Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A.R.I. N° RG 24/00364 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GDVJ
Minute n° 25/00090
[N]
C/
S.A. D'HLM VIVEST
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Juge des contentieux de la protection de METZ
25 Janvier 2024
12-23-451
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COUR D'APPEL DE METZ
3ème CHAMBRE
A.R.I.
ARRÊT DU 27 MARS 2025
APPELANT :
Monsieur [M] [N]
[Adresse 2]
Représenté par Me Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001752 du 21/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)
INTIMÉE :
S.A. D'HLM VIVEST prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre
ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller
Mme DUSSAUD, Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier
ARRÊT :
Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 7 juin 2016, la SA d'HLM Logiest a consenti un bail à M. [M] [N], sur un appartement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 268,54 euros outre une provision sur charges de 171,84 euros et la somme de 9,51 euros au titre de l'accord collectif multiservices.
Par acte du 3 avril 2023, la SA d'HLM Vivest venant aux droits de la SA d'HLM Logiest, a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyer et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Par acte du 24 août 2023, elle l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé afin de constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l'expulsion du locataire, le condamner au paiement d'une provision de 1.732,63 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 juin 2023, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 481,44 euros à compter du 3 juin 2023 révisable selon les dispositions du bail jusqu'à libération effective des lieux et d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance réputé contradictoire du 24 janvier 2024, le juge a':
- déclaré les prétentions formées par la SA d'HLM Vivest recevables
- constaté la résiliation du bail conclu le 7 juin 2016 entre la SA d'HLM Vivest et M. [N] à compter du 3 juin 2023
- en conséquence ordonné l'expulsion de M. [N] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux
- condamné M. [N] à payer à la SA d'HLM Vivest par provision, en deniers et quittances, la somme de 1.732,63 euros au titre de l'arriéré locatif définitivement arrêté au 31 mai 2023 inclus augmentée des intérêts au taux légal à compter du mois suivant l'ordonnance
- condamné M. [N] à payer à la SA d'HLM Vivest, en quittances et deniers, une provision de 481,44 euros hors APL par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2023 et jusqu'à parfaite libération des lieux, dit que l'indemnité est révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer, que les charges pourront être régularisées sur justificatifs et que les intérêts ne seront dus qu'à compter d'une mise en demeure
- rejeté les autres demandes
- condamné M. [N] à payer à la SA d'HLM Vivest la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le commandement de payer du 3 avril 2023.
Par déclaration déposée au greffe de la cour le 1er octobre 2024, M. [N] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses dernières conclusions du 26 novembre 2024, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance de référé et de :
- rejeter les demandes de la SA d'HLM Vivest
- subsidiairement enjoindre à la SA d'HLM Vivest de produire aux débats le dossier technique amiante de l'immeuble et du logement loué
- en tout état de cause ordonner une expertise aux fins de constater l'état du logement, de ses accessoires et des parties communes de l'immeuble, décrire les désordres et les risques les affectant, définir les remèdes propres à y mettre fin, dire si le logement loué répond aux caractéristiques d'un logement décent et apprécier les responsabilités ainsi que les troubles de toute nature notamment de jouissance subis par le preneur
- ordonner la suppression et subsidiairement la suspension du paiement du loyer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise
- surseoir à statuer sur les demandes de la SA d'HLM Vivest jusqu'au dépôt du rapport d'expertise et lui réserver le droit de parfaire ses demandes après dépôt du rapport d'expertise
- enjoindre à la SA d'HLM Vivest de recalculer le montant des charges et du loyer qui doit être réduit compte tenu des privations de jouissance subies du fait de la présence de matériaux amiantés dans les lieux et les désordres les affectant
- plus subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire
- en tout état de cause condamner la SA d'HLM Vivest à procéder aux travaux de nature à remédier aux désordres et rendre le logement loué conforme aux caractéristiques d'un logement décent
- condamner la SA d'HLM Vivest à lui payer la somme de 21.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis, outre 350 euros par mois à compter du 1er mai 2024 jusqu'à complète réalisation des travaux de remise en état
- condamner la SA d'HLM Vivest à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et de 10.000 euros au titre du préjudice d'anxiété
- débouter la SA d'HLM Vivest de ses demandes et la condamner aux dépens de première instance et d'appel.
L'appelant expose que les demandes de l'intimée se heurtent à des contestations sérieuses, que de nombreux matériaux de l'immeuble contiennent de l'amiante, qu'il a réclamé en vain le diagnostic amiante des parties privatives et communes et qu'exposé à cette fibre depuis plusieurs années, il est fondé à solliciter la réparation du préjudice d'anxiété subi. Il fait état de plusieurs désordres affectant le logement qui lui causent un préjudice de jouissance et nécessitent une mesure d'expertise. Il oppose une exception d'inexécution aux demandes adverses en raison des manquements de l'intimée à ses obligations, le logement étant devenu impropre à l'usage auquel il est normalement destiné, et sollicite la suppression, subsidiairement la suspension du loyer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise et sa réfaction du fait des préjudices de jouissance subis.
Il s'oppose à la demande en paiement d'un arriéré locatif en contestant le décompte de régularisation des charges et sollicite subsidiairement des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il sollicite en outre des dommages et intérêts pour le préjudice moral et le trouble de jouissance.
Aux termes de ses dernières conclusions du 14 janvier 2025, la SA d'HLM Vivest demande à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions, débouter M. [N] de ses prétentions tant irrecevables devant le juge des référés que mal fondées et le condamner à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure.
Elle soutient qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la résiliation du bail, que l'exception d'inexécution relative au caractère décent du logement et l'ensemble des prétentions du locataire relèvent du fond, que l'appelant ne règle plus les loyers depuis deux ans et que faute de présenter ses demandes indemnitaires sous forme de provision, celles-ci sont irrecevables. Elle ajoute que la demande d'expertise n'est pas plus fondée et conteste la valeur probante du rapport de mission de repérage des matériaux d'amiante fourni par l'appelant, alors qu'elle produit un rapport amiante de l'immeuble réalisé en 2015 duquel il ressort que des traces d'amiante n'ont été relevées que dans les sols et qu'un usage normal sans enlever ces dalles ne représente aucun risque pour le locataire. Elle observe que l'appelant ne justifie d'aucun problème de santé et que le scanner thoracique qu'il produit fait état d'une exposition professionnelle à l'amiante. Elle indique enfin répondre à toutes les sollicitations sur une éventuelle délinquance en pied d'immeuble, travailler en étroite collaboration avec la mairie de [Localité 3] et les services de sécurité et que cette situation ne justifie pas en tout état cause la remise en question de la résiliation du bail.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des demandes
Selon l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Si M. [N] a notamment interjeté appel de l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré les prétentions de la SA d'HLM Vivest recevables, il est constaté que ses conclusions ne contiennent ni prétention, ni moyen de ce chef. Il s'ensuit que la cour n'a pas à statuer sur cette disposition et ne peut que la confirmer.
Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile, que dans tous les cas d'urgence, il peut être ordonné en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 alinéa 1er de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein-droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, il est constaté que le commandement de payer notifié à l'appelant le 3 avril 2023 d'avoir à payer la somme de 1.506,60 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.
C'est en vain que l'appelant invoque une contestation sérieuse tirée des manquements de l'intimée à ses obligations. En effet, l'exception d'inexécution permettant au locataire de s'affranchir du paiement du loyer est conditionnée par la gravité du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et donc à l'impossibilité totale d'habiter les lieux laquelle n'est ni démontrée, ni même alléguée, l'appelant reconnaissant dans ses écritures que l'appartement n'a pas été rendu totalement inhabitable. C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du locataire, l'ordonnance étant confirmée.
Sur les loyers et charges
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'ancien article 1315 du code civil (devenu article 1353), il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation ou du fait qui en produit l'extinction.
En l'espèce, le décompte produit fait état d'un arriéré de loyer et charges de 1.732,63 euros arrêté au 31 mai 2023. La contestation de cet arriéré, tirée d'un montant excessif de charges, n'est pas sérieuse au sens de l'article 835 alinéa 2. En effet, la perte de jouissance de la cave, du balcon et des chambres qui justifierait une diminution des millièmes n'est pas établie, les dates et lieux des photographies produites à cet effet n'étant authentifiés par aucun élément objectif étant observé que si les témoins font état de pigeons «'squattant'» les balcons, ils indiquent que cette situation n'affecte que quatre logements vacants sans plus de précision sur leur localisation. Les calculs de la consommation d'eau pour les communs effectués par l'appelant ne sont pas plus probants dès lors qu'ils reposent sur ses propres estimations qui ne sont corroborées par aucun élément tangible. Il n'est par ailleurs justifié d'aucun règlement à déduire du montant de l'arriéré figurant dans le décompte. En conséquence il convient de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné l'appelant au paiement d'une provision de 1.763 euros au titre de la dette de loyers et charges et la demande tendant à enjoindre à l'intimée de recalculer les sommes dues, est rejetée.
La résiliation du bail mettant un terme aux obligations respectives des parties, l'appelant qui n'est plus tenu au paiement d'un loyer du chef de son occupation sans droit ni titre à compter du 3 juin 2023, ne peut en conséquence solliciter une suppression, subsidiairement une suspension de ce loyer et ne peut davantage prétendre à ce qu'il soit recalculé aux fins de réfaction de son montant. Il est donc débouté de ces chefs de demande.
Sur l'indemnité d'occupation
C'est à juste titre et pour des motifs que la cour adopte, que le premier juge a condamné M. [N] au paiement à titre de provision, d'une indemnité d'occupation d'un montant de 481,44 euros correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges, à compter du 1er juin 2023 jusqu'à la libération définitive des lieux, et dit que cette indemnité est révisable conformément aux dispositions du bail, les charges étant en outre récupérables sur justificatifs. L'ordonnance est confirmée.
Sur la demande de travaux
Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En l'espèce, compte tenu de la résiliation du contrat de location, l'appelant ne peut prétendre à la réalisation de travaux dans l'appartement qu'il occupe sans droit ni titre, et doit être débouté de sa demande.
Sur les dommages et intérêts
Si le juge des référés peut, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, allouer une provision à une partie faisant état d'une obligation non sérieusement contestable, il ne peut en revanche allouer des dommages-intérêts autres que ceux sanctionnant l'abus du doit d'ester en justice, sauf à excéder ses pouvoirs.
En l'espèce, il est relevé que l'appelant sollicite l'allocation des sommes de 21.000 euros, 5.000 euros et 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, sans dire qu'il s'agirait d'une demande provisionnelle. En conséquence, sa demande est irrecevable devant le juge des référés.
Sur l'expertise
L'article 146 du code de procédure civile dispose qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise qui n'est destinée qu'à pallier la carence de l'appelant dans la charge de la preuve des désordres allégués et à définir les remèdes propres à y remédier dont il ne peut solliciter la mise en 'uvre puisqu'il occupant sans droit ni titre en suite de la résiliation du contrat de location. En conséquence il est débouté de sa demande d'expertise.
Sur la production de pièces
L'intimée a versé aux débats le dossier technique immobilier relatif à la présence de matériaux contenant des fibres d'amiante dans l'immeuble où se situe l'appartement litigieux, établi le 29 septembre 2015 par la société B.E. Ener'aire (pièce n°9), de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de production de pièces. L'appelant est débouté de ce chef de demande.
Sur les délais de paiement
Il résulte de l'article 24 paragraphe V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de payer sa dette locative.
En l'espèce, l'appelant ne justifie pas de ses ressources actuelles ni être en capacité de payer sa dette locative dans le délai légal alors qu'il ressort du décompte actualisé que l'arriéré locatif a nettement augmenté et que l'appelant n'a plus rien versé depuis octobre 2023. La demande de délais de paiement est rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les dispositions de l'ordonnance sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.
M. [N], partie perdante, est condamné aux dépens d'appel et à payer à l'intimée une indemnité de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme qu'il a été condamné à payer de ce chef en première instance.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
CONFIRME l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions';
Y ajoutant,
DECLARE M. [M] [N] irrecevable en ses demandes de dommages et intérêts';
DEBOUTE M. [M] [N] de ses demandes de suppression et subsidiairement de suspension du paiement du loyer'et des charges, d'injonction faite à la SA d'HLM Vivest de recalculer le montant du loyer et des charges, de condamnation de la SA d'HLM Vivest à procéder à des travaux, de production du dossier technique amiante de l'immeuble et du logement loué, d'expertise judiciaire et de délais de paiement ';
CONDAMNE M. [M] [N] aux dépens d'appel';
CONDAMNE M. [M] [N] à payer à la SA d'HLM Vivest la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
