Cour d'appel, 17 mai 2023. 22/15570

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 17 MAI 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15570 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLHP Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 12-21-2120 APPELANTE Mme [V] [Y] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Aude ABOUKHATER de l'AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/020197 du 28/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE S.C.I. JODOZA [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Olivier HASCOET de la SELARL HAUSSMANN KAINIC HASCOET HELAIN, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 04 Avril 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Patricia LEFEVRE, Conseillère Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Par acte sous seing privé du 7 novembre 2013, la société Jodoza a consenti un bail d'habitation à Mme [Y], portant sur un appartement situé [Adresse 2]. La société Jodoza fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier de 4 mars 2021, pour un principal de 4 706,00 euros. Par acte d'huissier du 7 juin 2021, la société Jodoza a fait assigner sa locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en lui demandant notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; ordonner l'expulsion de Mme [Y] ; condamner celle-ci à lui payer, d'une part, une indemnité d'occupation égale au loyer et charges et, d'autre part, une provision de 5 859,38 euros. Par décision du 22 octobre 2021, la commission de surendettement a imposé une mesure de rétablissement personnel de Mme [Y] sans liquidation judiciaire à effet du 2 septembre 2021, avec effacement des loyers impayés à concurrence de la somme de 4 860,26 euros. Par ordonnance de référé du 15 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : Vu l'existence de contestations sérieuses concernant le commandement de payer du 4 mars 2021 et le trouble de jouissance ; dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion subséquente, ainsi que l'octroi d'une provision pour trouble de jouissance ; Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, condamné Mme [Y] à verser à la SCI Toussons c'ur (sic), à titre provisionnel, la somme de 8 724 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2021, incluant la mensualité de novembre 2021), correspondant à l'arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ; condamné la société Jodoza à réaliser les travaux prescrits le 4 janvier 2022 par l'inspectrice de salubrité de la Ville de [Localité 3] à la suite du contrôle sanitaire réalisé le 5 novembre 2021 aux fins d'assurer : l'aération générale et permanente du logement ; la remise en service en toute sécurité des installations électriques ; l'étanchéité et fonctionnement normal des fenêtres notamment celle des toilettes ; l'installation du ballon d'eau chaude ; débouté les parties du surplus de leurs demandes ; condamné la société Jodoza aux dépens ; dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Par déclaration du 29 août 2022, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a : dit n'y avoir lieu à l'octroi d'une provision pour troubles de jouissance et débouté Mme [Y] de sa demande de condamnation de la société Jodoza à lui verser une provision de 3 441 euros au titre du préjudice de jouissance ; condamné Mme [Y] à verser à titre provisionnel la somme de 8 724 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2021 ; débouté Mme [Y] de sa demande de réalisation de la peinture de la salle de bains ; débouté Mme [Y] de sa demande de fixation d'une astreinte pour la réalisation des travaux ; débouté Mme [Y] de sa demande d'autorisation de suspendre le paiement des loyers jusqu'à complète réalisation des travaux. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 21 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, Mme [Y] demande à la cour de : confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion subséquente ; condamné la SCI Jodoza à réaliser les travaux prescrits le 4 janvier 2022 par l'inspectrice de salubrité de la Ville de Paris à la suite du contrôle sanitaire réalisé le 5 novembre 2021 aux fins d'assurer : l'aération générale et permanente du logement, la remise en service en toute sécurité des installations électriques, l'étanchéité et fonctionnement normal des fenêtres notamment celle des toilettes, l'installation du ballon d'eau chaude ; condamné la SCI Jodoza aux dépens ; dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé quant à l'octroi d'une provision pour trouble de jouissance ; l'a condamné à verser à la SCI Jodoza, à titre provisionnel, la somme de 8 724 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2021, incluant la mensualité de novembre 2021), correspondant à l'arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ; a rejeté la demande de délais de paiement ; l'a débouté de sa demande de réalisation de la peinture de la salle de bain ; a refusé d'assortir la condamnation à réaliser les travaux d'une astreinte ; l'a débouté de demande d'autorisation de suspendre le paiement des loyers jusqu'à complète réalisation des travaux ; Statuant à nouveau, condamner la SCI Jodoza à lui verser une provision à valoir sur le préjudice de jouissance de 16 461 euros ; ordonner la compensation de la dette locative avec la provision à valoir sur le préjudice de jouissance ; ordonner à la SCI Jodoza de lui remettre des attestations de loyer pour juillet 2020, 2021 et 2022 mentionnant le montant du loyer hors charges afin de permettre le versement des allocations logement suspendues ; assortir la condamnation de la SCI Jodoza à réaliser les travaux prescrits le 4 janvier 2022 par l'inspectrice de salubrité de la ville de Paris, d'une astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant le prononcé de l'arrêt ; condamner la SCI Jodoza à réaliser la peinture de la salle de bain sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant le prononcé de l'arrêt ; A titre subsidiaire ; ordonner une expertise judiciaire et désigner un expert architecte afin de : déterminer la cause des désordres invoqués par elle concernant les problèmes électriques dans la cuisine, le dysfonctionnement et la chute du ballon d'eau chaude et l'humidité de l'appartement, donner un avis sur les travaux réalisés par le bailleur ; donner un avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, leur durée et leur coût ; donner tout élément technique de nature à permettre de statuer sur l'imputabilité des désordres et les responsabilités encourues ; surseoir à statuer sur les autres demandes des parties dans l'attente des résultats de l'expertise ordonnée ; lui accorder un échelonnement du paiement de la dette locative pendant 24 mois ; suspendre les effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter du 2 septembre 2021, date de la décision de rétablissement personnel de la commission de surendettement ; En tout état de cause, dire que l'équité commande que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles. La société Jodoza, aux termes de ses dernières conclusions en date du 22 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de : réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle : a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion subséquente, l'a condamné à réaliser les travaux prescrits par l'inspectrice de salubrité de la ville de [Localité 3] à la suite du contrôle sanitaire réalisé le 5 novembre 2021 aux fins d'assurer : l'aération générale et permanente de l'appartement, la remise en service en toute sécurité des installations électriques, l'étanchéité et fonctionnement normal des fenêtres, notamment celle des toilettes, l'installation du ballon d'eau chaude ; l'a condamné aux entiers dépens ; confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [Y] de sa demande au titre du préjudice de jouissance et du reste de ses demandes, Statuant à nouveau, constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, faute par Mme [Y] de s'être acquittée dans le délai de deux mois qui lui était imparti des causes du commandement qui lui fut délivré, et pour fruit (sic), ordonner son expulsion immédiate des locaux qu'elle occupe situés [Adresse 2], ainsi que celle de toute personne trouvée de son chef dans les lieux comme de ses meubles et effets personnels, le tout avec le concours de la force publique si besoin est ; condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 8 181,74 euros représentant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêté au 15 novembre 2022, mois de novembre inclus, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués ; débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, lesquelles se heurtent à l'existence d'une contestation sérieuse ; condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En vertu du I de l'article 24 précité, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, qui contient, à peine de nullité, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière. Il n'appartient pas au juge des référés de vérifier la validité du commandement de payer et d'apprécier si Mme [Y] a été en mesure de saisir le fonds de solidarité pour le logement dans le délai de deux mois dont elle disposait pour régulariser les sommes dues. En revanche, il y a lieu de constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 mars 2021 ne contient pas cette mention obligatoire, et d'en déduire que cette absence constitue une contestation sérieuse qui ne permet pas de constater l'acquisition de la clause résolutoire. Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise qui a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande et la demande subséquente d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation. En tout état de cause, il ne pouvait être fait droit à cette dernière demande, le 2e alinéa de l'article 835 précité permettant seulement au juge des référés d'allouer une provision. Sur l'arriéré de loyer La société Jodoza ne demande pas l'infirmation de la condamnation de Mme [Y] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 8 724 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2021, incluant la mensualité de novembre 2021), correspondant à l'arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision. Il en résulte que, par application des articles 562 et 954 du code de procédure civile, la société Jodoza demande la confirmation de ce chef de l'ordonnance et que la cour n'est pas saisie de sa demande tendant à la condamnation de Mme [Y] à lui payer la somme de 8 181,74 euros représentant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêté au 15 novembre 2022, mois de novembre inclus. Au demeurant, telle qu'elle est formulée, cette demande excédait les pouvoirs du juge des référés qui, en vertu du 2e alinéa de l'article 835 précité, peut seulement allouer une provision. S'agissant de la provision de 8 724 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges arrêté au 15 novembre 2021, incluant la mensualité de novembre 2021, il importe de constater que le premier juge n'a pas tenu compte de l'effacement des loyers impayés à concurrence de la somme de 4 860,26 euros. Il y aura lieu de dire que l'obligation de Mme [Y] n'est pas sérieusement contestable à concurrence de la somme de 3 863,74 euros (8 724 - 4 860,26) arrêtée au 15 novembre 2021, et que l'appelante sera condamnée au paiement de ce montant à titre de provision, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l'ordonnance attaquée. Remise en état et préjudice de jouissance Par lettre du 4 janvier 2022, la Ville de [Localité 3] a rappelé à Mme [Y] que son appartement avait fait l'objet d'un contrôle sanitaire le 5 novembre 2021 et lui a indiqué que la propriétaire s'était vu enjoindre de remédier aux désordres constatés, tenant à l'humidité de condensation dans le logement en raison d'une aération insuffisante, d'une alimentation électrique non sécurisée, d'une vétusté de la fenêtre des toilettes et d'un ballon d'eau chaude fuyard déposé dans le couloir. L'existence de ces désordres ont le caractère d'un trouble manifestement illicite en ce qu'ils constituent une violation de l'obligation du bailleur à la délivrance d'un logement décent au sens de l'article 1719 du code civil. La société Jodoza produit deux constats d'huissier (24 octobre 2022 avant travaux, et 23 novembre 2022 après travaux) qui permettent de constater qu'elle a réglé les désordres tenant au ballon d'eau chaude, et à la mise en sécurité de l'installation électrique. S'agissant de l'aération du logement, les constats d'huissier permettent de vérifier l'existence d'une VMC dans la salle d'eau, d'une bouche de ventilation fonctionnelle. Les pièces sont également munies de grilles d'aération qui sont obturées par des pièces de carton. Sur interpellation de l'huissier instrumentaire, Mme [Y] a déclaré qu'elle refusait de retirer cette obturation. Il convient de constater qu'il n'existe plus de trouble manifestement illicite regardant l'aération insuffisante, l'alimentation électrique non sécurisée et le ballon d'eau chaude déposé dans le couloir En revanche, le constat du 23 novembre et les photographies annexées permettent de constater que le problème de la vétusté de la fenêtre de la salle de bain a été traité a minima par la réfection des joints, sans remplacement par une huisserie neuve offrant les garanties nécessaires en termes d'étanchéité et d'aération, étant observé que le rapport de visite à domicile effectué en mars 2023 par l'association Abbé Pierre relève à nouveau la vétusté de cette fenêtre avec une vitre démise qui n'assure pas une protection contre l'humidité ; dès lors le trouble manifestement illicite perdure de ce chef, au regard des prescriptions de la Ville de [Localité 3]. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce seul point, assorti d'une astreinte, suivant modalités détaillées au dispositif ci-dessous. La demande subsidiaire d'expertise sera rejetée. La demande de réfection de la peinture de la salle de bain sera rejetée, faute par Mme [Y] de démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent de ce chef. Les désordres affectant la mise en sécurité de l'électricité et la vétusté de la fenêtre des toilettes étaient suffisamment sérieux au regard de l'obligation de délivrer un logement décent pour que la Ville de [Localité 3] émette une injonction au bailleur en janvier 2022, après un contrôle de novembre 2021. La société Jodoza n'a cependant fait des travaux de remise en état, partiels, sur ces deux points qu'en octobre et novembre 2022. Dans ces conditions, le préjudice de jouissance de Mme [Y] n'est pas sérieusement contestable à concurrence d'une somme de 4 000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts. La compensation sera ordonnée avec la dette de loyers. Sur les autres demandes Il convient de constater que le dispositif des conclusions de Mme [Y] ne contient pas de demande de suspension du loyer jusqu'à l'issue des travaux de remise en état. La société Jodoza ne conteste pas ne pas avoir remis à Mme [Y] les attestations de loyer pour juillet 2020, 2021 et 2022 prévues au code de la construction et de l'habitation mentionnant le montant du loyer hors charges afin de permettre le versement des allocations logement. Il lui sera enjoint de le faire sous astreinte, telle que détaillée au dispositif ci-dessous. L'ordonnance entreprise sera confirmée dans ses dispositions concernant l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens. Les demandes fondées sur l'article 700 précité en cause d'appel seront rejetées ; la société Jodoza sera tenue aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion de Mme [Y] et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, et dans ses dispositions concernant la condamnation de la société Jodoza à réaliser l'étanchéité et fonctionnement normal des fenêtres notamment celle des toilettes, l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens ; L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau sur les dispositions infirmées, Condamne Mme [Y] à payer à la SCI Jodoza une provision de 3 863,74 euros avec intérêt au taux légal compter du 15 avril 2022 ; Condamne la société Jodoza à payer à Mme [Y] une somme de 4 000 euros à titre de provision sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance ; Ordonne la compensation entre ces deux sommes ; Y ajoutant, Dit que la société Jodoza devra restaurer l'étanchéité et le fonctionnement normal de la fenêtre des toilettes, le cas échéant par une huisserie neuve, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour pendant trois mois, renouvelables, commençant à courir deux mois après la signification du présent arrêt ; Ordonne à la société Jodoza de remettre à Mme [Y] les attestations de loyer pour juillet 2020, 2021 et 2022 prévues au code de la construction et de l'habitation mentionnant le montant du loyer hors charges afin de permettre le versement des allocations logement, sous astreinte provisoire de 25 euros par jour pendant trois mois, renouvelables, commençant à courir un mois après la signification du présent arrêt ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne la société Jodoza aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT