Cour d'appel, 19 décembre 2024. 22/13241

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 19 DECEMBRE 2024 (n° , 22 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/13241 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGFPK Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] - RG n° 1122002129 APPELANTE S.A.S.U. QUILVEST FRANCE [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0162 INTIMEE Madame [L] [X] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Christophe PHAM VAN DOAN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 1997, à effet du 1er janvier 1998, la société QUILVEST HOLDING FRANCE a consenti à Madame [L] [X] un bail d'habitation pour une durée de six ans renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 3] -(2ème étage), moyennant un loyer en principal annuel de 144.000 francs (soit 21.953 euros), payable mensuellement et d'avance. Par acte sous seing privé non daté, à effet du 1er janvier 2004, la société QUILVESTHOLDING FRANCE a consenti à Madame [L] [X] un renouvellement du bail d'habitation susvisé pour une durée de six ans renouvelable, moyennant un loyer en principal annuel de 24.468 euros, payable mensuellement et d'avance. Deux dégâts des eaux sont survenus dans les lieux loués : - le 11 octobre 2013, une fuite est survenue sur la colonne montante d'eau de l'immeuble située dans la cuisine de l'appartement de Mme [X] ; ce sinistre a été déclaré par la locataire à son assureur, lequel a proposé de lui verser la somme de 24.509,37 euros à titre d'indemnité immédiate et 10.481,76 euros à titre d'indemnité différée après travaux ; - le 11 mars 2017, une fuite est survenue aux plafonds des locaux du 1er étage de la société Quilvest ; la société Migi, plombier, a été mandatée par le bailleur aux fins de recherche de fuite dans l'appartement de Mme [X], et a procédé le 29 mars 2017 à la dépose des installations de cuisine (plan de travail, évier, meuble sous évier et plaque de cuisson). Par ordonnance du 10 août 2018, le président du tribunal d'instance de Paris VIIème statuant en référé, saisi à la requête de Mme [X], a ordonné une expertise confiée à [Z] [J], qui a déposé son rapport le 24 février 2020. Par ordonnance du 15 octobre 2020, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a, notamment, rejeté les demandes de Madame [X] de voir ordonner à la société QUILVEST FRANCE de faire réaliser des travaux dans le logement objet du litige et de provision. Par arrêt du 13 janvier 2021, la cour d'appel de Paris (pôle 1 chambre 3) a, notamment, infirmé l'ordonnance susvisée sur le rejet des demandes relatives à l'installation électrique et la cuisine et ordonné à la société QUILVEST FRANCE de procéder aux interventions sur les installations électriques telles que proposées par l'entreprise [H] dans ses rapports des 3 juillet 2018 et 29 janvier 2019 et aux travaux de réfection de la cuisine comprenant l'installation du mobilier de cuisine déposé (évier, meuble sous évier, plan de travail, plaque chauffante, crédence), plomberie, carrelage, faux plafond, et confirmé l'ordonnance pour le surplus. Par acte d'huissier remis à personne morale en date du 19 août 2020, Madame [L] [X] a fait assigner la société QUILVEST FRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l 'exécution provisoire, de voir condamner la société QUILVEST FRANCE à lui payer les sommes suivantes : - 1.796 euros au titre du préjudice matériel correspondant aux travaux urgents effectués ; - 101.833,57 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 31 juillet 2020,sauf à parfaire ; - 28.500 euros au titre des frais de restauration arrêtés au 31 juillet 2020, sauf à parfaire ; - 67.182 euros au titre des préjudices consécutifs ; - 2.713,30 euros au titre de l'indemnité différée perdue par Mme [L] [X] au titre de son mobilier, après compensation de la somme de 5068,70 euros versée par la compagnie d'assurance ; - 15.000 euros au titre de son préjudice moral ; - 10.000 .euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire avancés par Madame [L] [X] pour la somme de 10.815,06 euros outre les frais d'huissier au titre des procès-verbaux des deux constats du 27 juin 2017 et des constats des 6 décembre 2017 et 1er juillet 2020. Par jugement contradictoire entrepris du 2 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : CONDAMNE la société QUILVEST FRANCE dans le logement de Madame [L] [F] [X] sis [Adresse 3] (2ème étage) à : - réparer les zones de parquet abîmées par le dégât des eaux dans le dégagement 3 et le salon, par le biais, notamment, d'une revitrification et du remplacement de lattes si nécessaire ; - à réviser et mettre en jeu les fenêtres dans l'ensemble du logement et installer une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau ; - à faire raccorder l'installation électrique du logement à la terre ; Et ce, dans un délai de trois semaines à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de deux mois, pour chaque chef de travaux ; CONDAMNE Madame [L] [X] à payer à la societe QUILVEST FRANCE la moitié du coût des travaux de révision et mise en jeu des fenêtres et d'installation d'une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau ; REDUIT le montant du loyer mensuel à la somme de 2.274,21 euros à compter de la présente décision et jusqu'à l'exécution des travaux de raccordement du réseau électrique de l'appartement à la terre conformément aux normes en vigueur ; CONDAMNE la société QUILVEST FRANCE à payer à Madame [L] [F] [X] la somme de 108.656,70 euros au titre de son préjudice de jouissance du 26 octobre 2013 au 28 février 2022 ; CONDAMNE la société QUILVEST FRANCE à payer à Madame [R] [X] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE la société QUILVEST FRANCE aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaires et les frais du procès-verbal de constat du 6 décembre 2017 ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 11 juillet 2022 par la SASU Quilvest France, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 octobre 2024 par lesquelles la SASU Quilvest France demande à la cour de : Réformer le Jugement en date du 13 juin 2022 en ce qu'il a : - condamné le société QUILVEST FRANCE dans le logement de Madame [X] à réviser et mettre en jeu les fenêtres et à faire raccorder l'installation électrique à la terre sous astreinte -réduit le montant du loyer mensuel à la somme de 2.274,21€ à compter du prononcé du Jugement jusqu'à l'exécution des travaux de raccordement du réseau électrique de l'appartement à la terre -condamné la société QUILVEST FRANCE à payer à Madame [X] la somme de 108.656,70€ au titre de son préjudice de jouissance du 26 octobre 2013 au 28 février 2022 - Condamné la société QUILVEST FRANCE à payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du CPC outre les dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et des frais de procès-verbal de constat du 6 décembre 2017 -Débouté la société QUILVEST FRANCE de l'ensemble de ses prétentions. EN CONSEQUENCE Condamner Madame [X] à lui payer la somme de 108.656,70€ réglée au titre de l'exécution provisoire, Condamner Madame [X] à lui régler la somme de 5.753,00€ au titre des travaux effectués dans la cuisine, Condamner Madame [X] aux dépens de première instance comprenant les frais d'expertise SUBSDIAIREMENT sur le quantum du préjudice immatériel Dire et Juger que Madame [X] conservera 50% du préjudice immatériel allégué, Condamner Madame [X] à régler à la société QUIVEST France la somme de 54.328,35€ réglée au titre de l'exécution provisoire, EN TOUT ETAT DE CAUSE Condamner Mme [L] [X] à donner accès à l'entreprise [H] pour réaliser les travaux de raccordement de l'installation électrique de son appartement à la terre, conformément au dispositif du jugement du 2 juin 2022 et aux termes du devis en date du 17 janvier 2024, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification 'du jugement' à venir, Condamner Mme [L] [X] à donner accès au commissaire de justice qui sera mandaté par la société bailleresse pour réaliser un constat de l'état des lieux et du mobilier et objets avant commencement des travaux et à la date de réception des travaux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification 'du jugement' à venir, Débouter Madame [L] [X] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, Condamner Madame [L] [X] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du CPC, La condamner aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 octobre 2024 au terme desquelles Mme [L] [X] demande à la cour de : DEBOUTER la Société QUILVEST FRANCE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. CONFIRMER le jugement dont appel, en ce qu'il a condamné la Banque QUILVEST FRANCE à procéder aux réparations du parquet dans le dégagement 3 et le salon, à réviser et mettre en jeu les fenêtre dans l'ensemble du logement et installer une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau et à faire raccorder l'installation électrique du logement à la terre, et ce sous astreinte provisoire de 50 jours par jour de retard passé un délai de trois semaines à compter de la signification du jugement pour chaque chef de travaux ; et en ce qu'il a condamné la Société QUILVEST FRANCE aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais du procès-verbal du constat du 6 décembre 2007 et à une indemnité de 800 Euros au titre des frais irrépétibles. REFORMER le jugement pour le surplus, et statuant à nouveau, et y ajoutant, ORDONNER à la Société QUILVEST FRANCE de procéder aux travaux suivants dans l'appartement loué à Madame [L] [X] : - l'ensemble des peintures de l'appartement (murs et plafonds) et pour la cuisine (sol et plafond) ; - la reprise complète des parquets (comprenant le changement de lattes, les plinthes et la vitrification), excepté dans le dégagement 3 ; - la réfection complète de l'électricité ; - la mise en 'uvre d'un dispositif de sécurité des portes palières, ASSORTIR cette condamnation pour chacun des postes de travaux d'une astreinte journalière de 500 Euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, REDUIRE le loyer de Madame [X] à la somme de 758,07 Euros, et ce du 1er mars 2022 jusqu'à la réalisation complète des travaux d'électricité et du parquet conformément à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, CONDAMNER la Société QUILVEST FRANCE à payer à Madame [L] [X] les sommes suivantes : - 1.400 euros TTC au titre de son préjudice matériel correspondant aux travaux de mise en sécurité du plancher effectués ; - 66.108 Euros au titre des préjudices consécutifs comprenant notamment les frais de déménagement et de garde meuble (45.000 € TTC + 2.556 € TTC + 3.552 € TTC) et les frais de relogement en meublé pendant 3 mois (3 x 5.000 €) ; - 2.685 Euros arrêtés au 29 janvier 2022 correspondant à 1.074 Euros annuel depuis le 29 juillet 2019 à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel correspondant aux frais de location de coffre-fort, et ce jusqu'à la fin des travaux de sécurisation des portes palières, - 135.441,84 Euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 28 février 2022 ; - 29.400 Euros au titre de ses frais de restauration arrêtés au 28 avril 2021 ; - 2.713,30 Euros au titre de l'indemnité différée perdue par Madame [X] au titre de son mobilier, après compensation de la somme de 5.068,70 Euros versée par la compagnie d'assurances ; - 1.604,90 Euros en remboursement des travaux effectués en urgence en remplacement du disjoncteur électrique ; - 10.000 euros au titre de son préjudice moral ; - 8.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER la Société QUILVEST France aux entiers dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient au préalable de constater qu'en page 4 de ses dernières conclusions remises au greffe le 18 octobre 2024, Mme [X] sollicite 'à titre liminaire l'irrecevabilité des conclusions d'appel n°2 de la SASU Quilvest France notifiées le 8 octobre 2024", ainsi que l'irrecevabilité des demandes nouvelles formées dans lesdites conclusions. Toutefois, aucune prétention à ce titre n'est formée par Mme [X] dans le dispositif de ses dernières conclusions précitées, alors que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif' en vertu de l'article 954 du code de procédure civile. En conséquence, il convient de constater que la cour n'en est pas valablement saisie. 1 - Sur les demandes principales de Mme [X] 1.1 Sur les demandes de travaux Le jugement entrepris a fait partiellement droit aux demandes de Mme [X], en condamnant la SASU Quilvest France à : - réparer les zones de parquet abîmées par le dégât des eaux dans le dégagement 3 et le salon, - réviser et mettre en jeu les fenêtres dans l'ensemble du logement et installer une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau, - faire raccorder l'installation électrique du logement à la terre, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 2 mois pour chaque chef de travaux, et a débouté - dans ses motifs mais pas dans le dispositif - Mme [X] du surplus de ses demandes, en retenant notamment que la locataire n'avait pas adressé de mise en demeure préalable au bailleur d'avoir à réaliser les travaux. Le premier juge a en outre condamné Mme [X] au paiement de la moitié du coût des travaux de révision et mise en jeu des fenêtres et d'installation d'une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau. La SASU Quilvest sollicite la réformation du jugement, en ce qu'il l'a condamnée à réviser et mettre en jeu les fenêtres et à faire raccorder l'installation électrique à la terre. Mme [X] forme appel incident et sollicite que la SASU Quilvest France soit condamnée aux travaux suivants : - l'ensemble des peintures de l'appartement (murs et plafonds) et pour la cuisine, sols et plafonds, - la reprise complète des parquets, excepté dans le dégagement 3, - la réfection complète de l'électricité, - la mise en oeuvre d'un dispositif de sécurité des portes palières. Elle sollicite en outre la réformation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la moitié du coût des travaux de révision et mise en jeu des fenêtres et d'installation d'une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau. Il en résulte qu'est irrévocable le chef de dispositif ayant condamné la société Quilvest à réparer les zones de parquet abîmées par le dégât des eaux dans le dégagement 3, Mme [X] maintenant sa demande de reprise complète des parquets du salon. L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation(...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...); c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...) '. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé : (...) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)'. Le décret n°87-712 définit comme réparations locatives le 'maintien en état de propreté' des 'plafonds, murs intérieurs et cloisons', et les 'menus raccords de peinture et de tapisserie' ; 'l'encaustiquage et entretien courant de la vitrification' et le 'remplacement de quelques lames de parquets et remise en état (...)notamment en cas de taches et de trous'. Il ne peut être considéré que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles, faute pour le locataire de lui avoir adressé une demande de réparation (Civ. 3ème, 29 avril 2009, n°08-12.261). 1.1.1 'L'ensemble des peintures de l'appartement (murs et plafonds) et pour la cuisine (sol et plafond) Au soutien de son appel incident, Mme [X] fait valoir que l'expert a pu constater la vétusté généralisée des peintures dans l'ensemble de l'appartement, aggravée par les dégâts des eaux survenus. Elle souligne que son avocat a adressé une mise en demeure à la société Quilvest le 15 juillet 2020, et ajoute que l'expert a préconisé la réfection de l'ensemble des peintures de l'appartement, ainsi que des sol et plafond de la cuisine. La SASU Quilvest France réplique que le bailleur n'a pas l'obligation de rénover le logement en cours de bail, et que la problématique de la vétusté des peintures et du revêtement des sols se pose en fin de bail, le bailleur ne pouvant alors réclamer au locataire sortant la reprise de ces postes, tandis qu'en cours de bail, le locataire doit entretenir le bien dont il a la jouissance. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise (page 51) que les peintures des murs et plafonds de l'appartement sont dans un état de 'vétusté générale (...) aggravé dans les pièces humides par une insuffisance de ventilation (absence de fenêtre dans la salle d'eau, la fenêtre ne s'ouvre plus dans la salle de bains)'. L'expert mentionne que cette vétusté générale a plusieurs origines: - des dégâts des eaux répétés ayant causé des désordres qui se sont trouvés aggravés par l'absence de travaux réparatoires, - des problèmes de ventilation, - l'absence de tout travaux d'embellissement et d'entretien pendant 20 ans. Au chapitre 'conclusion', l'expert mentionne qu'à 'l'exception des peintures des murs réalisées il y a environ 13 ans, aucun travaux d'embellissement n'ont été entrepris dans l'appartement de Mme [X] depuis l'année de son entrée dans les lieux en 1998. Les murs et les plafonds non impactés par les fuites sont dans l'état d'usage courant pour des peintures qui n'ont pas été refaites depuis 13 ans'. S'il résulte des pièces produites que Mme [X] a mis en demeure le bailleur de 'procéder à la rénovation de l'appartement à bref délai' par courrier recommandé de son avocat du 1er mars 2018, puis par nouvelle mise en demeure du 15 juillet 2020 suite au dépôt du rapport d'expertise, il ne résulte pas dudit rapport que les peintures des murs et plafonds de l'appartement seraient dans un tel état de vétusté qu'elles ne permettraient plus aux locaux de 'servir à l'usage prévu par le contrat' selon les termes de l'article 6 c précité, l'état des murs et plafonds étant qualifié 'd'usage courant' dans la conclusion du rapport précité. S'agissant du carrelage au sol et de la reprise du faux-plafond dans la cuisine, le premier juge a relevé à juste titre qu'il ne résulte pas des pièces produites que le faux plafond aurait été dégradé par le dégât des eaux ou la recherche de fuite dans la cuisine, tandis que le sol est décrit comme 'en état d'usage avec des traces d'impact'. En conséquence, aucun manquement à l'obligation d'entretien du bailleur au sens de l'article 6 c précité n'est établi. En conséquence, il convient, ajoutant au jugement entrepris, de débouter Mme [X] de ses demandes à ce titre, ce que le premier juge avait fait dans ses motifs en omettant de le préciser dans le dispositif. 1.1.2 'La reprise complète des parquets (comprenant le changement des lattes, les plinthes et la vitrification) excepté dans le dégagement 3" Ainsi qu'il a été indiqué plus haut, le jugement entrepris est irrévocable en ce qu'il a condamné la SASU Quilvest France à réparer les zones de parquet abîmées par le dégât des eaux dans le dégagement 3. Au soutien de son appel incident, Mme [X] fait valoir qu'elle a bien mis en demeure la bailleresse de procéder à la reprise des parquets le 15 juillet 2020, qu'il ne saurait lui être reproché un défaut d'entretien dès lors que le parquet était déjà mentionné 'à l'état d'usage', avec des 'taches, trous et lames cassées' dans l'état des lieux d'entrée, et affirme qu'il appartient au bailleur de procéder à une 'reprise complète et urgente du parquet dont l'état ne cesse de se dégrader, avec un risque de chute noté par l'expert au droit du dégagement n°5". Elle estime que les travaux sous astreinte effectués dans le salon et le dégagement 3 en vertu du jugement entrepris ne sont pas suffisants, qu'ils ont été réalisés de manière grossière, que le revêtement de sol avait totalement disparu dans 'un dégagement', ce que le commissaire de justice a constaté le 28 février 2024, les réparations n'étant intervenues 'que le 5 avril 2024", en concluant que 'ces dernières interventions justifient d'autant plus une vérification de l'ensemble du plancher avec une reprise si nécessaire'. La SASU Quilvest France développe une argumentation identique à celle relatives aux peintures, selon laquelle 'le bailleur n'a pas l'obligation de rénover le logement en cours de bail au seul motif qu'il serait atteint de vétusté'. En l'espèce, l'expert indique en page 50 au sujet des parquets que 'le parquet est ancien, d'origine, il est en état d'usage', les désordres relevés ayant pour origine le dégât des eaux du 11 octobre 2013 ayant impacté le salon et le dégagement 3, ainsi que le dégât des eaux de 2017 ayant contribué à l'aggravation du désordre dans le dégagement 3. S'il résulte des pièces produites que Mme [X] a mis en demeure le bailleur de 'procéder à la rénovation de l'appartement à bref délai' par courrier recommandé de son avocat du 1er mars 2018, puis par nouvelle mise en demeure du 15 juillet 2020 suite au dépôt du rapport d'expertise, il ne résulte pas dudit rapport que les parquets, à l'exception de ceux du salon et du dégagement 3, seraient dans un tel état de vétusté qu'ils ne permettraient plus aux locaux de 'servir à l'usage prévu par le contrat' selon les termes de l'article 6 c précité, l'état des parquets étant qualifié 'd'état d'usage' dans le rapport précité. Si Mme [X] produit un constat de commissaire de justice du 28 février 2024 faisant état de désordres du parquet au niveau de 'l'annexe façon bow-window donnant sur cour', en ce que 'la dépose de quelques lames laisse apparaître des lambourdes ainsi que le jour en provenance de l'état inférieur', elle indique dans ses écritures que le bailleur est intervenu pour y remédier le 5 avril 2024, de sorte que le désordre n'est plus existant à ce jour ; il ne saurait à cet égard être ordonné une 'vérification du plancher avec une reprise si nécessaire', ainsi que le sollicite Mme [X] dans la partie 'discussion' de ses écritures. En conséquence, il convient, ajoutant au jugement entrepris, de débouter Mme [X] de ses demandes à ce titre, ce que le premier juge avait fait dans ses motifs en omettant de le préciser dans le dispositif. 1.1.3 La révision et mise en jeu des fenêtres du logement et l'installation d'une VMC Poursuivant la réformation du jugement entrepris sur ce point, la SASU Quilvest France fait valoir qu'il s'agit d'une obligation locative s'agissant des fenêtres, ce qu'a considéré partiellement le premier juge en condamnant Mme [X] à supporter la moitié du coût des travaux concernant les fenêtres. Mme [X] sollicite la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la moitié du coût de ces travaux, en faisant valoir que l'expert précise que ces travaux sont nécessaires, et que l'intervention ponctuelle du 25 juillet 2023 par l'entreprise Ducroizet a occasionné un défaut d'étanchéité des fenêtres, ce qu'un commissaire de justice a constaté le 28 février 2024. Elle souligne que l'installation d'une VMC, pas plus que la mise en jeu des fenêtres n'incombe au locataire. En l'espèce, s'agissant des fenêtres, il résulte du rapport d'expertise (page 29) que 'les menuiseries extérieures sont anciennes, certains châssis en bois sont altérés par les intempéries, les revêtements extérieurs en peinture sont en fin de vie ; leur état de fonctionnement est variable (étanchéité relative à l'air et à l'eau, difficultés de fermeture) ; aucun ouvrant de fenêtre n'est équipé de grille d'amenée d'air frais'. L'expert précise que, dans la cuisine, 'la fenêtre est vétuste et ne ferme pas' (page 37), dans la chambre d'enfant, 'la fenêtre est vétuste et difficile à ouvrir' (page 41), dans la chambre parentale, 'la fenêtre nécessite une mise en jeu' (page 42), et dans la salle de bains, 'la fenêtre est bloquée, impossible à ouvrir, et ne permet pas de ventiler la pièce' (page 42). Il convient de juger que la révision et la remise en jeu des fenêtres ne constitue pas une réparation locative, le décret précité du 26 août 1987 ne visant à cet égard que le 'graissage des gonds, paumières et charnières' et les 'menues réparations des gonds, crémones et espagnolettes', mais relève de l'obligation du bailleur de délivrance d'un logement décent, assurant le clos et le couvert selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Si la SASU Quilvest France produit une facture du 25 juillet 2022 de l'entreprise Ducroizet portant sur la révision et mise en jeu des fenêtres, avec fourniture et pose de grilles de ventilation, pour un montant de 5280 euros, Mme [X] produit un procès-verbal de commissaire de justice du 28 février 2024, dans lequel ce dernier indique : 'cette cuisine est éclairée par une double fenêtre constituée d'un châssis en bois avec une fermeture à crémone; je constate que les fenêtres ne sont pas très étanches, la première laissant complètement le jour ; un filet d'air est perceptible dans les axes de fermetures de ces deux fenêtres'. Il convient dès lors de constater que la condamnation à la révision et la remise en jeu des fenêtres est devenue sans objet, compte tenu des travaux réalisés le 25 juillet 2022 par l'entreprise Ducroizet, à l'exception de la fenêtre de la cuisine. En conséquence, il convient, infirmant le jugement entrepris, de condamner la SASU Quilvest France à la seule révision et mise en jeu de la fenêtre de la cuisine. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [X] à payer à la SASU Quilvest France la moitié du coût des travaux de révision et mise en jeu des fenêtres, la simple mention d'un 'défaut d'entretien des fenêtres sur rue' mentionné par l'expert ne pouvant suffire à établir qu'il s'agit d'un défaut d'entretien imputable à la locataire. S'agissant de la VMC dans la salle d'eau, l'expert relève 'une insuffisance de ventilation malgré la présence d'une grille dans le faux plafond (...) Ce système ne donne pas la garantie que l'air est réellement évacué, ce point est confirmé par l'état dégradé des peintures avec décollement du support' (page 40). Si le nettoyage des grilles de VMC existantes relève des réparations locatives selon le décret du 26 août 1987 précité, l'installation d'une VMC afin de remédier à l'insuffisance de ventilation d'une salle d'eau relève de l'obligation du bailleur de délivrance d'un logement décent, l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité, dans sa rédaction applicable, mentionnant que 'le logement permet une aération suffisante' et que 'les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permetttent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements'. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris s'agissant de la condamnation du bailleur à installer une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau et de l'infirmer en ce qu'il condamne Mme [X] à payer la moitié du coût de ces travaux. 1.1.4 La réfection complète de l'électricité Poursuivant la réformation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à 'faire raccorder l'installation électrique du logement à la terre', la SASU Quilvest France fait valoir qu'aucun texte n'impose que le bailleur prenne à sa charge une remise aux normes en l'absence de dangerosité, seules les prises des pièces sèches n'étant pas reliées à la terre, ce qui ne pose aucun problème selon le rapport de son électricien produit en pièce 28 dans le cadre d'un dire à l'expert. Elle souligne que les travaux ont néanmoins été réalisés en juillet 2022, mais que Mme [X] les a estimés insuffisants en saisissant le juge de l'exécution à deux reprises en 2023 et 2024 ; suite à plusieurs interventions, dont celle d'un expert judiciaire mandaté à titre privé par Mme [X], l'entreprise [H] a émis un devis le 17 janvier 2024 portant sur la mise à la terre de l'ensemble de l'installation pour un montant global de 31.460 euros qu'elle a accepté; elle affirme que les travaux n'ont pas pu avoir lieu du fait de l'obstruction de Mme [X]; elle forme des demandes reconventionnelles à ce titre. Elle sollicite que Mme [X] soit déboutée de sa demande de voir procéder à la réfection complète de l'électricité, celle-ci n'étant pas fondée. Mme [X] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné à la société Quilvest de faire raccorder l'installation électrique à la terre, en faisant valoir que l'expert a souligné le caractère dangereux de l'installation, ce que M. [U], expert judiciaire mandaté par ses soins, a confirmé le 6 décembre 2023. Formant appel incident en ce que le premier juge n'a pas accédé à sa demande de réfection complète de l'électricité, Mme [X] fait valoir que l'expert s'était prononcé en ce sens en relevant que la mise aux normes NF-15-100 dans un bâtiment ancien s'imposait. Elle souligne que l'huissier a pu constater le 1er juillet 2020 qu'en allumant plusieurs appareils dans la cuisine, l'électricité avait disjoncté. Elle ajoute qu'elle a été contrainte de financer en urgence un changement du disjoncteur hors d'âge, faisant l'objet d'une demande en paiement (qui sera examinée ci-après). En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise que 'l'installation électrique présente une absence de mise à la terre, d'anciennes prises non sécurisées et vétustes, des matériels électriques présentant des risques de contact direct', en indiquant que 'l'installation présente des dangers reconnus', ajoutant que 'la présence d'une prise de terre fait partie des points essentiels de mise en sécurité d'une installation électrique pour que les utilisateurs d'équipements soient hors de danger' (page 60). L'expert indique en outre, que, si 'les normes sont régulièrement modifiées sans que le bailleur ait l'obligation de se mettre aux normes en vigueur, l'obligation de mise à la norme NF C-15-100 dans un bâtiment ancien s'impose aux installations électriques rénovées partiellement (...)et /ou présentant un risque pour la sécurité des occupants, ce qui est le cas dans le cadre de la présente expertise et s'impose donc' (page 52). Mme [X] produit un rapport d'expertise privé établi le 6 décembre 2023 par M. [U], expert près la cour d'appel de Versailles, dont il résulte que 'l'installation électrique de l'appartement de Mme [X] n'est pas reliée à la terre, seule la cuisine et une partie de la salle de bains (prises de courant uniquement) de la chambre côté boulevard sont reliées à la terre'. La SASU Quilvest France produit un devis de l'entreprise [H] du 17 janvier 2024 relatif à la mise à la terre de l'ensemble de l'installation pour un montant de 31.460 euros, ainsi que le courrier du gestionnaire du bien du 23 janvier 2024 proposant à Mme [X] une intervention à compter du 4 mars 2023. Mme [X] y a répondu par courrier du 21 février 2024 qu'elle attendait la décision à venir du juge de l'exécution, saisi le 5 février 2024. Par jugement du 23 avril 2024, ce dernier a notamment déclaré irrecevable la demande de Mme [X] 'tendant à faire réaliser les travaux conformément à l'existant, en encastré, comprenant une solution de relogement pendant toute la durée des travaux et le déplacement des meubles à la charge du bailleur', a liquidé l'astreinte et rejeté la demande de Mme [X] de fixation d'une nouvelle astreinte. Cette dernière a interjeté appel, l'affaire fait actuellement l'objet d'une médiation devant la cour (pôle 1 chambre 10). Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'outre le raccordement de l'installation électrique à la terre, l'expert judiciaire a préconisé dans son rapport la mise à la norme NC-15-100. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné à la SASU Quilvest France de faire raccorder l'installation électrique du logement à la terre et, y ajoutant, de faire procéder à la mise à la norme NF C-15-100 de l'installation. 1.1.5 La mise en oeuvre d'un dispositif de sécurité des portes palières Dans sa motivation, le premier juge a débouté Mme [X] de sa demande au motif que le logement est équipé de serrures assurant le clos du logement et que la locataire n'apporte pas la preuve de ce que l'absence d'un dispositif de sécurité plus avancé relève de l'obligation du bailleur de lui assurer la jouissance paisible du logement. Formant appel incident sur ce point, Mme [X] fait valoir qu'elle bénéficiait lors de son entrée dans les lieux d'une porte blindée, correspondant à la porte palière commune du 2ème étage qu'elle partageait avec son voisin, mais que la société Quilvest a ensuite loué l'appartement voisin à un cabinet d'avocats, lequel a exigé que la porte commune reste ouverte pour l'accueil du public du cabinet, de sorte qu'elle ne bénéficie plus que d'une porte intérieure comportant un seul point de fermeture au moyen d'une simple clé à gorge, ce qui selon l'expert n'offre pas de garantie suffisante contre les intrusions d'un tiers. Elle souligne que la SASU Quilvest France, propriétaire de l'ensemble de l'immeuble, est dès lors à l'origine de la modification subie dans les conditions de jouissance de l'appartement qui n'offre plus de sécurité suffisante, ce qui contrevient d'ailleurs à la police d'assurances habitation qu'elle a souscrite. La SASU Quilvest France sollicite le débouté de Mme [X]. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise qu'il faut, pour accéder à l'appartement de Mme [X], franchir un sas commun qui dessert deux appartements ; à l'origine, la porte palière (blindée et équipée d'une serrure 7 points) ouvrait sur un seul appartement, depuis divisé en deux, avec des portes intérieures. L'expert indique que, tant que l'appartement voisin de Mme [X] était occupé pour un usage d'habitation, 'les deux locataires avaient convenu en bon voisinage de maintenir toujours la porte commune fermée à clef'.Depuis l'installation dans l'appartement voisin de Mme [X] d'un cabinet d'avocats, et pour les besoins de ce dernier, la porte palière est maintenue fermée, mais non verrouillée, tandis que les deux portes intérieures donnant respectivement accès dans l'entrée et dans le dégagement n°1 de l'appartement de Mme [X] ferment au moyen d'une 'simple clé à gorge', ce qui, selon l'expert, 'ne garantit qu'un point contre les intrusions de tiers' (pages 45 à 47). L'expert mentionne qu'il 's'agit d'une erreur de conception ; il aurait fallu, au moment de la découpe de l'appartement unique d'origine en deux lots distincts, que les portes donnant accès respectivement à l'appartement de Mme [X] et à l'actuel cabinet d'avocat soient équipés de serrures adéquates' (page 52). Il convient de constater que cette division de l'appartement d'origine en deux lots distincts existait avant la prise à bail du logement litigieux, et que la porte palière blindée d'accès commun aux deux appartements n'a jamais constitué un élément du bail. Cela résulte notamment de l'état des lieux d'entrée du 1er décembre 1997 produit par Mme [X] en pièce 70, mentionnant une porte palière munie d'une serrure '1 point', mais ne mentionnant pas que la locataire s'était vue délivrer la clé de la porte d'accès blindée commune, puisqu'il est précisé au contraire : 'porte de sas : 0 clé'. En conséquence, la preuve que la bailleresse aurait manqué à son obligation d'assurer à la locataire la jouissance paisible du bien loué n'est pas rapportée, et il convient, ajoutant au jugement entrepris, de débouter Mme [X] de sa demande à ce titre, ce que le premier juge avait fait dans ses motifs en omettant de le préciser dans le dispositif. 1.1.6 Sur l'astreinte Le premier juge a prononcé une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois semaines à compter de la signification de la décision, pendant une durée de deux mois, pour chaque chef de travaux. La SASU Quilvest France sollicite la réformation du jugement notamment en ce qu'il l'a condamnée 'sous astreinte'. Mme [X] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé l'astreinte susvisée, et 'statuant à nouveau et y ajoutant', sollicite une astreinte journalière de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. Compte tenu de ce qui précède, les travaux, non exécutés à ce jour, sur lesquels portent l'astreinte sollicitée sont : - la révision et la mise en jeu de la fenêtre de la cuisine et l'installation de la VMC dans la salle d'eau ; - le raccordement de l'installation à la terre et la mise à la norme NC-15-100 de l'installation. S'agissant notamment du raccordement de l'installation à la terre, ainsi que l'a souligné le juge de l'exécution dans la décision du 23 avril 2024 par laquelle il a notamment refusé la fixation d'une nouvelle astreinte, l'inexécution de l'obligation résulte de la responsabilité de Mme [X], qui s'y est opposée en sollicitant de nouveaux travaux qu'elle ne sollicite au demeurant pas devant la cour ('travaux conformément à l'existant en encastré'). Il convient par ailleurs de constater que la SASU Quilvest France a fait diligence dans l'exécution des travaux ordonnés par la cour d'appel (pôle 1 chambre 3) dans son arrêt du 13 janvier 2021 précité, lequel avait débouté Mme [X] de sa demande d'astreinte. En conséquence, il convient de dire n'y avoir lieu à fixation d'une astreinte, infirmant le jugement entrepris sur ce point. 1.2 Sur la réduction de loyer Le jugement entrepris a réduit le montant du loyer mensuel à la somme de 2274,21 euros (soit une réduction de 10%) à compter de la décision et jusqu'à l'exécution des travaux de raccordement du réseau électrique de l'appartement à la terre conformément aux normes en vigueur, au motif que ladite absence de raccordement de l'électricité n'était pas conforme aux normes de sécurité et caractérisait donc une indécence. Poursuivant la réformation du jugement entrepris, la SASU Quilvest France sollicite que Mme [X] soit déboutée de sa demande à ce titre. Formant appel incident sur ce point, Mme [X] sollicite que le loyer soit réduit à la somme de 758,07 euros (soit une réduction de 70%) à compter du 1er mars 2022 et jusqu'à la réalisation complète des travaux d'électricité et du parquet, réitérant la demande formée devant le premier juge, en faisant valoir que 'la dangerosité de l'appartement n'est toujours pas supprimée'. Selon l'article 6 précité de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé'. L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 dispose que : '5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement'. Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 (...), le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux (...)'. En l'espèce, ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge, l'absence de raccordement à la terre de l'électricité du logement, dont l'expert judiciaire a souligné la dangerosité, caractérise une indécence et justifie la réduction du loyer de 10% telle que décidée par le premier juge, et ce à compter de la décision entreprise. Toutefois, compte tenu du fait que Mme [X] s'est opposée sans juste motif aux travaux de raccordement à la terre qui lui avaient été proposés par courrier précité du mandataire du bailleur du 23 janvier 2024, proposant une intervention à compter du 4 mars 2024, il convient de dire que cette réduction de loyer ne sera valable que jusqu'au loyer du mois de mars 2024 inclus, infirmant le jugement entrepris sauf sur la date de fin de la réduction du loyer. 1.3 Sur les demandes en paiement Le jugement entrepris a fait partiellement droit aux demandes de Mme [X], en condamnant la SASU Quilvest France à lui payer la somme de 108.656,70 euros au titre de son préjudice de jouissance. Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, la SASU Quilvest France sollicite à titre principal le débouté de Mme [X], et à titre subsidiaire, la prise en charge par cette dernière de 50% du préjudice allégué. Mme [X] forme appel incident et réitère l'intégralité de ses demandes en paiement formées devant le premier juge, tant au titre des préjudices matériels (travaux de mise en sécurité du plancher et frais de location de coffre-fort) qu'immatériels (frais de déménagement, de garde-meuble, de relogement en meublé pendant 2 mois, préjudice de jouissance, frais de restauration, perte de l'indemnité différée, préjudice moral), outre une demande nouvelle devant la cour au titre du remboursement des travaux effectués en urgence en remplacement du disjoncteur électrique. La SASU Quilvest France conclut au débouté de l'ensemble des prétentions de Mme [X]. Selon l'article 6 précité de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...). Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...); c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...)'. 1.3.1 Sur les préjudices matériels 1.3.1.1 Sur les travaux de mise en sécurité du plancher Au soutien de son appel incident, Mme [X] fait valoir qu'elle a dû faire l'avance de la somme de 1400 euros correspondant à la mise en sécurité du parquet du dégagement n°3, travaux provisoires et très urgents dont le devis avait été validé par l'expert judiciaire. En l'espèce, le rapport d'expertise mentionne en page 61 : 'lors des opérations d'expertise du 17 juillet 2019, j'ai relevé une aggravation de l'état du parquet dans le dégagement n°3 entre la cuisine et le salon, dans la zone exacte de passage courant qui présentait une situation de danger réel pour la personne. Il a été convenu, avec l'accord unanime des parties, de faire procéder à des travaux de mise en sécurité aux frais avancés de la demanderesse'. Par ailleurs, le rapport d'expertise établit que le dégât des eaux du 11 octobre 2013, ayant pour origine une fuite sur la colonne montante d'eau de l'immeuble, relevant dès lors de la responsabilité du bailleur (ce que ce dernier ne conteste pas puisqu'il n'a notamment pas interjeté appel de sa condamnation à réparer les zones de parquet abîmées par le dégât des eaux dans le dégagement 3 et le salon), a occasionné les dégâts sur les parquets du salon et des dégagements. Mme [X] produit en pièce 50 une facture du 18 janvier 2020 d'un montant de 1400 euros portant sur la 'fourniture et mise en oeuvre de 2 plaques de Novopan pour rattraper la hauteur du parquet - rectification des lambourdes'. Cette facture correspondant aux travaux de mise en sécurité préconisés par l'expert, et les désordres du parquet étant imputables au bailleur, il convient de condamner la SASU Quilvest France à payer à Mme [X] la somme de 1400 euros à ce titre, ajoutant au jugement entrepris (qui avait débouté Mme [X] de cette demande dans ses motifs, mais pas dans son dispositif). 1.3.1.2 Sur les frais de location de coffre-fort Au soutien de son appel incident, Mme [X] sollicite la somme de '2685 euros arrêtée au 29 janvier 2022 correspondant à 1074 euros annuel depuis le 29 juillet 2019 à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel correspondant aux frais de location de coffre-fort, et ce jusqu'à la fin des travaux de sécurisation des portes palières'. Elle fait valoir que l'expert a admis ce montant. En l'espèce, il a été jugé plus haut que que la porte palière blindée d'accès commun aux deux appartements n'a jamais constitué un élément du bail, de sorte que la preuve que la bailleresse aurait manqué à son obligation d'assurer une jouissance paisible à sa locataire n'est pas rapportée. Il convient dès lors, ajoutant au jugement entrepris, de débouter Mme [X] de sa demande à ce titre, ce que le premier juge avait fait dans ses motifs en omettant de le préciser dans le dispositif. 1.3.2 Sur les préjudices immatériels 1.3.2.1 Sur le préjudice de jouissance Le jugement entrepris a condamné la SASU Quilvest France au paiement de la somme de 108.656,70 euros, en exposant dans ses motifs qu'elle représente 20% du montant du loyer pour la période du 26 octobre 2013 au 29 mars 2017 (suite au premier dégât des eaux), puis 70% du loyer du 29 mars 2017 à fin avril 2021 (les investigations menées pour découvrir l'origine du second dégât des eaux de mars 2017 ayant conduit à la dépose des éléments de la cuisine, lesquels n'ont été réinstallés qu'en avril 2021), et 5% de mai 2021 au 28 février 2022 (période durant laquelle ne subsistent que des difficultés relatives aux fenêtres et à l'aération de la salle d'eau, des zones de parquet non réparées, outre le raccordement de l'électricité à la terre pour lequel le loyer a été réduit de sorte qu'il n'y a pas lieu de réparer deux fois ce préjudice). Poursuivant la réformation du jugement entrepris, la SASU Quilvest France fait valoir que le sinistre de 2013 a fait l'objet d'une déclaration et que la MACSF, assureur de Mme [X], lui a versé en août 2015 la somme de 24.509,37 euros d'indemnité immédiate et 10.481,76 euros d'indemnité différée à régler après travaux sur présentation de justificatifs, et affirme que c'est la carence de Mme [X] dans la mise en oeuvre des travaux qui a conduit à son prétendu trouble de jouissance. S'agissant de la période du 29 mars 2017 au 28 février 2022, elle fait valoir que le sinistre est dû au flexible de l'évier et à la vidange de la machine à laver, dont l'entretien relève des obligations locatives, outre que Mme [X] n'a pas déclaré ce sinistre. Subsidiairement, elle sollicite que soit prise en compte la proposition de l'expert en page 81 de partager par moitié entre les parties le coût des reprises des désordres des parquets et de la cuisine, en faisant valoir que Mme [X] a manqué à son obligation d'entretien, n'a pas mis en oeuvre les travaux indemnisés par son assureur et n'a pas déclaré le sinistre 2017. Au soutien de son appel incident, Mme [X] fait valoir que le jugement entrepris doit être confirmé sur le principe des responsabilités, en ce qu'elle a été privée de cuisine pendant 4 années, celle-ci ayant été déposée par erreur par le bailleur ainsi que le souligne l'expert, tandis que le dégât des eaux de 2013 provenant de la rupture de la colonne montante d'eau de l'immeuble ne lui est pas imputable. Elle affirme que l'indemnité d'assurance perçue en 2015, limitée à la somme de '5068,70 euros', devra s'imputer sur les sommes dues par le bailleur, souligne qu'elle ne pouvait remplacer le parquet dans le salon et le dégagement car cela relevait du bailleur, tandis que la réfection des peintures, indemnisée très partiellement à hauteur de 2950,20 euros, ne présentait 'aucune utilité au regard de la vétusté généralisée de l'appartement'. En l'espèce, s'agissant de la période du 26 octobre 2013 au 29 mars 2017, ainsi qu'il a été jugé plus haut, la responsabilité de la bailleresse dans le dégât des eaux du 11 octobre 2013 provenant d'une fuite sur la colonne montante d'eau de l'immeuble, ayant notamment endommagé les parquets du salon et des dégagements, est établie. Il résulte des pièces produites que Mme [X] a perçu la somme totale de 24.509,37 euros de sa compagnie d'assurances à titre d'indemnité immédiate, suivant quittance non datée, mais remontant à août 2015 (page 67 rapport); le détail de l'indemnité permet de constater que celle-ci était essentiellement composée de dédommagements au titre du mobilier, seuls deux postes étant affectés au 'ponçage-vitrification' du parquet pour 2118,60 euros, et à la 'peinture' pour 2950,20 euros. La quittance mentionnait en outre une indemnité différée d'un montant total de 10.481,76 euros, à régler après travaux sur présentation de justificatifs, dont 699,14 euros au titre du 'ponçage-vitrification' et 973,57 euros au titre de la 'peinture'. Devant l'expert, Mme [X] a déclaré ne pas avoir touché l'indemnité différée car elle n'avait pas fait réaliser les travaux relatifs au parquet, aux motifs que l'indemnisation portait sur le ponçage et la vitrification, mais ne prenait pas en compte la réfection du parquet qui avait tuilé suite au dégât des eaux. Toutefois, l'expert indique en page 68 de son rapport, outre que 'le remplacement de la totalité du parquet' n'est pas justifié, que 'la somme versée par la MACSF [assureur de Mme [X]] aurait pu permettre la mise en oeuvre d'une réfection concourant à réparer et à protéger tout ou partie du parquet et éviter ainsi une aggravation des désordres'. Au demeurant, il convient de constater que les travaux effectués par l'entreprise JNS suivant facture du 20 juillet 2022 en exécution du jugement entrepris, incluant le remplacement de 11 lames de parquet, se sont élevés à 2200 euros, soit un montant inférieur à celui des indemnités immédiate et différée cumulées au titre du 'ponçage-vitrification' du parquet. Il en résulte qu'en ne faisant pas procéder aux travaux de réfection du parquet à compter d'août 2015 à l'aide de l'indemnité versée par sa compagnie d'assurance, Mme [X] a contribué à la réalisation de son propre dommage, justifiant que l'indemnisation de son préjudice soit réduite, mais non supprimée, dès lors qu'il n'est pas établi que le comportement fautif de la locataire aurait constitué un cas de force majeure ou la cause exclusive du dommage. En conséquence, il convient d'approuver le jugement entrepris en ce qu'il a retenu dans ses motifs une indemnité de jouissance représentant 20% du montant du loyer, mais de cantonner cette indemnité à la période du 26 octobre 2013 (conformément à la demande de Mme [X]) à août 2015, date à laquelle Mme [X] s'est vue proposer l'indemnité précitée par sa compagnie d'assurance. A compter de cette date, compte tenu du fait que Mme [X] a fait le choix de ne pas faire réaliser les travaux pour lesquels elle avait perçu une indemnité immédiate, il convient de fixer à 10% du montant du loyer l'indemnité due du 1er septembre 2015 au 29 mars 2017. S'agissant de la période du 29 mars 2017 à fin février 2021, il résulte du rapport d'expertise que les éléments de cuisine ont été déposés le 29 mars 2017, dans le cadre des investigations menées pour rechercher l'origine du dégât des eaux du 11 mars 2017 dans les locaux de la société Quilvest au 1er étage, mais qui s'est trouvé provenir de l'évacuation de la baignoire (page 51 du rapport). Ces éléments n'ont été reposés que fin février 2021, suivant facture de la société VNR mandatée par le bailleur mentionnant une intervention du 22 au 26 février (pièce 32 Quilvest). En réponse à un dire du conseil de Mme [X], l'expert indique que 'la cuisine a été déposée par erreur dans le cadre d'investigations menées suite au dégat des eaux du 11 mars 2017, la fuite ayant été ensuite trouvée en provenance de la baignoire', ajoutant 'qu'elle n'a pas été reposée depuis et qu'elle aurait dû l'être'. L'expert mentionne en outre qu'il est 'strictement impossible d'y préparer un repas'. Le fait qu'une autre fuite sur le flexible de l'évier et la vidange de la machine à laver a été découverte incidemment lors de la recherche des causes du dégât des eaux du 11 mars 2017, est sans incidence sur la dépose de la cuisine, et surtout sur l'absence de repose pendant près de 4 années, alors que la cause de ce dégât des eaux provient selon l'expert de la baignoire. Le fait que Mme [X] n'ait pas déclaré ce sinistre à sa compagnie d'assurance ne saurait lui être valablement reproché pour faire obstacle à son indemnisation, alors que l'expert relève que la société Quilvest, ayant pourtant eu à déplorer des dommages au plafond de ses locaux du 1er étage, n'a pas davantage déclaré ce sinistre, mais mandaté une entreprise aux fins de recherche de fuite ayant conduit à la dépose inutile de la cuisine de Mme [X] pendant près de 4 ans. Compte tenu de ces éléments, et de l'ampleur du préjudice subi par Mme [X], privée de ses éléments de cuisine et de possibilité de préparer ses repas dans l'appartement pendant près de 4 ans, il convient d'approuver le jugement entrepris en ce qu'il a retenu dans ses motifs une indemnité représentant 70% du montant du loyer du 29 mars 2017 à fin février 2021. S'agissant de la période de mars 2021 au 28 février 2022, le premier juge a exactement retenu que ne subsistaient comme troubles établis de la responsabilité de la bailleresse que les désordres affectant les fenêtres et l'aération de la salle d'eau, ainsi que les zones de parquet non réparées suite aux dégats des eaux, tandis que le raccordement de l'électricité à la terre avait déjà donné lieu à une réduction de loyer. Il convient dès lors d'approuver le jugement entrepris en ce qu'il a retenu dans ses motifs une indemnité représentant 5% du montant du loyer, du 1er mars 2021 au 28 février 2022. Au total, le préjudice de jouissance de Mme [X] s'élève à : (20% x 2526,90 x 22 mois) + (10% x 2526,90 x 19 mois) + (70% x 2526,90 x 47 mois) + (5% x 2526,90 x 12 mois) = (11.118,36 + 4801,11 + 83.135,01 + 1516,14) = 100.570,62 euros, que la SASU Quilvest France sera condamnée à régler à Mme [X], infirmant le jugement entrepris sur ce point. 1.3.2.2 Sur les frais de restauration Au soutien de son appel incident, Mme [X] fait valoir qu'elle a dû exposer la somme mensuelle de '700 euros (soit 30% de ses frais réels)' au titre de ses frais de restauration du 29 mars 2017 au 28 avril 2021, et ce d'autant que son fils habitait encore avec elle dans les lieux, soit '42 mois après déduction des 7 mois de fermeture des restaurants du fait du covid', soit la somme totale de 29.400 euros. En l'espèce, c'est par une exacte appréciation que le premier juge a considéré que ce préjudice, au demeurant non justifié dans son quantum par les pièces produites, était réparé par l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 70% du loyer durant la période d'absence d'éléments de cuisine dans le logement. Il convient dès lors, ajoutant au jugement entrepris, de débouter Mme [X] de sa demande à ce titre, ce que le premier juge avait fait dans ses motifs en omettant de le préciser dans le dispositif. 1.3.2.3 Sur les frais de déménagement, de garde-meuble et de relogement Au soutien de son appel incident, Mme [X] fait valoir que l'expert a validé le principe des préjudices accessoires liés aux conséquences des travaux. Elle souligne qu'elle communique un devis des Déménageurs bretons de 45.000 euros pour les 143 m3 de son appartement, outre 2256 euros pour les frais de garde-meuble, 3552 euros pour le transport des deux pianos à queue et 15.000 euros pour les frais de relogement en meublé pendant 3 mois, soit la durée prévisionnelle des travaux. En l'espèce, depuis l'expertise, les travaux suivants ont déjà eu lieu : reprise des parquets, révision des fenêtres à l'exception de la cuisine, réfection de la cuisine ; seuls demeurent à faire les travaux d'électricité (raccordement à la terre et mise à la norme NF C-15-100), de révision de la fenêtre de la cuisine, et d'installation de VMC dans la salle d'eau. Seuls les travaux d'électricité sont susceptibles de nécessiter un déplacement des meubles, mais pas un déménagement complet, pas plus qu'un relogement, en ce qu'il est précisé dans le devis de l'entreprise [H] du 17 janvier 2024 portant sur le raccordement à la terre que 'le courant sera coupé pendant les journées de travail et remis le soir'. En conséquence, faute de preuve de la nécessité d'un déménagement des meubles ou d'un relogement, il convient, ajoutant au jugement entrepris, de débouter Mme [X] de sa demande à ce titre, ce que le premier juge avait fait dans ses motifs en omettant de le préciser dans le dispositif. 1.3.2.4 Sur la perte de l'indemnité différée après compensation Au soutien de son appel incident, Mme [X] fait valoir que la vétusté générale de l'appartement nécessitait des travaux de réfection complète, qu'elle ne pouvait engager, de sorte qu'elle a perdu l'indemnité différée proposée par sa compagnie d'assurance pour son mobilier courant à hauteur de 7782 euros, 'dont il convient de déduire les montants perçus pour les travaux à réaliser (soit 5068,70 euros)', de sorte que son préjudice s'élève à la somme de 2713,30 euros. En l'espèce, ainsi qu'il a été statué plus haut, il n'a pas été fait droit aux demandes de travaux de réfection générale des peintures et de reprise complète des parquets formées par Mme [X]. Il a également été jugé plus haut que celle-ci aurait dû entreprendre les travaux pour lesquels elle avait perçu une indemnité immédiate de son assureur, de sorte qu'elle ne saurait faire supporter à la bailleresse la perte de l'indemnité différée après travaux. Il convient dès lors, ajoutant au jugement entrepris, de débouter Mme [X] de sa demande à ce titre, ce que le premier juge avait fait dans ses motifs en omettant de le préciser dans le dispositif. 1.3.2.5 Sur le préjudice moral Au soutien de son appel incident, Mme [X] fait valoir qu'elle a été privée de cuisine depuis le 29 mars 2017 et qu'elle a dû subir le confinement pendant toute l'année 2020 et la première moitié de l'année 2021 dans un appartement sans cuisine, alors que les restaurants étaient fermés. Elle souligne qu'elle a développé un état dépressif réactionnel dont atteste son médecin traitant. Elle ajoute que 'le bailleur use de tous les stratagèmes pour qu'elle se lasse et quitte les lieux loués, afin qu'il puisse récupérer l'appartement pour le relouer à usage de bureaux comme le reste de l'immeuble à des conditions financières plus avantageuses'. En l'espèce, c'est à tort que le premier juge a débouté Mme [X] de sa demande dans ses motifs, en indiquant que 'les dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance couvrent ce préjudice moral', alors que la privation de jouissance de la cuisine est distincte du préjudice moral allégué par Mme [X], dont le médecin traitant atteste le 1er juillet 2020 qu'elle a souffert, du fait de ses conditions de logement, et notamment de l'absence de cuisine, d'un état dépressif réactionnel, outre une perte de poids, nécessitant la prescription d'antidépresseurs et de boissons protéinées. Il en résulte que le préjudice moral de Mme [X] est établi, et il convient de condamner la SASU Quilvest France à lui payer la somme de 3000 euros à ce titre, ajoutant au jugement entrepris qui l'en avait déboutée dans ses motifs, mais pas dans son dispositif. 1.3.3 Sur la demande au titre du remboursement des travaux de remplacement du disjoncteur Au soutien de sa demande, nouvelle devant la cour, Mme [X] fait valoir qu'elle a été contrainte de procéder à ses frais et en urgence à un changement du disjoncteur électrique hors d'âge en septembre 2022, l'administrateur de biens n'ayant pas daigné répondre à sa demande urgente aux fins de rétablir le courant dans son appartement ; elle sollicite la somme de 1604,90 euros à ce titre. Il convient de rappeler que, si la demande du preneur en remboursement de travaux à la charge du bailleur au titre de son obligation d'entretien effectués sans autorisation judiciaire doivent en principe être rejetés, le locataire peut se dispenser d'une autorisation judiciaire préalable en raison de l'urgence à les réaliser (Civ. 3ème, 16 décembre 2018, n°17-27.676). En l'espèce, Mme [X] sollicite le remboursement de deux factures des 28 septembre 2022, pour un montant total de 1604,90 euros correspondant, pour la première, à une 'intervention nocturne suite à défaillance du disjoncteur principal avec coupure générale - réparation provisoire de ce dernier', et pour la seconde, à la 'dépose du disjoncteur défaillant- fourniture et pose d'un disjoncteur triphasé - contrôle et remise en service'. Elle justifie avoir adressé un courriel le 28 septembre 2022 au mandataire du bailleur, l'informant ne pas avoir d'électricité dans l'appartement depuis le matin même, avoir fait intervenir en urgence un électricien lui ayant indiqué qu'il s'agissait d'un problème de disjoncteur, avoir contacté l'entreprise [H] (électricien du bailleur) laquelle avait répondu ne pas pouvoir se déplacer ce jour et devoir commander la pièce ; elle concluait qu'elle se voyait contrainte d'accepter le devis transmis par l'électricien contacté. Elle communique la réponse du mandataire du bailleur du 5 novembre 2022 refusant la prise en charge des factures au motif que le locataire ne peut exiger le remboursement de travaux à la charge du bailleur engagés sans son accord préalable. Il convient toutefois de juger que la situation d'urgence était établie en l'espèce, et qu'aucune réponse n'a été apportée au courriel de Mme [X] du 28 septembre 2022 avant le 5 novembre 2022, justifiant qu'elle ait fait réaliser les travaux. En conséquence, il convient de faire droit à sa demande et de condamner le bailleur à lui régler la somme de 1604,90 euros à ce titre, ajoutant au jugement entrepris sur ce point. 2 - Sur les demandes reconventionnelles de la SASU Quilvest 2.1 Les demandes principale et subsidiaire de paiement au titre de l'exécution provisoire La SASU Quilvest France sollicite devant la cour la condamnation de Mme [X] à lui régler la somme de 108.656,70 euros (et à titre subsidiaire, la somme de 54.328,35 euros) réglée au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris, en faisant valoir qu'elle s'est acquittée de l'intégralité des condamnations mises à sa charge par le jugement entrepris. Si le jugement est partiellement infirmé sur le montant des condamnations pécuniaires à la charge de la SASU Quilvest France, il convient de juger que le présent arrêt, insusceptible des voies de recours ordinaires, et dès lors immédiatement exécutoire, permet de faire les comptes entre les parties, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de remboursement des sommes réglées au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris. 2.2 La condamnation au titre des travaux effectués dans la cuisine Poursuivant la réformation du jugement entrepris qui l'a déboutée de sa demande en paiement à ce titre dans ses motifs, mais pas dans son dispositif, la SASU Quilvest France fait valoir qu'elle a fait procéder aux travaux de remise en état de la cuisine en exécution de l'arrêt de la cour d'appel statuant en référé du 13 janvier 2021, ajoutant 'qu'afin de démontrer sa parfaite bonne foi et dans un souci d'apaisement, [elle] a même pris à sa charge la mise en peinture de l'ensemble de la cuisine alors qu'aucune obligation ne pesait sur elle et que la cour ne l'avait pas enjoint de le faire'. Elle réitère sa demande en paiement de la somme de 5753 euros au titre des deux factures correspondantes produites en pièces 14 et 15. Mme [X] ne réplique pas sur ce point. En l'espèce, c'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a rappelé dans ses motifs que la bailleresse avait fait déposer de manière fautive la cuisine dans le cadre d'une recherche de fuite, ainsi qu'il a été jugé plus haut. S'agissant de la remise en peinture, il résulte du rapport d'expertise que celle-ci s'avérait nécessaire compte tenu des désordres engendrés par le premier dégât des eaux de 2013 sur la colonne d'eau passant dans la cuisine, imputable au bailleur. Il convient dès lors, ajoutant au jugement entrepris, de débouter la SASU Quilvest France de sa demande reconventionnelle, le premier juge l'ayant déboutée dans ses motifs, mais pas dans le dispositif. 2.3 Les demandes relatives à donner accès à l'entreprise [H] et à un commissaire de justice La SASU Quilvest France forme ces nouvelles demandes devant la cour, en faisant valoir que Mme [X] s'est opposée à la réalisation des travaux de raccordement de l'installation électrique à la terre suivant devis de l'entreprise [H] du 17 janvier 2024, pourtant conformes au jugement entrepris, et ajoute que le juge de l'exécution a dans sa décision du 23 avril 2024 souligné la mauvaise volonté de Mme [X] pour l'exécution de ces travaux. Mme [X] ne réplique pas sur ce point dans le dispositif de ses conclusions. En l'espèce, ainsi qu'il a été jugé plus haut, l'inexécution des travaux de raccordement à la terre résulte de la responsabilité de Mme [X], qui s'y est opposée en sollicitant de nouveaux travaux qu'elle ne sollicite au demeurant pas devant la cour ('travaux conformément à l'existant en encastré'). Il convient dès lors de faire droit à la demande, sauf à préciser que les travaux de l'entreprise mandatée par le bailleur porteront en outre sur la mise à la norme NF C-15-100, ainsi qu'il a été jugé plus haut. Compte tenu des relations conflictuelles entre les parties, il sera en outre fait droit à la demande de donner accès au commissaire de justice mandaté par le bailleur pour réaliser un constat de l'état du mobilier avant et après travaux. Ces deux condamnations seront assorties d'une astreinte selon les modalités décrites au dispositif. 3 - Sur les demandes accessoires Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile de première instance. La SASU Quilvest France, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - condamné la SASU Quilvest France à réviser et mettre en jeu les fenêtres dans l'ensemble du logement, - prononcé la condamnation de la SASU Quilvest France au paiement d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois pour chaque chef de travaux, - condamné Mme [L] [X] à payer à la SASU Quilvest France la moitié du coût des travaux de révision et mise en jeu des fenêtres et d'installation d'une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau, - réduit le montant du loyer mensuel à la somme de 2.274,21 euros à compter de la présente décision et jusqu'à l'exécution des travaux de raccordement du réseau électrique de l'appartement à la terre conformément aux normes en vigueur, - condamné la SASU Quilvest France à payer à Mme [L] [X] la somme de 108.656,70 euros au titre de son préjudice de jouissance du 26 octobre 2013 au 28 février 2022, Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés, Condamne la SASU Quilvest France à réviser et mettre en jeu la fenêtre de la cuisine, le surplus des travaux relatifs aux fenêtres étant devenu sans objet, Déboute Mme [L] [X] de sa demande d'astreinte, Déboute la SASU Quilvest France de sa demande tendant à ce que Mme [X] soit condamnée à payer la moitié du coût des travaux de révision et mise en jeu des fenêtres et d'installation d'une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau, Réduit le montant du loyer mensuel à la somme de 2.274,21 euros à compter du jugement entrepris (soit le 2 juin 2022) et jusqu'au loyer du mois de mars 2024 inclus, Condamne la SASU Quilvest France à payer à Mme [L] [X] la somme de 100.570,62 euros au titre de son préjudice de jouissance du 26 octobre 2013 au 28 février 2022, Et y ajoutant, Déboute Mme [L] [X] de ses demandes tendant à : - voir ordonner à la SASU Quilvest France de procéder aux travaux suivants : -'l'ensemble des peintures de l'appartement (murs et plafonds) et pour la cuisine (sol et plafond)', - ' la reprise complète des parquets (comprenant le changement de lattes, les plinthes et la vitrification) excepté dans le dégagement n°3", - 'la mise en oeuvre d'un dispositif de sécurité des portes palières', - condamner la SASU Quilvest au paiement des sommes de : - 2685 euros au titre des frais de location de coffre-fort, - 29.400 euros au titre de ses frais de restauration, - 66.108 euros au titre ds frais de déménagement, de garde-meuble et de relogement, - 2713,30 euros au titre de la perte de l'indemnité différée, Condamne la SASU Quilvest France à faire procéder à la mise à la norme NF C-15-100 de l'installation électrique, Condamne la SASU Quilvest France à payer à Mme [L] [X] les sommes de : - 1400 euros au titre de son préjudice matériel correspondant aux travaux de mise en sécurité du plancher, - 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - 1604,90 euros en remboursement des travaux de remplacement du disjoncteur, Déboute la SASU Quilvest France demandes reconventionnelles en paiement au titre de l'exécution provisoire et au titre des travaux effectués dans la cuisine, Condamne Mme [L] [X] à donner accès à son logement : - à l'entreprise [H], ou à toute autre entreprise mandatée par la bailleresse, aux fins de réaliser les travaux de raccordement à la terre et de mise à la norme NF C-15-100 de l'installation électrique du logement, - au commissaire de justice mandaté par la bailleresse aux fins de réaliser un constat de l'état des lieux et du mobilier avant le commencement et à la date de réception des travaux, et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, Condamne Mme [L] [X], si elle n'y a pas procédé passé ce délai, au paiement d'une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois, Condamne la SASU Quilvest France à payer à Mme [L] [X] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SASU Quilvest France aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président