Cour d'appel, 21 novembre 2023. 22/00875

AB/CD Numéro 23/03828 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 21/11/2023 Dossier : N° RG 22/00875 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IFCQ Nature affaire : Action en responsabilité exercée contre le syndicat Affaire : SDC [Adresse 7] C/ SA MMA IARD, Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, SAS [B] IMMOBILIER '[C] [B] - [B] SYNDIC' Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 03 Octobre 2023, devant : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la SASU FONCIA LOFT ONE, dont le siège est sis [Adresse 5] à [Localité 8], elle-même prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 6] Représenté et assisté de Maître LABAT de la SELARL JULIE LABAT, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEES : SA MMA IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître VELLE-LIMONAIRE de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de BAYONNE Assistée de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Intervenante volontaire Représentée par Maître VELLE-LIMONAIRE de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de BAYONNE Assistée de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS SAS [B] IMMOBILIER '[C] [B] - [B] SYNDIC' agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 2] [Localité 6] Représentée et assistée de Maître MAURIAC LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 31 JANVIER 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 18/ 2081 EXPOSE DU LITIGE : Le 7 décembre 2012, l'assemblée générale des copropriétaires de [Adresse 7], sise à [Localité 6], a désigné la SAS [B] immobilier comme syndic de copropriété pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015. Le 21 décembre 2015, l'assemblée générale des copropriétaires de [Adresse 7] a choisi de désigner comme nouveau syndic de copropriété la SARL Cogerens pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016. Lors de l'assemblée générale du 14 octobre 2016, les copropriétaires ont décidé, d'une part, d'engager la responsabilité de la SAS [B] immobilier pour avoir dépensé des fonds sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, et d'autre part, de contester de la facturation de ce syndic au titre de sa gestion. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 juin 2018, le syndicat des copropriétaires a demandé à la SAS [B] immobilier des explications sur les études commandées sans autorisation de l'assemblée générale et sur les factures émises en 2014 et 2015 au titre de la rémunération du syndic, et a mis en demeure le syndic de lui rembourser 85 572 € au titre des dépenses APAVE et AMT. Sans réponse de la SAS [B] immobilier, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], par actes d'huissier en date des 11 et 14 décembre 2018, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bayonne, devenu le tribunal judiciaire de Bayonne depuis le 1er janvier 2020, - la SAS [B] immobilier « [C] [B] ' [B] syndic », - la SA Allianz IARD, aux fins de voir, au visa des articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 29 et 37 du décret du 17 mars 1967, - dire et juger que la SAS [B] immobilier a engagé sa responsabilité civile à l'égard de son mandant le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015, et ce au titre : * des commandes et dépenses engagées et réglées sans autorisation de l'assemblée générale auprès d'AMT et d'APAVE, * des facturations abusives et injustifiées des prestations hors forfait annuel émises par l'ancien syndic, - condamner en conséquence, la SAS [B] immobilier à réparer l'entier préjudice subi par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], - condamner la SAS [B] immobilier à verser la somme de 168 027,86 euros au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 21 juin 2018, - condamner la SAS [B] immobilier à verser une indemnité de procédure de 10 000 euros au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, - condamner Allianz IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] du paiement des sommes dues par son assuré, la SAS [B] immobilier. Par acte d'huissier en date du 29 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a assigné devant le tribunal de grande instance de Bayonne, devenu tribunal judiciaire, la compagnie MMA IARD, venant aux droits de la SA Covea Risks, aux fins d'intervention forcée de celle-ci en sa qualité d'assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS [B] immobilier et voir condamner cet assureur à garantir le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] des condamnations prononcées à l'encontre de son assurée, la SAS [B] immobilier. Les deux procédures ont été jointes. Par jugement contradictoire du 31 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bayonne a  : - déclaré parfait le désistement d'instance du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à l'encontre de la SA Allianz, - constaté le dessaisissement du tribunal pour les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à l'encontre de la SA Allianz, - reçu en son intervention volontaire la société d'assurance mutuelle MMA IARD assurances mutuelle, - jugé que la SAS [B] immobilier n'a pas engagé sa responsabilité civile en commandant des études techniques auprès des sociétés AMT et APAVE, en conséquence, - débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande visant à obtenir le remboursement des sommes engagées au titre de ses commandes, - constaté que la SAS [B] immobilier a sur-facturé des prestations au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pour un montant de 1 952,34 euros, en conséquence, - condamné la SAS [B] immobilier à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de mille neuf cent cinquante-deux euros et trente-quatre centimes (1 952,34 euros) au titre des sommes indûment perçues, - dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juin 2018, - dit que la SAS [B] immobilier ne sera pas garantie par ses assureurs la SA MMA IARD et l'assurance mutuelle MMA IARD assurances mutuelles de cette condamnation, - débouté la SAS [B] immobilier de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à verser à la SA MMA IARD et à l'assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE, la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros), en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à verser à la SA Allianz IARD la somme de huit cents euros (800 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS [B] immobilier aux entiers dépens, - dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Béatrice Velle-Limonaire. Le premier juge a considéré que le syndic de copropriété pouvait, conformément aux disposition de l'article 37 du décret du 17 mars 1967, au vu de l'urgence et notamment des conclusions d'un rapport d'expertise judiciaire du 28 février 2014 mettant en évidence une non-conformité de l'immeuble au regard de la réglementation des ERP en matière d'incendie, faire procéder à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble en passant commande d'études auprès de deux entreprises pour un montant de 80'472 €. Il a relevé que le syndic avait certes commis une faute en n'organisant pas immédiatement une assemblée générale des copropriétaires pour faire voter la commande passée en urgence auprès des deux sociétés AMT et APAVE, mais que cette faute n'entraînait aucun préjudice pour le syndicat des copropriétaires alors même que le syndic tentait de solutionner le litige opposant la propriété à l'un des copropriétaires, la SARL Victoria Management, et de mettre en 'uvre des mesures conservatoires urgentes nécessaires. S'agissant en revanche des facturations émises par le syndic en 2014 et en 2015, le premier juge a considéré qu'il existait des sommes correspondant à des dépenses administratives indûment payées par le syndicat des copropriétaires pour un montant de 411,40 €, ainsi qu'une facturation à tort de relevé de compteur pour un montant de 1 540,94 €. S'agissant des autres factures discutées par le syndicat des copropriétaires, le premier juge a considéré qu'elles étaient justifiées et correspondaient à des travaux votés en assemblée générale. Il a écarté la mise en cause de l'assurance MMA IARD dont le contrat ne garantit pas les contestations relatives aux frais et honoraires de son assuré. Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 28 mars 2022, critiquant le jugement en ce qu'il a : - jugé que la SAS [B] immobilier n'a pas engagé sa responsabilité civile en commandant des études techniques auprès des sociétés AMT et APAVE, - débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande visant à obtenir le remboursement des sommes engagées au titre de ces commandes, - cantonné les condamnations de la SAS [B] à la somme de 1 952,34 euros au titre de la facturation abusive et injustifiées des prestations hors forfait annuel, - rejeté la demande en garantie contre les MMA IARD, - débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à verser une indemnité de procédure à MMA IARD d'un montant de 1 500 euros. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 octobre 2022, auxquelles il est expressément fait référence, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], appelant, au visa des articles 18 et 18- 1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 29 et 37 du décret du 17 mars 1967, demande à la cour de : - recevoir le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] en son appel contre le jugement rendu le 31 janvier 2022 et l'en déclarer bien fondé, - réformer le jugement du 31 janvier 2022 du tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu'il a : * jugé que la SAS [B] immobilier n'a pas engagé sa responsabilité civile en commandant des études techniques auprès des sociétés AMT et APAVE, * débouté le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] de sa demande visant à obtenir le remboursement des sommes engagées au titre de ses commandes, * cantonné les condamnations de la SAS [B] immobilier à la somme de 1 952,34 euros au titre de la facturation abusive et injustifiées des prestations hors forfait annuel, - rejeté la demande de garantie des MMA IARD, - débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande d'indemnité de procédure sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à verser une indemnité de procédure à MMA IARD de 1 500 euros, et statuant à nouveau, - déclarer que la SAS [B] immobilier a engagé sa responsabilité civile à l'égard de son mandant le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015, et ce au titre de : * des commandes et dépenses engagées et réglées sans autorisation de l'assemblée générale, auprès d'AMT et de l'APAVE, * des facturations abusives et injustifiées des prestations hors forfait annuel émises par l'ancien syndic, caractérisant une faute de gestion avérée de la part de la SAS [B] immobilier ancien syndic, - condamner la SAS [B] immobilier à réparer l'entier préjudice subi par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], - condamner en conséquence la SAS [B] immobilier à verser la somme de 80 472 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au titre des commandes à AMT et APAVE et des factures litigieuses réglées sans autorisation, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 21 juin 2018, à titre infiniment subsidiaire et concernant uniquement les factures AMT et APAVE, - condamner la SAS [B] immobilier à rembourser la facture n° 15 02185 d'un montant de 69 600 euros émise par AMT correspondant à l'élaboration du dossier consultation des entreprises dans le cadre d'une mission de maîtrise d''uvre non autorisée par le conseil syndical ni par l'assemblée générale, en dehors de toute situation d'urgence et sans appel de fonds, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 21 juin 2018, - condamner également et à titre principal la SAS [B] immobilier à verser la somme de 87 555,86 euros au titre des factures émises hors forfait annuel et sans justifications par la SAS [B] immobilier avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 21 juin 2018, à titre infiniment subsidiaire et concernant les facturations hors forfait annuel, - condamner la SAS [B] immobilier à verser la somme de 74 838,05 euros au titre des factures émises en 2015, dernière année du mandat de syndic, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 21 juin 2018, - condamner la SAS [B] immobilier à verser une indemnité de procédure de 10 000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, et 10 000 euros au titre de la procédure d'appel, - condamner MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] du paiement des sommes dues par son assuré, la SAS [B] immobilier, - condamner la SAS [B] immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel, - débouter en tout état de cause les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en ce compris l'appel incident limité de la SAS [B] immobilier. Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] fait valoir : - que les dépenses ont été engagées à hauteur de 80'572 € par le syndic sans aucune résolution soumise au vote pour la réalisation de ces études, ni la maîtrise d''uvre à confier, ni le budget correspondant au montant, et que le paiement s'est fait sur la trésorerie de la copropriété sans le moindre appel de fonds, - que ce n'est qu'à l'assemblée générale du 21 décembre 2015 que le syndic a tenté de faire ratifier les commandes passées depuis octobre 2014, - qu'il n'est pas démontré que ces dépenses entraient dans les prévisions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967, soit des dépenses courantes, soit la réalisation de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble en cas d'urgence, - qu'il s'agissait en réalité d'une mission d'étude, d'assistance sur la sécurité incendie de l'immeuble et d'une mission de maîtrise d''uvre avec élaboration du dossier de consultation des entreprises, - qu'il n'a pas été réalisé de travaux concrets pour sauvegarder l'immeuble, de sorte que l'application de l'article 37 précité est exclue, - que le conseil syndical dans sa réunion du 11 mai 2015 a décidé d'une mise en concurrence en raison du montant important de la proposition de maîtrise d''uvre, qu'il n'a donc pas validée, or le syndic avait tout de même commandé cette prestation qui a été facturée le 23 juillet 2015, - que la situation ne revêtait aucun caractère d'urgence puisque la question générale de la sécurité incendie est posée depuis 2012 par l'assemblée générale des copropriétaires, - que les missions litigieuses confiées aux sociétés AMT et APAVE n'avaient rien à voir avec le contentieux relatif au hall d'entrée dont était saisi l'expert judiciaire, pour lequel effectivement des travaux de cloisonnement étaient nécessaires, il s'agissait d'une maîtrise d''uvre sur l'élévation du niveau de sécurité de l'immeuble, - qu'en outre l'assemblée générale a décidé le 14 octobre 2016 de choisir un autre prestataire, la société TSA, pour un coût moindre, - que le syndic a également facturé des prestations indues en 2014 et 2015, et principalement des prestations hors forfait le 21 décembre 2015, c'est-à-dire le jour où l'assemblée générale a décidé de changer de syndic, - que la date d'émission de ces factures ne correspond pas au jour des prestations ce qui rend les vérifications compliquées en l'absence de justification du syndic, - que la charge de la preuve des facturations hors forfait incombe au syndic, or il ne le fait pas en l'espèce, les intitulés mentionnés sur les factures « vacations » sont trop imprécis pour les rattacher à un quelconque événement, et il y a double facturation de frais administratifs, - que, s'agissant de la facturation d'un forfait de relevé de compteur pour l'année 2014 et l'année 2015, aucune prestation à ce titre n'est visée au contrat de syndic, ni dans le forfait annuel, ni dans les prestations hors forfait et le syndic ne fournit aucune explication, - que les MMA doivent leur garantie pour la responsabilité civile de leur assuré, mais également pour les contestations de facturation car les conditions générales du contrat d'assurance produit ne sont pas datées, et la clause d'exclusion invoquée par les assureurs n'est ni explicite ni limitée ni apparente et doit donc être réputée non écrite en application des articles L 113-1 et L 112-4 du code des assurances. Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2022, auxquelles il est expressément fait référence, la SAS [B] immobilier (devenue Square habitat), intimée, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967, demande à la cour : à titre principal, - confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : * constaté que la SAS [B] immobilier a sur-facturé des prestations au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] pour un montant de 1 952,34 euros, * condamné la SAS [B] immobilier à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 952,34 euros au titre des sommes indûment perçues, * dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juin 2018, * dit que la SAS [B] immobilier ne sera pas garantie par ses assureurs la SA MMA IARD et l'assurance mutuelle MMA IARD assurances mutuelles de cette condamnation, * débouté la SAS [B] immobilier de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné la SAS [B] immobilier aux entiers dépens, statuant à nouveau, - rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la SAS [B] immobilier, en tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] à verser à la SAS [B] immobilier la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens (première instance et appel), à titre subsidiaire, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la SAS [B] immobilier, en tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] à verser à la SAS [B] immobilier la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens (première instance et appel). La SAS [B] (devenue Square Habitat) conteste toute faute et toute responsabilité, et soutient : - que les prestations commandées sans assemblée générale et sans appel de fonds auprès des entreprises APAVE et ATM correspondaient à des mesures conservatoires urgentes préconisées par l'expert judiciaire, - qu'en effet l'expert a relevé que le conseil syndical avait missionné les deux sociétés afin d'établir un schéma directeur de mise en sécurité de l'ensemble immobilier qui devait être achevé et présenté en mai 2015 à la sous-commission départementale de sécurité, - qu'au surplus, le syndicat rapidement convoquait une assemblée générale pour valider les travaux urgents, trois mois après le dépôt du rapport de l'expert, - que les factures émises sont parfaitement justifiées, que leur libellé est parfaitement lisible et compréhensible, - que les compagnies MMA doivent leur garantie au titre de la responsabilité civile. Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2022, auxquelles il est expressément fait référence, les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, demandent à la cour : - liminairement, déclarer recevable et bien fondée l'intervention volontaire de MMA IARD assurances mutuelles, - confirmer intégralement le jugement en ce qu'il a rejeté toutes demandes dirigées contre MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, à titre subsidiaire, en cas d'infirmation, statuant à nouveau, de : - à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses prétentions en ce qu'elles sont dirigées contre la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD assurances mutuelles, - à titre subsidiaire, de dire et juger que la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD assurances mutuelles ne pourront être tenues à quelconque garantie ou demande au titre des factures réglées à la SAS [B] immobilier, - débouter toute demande dirigée à l'encontre de la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD assurances mutuelles sur ce fondement, - à titre subsidiaire également, de dire que les garanties de la compagnie MMA IARD et de la compagnie MMA IARD assurances mutuelles seront acquises à la société [B] immobilier exclusivement au titre des préjudices liés aux commandes et factures AMT et APAVE, - déduire de toute condamnation prononcée à l'encontre de la compagnie MMA IARD et de la compagnie MMA IARD assurances mutuelles la franchise contractuelle de 10 % avec un minimum de 750 euros et un maximum de 7 500 euros, franchise opposable aux tiers devant rester à la charge de la société [B] immobilier, - en tout état de cause, condamner tout succombant à verser à la compagnie MMA IARD et à la compagnie MMA IARD assurances mutuelles une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - en tout état de cause, condamner tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Me Béatrice Velle-Limonaire, qui affirme en avoir fait la plus grande avance. Les compagnies MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD soutiennent : - que leur assurée, la SAS [B], n'a commis aucune faute puisqu'elle a missionné deux sociétés pour établir un schéma directeur de mise en sécurité de l'ensemble immobilier compte tenu de l'urgence relevée par l'expert, - que le conseil syndical était parfaitement informé de la situation et ne s'était pas opposé à la réalisation des travaux, et avait missionné deux professionnels pour établir le schéma directeur de mise en sécurité, - que les factures litigieuses sont en lien avec les travaux préconisés par l'expert, travaux jugés urgents, - que le syndicat de copropriétaires réclame le remboursement des travaux réalisés à la demande de l'expert judiciaire, or il ne s'agit pas d'un préjudice indemnisable puisque les études et travaux étaient indispensables d'un point de vue réglementaire, - que les MMA ne contestent pas leur garantie sur une éventuelle faute du syndic dans l'exercice de sa mission, en revanche elles contestent leur garantie au titre de la facturation prétendument indue, compte tenu des clauses contractuelles (article 26.5 page 19), - qu'en tout état de cause la franchise contractuelle de 10 % avec un minimum de 750 € et maximum de 7 500 € doit rester à la charge du syndic et est opposable aux tiers. L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 août 2023. MOTIFS : Il sera constaté l'intervention volontaire de la société MMA IARD Assurances Mutuelles aux côtés de MMA IARD, dont la recevabilité n'est pas discutée. Sur les travaux confiés à l'APAVE et à l'AMT sans délibération de l'assemblée générale et sans appel de fonds auprès des copropriétaires : L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit au titre des missions du syndic, qu'il a la charge notamment de : - « Administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. » L'article 37 du décret du 17 mars 1967 prévoir quant à lui : 'Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.' Les modalités relatives aux travaux d'urgence visés à l'article 18 de la loi de 1965 sont les suivantes : - le syndic doit en informer les copropriétaires, - il doit convoquer « immédiatement » une assemblée générale, - il ne peut solliciter qu'une provision ne pouvant excéder le tiers des travaux, sur avis favorable du conseil syndical, - il ne peut demander de nouvelles provisions sans décision d'AG. En l'espèce, il est constant que la SAS [B] Immobilier, syndic de la copropriété [Adresse 7], a commandé des études auprès de deux entreprises, AMT et APAVE, sans aucune autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et pour un montant total de 80 472 € se décomposant comme suit : - Commande AMT : - 02/10/2014 : SSI VICTORIA Surf : Programmation Travaux Elévation niveau de sécurité 5 472 € + 360 € = 5 832 € TTC, - 23/07/2015 : MOE VICTORIA Surf Elévation niveau sécurité : Elaboration dossier de consultations entreprises 58 000 € HT, soit 69 600 € TTC. - Commande APAVE : - 25/02/2015 : assistance technique sécurité incendie sur bâtiments d'habitation 4 200 € HT, soit 5 040 € TTC. Il est également constant que ces travaux ont été réalisés, facturés puis réglés le 11 décembre 2015 sans assemblé préalable ni appel de fonds spécifique. Pour justifier ces actions, le syndic prétend que les travaux ordonnés relevaient des dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Afin de déterminer si tel est le cas, la cour doit examiner les circonstances dans lesquels sont intervenus ces travaux prétendument urgents, et la nature de ces travaux qui doivent être 'nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble'. En l'espèce, il résulte des pièces produites et des explications des parties qu'il existait un contexte litigieux entre l'un des copropriétaires, la SARL Victoria Management (exploitant la résidence hôtelière MAEVA) et le syndicat des copropriétaires, et ce depuis 2012. En effet, le hall d'entrée de l'immeuble Victoria Surf est un lot privatif de la société Victoria Management, il est soumis à une servitude de passage au profit des résidents de la copropriété Victoria Surf, qui partagent donc cet espace avec les clients de la résidence hôtelière MAEVA exploitée dans l'immeuble. A la suite d'une visite de la sous commission départementale de sécurité du 24 novembre 2011, il a été préconisé 'l'isolement du hall d'entrée par rapport aux tiers par des parois de degré coupe-feu 2 heures (ERP de 5ème catégorie)'. En 2012, la SARL Victoria Management a soumis à l'assemblée générale des copropriétaires un projet de cloisonnement, mais l'assemblée générale du 7 décembre 2012 a rejeté la résolution, essentiellement en raison de la demande de cession du lot par la SARL Victoria Management au profit de la copropriété au prix de 500 000 €, prix jugé trop élevé par les copropriétaires. La SARL Victoria Management a contesté cette résolution de l'assemblée générale du 7 décembre 2012 devant le tribunal judiciaire de Bayonne, et sollicité en parallèle une mesure d'expertise judiciaire. Après rejet de sa demande en première instance, la cour d'appel a ordonné en 2014 une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [G]. Dès juillet 2014 (1er accédit), l'expert a fixé le principe du cloisonnement nécessaire, et a demandé à la SARL Victoria Management de faire des travaux conservatoires, et au syndicat de copropriétaires, de convoquer une assemblée générale en urgence pour réaliser ces travaux. Des travaux de pose de portes coupe-feu isolant la galerie marchande du reste de l'immeuble avaient été mis en oeuvre pour plus de 200 000 €, comme le notait l'expert. Néanmoins, pour le reste des travaux, aucune assemblée générale en urgence n'a été convoquée par le syndic, la SA [B], laquelle a passé commande de prestations d'études auprès de l'AMT le 2 octobre 2014 sans qu'aucune résolution n'ait été prévue en ce sens dans le cadre de l'assemblée générale du 7 novembre 2014, et seul le conseil syndical a été réuni. Lors de cette réunion du 20 février 2015, le conseil syndical a : - validé une mission complémentaire du bureau de contrôle APAVE afin de permettre à la société ATM, la poursuite de son étude : Phasage du désenfumage (6 relevés de débit), diagnostic sur les ascenseurs ; - validé une mission complémentaire au bureau d'étude AMT quant à l'élaboration du schéma directeur : Dénoncer l'ordre de travaux basé sur le déplacement SSI ; - validé un nouveau devis avec plus-value de 1 500 euros HT. Les sociétés AMT et APAVE ont présenté des devis concernant ces missions d'études (et non de travaux de mise en sécurité). Au regard de l'importance des sommes en jeu, lors de sa réunion du 11 mai 2015, le conseil syndical a décidé d'une mise en concurrence au vu du montant de la maîtrise d'oeuvre pour le schéma directeur, et d'une étude de financement à lancer par le syndic. Or, il résulte des pièces produites qu'à cette date les travaux d'études sont déjà commandés par le syndic ; ils sont facturés par les sociétés ATM et APAVE avant même le dépôt du rapport d'expertise. Monsieur [G], nommé ès qualités d'expert judiciaire, par un arrêt de la Cour d'Appel de Pau du 28 février 2014, a en effet déposé son rapport le 24 août 2015. Certaines de ses missions étaient notamment de : - recueillir les éléments de fait permettant d'apprécier si le hall d'entrée de la copropriété et notamment le lot 712, propriété de la SARL Victoria Management est conforme à la réglementation ERP, - décrire les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux et en chiffrer le coût, - décrire et analyser le projet de réaménagement du hall d'entrée tel qu'il a été soumis par la SARL Victoria Management à l'assemblée générale du 07 décembre 2012, - indiquer si ce projet est conforme à la réglementation en matière d'ERP. A la première mission évoquée ci-dessus, l'expert a répondu en ces termes : « En conséquence, la présence du lieu d'exploitation au sein du RDC de la résidence reclassée en 2012 en immeuble d'habitation de 4ème famille contrevient, en l'absence d'isolement coupe-feu adapté entre ces deux activités, à : - l'arrêté du 31/01/1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, - la réglementation contre les risques d'incendie et de panique des ERP. ». L'expert a préconisé la mise en place de mesures conservatoires par le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] (page 13 du rapport) : « Dès lors, nous ne pouvions considérer que les mesures conservatoires visant la mise à disposition de moyens humains et matériels en permanence sur le site devaient être assumées par le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], à effet immédiat. Nous avons demandé au Syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] de nous produire de toute urgence une telle attestation de mise en oeuvre de ces mesures conservatoires. Enfin, nous avons bien noté que le Conseil Syndical lors de notre dernier accédit en date du 23 avril 2015 : - déplorait l'absence de décision opérative en 2011 qui aurait permis une mise en sécurité progressive de l'immeuble qui serait probablement achevée aujourd'hui, - n'était pas opposé dans le principe à la réalisation des travaux d'isolement envisagés par la SARL VICTORIA MANAGEMENT, - avait missionné deux professionnels (AMT et APAVE) aux fins d'établir un Schéma Directeur de mise en sécurité de l'ensemble immobilier qui devait être achevé et présenté en mai 2015 à la Sous-Commission Départementale de sécurité. ». L'expert a rappelé : « Nous rappelions alors que nous avions demandé la mise en oeuvre immédiate de mesures conservatoires et non des propositions de travaux. L'immeuble Victoria Surf présente en l'état, une situation de risque inacceptable vis-à-vis de la sécurité contre les risques d'incendie et de panique. Sa configuration actuelle, en l'absence de mise en oeuvre des travaux envisagés et a minima de mesures compensatoires validées par les services d'incendie et de secours concernés, ne permet pas d'assurer la sécurité des occupants vis-à-vis de ses risques. Ce chapitre spécifique est rédigé au titre de notre devoir d'information, de mise en garde et de conseil. Notre avis technique propose l'imputation des mesures conservatoires au Syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] de la résidence. N'étant pas compétents en matière de droit, nous rappelons ici aux deux parties dans la cause que cette situation revêt un caractère de dangerosité pouvant engager leur responsabilité en cas de sinistre. ». L'expert a préconisé en page 10 de son rapport, au titre des mesures urgentes, non pas des missions d'études d'élévation du niveau de sécurité telles que commandés par le syndic, mais des travaux consistant à 'isoler l'établissement SARL Victoria Management vis-à-vis des risques d'incendie et de panique par un degré coupe-feu 2 heures de [Adresse 7], en préservant l'accessibilité et la sécurité incendie de cette dernière'. Il a chiffré ces travaux de mise en sécurité à la somme de 95'000 € hors taxes. Il s'agissait bien des seuls travaux conservatoires urgents relevant des dispositions l'article 37 du décret du 17 mars 1967 permettant au syndic de copropriété de se dispenser de l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, sous réserve néanmoins d'en informer les copropriétaires de boucler immédiatement une assemblée générale à ce titre. Or, la cour constate que le syndic a confié à deux sociétés une mission d'étude, d'assistance sur la sécurité incendie et une mission de maîtrise d''uvre avec élaboration du dossier de consultation des entreprises pour des travaux à réaliser, pour un montant total de 80'472 €, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, sans vote d'une quelconque provision, sans soumettre la question à l'assemblée générale du 7 novembre 2014 alors que le syndic [B] venait de commander une étude de l'AMT, sans tenir compte de l'avis du conseil syndical du 11 mai 2015 souhaitant une mise en concurrence, et sans attendre le dépôt du rapport d'expertise judiciaire alors même que dans le cadre des opérations l'expert préconisait des travaux conservatoires au titre de l'urgence et non des missions d'études. La SAS [B] (devenue Square Habitat) réplique, sans le démontrer, que ces missions d'études sur l'élévation du niveau de sécurité incendie étaient un préalable indispensable à l'exécution de travaux ; or l'expert ne soumet nullement la réalisation des travaux conservatoires urgents à de telles études. Celles-ci, dont l'utilité n'est pas spécialement discutée par le syndicat des copropriétaires, relevaient d'investissements importants, non limités au hall d'entrée de l'immeuble ; la décision d'engager de telles dépenses ne relève ni de la gestion courante ni de l'urgence, et relève de l'assemblée générale des copropriétaires et non de l'initiative du seul syndic. En conséquence, la cour considère contrairement au premier juge, que la SAS [B] (devenue Square Habitat) engage sa responsabilité pour avoir commandé des études techniques auprès des sociétés AMT et APAVE sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, et pour avoir réglé de telles prestations à hauteur de 80'472 € sur les fonds propres de la copropriété sans même procéder à un appel de fonds correspondant. Contrairement à ce qu'indiquent les sociétés MMA, il s'agit bien d'un préjudice indemnisable même si, sur le fond, la nécessité des travaux n'est pas remise en question. Dès lors, la SAS [B] (devenue Square Habitat) sera condamnée, par infirmation du jugement entrepris, à verser au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] la somme qu'il sollicite de 80 472 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juin 2018. Sur la facturation des prestations hors forfait en 2014 et 2015 : Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] conteste de nombreuses factures émises par la SAS [B] pour des prestations prétendument réalisées en 2014 et 2015 hors forfait, et fait observer que 19 factures ont été émises le 21 décembre 2015, soit le jour de l'assemblée générale votant le changement de syndic, sur les 36 factures de l'année 2015. Globalement, il est observé une importante augmentation de cette facturation hors forfait sur la dernière année de mandat du syndic, caractérisée comme suit : - factures de vacations (hors forfait) de 19 160,60 € en 2015 (contre 1 224,43 € en 2014) ; - factures de dépenses administratives de 54 108,70 € en 2015 (contre 11 086,12 € en 2014). Cette 'inflation' n'est pas objectivée par une quelconque pièce de la SAS [B] (devenue Square Habitat), laquelle se contente d'affirmer qu'il y aurait plus de sinistres à gérer en 2015 qu'en 2014. Le syndicat des copropriétaires conteste également les factures suivantes : - factures de relevés de compteurs de 407,26 € en 2014 et 1 133,68 € en 2015 ; - factures honoraires de gestion du 27 avril 2015 pour 435,07 €. Le total des factures contestées est de 12 717,81 € pour l'année 2014 et 74 838,05 € pour l'année 2015, soit 87 555,86 €. Il doit être relevé que, face à cette contestation, et alors que le syndic doit justifier de la réalité des prestations qu'il facture hors forfait prévu par le contrat de syndic, celui-ci ne produit aux débats aucune des factures litigieuses, pas plus qu'il ne produit le moindre justificatif à l'appui de cette facturation. En particulier, il ne justifie pas de la facturation de dépenses administratives qui sont, en principe, incluses dans le forfait prévu par le contrat de syndic, tout comme celles des honoraires de gestion. Il est donc défaillant dans l'administration de la preuve qui lui incombe. Le premier juge a néanmoins procédé à l'analyse de la pertinence des factures que produit de son côté le syndicat des copropriétaires. Il a considéré, à juste titre, que la facturation de relevés de compteurs en 2014 et 2015 pour 1 540,94 € était injustifiée car cette prestation n'est pas prévue par le contrat de syndic, ni dans le forfait, ni dans les prestations hors forfait, tout comme il a, justement, écarté la facturation de dépenses administratives des vacations sinistre ou procédure venant en doublon avec la facturation d'autres dépenses administratives, pour un montant de 411,40 €. S'agissant des autres factures contestées en revanche, c'est à tort que le premier juge a considéré que le simple libellé de ces factures suffisait à en justifier la pertinence, alors, d'une part, que la SAS [B] (devenue Square Habitat) ne s'explique nullement de manière précise sur chaque prestation facturée et ne produit aucun justificatif de la réalisation de cette prestation, et d'autre part, que le libellé des factures reste très évasif. Par exemple, trois factures du 27 avril 2015 mentionnent 'HONO AG 2012. RES.18- RES.19- RES.20' ce qui ne permet pas de vérifier, sans pièce correspondante, à quoi correspondent cette ou ces AG de 2012 ni les résolutions correspondantes, et pourquoi il y a facturation hors forfait. De même, plusieurs factures portent la mention 'vacation sinistre' et mentionnent un nombre d'heures, sans permettre au syndicat des copropriétaires de déterminer au vu de ce seul élément à quel sinistre et à quelles prestations horaires se rapportent les factures (exemples : facture n° 311133707 intitulée '68/13 fa. Travaux/solde dossier' et facturant 'vacation secrétariat sinistre' ; facture n° 311134043 intitulée '21/14 expertise et traitement adm.' et facturant 'vacation secrétaire sinistre' ; facture n° 311134048 intitulée '134/13 solde dossier' facturant 'vacation secrétaire sinistre') ; les prétendues vacations ne sont pas datées, pas plus que les prétendus sinistres, et les dates des factures ne correspondent pas à ces éléments puisque nombre d'entre elles sont émises en fin de mandat du syndic. La seule affirmation générale selon laquelle il existe des sinistres en cours dans la copropriété ne peut justifier l'émission de factures en nombre sans autre explication. Certaines prestations sont manifestement facturées en double, telle la vacation pour rédaction de compte-rendu du conseil syndical pour l'année 2015 facturée le 21 décembre 2015 à hauteur de 691,20 € alors qu'une telle prestation est incluse dans le forfait annuel (page 5 du contrat de syndic). De manière générale, il n'appartient pas au syndicat de copropriétaires de démontrer l'absence de pertinence de ces factures mais bien au syndic de justifier de la réalité des prestations qu'il entendait facturer hors forfait annuel, forfait dont la cour rappelle qu'il s'élève, pour l'année 2015 (tout comme l'année 2014) à la somme de 51 884,87 € TTC. En conséquence, la cour condamne la SAS [B] (devenue Square Habitat), par infirmation du jugement entrepris, à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] la somme de 87 555,86 € au titre du remboursement des factures payées mais non justifiées. Les intérêts au taux légal ne peuvent courir à compter du courrier du 21 juin 2018 comme le demande le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] dans la mesure où ce courrier n'a pas mis en demeure la SAS [B] de régler cette somme, et sollicitait simplement des explications sur les factures. Sur la garantie due par MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles : La SAS [B] était garantie pour son activité de syndic de copropriété via une police d'assurance souscrite par la société Galian pour le compte de ses adhérents auprès de la compagnie Allianz jusqu'au 1er janvier 2014, puis auprès de MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à compter de cette date. S'agissant de la responsabilité du syndic pour avoir commandé des travaux sans autorisation, les sociétés MMA ne contestent pas devoir leur garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle, mais opposent à juste titre leur franchise contractuelle de 10 % avec un minimum de 750 € et un maximum de 7 500 € devant rester à la charge de leur assurée, et opposable aux tiers. Il sera donc fait application de ces dispositions. S'agissant en revanche de la responsabilité du syndic pour avoir procédé à de la facturation indue, les sociétés MMA contestent à juste titre leur garantie dans la mesure où le contrat exclut clairement de son champ d'application, dans ses articles 26.1 et 26.5 'le non versement ou la non restitution des fonds, effets ou valeurs, reçus quelque titre que ce soit par l'assuré' et 'les contestations relatives aux frais et honoraires de l'assuré, de ses associés ou agents commerciaux'. Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] estime que cette clause d'exclusion n'est ni explicite, ni limitée, ni apparente et doit être réputée non écrite, alors que la lecture des conditions générales permet de constater clause est claire, explicite et apparente, et qu'elle est limitée précisément aux contestations d'honoraires et aux non restitutions de fonds ; elle doit donc recevoir application. Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] oppose également le fait que les conditions générales du contrat d'assurance prévoyant cette clause ne sont pas datées de sorte qu'il ne serait pas permis de savoir si elles s'appliquent à la période de garantie, alors qu'il est expressément mentionné que ces conditions générales se rapportent au contrat n° 120137405 correspondant bien à celui visé par les attestations d'assurance de responsabilité civile du syndic pour les années 2014 et 2015 produites aux débats. En conséquence, les sociétés MMA ne seront tenues de garantir leur assurée, la SAS [B] (devenue Square Habitat), qu'à raison du paiement de la somme de 80 472 € dont il convient de déduire la franchise contractuelle s'élevant en l'espèce à 7 500 €. Sur le surplus des demandes : La SAS [B] (devenue Square Habitat), succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation du jugement déféré, ainsi qu'aux dépens d'appel, et à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance, et 2 500 € sur le même fondement pour les frais irrépétibles exposés en appel. Le jugement entrepris sera infirmé ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] aux dépens et à payer à la SAS [B] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS [B] (devenue Square Habitat) et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles seront déboutées de leurs demandes présentées au titre de l'article 700 du code civil. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement entrepris, excepté en ce qu'il a : - condamné le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] payer à la société Allianz IARD la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] de sa demande tendant à voir condamner les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à garantir la SAS [B] des condamnations relevant de la facturation indue, Le confirme sur ces points, Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant, Constate l'intervention volontaire de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, Condamne la SAS [B] (devenue Square Habitat) à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] les sommes suivantes : - 80 472 euros au titre des commandes non autorisées des prestations auprès des sociétés AMT et APAVE, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2018, - 87'555,86 euros au titre de factures injustifiées, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision, Condamne les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à relever et garantir leur assurée la SAS [B] (devenue Square Habitat) des condamnations prononcées à son encontre au titre des commandes non autorisées de prestations, dans la limite de 72'972 €, Condamne la SAS [B] (devenue Square Habitat) à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne la SAS [B] (devenue Square Habitat) aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE