Tribunal judiciaire, 16 octobre 2024. 24/01171

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/01171 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPWT ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 OCTOBRE 2024 MINUTE N° 24/02774 ---------------- Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société IMMORENTE dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815 ET : La société [Y] [C] dont le siège social est sis [Adresse 1] en présence de Monsieur [M] [U], se présentant comme l'époux de Madame [Y] [C], la gérante de la société [Y] [C], non représenté par un avocat *********************************************** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 6 août 2020, la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT a consenti à la société [Y] [C] un bail commercial sur des locaux situés à [Localité 3], galerie commerciale [4]. La société IMMORENTE a acquis les lieux loués le 23 septembre 2022 Le 8 février 2024, la société IMMORENTE a fait délivrer à la société [Y] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 25.992,55 euros en principal. Par acte du 27 juin 2024, la société IMMORENTE a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société [Y] [C]. Elle demande au juge des référés de : constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;ordonner l'expulsion de la société [Y] [C] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;voir condamner la société [Y] [C] à lui payer une somme de 23.785,71 euros, avec intérêts de retard calculés sur le taux EONIA majoré de 250 points de base, outre la somme de 1.189,28 euros au titre de l'article 18-2 du contrat ;voir dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;voir condamner la société [Y] [C] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer majoré de 50%, en sus des charges et taxes, jusqu'à la libération effective des lieux ;la voir condamner à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;la voir condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. L'affaire a été appelée à l'audience du 23 septembre 2024. La société IMMORENTE maintient ses demandes, indiquant que des paiements ont été réalisés depuis la délivrance de l'assignation, et que la dette s'élève à 27.884,66 euros. Elle indique s'opposer à tout délai. En défense, la société [Y] [C] n'a pas comparu. Etait seul présent Monsieur [M] [U], se présentant comme l'époux de Madame [Y] [C], la gérante de la société [Y] [C]. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance. MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. " Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 8 février 2024 pour le paiement de la somme en principal de 25.992,55 euros. Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 20 juin 2024 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois prorogé au premier jour ouvrable. Par voie de conséquence, la clause résolutoire s'est trouvée acquise de plein droit à l'issue du délai légal, soit le 9 mars 2024. Sur la provision relative à la dette La société IMMORENTE justifie, par la production du bail, du commandement de payer, du décompte joint à l'assignation, et du décompte actualisé au 20 septembre 2024, que la société [Y] [C] reste lui devoir une somme de 27.657,92 euros, échéance du 3e trimestre 2024 incluse et déduction faite du paiement de 3.200 euros reçu le 2 septembre 2024, ainsi du coût du commandement dont le paiement est déjà demandé au titre des dépens. Cette obligation n'étant pas contestable, la société [Y] [C] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Sur les délais de paiements suspensifs Au vu des efforts de paiement de la société défenderesse, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie. Sur l'indemnité d'occupation en cas de défaillance En cas du non-respect de l'échelonnement de la dette, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme contractuellement prévue supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux. Pour le même motif, il n'y aura lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la conservation du montant du dépôt de garantie et de la majoration des intérêts légaux, fondées sur des dispositions du contrat pouvant s'analyser en des clauses pénales que le juge du fond peut réduire. Sur les demandes accessoires La société [Y] [C], succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Enfin, l'équité commande d'allouer à la société IMMORENTE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l'acquisition de la clause résolutoire le 9 mars 2024 ; Condamnons la société [Y] [C] à payer à la société IMMORENTE la somme provisionnelle de 27.657,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société [Y] [C] se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensuels de 1.150 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ; Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ; Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ; Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme : l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société [Y] [C] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Localité 3], galerie commerciale [4] ;la société [Y] [C] devra payer mensuellement à la société IMMORENTE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes ; Condamnons la société [Y] [C] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ; Condamnons la société [Y] [C] à payer à la société IMMORENTE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 OCTOBRE 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT