux arts a fait publier la promesse de vente à la conservation des hypothèques ; que les associations l'ont assignée pour faire constater sa déchéance du bénéfice de la promesse et juger que l'indemnité d'immobilisation leur était acquise ; Attendu que pour constater la caducité de la promesse de vente et condamner la Foncière des beaux arts à payer l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient que les termes des lettres du 7 septembre 2007 ne constituaient pas la levée de l'option et qu'il importait peu que les associations aient poursuivi les échanges avec le bénéficiaire postérieurement à cette date dès lors que ces échanges n'ont pas donné lieu à un nouvel accord ; Qu'en statuant ainsi, alors que, par ces lettres du 7 septembre 2007, le bénéficiaire de la promesse de vente exprimait son souhait de maintenir l'acquisition du bien et se déclarait subrogé dans les droits à percevoir les indemnités d'assurances, la cour d'appel, qui a dénaturé ces lettres, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne le Secours catholique, la Société protectrice des animaux, la Ligue nationale contre le cancer et les Oeuvres de la mie de pain aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du Secours catholique, de la Société protectrice des animaux, de la Ligue nationale contre le cancer et des Oeuvres de la mie de pain ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Foncière des beaux arts. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente des 29 et 30 mai 2007 et condamné en conséquence la société FONCIERE DES BEAUX ARTS à payer aux ASSOCIATIONS chacune un quart de la somme de 50.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation insérée dans ladite promesse de vente, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision ; AUX MOTIFS QU' « aux termes de la promesse de vente, celle-ci était consentie pour une durée expirant le 30 octobre 2007 à 16 heures, ce délai pouvant être prorogé automatiquement, si divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas portés à la connaissance du notaire rédacteur, aux huit jours calendaires suivant la date de réception par le notaire de la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours étant observé qu'il n'est pas contesté que toutes les conditions suspensives étaient réalisées au 30 octobre 2007 ; qu'il est stipulé dans la promesse que « la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque dans le délai ci-dessus, soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai suivie de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci » et que « au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire » ; que la société Foncière des Beaux Arts a adressé à chacune des associations le 7 septembre 2007 une lettre recommandée avec accusé de réception rédigée en ces termes : « suite à l'incendie survenu le 26 juillet 2007 dans le pavillon à l'adresse citée en objet et compte tenu des termes de la promesse de vente qui a été établie, nous vous confirmons notre souhait de maintenir l'acquisition de ce bien » ; que contrairement à ce que soutient la société Foncière des Beaux Arts, ces termes ne constituent pas une levée d'option, laquelle suppose une acceptation ferme et définitive, en des termes non ambigus, de la vente, le bénéficiaire de la promesse, qui se contente de reproduire les termes de l'option qui lui était offerte en cas de sinistre pendant la durée de validité de la promesse, émettant seulement le souhait (ce qui exclut toute intention ferme) de « maintenir l'acquisition de ce bien », ce dont il convient de déduire que nonobstant l'incendie, il ne renonce pas au bénéfice de la promesse ainsi qu'il en avait la faculté, mais choisit la deuxième branche de l'option prévue contractuellement lui permettant de « maintenir l'acquisition des biens sinistrés totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d'être versées par les compagnies d'assurances concernées, sans limitation de ces indemnités, fussent-elles supérieures au prix convenu », étant en outre observé que le terme « maintenir » ne peut avoir pour effet de créer une situation nouvelle, à savoir transformer une promesse de vente en contrat de vente, mais seulement de proroger la situation existante, à savoir le bénéfice de la promesse de vente dès lors que l'option n'avait pas été préalablement levée ; que d'ailleurs, le bénéficiaire n'a pas entendu « lever l'option » au sens de la promesse de vente puisque, d'une part, les lettres du 7 septembre 2007 n'ont pas été suivies de la signature de l'acte authentique de vente dans les cinq jours ouvrés suivants ni de la mise en demeure dans ce délai des associations de signer un tel acte, et, d'autre part, la société Foncière des Beaux Arts a ajouté dans lesdites lettres être dans l'attente d'informations concernant le montant des indemnités d'assurances et l'arrêté de péril, ce dont il résulte qu'elle n'a pas, à cette date, accepté définitivement la vente, la société Foncière des Beaux Arts reconnaissant d'ailleurs en page 15 de ses conclusions que ces informations étaient indispensables pour lui permettre d'exercer valablement ses droits patrimoniaux ; qu'il ne peut qu'être constaté que la réalisation de la promesse n'ayant pas eu lieu au plus tard le 30 octobre 2007 sans qu'il soit justifié de causes de prorogation automatique du délai, ni même au plus tard le 29 novembre 2007, date ultime de réalisation, le bénéficiaire s'est trouvé être déchu de plein droit du bénéfice de la promesse sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure du promettant ainsi que stipulé à l'acte, la notification par acte d'huissier de justice le 30 novembre 2007 de la levée d'option étant tardive, peu important que les associations aient poursuivi les échanges avec le bénéficiaire postérieurement à cette date dès lors que ces échanges n'ont pas donné lieu à un nouvel accord ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse des 29 et 30 mai 2007 et ordonné la radiation de la publication dudit acte aux frais avancés de la société Foncière des Beaux Arts, la société Foncière des Beaux Arts étant déboutée de toutes ses demandes ; que la promesse étant caduque faute pour l'appelante d'avoir poursuivi la réalisation de la promesse dans le délai imparti, l'appelante est mal fondée à soutenir que les associations sont défaillantes dans l'obligation de livraison du bien ; qu'à la suite de l'incendie survenu le 26 juillet 2007, la société Foncière des Beaux Arts avait la faculté de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursée de toutes sommes avancées par elle, étant observé que cette option devait être exercée pendant la validité de la promesse de vente, c'est-à-dire au plus tard le 30 octobre 2007 en l'absence d'un avenant prorogeant le délai de réitération de la vente, en fonction des informations dont elle disposait à cette date, étant observé que la société Foncière des Beaux Arts n'établit pas que les associations auraient celé des informations dont elles disposaient ; que n'ayant pas exercé cette branche de l'option dans le délai de réalisation de la promesse, mais choisi de conserver le bénéfice de la promesse de vente, elle est tenue au paiement de l'indemnité d'immobilisation conformément aux stipulations de la promesse de vente aux termes desquelles l'indemnité d'immobilisation est acquise de plein droit au promettant quand le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives étant réalisées, ne signe pas l'acte de vente de son seul fait dans le délai de réalisation de la promesse de vente ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions » ; 1°/ ALORS QUE la clause « Sinistre » de la promesse de vente des 29 et 30 mai 2007 stipulait expressément qu'en cas de sinistre durant la durée de validité de la promesse, le bénéficiaire « aurait la faculté : a- soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par lui le cas échéant, b- soit de maintenir l'acquisition des BIENS alors sinistrés totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d'être versées par la ou les compagnies d'assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le promettant entend que dans cette hypothèse, le bénéficiaire soit purement subrogé dans tous ses droits à l'égard desdites compagnies d'assurances » ; que dans ce texte, l'expression « maintenir l'acquisition » signifie nécessairement qu'une option en faveur de la vente a d'ores et déjà été prise par le bénéficiaire, excluant qu'il s'agisse d'un simple maintien de la promesse et du statu quo ante, ce que confirme sans équivoque la précision que la subrogation joue alors pour l'assurance au profit du bénéficiaire, ce qui n'aurait aucun sens en présence d'un simple maintien de la promesse ; qu'en l'espèce, par lettres du 7 septembre 2007, la société FONCIERE DES BEAUX ARTS a déclaré expressément, à la suite de l'incendie du bien litigieux, souhaiter « maintenir l'acquisition » conformément à la clause « Sinistre » précitée ; qu'en décidant cependant que, par cette manifestation de volonté, la société exposante n'avait pas entendu lever l'option que lui conférait la promesse de vente, la Cour d'appel a dénaturé les termes de celles-ci ainsi que ceux des courriers du 7 septembre 2007, et violé l'article 1134 du Code civil ; 2°/ ALORS QUE les lettres du 7 septembre 2007 adressées par la société FONCIERE DES BEAUX ARTS aux promettants indiquaient expressément : « bien entendu, nous sommes subrogés aux droits des assurances » ; que cette précision confirmait sans équivoque la volonté de la société exposante de lever l'option que lui conférait la promesse des 29 et 30 mai 2007 et de se considérer d'ores et déjà comme l'acquéreur du bien ; qu'en passant sous silence cette précision faite par le bénéficiaire quant aux effets immédiats de la subrogation dans les droits des promettants à l'égard des assurances et en ne recherchant pas si elle n'emportait pas nécessairement levée de l'option par la société exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 3°/ ALORS QUE la levée de l'option par le bénéficiaire d'une promesse de vente est valable et produit des effets juridiques indépendamment de la régularisation ultérieure de la vente par acte authentique ; qu'en décidant cependant en l'espèce que la société FONCIERE DES BEAUX ARTS n'avait pas entendu lever l'option que lui conférait la promesse de vente des 29 et 30 mai 2007 dès lors que cette levée d'option n'avait pas été suivie de la signature de l'acte authentique dans les cinq jours ou d'une mise en demeure pour ce faire adressée aux promettants, la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision et violé l'article 1134 du Code civil ; 4°/ ALORS QUE le fait que la société FONCIERE DES BEAUX ARTS ait indiqué, dans ses courriers du 7 septembre 2007, être dans l'attente d'informations concernant le montant des indemnités d'assurances et l'arrêté de péril frappant le bien n'était en rien incompatible avec sa volonté de lever l'option qui lui était conférée par la promesse de vente des 29 et 30 mai 2007 ; qu'au contraire, la société exposante précisait dans ses conclusions avoir fait le choix d'acquérir le bien même en l'absence de ces informations, dont elle continuait légitimement à demander la communication en tant que nouvel acquéreur, afin de « pouvoir réitérer la vente dans les délais initialement convenus » et « d'exercer valablement ses droits patrimoniaux sur l'immeuble partiellement détruit » (conclusions, p. 15, § 2 et 5) ; qu'en décidant cependant que cette demande d'informations montrerait que la société FONCIERE DES BEAUX ARTS n'avait pas, à la date du 7 septembre 2007, accepté définitivement la vente, la Cour d'appel a derechef statué par des motifs impropres à justifier sa décision et violé l'article 1134 du Code civil ; 5°/ ALORS QUE, subsidiairement, les conclusions d'appel de la société exposante faisaient en tout état de cause valoir que les ASSOCIATIONS avaient non seulement poursuivi les négociations avec la société FONCIERE DES BEAUX ARTS au-delà du délai initial de validité de la promesse, mais surtout remis un jeu de clefs à l'acquéreur et expressément indiqué, par courrier recommandé du 29 avril 2008, être dans l'attente d'une convocation des parties par les notaires « pour une signature de l'acte authentique de vente de l'immeuble concerné au plus tard le 30 mai 2008 » (conclusions, p. 14) ; qu'en affirmant de façon péremptoire que ces « échanges » n'avaient pas donné lieu à un nouvel accord, sans rechercher si la volonté des promettants de fixer un rendez-vous pour la signature de l'acte authentique et la remise d'un jeu de clefs au bénéficiaire n'indiquaient pas que la vente avait été formée par la rencontre des volontés des promettants et du bénéficiaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 6°/ ALORS QUE, subsidiairement, la promesse de vente des 29 et 30 mai 2007 prévoyait expressément qu' « en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée » ; que les conclusions d'appel de la société exposante faisaient valoir l'absence totale de diligence des ASSOCIATIONS vis-à-vis de la compagnie d'assurance, celles-ci n'ayant pas sérieusement cherché à obtenir de celle-là l'état d'avancement du dossier et l'estimation du montant des indemnités devant être versées à la suite de l'incendie du bien litigieux, informations pourtant essentielles à la réitération de la vente par acte authentique (conclusions, p. 16) ; qu'en se bornant à relever que la société FONCIERE DES BEAUX ARTS n'établissait pas « que les ASSOCIATIONS auraient celé des informations dont elles disposaient », sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si l'inertie patente des ASSOCIATIONS dans l'obtention d'informations essentielles relatives au jeu de l'assurance ne constituait pas une carence des promettants de nature à les priver de toute possibilité de se prévaloir des différents délais de validité et de réalisation prévus par la promesse de vente, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.