Cour d'appel, 23 octobre 2024. 23/02018

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 23 OCTOBRE 2024 N° 2024/ 433 N° RG 23/02018 N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYFT SCPI CILOGER HABITAT 2 C/ [D] [T] [N] [Z] Société SMABTP Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain CHERFILS Me Julien GENOVA Me Fabien BOUSQUET Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 04 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02253. APPELANTE S.C.P.I CILOGER HABITAT 2 dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée et plaidant par par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Céline BOURDOULEIX, membre de la SELARL PRCB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS INTIMES Madame [D] [T] née le 02 Juin 1983 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1] Monsieur [N] [Z] né le 24 Janvier 1983 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1] représentés et plaidant par Me Julien GENOVA, membre de l'AARPI GENOVA - KAZANCHI, avocat au barreau de MARSEILLE Société SMABTP dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée et assistée par Me Fabien BOUSQUET, membre de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Marion PAOLOZZI, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 02 Juillet 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme ROBIN-KARRER Céline, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé du 22 mai 2015, la société civile de placement immobilier (SCPI) CILOGER HABITAT Il a donné à bail à Mme [D] [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer de 722 euros et une provision sur charges de 97 euros. La SCPI CILOGER HABITAT Il a chargé la société anonyme (SA) Nexity Property Management (NEXITY) de la gestion locative. L'appartement loué par Mme [D] [T] se situe dans un immeuble réceptionné le 7 octobre 2014. Les travaux de construction de l'immeuble ont été réalisés par la SARL BONSIGNOUR. Suite à des sinistres signalés par Mme [D] [T], le syndic de copropriété a mis en oeuvre l'assurance dommages ouvrage et responsabilité civile décennale. Plusieurs expertises amiables ont été réalisées, portant notamment sur les dommages supportés par le logement loué par Mme [D] [T]. Par acte d`huissier du 5 mars 2019, Mme [D] [T] a fait assigner en référé la SCPI CILOGER HABITAT Il devant le tribunal d'instance de Marseille aux fins de la voir condamnée à effectuer des travaux de mise en conformité du logement indécent, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et de suspension du loyer durant l'exécution de ces travaux. Mme [D] [T] donnait son congé à la SCPI CILOGER HABITAT Il par courrier recommandé reçu le 3 mai 2019. Par décision du 5 décembre 2019, le juge des référés se déclarait incompétent pour examiner les demandes présentées par Mme [D] [T], en raison d'une contestation sérieuse. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 décembre 2020, Mme [D] [T] mettait en demeure la SCPI CILOGER HABITAT Il de l'indemniser de ses préjudices de jouissance et moral. Par acte d`huissier du 9 avril 2021, Mme [D] [T] et M. [N] [Z] ont fait assigner la SCPI CILOGER HABITAT II devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE sur le fondement de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du code civil aux fins de la voir condamnée à leur payer les sommes de : - 20.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, - 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral et d'agrément, - ainsi que la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont également sollicité la condamnation de la SCPI CILOGER HABITAT ll à payer à Mme [D] [T] la somme de 14.425 euros en réparation de son préjudice corporel. Par actes d'huissier du 28 juillet 2021, la SCPI CILOGER HABITAT II a fait assigner la société à responsabilité limitée (SARL) BONSIGNOUR, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maitre [J] [Y], et la société mutuelle d'assurance du bâtiment (SMABTP) devant le juge des contentieux de la protection sur le fondement de 1'article 333 du code de procédure civile et d'un contrat d'assurance n° 52096781240000, aux fins d'intervention forcée, de jonction d'instance et condamnation solidaire de la SARL BONSIGNOUR et la SMABTP de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge. Considérant que M.[Z] pouvait agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle, qu'il ressort des débats une caractérisation d'un trouble de jouissance résultant des infiltrations d'eau et des moisissures rendant le logement insalubre, sans que le bailleur n'établisse de diligences suffisantes et que ce dernier ne prouve pas que les désordres sont imputables à la SARL BONSIGNOUR et ne verse pas aux débats le contrat d'assurance de la SMABTP, par jugement rendu le 4 janvier 2023, le Tribunal: ORDONNE la jonction des procédures RG 21/2253, RG 21/4983 et RG 21/4984 : DECLARE M. [N] [Z] recevable en ses demandes ; CONDAMNE la SCPI CILOGER HABITAT Il à payer à Mme [D] [T] et à M. [N] [Z] la somme de treize mille cinq cent soixante treize euros et soixante centimes (13 573,60 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ; CONDAMNE la SCPI CILOGER HABITAT II à payer à Mme [D] [T] et à M.[N] [Z] la somme de mille euros (1.000 euros) en réparation de leur préjudice moral : DEBOUTE Mme [D] [T] de sa demande d'indemnisation de son préjudice de santé, DEBOUTE la SCPI CILOGER HABITAT II de ses demandes d'appel en garantie formées à l'encontre de la SARL BONSIGNOUR, prise en la personne de son liquidateur judiciaire. Maître[J] [Y] et de la SMABTP, CONDAMNE la SCPI CILOGER HABITAT II aux dépens ; CONDAMNE la SCPI CILOGER HABITAT Il à payer à Mme [D] [T] et à M. [N] [Z] la somme de mille euros (1.000 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Par déclaration au greffe en date du 3 février 2023,la SCPI CILOGER HABITAT II a interjeté appel de cette décision. Par conclusions du 12 avril 2013, elle s'est désistée partiellement de son appel à l'encontre de la société BONSIGNOUR et de la SAS LES MANDATAIRES es qualité, la liquidation judiciaire ayant fait l'objet d'une clôture pour insuffisance d'actifs. Elle sollicite: Infirmer le Jugement rendu le 4 janvier 2023 par le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a : - Déclaré M. [Z] recevable, - Condamné la Scpi CILOGER HABITAT 2 à payer à Mme [T] et M.[Z] la somme de 13.573,60 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, - Condamné la Scpi CILOGER HABITAT 2 à payer à Mme [T] et M.[Z] la somme de 1.000 €, en réparation de leur préjudice moral, - Débouté la Scpi CILOGER HABITAT 2 de ses demandes d'appel en garantie formées à l'encontre de la SARL BONSIGNOUR, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Maître [J] [Y] et de la SMABTP, - Condamné la Scpi CILOGER HABITAT 2 aux dépens, - Condamné la Scpi CILOGER HABITAT 2 à payer à Mme [T] et M.[Z] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Et, statuant à nouveau : A titre principal, Débouter Mme [D] [T] et M. [N] [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à toutes fins qu'elles comportent, A titre subsidiaire, Condamner la Société Mutuelle d'Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics à relever et garantir la Scpi CILOGER HABITAT 2 de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge dans le cadre de l'instance l'opposant à Mme [D] [T] et M. [N] [Z], En tout état de cause, Condamner tout succombant à payer à la Scpi CILOGER HABITAT 2 la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE, Avocats au Barreau d'Aix-en-Provence, pour ceux la concernant. A l'appui de son recours, elle fait valoir: -que la locataire a quitté les lieux le 16 mai 2019, -que deux expertises amiables ont permis de déterminer que les désordres avaient pour origine les travaux entrepris par la société BONSIGNOUR, -que c'est son intervention à plusieurs reprises qui a permis l'identification de la cause des désordres alors que l'attitude non coopérative de la locataire a empêché la réalisation des travaux pour y remédier lorsqu'elle occupait le logement, -que la locataire ne rapporte nullement la preuve de l'indécence du logement, qu'il s'agit d'un dégât des eaux au plafond de la cuisine signalé en septembre 2015 et remis en état après expertise en janvier 2018 après une période de séchage nécessaire, -qu'un deuxième dégât des eaux a été signalé en mai 2018 au plafond de la cuisine et dans la salle de bain et chambre attenante qui n'a pu être remis en état eu égard au comportement de la locataire, -que si la déclaration du premier sinistre date du 1er février 2017, la locataire a été informée dès octobre 2015 des nombreuses démarches entreprises par le bailleur, -que la locataire n'établit pas avoir déclaré le sinistre à son assureur, -quant à l'intervention du compagnon de la locataire basée sur l'article 1240 du code civil, il n'est démontré aucune faute (n'étant pas titulaire du bail il ne peut invoquer un défaut de délivrance conforme ou de jouissance paisible), -qu'il y a absence de justification du fondement et du quantum des indemnisations sollicitées, -quant à l'asthme dont dit souffrir la locataire rien ne permet de le relier à l'état de l'appartement d'autant qu'il persiste malgré le départ de la locataire, -qu'en tout état de cause la SMABTP doit la relever et garantir. Mme [T] et M.[Z] concluent: Déclarer mal fondé l'appel principal interjeté par la SCPI CILOGER HABITAT 2 ; Déclarer recevable et fondé l'appel incident formé par Mme [D] [T] et M.[N] [Z] ; Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - Retenu la responsabilité contractuelle de la SCPI CILOGER HABITAT II ; - Retenu la responsabilité délictuelle de la SCPI CILOGER HABITAT II à l'égard de M.[Z]; - Déclaré M.[Z] recevable en ses demandes. Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - Condamné la SCPI CILOGER HABITAT II à payer à Mme [T] et à M.[Z] la somme de 13.573,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ; - Condamné la SCPI CILOGER HABITAT II à payer à Mme [T] et à M.[Z] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral ; - Débouté Mme [T] de sa demande d'indemnisation de son préjudice de santé. Et, statuant à nouveau : A titre principal : Condamner la SCPI CILOGER HABITAT II à payer à Mme [T] et à M.[Z] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ; Condamner la SCPI CILOGER HABITAT II à payer à Mme [T] et à M.[Z] la somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice moral et d'agrément subi ; Condamner la SCPI CILOGER HABITAT II à payer Mme [T] la somme de 14.245 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de santé subi. A titre subsidiaire : Ordonner une expertise ayant pour mission de déterminer le lien de causalité entre l'humidité du logement précédemment occupé par Mme [T] et l'hyper réactivité bronchique diagnostiquée le 05 avril 2019. En tout état de cause : Condamner la SCPI CILOGER HABITAT II à payer à Mme [T] et à M.[Z] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Ils soutiennent: -qu'alors qu'elle a dénoncé le dégât des eaux par courriel des 9 juillet et 30 août 2015 et par LRAR du 8 octobre 2015, que l'origine lui était indiqué par un courrier du 15 octobre 2015, et qu'une première expertise amiable est intervenue début 2017, la déclaration de sinistre n'est intervenu que 17 mois après, -que si des travaux de remise en état sont intervenus en janvier 2018, rien n'établit que la cause des désordres a été réparée, -que ce n'est que 3 ans après le début du dégât des eaux qu'il lui a été proposé un relogement pour permettre les réparations nécessaires, -que jusqu'à son départ pour cause de santé rien n'a été fait pour remédier au dégât des eaux, -que la réalité des désordres est constatée par deux constats d'huissier, -que l'assurance habitation n'aurait pas eu vocation à intervenir les dégradations ne relevant pas de la responsabilité de la locataire, -qu'un tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, -que l'appelante n'ayant pas remédié aux désordres existants M.[Z] a subi un préjudice ayant vécu dans cet appartement durant toute la durée du bail, -que le constat d'huissier met en évidence que la jouissance du logement a été troublée par une forte humidité et une insuffisance de chauffage, -qu'ils ont subi une perte de jouissance de leur entrée dans les lieux le 3 juin 2015 à leur départ le 23 avril 2019, -qu'ils sollicitent la moitié des loyers payés en indemnisation de leur préjudice de jouissance, outre 4 000€ de préjudice moral pour les démarches et le temps perdu et de préjudice d'agrément, étant précisé que les désordres ont affecté la chambre des parents, celle des enfants, la cuisine, les WC, le salon salle à manger et les portes et huisseries, -qu'il est également sollicité un préjudice de santé pour Mme [T]. La SMABTP conclut: CONFIRMER le jugement rendu le 4 janvier 2023 par le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a rejeté la demande d'appel en garantie au motif d'éléments probatoires insuffisants ; DEBOUTER en conséquence la SCPI CILOGER HABITAT 2 de l'ensemble de ses demandes ; En tout état de cause : DIMINUER à de plus juste proportions le préjudice de Mme [T] et M. [Z] JUGER que la SMABTP au vu de la résiliation pour cause de liquidation judiciaire de la société BONSIGNOUR n'est plus tenue des garanties immatérielles et la mettre purement et simplement hors de cause. En cas de condamnation, LIMITER la part de la société BONSIGNOUR et la garantie de la SMABTP à 20 % du montant des sommes allouées. CONDAMNER la SCPI CILOGER HABITAT 2 au paiement de la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle fait valoir: -que les expertises amiables sur lesquelles se fondent l'appelant ne lui sont pas opposables, -qu'il n'est pas établi que son assurée a réalisé les travaux à l'origine des désordres, -que les procès verbaux de réception ne sont pas produits de sorte qu'il n'est pas établi si les travaux ont été réceptionnés avec ou sans réserves or sa garantie décennale ne peut couvrir les désordres apparents ou réservés, -que les préjudices sont immatériels, or ils relèvent d'une assurance complémentaire facultative qui a cessé du fait de la liquidation de la société BONSIGNOUR, L'ordonnance de clôture a été rendue à l'audience MOTIFS DE LA DECISION Sur la qualité à agir de M.[Z] Il est de jurisprudence constante qu'un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. En l'espèce, il n'est pas contesté que M.[Z] soit le concubin de la seule titulaire du bail à savoir Mme [T]. En conséquence, s'il n'a pas la qualité à agir au titre du bail, il peut agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle à l'encontre de la SCPI CILOGER. Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a déclaré ses demandes recevables. Sur le préjudice de jouissance Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil de la garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le contrat de bail du 22 mai 2015 reprend les dispositions légales au titre des obligations du bailleur en page 4. L'état des lieux d'entrée ne fait pas référence à l'existence d'un dégât des eaux antérieurement à la prise de possession. Par courriels des 9 juillet et 30 août 2015, la locataire signale à la bailleresse un dégâts des eaux au plafond de la cuisine, qui serait préexistant à l'entrée dans les lieux. Le gestionnaire de la bailleresse lui répond par courriel du 31 août que le promoteur a été relancé le 26 août 2015. Par LRAR du 8 octobre 2015, la locataire relance le gestionnaire concernant le dégât des eaux, ce qui donne lieu à une réponse du 13 octobre l'assurant que le dossier est en cours d'instruction. Une nouvelle LRAR est faite par la locataire le 13 octobre 2015, à laquelle il est répondu par le gestionnaire le 15 octobre 2015: -qu'il a été informé du dégât des eaux le 9 juin 2015, -qu'il n'a eu de cesse de relancer le promoteur, -qu'après de multiples recherches, il s'avère que la fuite vient du bac à douche du logement du dessus. Or il faudra attendre le 1er février 2017, pour que le syndic de copropriété déclare le sinistre à son assureur. Ce sinistre est déclaré au titre de dommages-ouvrage. Le rapport préliminaire d'expertise amiable établi le 29 mars 2017 confirme l'origine du sinistre comme le rapport de recherche de fuite diligenté par l'assureur le 28 mars 2017. Dès septembre 2017, la locataire signale un nouveau sinistre Il n'est pas contesté que des travaux de reprise du plafond de la cuisine aient eu lieu en janvier 2018. Un nouveau dégât des eaux a été signalé en mai 2018 au plafond de la cuisine et dans la salle de bain et chambre attenante. Il a donné lieu à un rapport d'expertise amiable du 21 novembre 2018, dont il résulte des infiltrations d'eau au niveau du plafond de la cuisine, la présence d'humidité résiduelle sur 10 à 15 cm au dessus des plinthes des cloisons situées au niveau du dégagement et en particulier celles relatives à la salle de bain et la chambre attenante, outre une infiltration au plafond de la chambre. Suivant constat d'huissier établi le 31 janvier 2019 à la demande de la locataire sont constatées des infiltrations importantes au plafond de la cuisine, des traces d'humidité persistantes au plafond et sur deux murs de la chambre d'enfant, des traces d'humidité sur la cloison mitoyenne entre le couloir et la chambre parentale, des désordres similaires dans cette dernière. Il résulte de l'état des lieux de sortie du 31 janvier 2019 la présence des mêmes désordres. Certes par LRAR du 28 février 2019, la bailleresse informe sa locataire des travaux de remise en état à intervenir en mars 2019 en lui proposant un relogement que cette dernière a refusé, pour autant la bailleresse a laissé perdurer les nuisances sans effectuer aucune mesure provisoire permettant d'assurer la jouissance paisible du logement, provoquant ainsi une aggravation des désordres, alors qu'elle connaissait les causes du premier sinistre dès octobre 2015, la déclaration de sinistre étant intervenu seulement le 1er février 2017. Sa responsabilité contractuelle est engagée comme sa responsabilité quasi délictuelle à l'encontre de M.[Z]. Eu égard à l'ampleur des désordres concernant un appartement de 3 pièces, c'est valablement que le premier juge a évalué à 40% du loyer pour la période du 3 juin 2015 au 23 avril 2019 le préjudice de jouissance commun à Mme [T] et M.[Z] et a condamné en conséquence la bailleresse à leur verser la somme de 13 573,60€. Sur le préjudice moral et d'agrément Comme l'a retenu le premier juge, Mme [T] et M.[Z] ne justifient pas d'un préjudice d'agrément qui serait différent du préjudice de jouissance qui a été indemnisé, de sorte qu'ils sont déboutés de leur demande à ce titre. Par ailleurs, avoir vécu avec trois enfants en bas âge dans un logement touché par des dégâts des eaux et sur plusieurs années, outre avoir dû faire face aux démarches administratives et avoir été présents aux réunions d'expertise, est constitutif d'un préjudice moral valablement indemnisé à la somme de 1 000€. Sur le préjudice de santé de Mme [T] Il n'est établi par les pièces versées aux débats que l'asthme développé par Mme [T] soit en lien avec l'humidité et les moisissures présentent dans l'appartement, d'autant que cet asthme persiste alors que Mme [T] a quitté ce logement, de sorte que faute d'établir le lien de causalité, elle sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur l'appel en garantie de la SMABTP Les dommages et intérêts accordés sont relatifs à des préjudices immatériels, or ces derniers relèvent d'une assurance complémentaire facultative qui a cessé du fait de la liquidation de la société BONSIGNOUR, de sorte que le premier juge est confirmé par substitution de motifs en ce qu'il a débouté la bailleresse de son appel en garantie à l'égard de la SMABTP. Sur les autres demandes La SCPI CILOGER HABITAT est condamnée à 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [T] et de M.[Z] et à la somme de 1 000€ au profit de la SMABTP. La SCPI CILOGER HABITAT est condamnée aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 janvier 2023 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, Y ajoutant DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE la SCPI CILOGER HABITAT à régler à Mme [T] et M.[Z] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE la SCPI CILOGER HABITAT à régler à la SMABTP la somme de 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE la SCPI CILOGER HABITAT aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT