Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 23/00667

MINISTÈRE DE LA JUSTICE TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024 Minute : N° RG 23/00667 - N° Portalis DB2V-W-B7H-GI5Z NAC : 5AG Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance DEMANDERESSE : Madame [W] [F] née le 03 Décembre 1962 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Frédéric DUFIEUX, Avocat au barreau du HAVRE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001596 du 27/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LE HAVRE) DÉFENDEUR : Monsieur [C] [T] né le 10 Juillet 1944 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] Représenté par Me François GARRAUD substitué par Me Anne-Sophie LEBLOND, Avocats au barreau de DIEPPE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection GREFFIER : Isabelle MAHIER DÉBATS : en audience publique le 03 Juin 2024 JUGEMENT : contradictoire en premier ressort par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 3] EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2020 avec prise d’effet au 15 juin 2020, Monsieur [C] [T] a donné à bail à Madame [W] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer de 420 €. Madame [F] a constaté l’absence de radiateurs dans le logement et s’est plainte de la température basse du logement, de son humidité, de l’absence de double vitrage et de ventilation entraînant la présence de mérule. Un rapport de visite des services d’hygiène et santé de la mairie de [Localité 4] en date du 14 novembre 2022 fait mention de l’absence de ventilation dans les pièces de service ainsi que la présence de vieilles menuiseries en simple vitrage. La CAF a dressé un constat de non-décence le 29 décembre 2022. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 janvier 2023, Madame [F] a reçu congé afin de quitter le logement pour le 14 juin 2026. Des travaux de mise en conformité ont été effectués le 11 avril 2023. Arguant que l’état du logement aggrave ses pathologies et qu’elle subit des préjudices, Madame [F] a fait assigner Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir réparation. L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 4 décembre 2023 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 18 janvier 2024 puis à plusieurs reprises jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 3 juin 2024. A cette audience, Madame [F] était représentée par Maître DUFIEUX qui s’est rapporté à ses écritures. Monsieur [T] était représenté par Maître François GARRAUD, substitué par Maître Anne-Sophie LEBLOND qui s’est rapportée à ses écritures. Aux termes de ses conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Madame [F] demande au juge des contentieux de la protection de : - Déclarer Monsieur [T] entièrement responsable des dommages subis par Madame [F], - Condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, - Débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Condamner Monsieur [T] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, - Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Madame [F] met en cause la responsabilité contractuelle de son propriétaire en ce qu’il ne lui aurait pas délivré un logement décent et qu’il ne serait intervenu que sur pression du service d’hygiène de la mairie de [Localité 4] et de la CAF qui ne versait plus l’allocation tant que les travaux n’étaient pas réalisés. Elle rappelle qu’elle a dû vivre dans un logement de classe G, véritable passoire thermique, alors qu’elle est malade et handicapée et qu’elle reste principalement dans son appartement. Madame [F] fait valoir qu’elle a subi un préjudice de jouissance important le temps que le propriétaire réalise les travails nécessaires. Aux termes de ses conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [T] demande au juge des contentieux de la protection de : A titre principal, - Débouter Madame [W] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Condamner Madame [W] [F] à lui régler une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Monsieur [T] conteste avoir failli à ses obligations contractuelles et affirme que le logement a été pris en bon état et équipé de radiateurs. Le logement serait donc décent et il n’y aurait pas de mérule. Il a fait délivrer un congé pour reprendre à sa locataire afin d’y faire résider ses enfants, ce qui démontre la décence du logement. Il a répondu aux demandes de sa locataire et a même fait réaliser un DPE. Elle ne justifie donc pas de son préjudice. La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024. MOTIFS Sur les responsabilités engagées Madame [F] soutient que Monsieur [T] a engagé sa responsabilité contractuelle en ne lui délivrant pas un logement décent et qu’il aurait ainsi manqué à ses obligations de bailleur en lui louant un logement pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé. De son côté, Monsieur [T] soutient qu’il n’a eu connaissance des difficultés que deux ans après l’entrée dans les lieux de la locataire et que le logement loué est décent. L’article 1731 du code civil dispose que : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Aux termes des articles 1719 du code civil : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Le bailleur est donc obligé de délivrer au preneur un logement décent. Il s’agit d’une exigence d’ordre public. Le logement doit être notamment pourvu d’une installation en eau courante potable et d’un mode de chauffage. Il doit posséder un système de ventilation et d’aération permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement. Il doit être pourvu d’une installation électrique conforme, être doté de menuiseries extérieures et d’une couverture assurant la protection contre les infiltrations d’eau et d’air dans l’habitation. Il doit donc être étanche à l’eau et à l’air. Il ne doit pas être inférieur à une certaine superficie. Enfin, l’obligation de délivrance est une obligation continue qui pèse sur le bailleur tout au long de l’exécution du contrat. En l’absence d’état des lieux d’entrée, Madame [F] est présumée avoir pris les lieux loués en bon état sauf à rapporter la preuve contraire. Sur le manque de chauffage : En l’espèce, il est indiqué en page une du contrat de bail que le chauffage est individuel, ce qui laisse supposer qu’il y avait un mode de chauffage du logement à l’entrée dans les lieux de la locataire. Par ailleurs, il ressort des photographies produites par le bailleur prises pour la diffusion de l’annonce de la location que l’appartement apparaît en bon état et être équipé d’un radiateur dans la salle de vie. L’attestation en date du 18 mars 2023 qu’il produit de Monsieur [K], ancien négociateur immobilier chargé de la location, certifie que le logement était bien muni de radiateurs. De son côté, la locataire produit un procès-verbal de constat en date du 10 octobre 2022 d’où il résulte que l’huissier a constaté qu’il n’existe pas de radiateur dans la cuisine ni dans la pièce de vie ni dans le séjour. Effectivement, au vu des photographies prises par l’huissier, il apparaît que le radiateur électrique de la salle de vie a été enlevé puisqu’il ne reste que les trous de fixation de l’appareil dans le mur. Manifestement, le chauffage a été enlevé à une date indéterminée et la locataire établit avoir acheté le 23 octobre 2022 deux radiateurs pour un montant de 277 € TTC (pièce n°7) remboursés par le bailleur en déduction du loyer. Cependant, le premier courrier par lequel elle se plaint de l’état du logement est celui adressé à l’agence immobilière Century 21 en date du 19 septembre 2022, chargée de la gestion du bien, où elle indique : « ma première demande consiste en l’installation de radiateurs au sein du logement. » Il en résulte qu’elle ne peut se plaindre d’un éventuel manque de chauffage le 19 septembre 2022 alors qu’elle est rentrée dans les lieux le 15 juin 2020 et qu’elle aurait passé ainsi deux hivers consécutifs sans chauffage sans en avoir alerté le bailleur. En outre, lorsqu’elle a demandé à Monsieur [T] de lui rembourser les deux radiateurs qu’elle a elle-même achetés le 23 octobre 2022, il a été fait droit à sa demande puisque le prix payé a été déduit du loyer. Elle dispose donc d’un chauffage depuis le mois d’octobre 2022. Le problème a donc été résolu par le bailleur dès que la locataire lui en a fait la demande. Madame [F] ne rapporte donc pas la preuve qu’elle aurait loué un logement sans chauffage dès son entrée dans les lieux puisque si tel avait été le cas, elle se serait accommodée de la situation pendant deux hivers consécutifs, sans aucune réclamation de sa part et elle ne peut donc invoquer sa propre carence pour se plaindre ultérieurement de l’absence de chauffage. Sur le manque d’isolation et l’humidité invoqués : Toujours dans son courrier en date du 19 septembre 2022, Madame [F] fait part du manque d’isolation et demande un diagnostic énergétique. Elle signale également la présence de mérule dans le couloir menant à son logement, au-dessus de la porte, au niveau du plafond, ce qui constitue pour elle sa deuxième et troisième demande adressée à l’agence. S’agissant de la mérule, l’huissier venu faire le constat à sa demande, précise en page 3 : « j’accède au premier étage, je note la présence de champignons au niveau des poutres du plafond du palier du premier étage. Ce champignon est de couleur blanc cotonneux et marron pouvant s’apparenter à de la mérule. » Des photographies sont jointes qui montrent un champignon sur les poutres. Or, Monsieur [T] établit qu’il ne s’agit pas de mérule puisqu’il produit une lettre de la SARL LETHUILLER, entreprise du bâtiment à [Localité 4], en date du 14 novembre 2022 (pièce n°3) qui atteste qu’il ne s’agit de mérule mais juste d’un petit champignon de bois datant d’une infiltration d’eau ancienne et qu’il est en phase morte et que l’entreprise ira traiter elle-même l’endroit avec le produit adéquat. S’agissant du manque d’isolation, à la demande de la locataire, le propriétaire a fait réaliser le diagnostic énergétique (DPE) le 20 octobre 2022 d’où il résulte que le logement est classé en G et qu’il s’agit donc d’un logement peu performant. Une préconisation du DPE est le changement de fenêtres par des fenêtres à double vitrage à isolation renforcée. Monsieur [T] démontre avoir procédé à des travaux de changement de menuiseries et avoir fait poser des doubles-fenêtres par la SARL LETHUILLIER en avril 2023 selon facture non datée pour un montant de 1086,65 €, ce que ne conteste pas la demanderesse. Le problème d’isolation des fenêtres a été donc été résolu par le bailleur conformément à la demande de la locataire. S’agissant du rapport de visite des services d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 4] en date du 14 novembre 2022 suite à la visite au domicile de Madame [F] du 10 novembre 2022, il a été constaté les désordres suivants : * Absence d’un système de ventilation dans les pièces de service (cuisine, salle de bain) * Présence de vieilles menuiseries en simple vitrage. Etanchéité à l’eau et à l’air à vérifier * Présence de deux convecteurs d’apparence neufs dans le séjour et la chambre. La locataire a déclaré avoir fait installer ces convecteurs par ses propres moyens. Des doubles fenêtres ont été installées devant les vieilles huisseries de sorte que le propriétaire a résolu le problème d’isolation en avril 2023. Suite à la demande de la locataire faite en septembre 2022, il ne peut être reproché au bailleur d’avoir tardé a remédié à ce désordre, le délai de quelques mois étant justifié dans la réalisation de travaux de cette nature. S’agissant de la ventilation et du tableau électrique, Monsieur [T] démontre avoir fait procéder aux vérifications nécessaires par l’entreprise d’électricité générale VASSEUR qui atteste le 23 septembre 2023 avoir effectué les démarches professionnelles nécessaires suite au rapport du 14 novembre 2022 du service de salubrité et de santé de la ville de [Localité 4]. Il indique « j’ai pu contrôler la présence du tableau dans le cabinet d’aisance et je conclus que ce tableau électrique qui figure en photo page 3 du rapport du 14 novembre 2021 est convenable. J’ai constaté qu’un système de ventilation en fonctionnement existe dans la salle de bains et j’en ai vérifié le bon fonctionnement. » Certes, le logement n’est pas intégralement équipé d’un système de ventilation mais il en existe un dans la salle de bains, pièce particulièrement humide, et contrairement à ce qu’il est précisé dans le rapport. Enfin, la locataire verse aux débats un devis de l’entreprise LENNY ELEC de [Localité 4] en date du 21 septembre 2023 d’un montant de 497,18 € TTC sur lequel il est indiqué à la rubrique description des travaux : « suite appel de la locataire pour un devis sur une installation vétuste ». L’artisan fait les remarques suivantes sur l’installation : « l’installation semble saine, les circuits sont protégés par des disjoncteurs, présence d’un différentiel 30mA en tête d’installation. Deux remarques mineures sont constatées : - L’appareil général de commande et de protection et de l’accessibilité : le dispositif assurant la coupure d’urgence est classé à plus de 1,80 m du sol fini et n’est pas accessible au moyen de marches ou d’une estrade, - Des conducteurs non protégés mécaniquement : au moins, un conducteur isolé n’est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit, une goulotte ou une plainte menuiseries, en matière isolante ou mécanique, jusqu’à sa pénétration dans le matériel électrique qui l’alimente. » Suite au rapport de la mairie de [Localité 4], la CAF a indiqué dans son courrier intitulé « constat de non décence » adressé à Madame [F] le 19 décembre 2022 que le rapport avait conclu à la non-conformité du logement au regard des critères de décence du logement. Elle l’informe que le propriétaire a 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement, l’allocation de logement n’est plus versée au bailleur dans cette attente conformément à l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation. Lorsqu’il a effectué les travaux nécessaires, Monsieur [T] justifie avoir écrit au service hygiène et santé de la mairie de [Localité 4] et à la CAF respectivement les 12 et 11 avril 2023 pour les informer de la réalisation des travaux de mise en conformité et solliciter de nouveau le versement de l’allocation logement. A ce sujet, Madame [F] ne peut pas soutenir que Monsieur [T] n’aurait fait réaliser les travaux que sur pression du service d’hygiène de la mairie de [Localité 4] et de la CAF alors qu’elle lui aurait demandé à maintes reprises de lui fournir un logement décent. En effet, la seule réclamation adressée à l’agence immobilière de son bailleur qu’elle verse aux débats pour demander la réalisation de travaux est son courrier en date du 19 septembre 2022. Or, le bailleur démontre avoir déféré à ses demandes dans un délai raisonnable et n’a donc pas fait preuve d’inertie. Madame [F] ne peut donc pas se fonder sur la réactivité de Monsieur [T] pour en déduire que le logement était insalubre alors qu’il a tout mis en œuvre pour remédier aux désordres. Certes, ses réclamations étaient fondées mais faut-il encore qu’elle démontre les avoir adressées au bailleur pour lui permettre d’y remédier. En effet, le propriétaire peut toujours mettre en conformité le logement loué avec les critères de décence puisque l’obligation de délivrance est une obligation continue qui pèse sur le bailleur tout au long de l’exécution du contrat. La faute du bailleur aurait été de ne pas y donner suite. Or, Monsieur [T] justifie avoir procédé aux travaux d’isolation et de chauffage. Les seuls travaux qu’il ne démontre pas avoir accomplis sont les deux remarques mineures de l’entreprise électrique mandatée par la locataire qui est passée seulement 2 jours après l’entreprise d’électricité VASSEUR. Ces désordres électriques mêmes mineurs font quand même partie des critères de décence du logement loué qui doit avoir une installation électrique conforme en tout point. La seule facture produite par le défendeur de l’entreprise VASSEUR en date du 23 août 2023 d’un montant de 71,50 euros ne correspond pas aux travaux préconisés par l’entreprise d’électricité mandatée par la locataire. En ne faisant pas procéder à la réparation de ces travaux électriques mineurs et en ne répondant pas à la demande de la locataire sur ce point, Monsieur [T] a donc fait preuve de négligence et a commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle. La faute du bailleur étant caractérisée sur ce point, il convient d'établir l'existence d'un préjudice. Sur le préjudice de jouissance Madame [F] invoque un préjudice de jouissance résultant de l’absence de délivrance conforme du logement mais seuls les travaux d’électricité mineurs non effectués ont été retenus à la charge du bailleur. La demanderesse produit deux certificats médicaux en date des 12 octobre 2022 et 7 mars 2023 établis par le Docteur [N] indiquant que l’état de santé de Madame [F] nécessite qu’elle puisse quitter le plus rapidement possible son logement insalubre pour éviter au plus vite la dégradation des maladies. Ces certificats ont été établis avant que tous les travaux de mise en conformité n’aient été réalisés par le bailleur et ne sont donc plus d’actualité. Cependant, il n’en demeure pas moins que Madame [F] subit un préjudice de jouissance du fait de l’absence de la réalisation des travaux électriques mineurs puisqu’elle n’a pas accès au dispositif assurant la coupure électrique d’urgence, d’autant qu’elle est handicapée et qu’au moins un conducteur isolé n’est pas placé dans un conduit. L’absence de ces travaux, reconnue comme fautive, donne lieu à indemnisation. A ce titre, Madame [F] doit être indemnisée à hauteur de 600 €. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Monsieur [T], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer à Madame [W] [F] la somme de 600 euros (six cents euros) en réparation de son préjudice de jouissance ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE Monsieur [C] [T] aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé le 16 SEPTEMBRE 2024. LE GREFFIER LE MAGISTRAT Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE