Cour d'appel, 18 septembre 2023. 22/00648

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY Première Chambre Civile ARRÊT N° /2023 DU 18 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00648 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E6E6 Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 20/03021, en date du 18 février 2022, APPELANTS : Monsieur [E] [J] né le 13 avril 1963 à [Localité 6] (25) domicilié [Adresse 2] - [Localité 7] Représenté par Me Ariane MILLOT-LOGIER de l'AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE & THIRY, avocat au barreau de NANCY Madame [N] [G], épouse [J] née le 25 janvier 1964 à [Localité 5] (ESPAGNE) domiciliée [Adresse 2] - [Localité 7] Représentée par Me Ariane MILLOT-LOGIER de l'AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE & THIRY, avocat au barreau de NANCY INTIMÉES : S.A. L.C.L. - LE CREDIT LYONNAIS, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1] - [Localité 4] Représentée par Me Matthieu DULUCQ de l'AARPI ARCAD AVOCATS, avocat au barreau de NANCY S.C.I. MGR, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2] - [Localité 7] Représentée par Me Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique devant la Cour composée de : Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, chargée du rapport, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------- A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2023, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 18 Septembre 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ; EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 2 août 2007, la SCI MGR a acquis une grange à usage de garage, située [Adresse 2] à [Localité 7]. Monsieur [P] [A], gérant de cette société, a réalisé la quasi intégralité des travaux de réhabilitation de cette grange pour y construire cinq appartements et un garage. Par acte authentique en date du 3 avril 2013, la SCI MGR a vendu à Monsieur [E] [J] et Madame [N] [J] née [G] les lots 17, 22 et 23, soit un appartement au deuxième étage de cette grange rénovée, une chambre avec terrasse au troisième étage et un garage, moyennant un prix de 220000 euros. La SCI MGR est restée propriétaire de 4 appartements mis en location. Par courrier en date du 18 septembre 2013, Monsieur et Madame [J] ont signalé à Monsieur [A] l'existence d'infiltrations au plafond de la pièce principale au niveau de la terrasse. Ils ont sollicité la prise en charge de la reprise de l'étanchéité de celle-ci. Malgré une intervention de Monsieur [A], les infiltrations ont perduré. Par courrier du 16 novembre 2014, la SCI MGR s'est engagée à faire intervenir une société pour réaliser une évacuation extérieure. La société AS Toiture est venue sur les lieux et a établi un devis, communiqué par le conseil de la SCI MGR par courrier du 15 février 2015, d'un montant de 4665,10 euros TTC. Monsieur et Madame [J] ont, quant à eux, fait intervenir la société Soprema, laquelle a établi un devis pour la réfection de la toiture terrasse au prix de 12715,46 euros TTC. Par assignation du 24 mars 2015, Monsieur et Madame [J] ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 6 juin 2015, a ordonné une expertise qu'il a confié à Monsieur [H], remplacé par Monsieur [M] [T], le 12 juin 2015. L'expert a rendu son rapport le 29 septembre 2016. Par actes d'huissier de justice en date du 25 janvier 2017 et du 18 janvier 2017, Monsieur et Madame [J] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nancy la SCI MGR et la SA Le Crédit Lyonnais, aux fins d'obtenir à titre principal la résolution de la vente et des dommages et intérêts. N'ayant pas fait connaître l'état d'avancement de la procédure engagée devant le tribunal administratif après plusieurs renvois depuis février 2019, l'affaire a été radiée du rôle des affaires en cours par ordonnance du 7 juillet 2020. Monsieur et Madame [J] ont déposé des conclusions de reprise d'instance le 4 novembre 2020. Par jugement contradictoire du 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Nancy a : - rejeté la demande de Monsieur et Madame [J] tendant à obtenir la résolution du contrat de vente signé le 3 avril 2013 avec la SCI MGR et subséquemment l'annulation du contrat de prêt souscrit auprès de la SA Le Crédit Lyonnais, - condamné la SCI MGR à payer à Monsieur et Madame [J] les sommes suivantes : * 22480 euros HT au titre de la reprise des désordres, * 3060 euros HT au titre des frais engagés pendant les travaux, majorées de la TVA en vigueur au jour du jugement, - condamné la SCI MGR à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 150 euros correspondant au montant de la franchise et la somme de 233,55 euros correspondant aux frais de bâchage de la terrasse, - condamné la SCI MGR à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 9500 euros au titre du préjudice de jouissance, - condamné la SCI MGR à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral, - condamné la SCI MGR à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur et Madame [J] à payer à la SA Le Crédit Lyonnais la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI MGR aux entiers dépens, comprenant ceux de la procédure de référé incluant les frais d'expertise judiciaire, - autorisé Maître Marie-Aline Larère à recouvrer directement les dépens par elle avancés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que compte tenu de l'importance des infiltrations figurant sur les photographies produites et des constatations de l'expert, le désordre revêtait une gravité suffisante qui aurait conduit Monsieur et Madame [J] à proposer un moindre prix. S'agissant du caractère caché des vices affectant la terrasse, il a relevé qu'il n'était pas contesté qu'ils étaient apparus après la vente et qu'ils ne pouvaient être décelables par les acquéreurs. Le tribunal a retenu que la SCI MGR devait être considérée comme un professionnel de l'immobilier qui ne pouvait ignorer les vices affectant le bien rénové par ses soins et qu'elle ne saurait donc se prévaloir de la clause d'éxonération de garantie. Le tribunal a ajouté que la SCI avait manqué à son obligation de délivrance conforme. Il a considéré que, compte tenu du coût retenu par l'expert pour supprimer les désordres et de l'occupation des lieux par les demandeurs sans réaliser les travaux, la sanction de ce désordre par la résolution de la vente apparaissait disproportionnée. Il a ajouté qu'il n'était pas démontré que l'irrégularité sur le plan administratif de la terrasse mise en place par le vendeur causait aux consorts [J] un préjudice. Les demandes de résolution de la vente et subséquemment d'annulation du contrat de prêt ont en conséquence été écartées. Sur le coût de la reprise, le tribunal a retenu la somme totale évaluée par l'expert, à savoir 15550 euros HT, somme qui n'était contestée par aucune des parties. Il a également condamné la SCI MGR au paiement du coût de la reprise des embellissements tel que retenu par l'expert, soit la somme de 6930 euros HT, outre la franchise réglée dans le cadre du premier sinistre d'un montant de 150 euros et les achats de matériaux effectués par les consorts [J] pour un montant de 233,55 euros. Sur l'indemnisation du trouble de jouissance, le tribunal a relevé que les travaux de réfection de la terrasse auraient pu être entrepris plus tôt et en tout état de cause, à compter du 18 octobre 2016 ; qu'ainsi, le préjudice de jouissance subi par les consorts [J] qui ont partiellement contribué à leur dommage devait être indemnisé à hauteur de 9000 euros. A été ajoutée la somme de 3060 euros HT pour inhabitabilité partielle et temporaire de 14 jours pendant les travaux de remise en état, outre 500 euros pour la gêne occasionnée consistant dans l'impossibilité d'utiliser le séjour et la cuisine. Enfin, le tribunal a alloué aux consorts [J] une somme de 2000 euros, retenant qu'ils avaient indéniablement subi un préjudice moral de cette situation. Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 17 mars 2022, Monsieur et Madame [J] ont relevé appel de ce jugement. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 17 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur et Madame [J] demandent à la cour de : - déclarer leur appel recevable et bien fondé, Y faisant droit, - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : Vu les articles 1641 et suivants du code civil et notamment 1644, 1645 et 1646, Vu les articles 1350 et suivants et notamment 1354 ancien du code civil, Au principal, - accueillir l'action rédhibitoire, - prononcer la résolution du contrat de vente passé entre eux et la SCI MGR par acte authentique du 3 avril 2013, - ordonner la restitution du prix de vente soit 220000 euros et y ajoutant les frais inhérents à la vente s'élevant à 14423,52 euros (total 234423,52 euros), - condamner la SCI MGR vendeur professionnel et de mauvaise foi à indemniser l'intégralité des préjudices subis par les acquéreurs du fait de la vente et de sa résolution, chiffrés sauf à parfaire à 107497,93 euros de dommages et intérêts, - ordonner l'annulation du contrat de prêt souscrit auprès du Crédit Lyonnais consécutivement à la résolution de la vente, Au subsidiaire : - juger que dans l'hypothèse d'une confirmation du jugement sur la mise en 'uvre d'une action estimatoire l'évaluation de la réduction de prix applicable au contrat passé entre les parties et des dommages et intérêts dûs seront chiffrés comme suit : - 49784,58 euros : réparations matérielles actualisées sauf réévaluation, - 15000 euros : incidence de valeur sauf à parfaire, - 107497,93 euros : préjudices annexes, - 14423,52 euros : frais liés à la vente, Total : 186705,93 euros Vu l'article 1792 du code civil et 1147 du code civil ancien applicable aux faits de la cause, - consacrer la responsabilité décennale de la SCI en tant que constructeur et sa responsabilité contractuelle, - juger que les mêmes montants que ci-dessus sont dus sur le fondement de la garantie décennale, et y ajoutant condamner la SCI au prix de la terminaison de la façade : 15000 euros, - condamner en tout état de cause la SCI MGR à 5000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive ainsi qu'à 5000 euros de préjudice moral, - condamner la SCI MGR à 20000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la SCI MGR de toutes demandes contraires et de tout appel incident. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 12 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI MGR demande à la cour de : A titre principal, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : ' rejeté la demande de Monsieur et Madame [J] tendant à obtenir la résolution du contrat de vente signé le 3 avril 2013 avec elle et subséquemment l'annulation du contrat de prêt souscrit auprès de la SA Le Crédit Lyonnais, ' condamné la SCI MGR à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 150 euros correspondant au montant de la franchise et 233,55 euros correspondant aux frais de bâchage de la terrasse, ' débouté Monsieur et Madame [J] du surplus de leurs demandes, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : ' condamné la SCI MGR à payer à Monsieur et Madame [J] les sommes suivantes : - 22480 euros HT au titre de la reprise des désordres, - 3060 euros HT au titre des frais engagés pendant les travaux, majorés de la TVA en vigueur au jour du jugement, ' condamné la SCI MGR à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 9500 euros au titre du préjudice de jouissance, ' condamné la SCI MGR à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral, ' condamné la SCI MGR à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné la SCI MGR aux entiers dépens, comprenant ceux de la procédure de référé incluant les frais d'expertise, Par conséquent et statuant à nouveau, - déclarer Monsieur et Madame [J] irrecevables et subsidiairement mal fondés en leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés, - débouter par conséquent Monsieur et Madame [J] de l'intégralité de leurs demandes comme étant mal fondées et notamment visant à voir prononcer la résolution de la vente, - dire et juger en toute hypothèse que l'action en résolution de la vente est irrecevable et mal fondée, seule l'action estimatoire étant acceptable, faute de possibilité de restitution du bien à l'identique, - dire et juger en toute hypothèse n'y avoir à prononcer la résolution de la vente et à condamner la SCI MGR à régler en sus 107497,93 euros de dommages-intérêts, cette demande étant irrecevable et mal fondée, A titre infiniment subsidiaire sur le fondement de la garantie décennale, - constater que la SCI MGR a toujours reconnu sa responsabilité et accepté de prendre en charge le strict coût des travaux de réfection nécessaires à la suppression des infiltrations, - dire et juger par conséquent que la SCI MGR versera à Monsieur et Madame [J] la somme de 17105 euros TTC correspondant au coût des travaux de réfection de la terrasse et de la toiture, - dire et juger également que la reprise des embellissements intérieurs a été prise en charge par l'assureur dégâts des eaux des époux [J] et qu'en l'absence de justificatif correspondant, Monsieur et Madame [J] seront purement et simplement déboutés de leurs demandes à ce titre faute de préjudice et limiter la condamnation de la SCI MGR au remboursement de la franchise soit 150 euros, A titre très subsidiaire, - dire et juger que le montant du coût de reprise des embellissements ne saurait excéder le chiffrage de l'expert judiciaire, soit 7623 euros TTC, - débouter Monsieur et Madame [J] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires à hauteur de 107497,93 euros comme étant mal fondée, - dire et juger que seuls les frais de bâchage à hauteur de 233,55 euros sont justifiés et limiter l'indemnisation à ce montant, - dire et juger que les dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance ne sauraient excéder la somme de 5060 euros, ou subsidiairement 9500 euros, - débouter Monsieur et Madame [J] de leur demande d'indemnisation à hauteur de 15000 euros au titre d'une prétendue perte de valeur de l'appartement, comme étant irrecevable (demande nouvelle) et en toute hypothèse mal fondée, - débouter Monsieur et Madame [J] de leur demande de terminaison des travaux de façade comme étant irrecevable (demande nouvelle) et en toute hypothèse mal fondée, - débouter Monsieur et Madame [J] de leur demande en paiement de la somme de 5000 euros pour résistance abusive, comme étant irrecevable (demande nouvelle) et en toute hypothèse mal fondée, - débouter Monsieur et Madame [J] de leur demande en paiement de la somme de 5000 euros, ou de la somme réévaluée au titre du préjudice moral, - débouter Monsieur et Madame [J] de leurs demandes plus amples ou contraires, - débouter Monsieur et Madame [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner reconventionnellement Monsieur et Madame [J] à verser à la SCI MGR une indemnité de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - laisser enfin à la charge de chacune des parties ses propres dépens. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 8 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA LCL Le Crédit Lyonnais demande à la cour de : - constater qu'elle s'en remet à la prudence de la cour quant à la demande d'annulation du contrat de prêt, En cas d'infirmation du jugement et d'annulation du contrat de prêt souscrit par les époux [J] auprès d'elle, Statuant à nouveau, - condamner les époux [J] à lui restituer le capital emprunté soit la somme de 78950 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir à charge pour elle de leur restituer les échéances versées, - condamner la partie succombant à lui verser la somme de 14320,88 euros au titre des intérêts du prêt majorée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, - condamner la partie succombant à lui verser la somme de 2796,86 euros au titre des frais du prêt majorée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, - condamner la partie succombant aux entiers frais et dépens de l'instance, ainsi qu'à lui verser une somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 30 mai 2023. L'audience de plaidoirie a été fixée le 12 juin 2023 et le délibéré au 18 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur et Madame [J] le 17 mai 2023, par la SA LCL Le Crédit Lyonnais le 8 juillet 2022 et par la SCI MGR le 12 mai 2023 visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 30 mai 2023 ; * Sur l'action fondée sur les vices cachés Préalablement, il convient d'observer que la société intimée demande de déclarer les demandes de résolution et de condamnation au paiement de dommages-intérêts supplémentaires fondées sur la garantie des vices cachés 'irrecevables et mal fondée'. Ni moyen de droit, ni moyen de fait ne sont soulevés à l'appui de l'irrecevabilité soulevée, la nouveauté de certaines demandes concernant des chefs de dommages-intérêts réclamés dans l'hypothèse où la résolution ne serait pas prononcée (perte de valeur du bien acheté) ou la revalorisation de certaines demandes à hauteur de cour, ce qui ne constitue des demandes nouvelles au sens de l'article 566 du code de procédure civile. En outre, le fait que les acquéreurs ont réalisé des travaux et ne peuvent pas rendre l'immeuble à l'identique ne fait pas obstacle à la possibilité d'obtenir la résolution de la vente. Sur l'existence de vices cachés L'article 1641 du code civil énonce que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus'. Pour que les époux [J] puissent invoquer la garantie des vices cachés, ils doivent rapporter la preuve d'un vice caché, ce qui suppose la démonstration de quatre éléments, et tout d'abord l'existence d'un vice, c'est-à-dire d'une anomalie de la chose vendue, se distinguant de l'usure normale. Il est ensuite nécessaire de démontrer que le vice était caché. Cette condition découle de l'article 1641 du code civil, précité, et de l'article 1642 du même code selon lequel 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'. L'acheteur doit en outre démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Ainsi, l'article 1641 du code civil exige que les vices rendent la chose 'impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. Enfin, selon l'interprétation donnée du texte, il est exigé que le vice caché soit antérieur à la vente, ou plus exactement au transfert des risques. Par acte du 3 avril 2013, les époux [J] ont acquis de la SCI MGR, dans un immeuble en copropriété dont l'ensemble des autres lots sont restés la propriété du vendeur, un garage et un appartement en duplex situé aux deuxième et troisième étages, lequel comprenait au troisième étage une terrasse, non couverte, surplombant la pièce de vie se trouvant à l'étage inférieur, moyennant un prix de 220000 euros. Par courrier du 18 septembre 2013, les acquéreurs ont informé le vendeur de l'existence d'infiltrations d'eau dans le plafond de cette pièce au droit de la terrasse. Les conclusions du rapport d'expertise judiciaire sont les suivantes : - une conception et une réalisation non conformes aux exigences réglementaires d'une terrasse accessible aux piétons surplombant une partie habitable (panneaux non conformes, revêtement d'étanchéité posé sur le plateau sans support d'étanchéité, chéneaux de trop petite dimension, protection en bois non conforme, diamètre insuffisant du tuyau d'évacuation des eaux pluviales, relevés d'une hauteur inadaptée), accentués par un défaut d'exécution de la rive de toiture côté terrasse, sont à l'origine d'infiltrations qui génèrent des dommages importants aux plafonds et cloisons de la pièce principale située sous la terrasse, - les désordres n'étaient pas visibles ni décelables par un profane au moment de la prise de possession des lieux ; ils ont persisté malgré les interventions du vendeur, - l'ensemble des travaux de renovation du bâtiment ayant été réalisé par Monsieur [A], le gérant de la SCI MGR, et pour son compte, il n'y a pas eu de procès-verbal de réception, - les désordres remettent en cause l'étanchéité du clos/couvert. Ils sont de nature, s'il n'y est pas remédié, à rendre inhabitable la pièce principale et à compromettre, à court terme, la solidité de l'ossature support de terrasse, - le coût des travaux de remise en état est fixé à 22480 euros hors taxe, - le trouble de jouissance est indéniable et sera majoré par les travaux à intervenir d'une durée de 14 jours, qui n'affecteront pas la partie 'nuit' ; ceux-ci généreront des surcoûts de 3060 euros (déménagement et gardiennage des meubles, impossibilité de prendre les repas sur place). Il est ainsi caractérisé que l'immeuble vendu était affecté d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil. Sur la clause d'éviction de la garantie des vices cachés Le sort des clauses exclusives ou limitatives de garantie des vices cachés est réglé par l'article 1643 du code civil selon lequel le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'. En d'autres termes, une clause exclusive de garantie n'est valable que si le vendeur n'était pas 'de mauvaise foi', c'est-à-dire s'il n'avait pas connaissance du vice au moment de la vente. Selon l'interprétation qui est donnée de ce texte, le vendeur professionnel est présumé de mauvaise foi. L'acte de vente comprend en page 19 une clause d'éviction de la garantie des vices cachés. Les acquéreurs font valoir que le vendeur, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, ne peut s'en prévaloir. La SCI MRG considère que le seul fait qu'elle soit une société dont l'objet social est la valorisation des biens immobiliers ne lui donne pas la qualité de professionnel. En l'espèce, la SCI MRG, non seulement a pour objet la propriété, l'exploitation et l'administration d'immeubles, mais a en outre fait l'acquisition en 2007 d'une grange à usage de garage qu'elle a entièrement réhabilité afin d'y créer cinq logements par des travaux réalisés intégralement par son gérant, à l'exception des travaux d'électricité qui ont été confiés à un tiers. Son gérant a notamment réalisé la terrasse litigieuse, son aménagement et la pose du complexe d'étanchéité. La SCI a par la suite soumis le bâtiment au régime de la copropriété pour pouvoir céder les lots acquis par les intimés, conservant les autres lots qu'elle loue. Il est ainsi établi que la SCI MRG disposait de connaissances et de compétences techniques spécifiques et qu'elle est intervenue en qualité de vendeur professionnel, et il est indifférent, pour cette appréciation, que, l'expert, compte-tenu de la particularité de la réglementation des toitures terrasses, ait acquis la conviction que le gérant n'avait pas eu connaissance de ce que la technique et les matériaux employés puissent causer les désordres constatés. Il s'ensuit que la SCI MRG ne peut se prévaloir de la clause d'éviction de la garantie des vices cachés stipulée à l'acte notarié. Sur les conséquences L'article 1644 permet à l'acquéreur, à son choix, soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, soit de garder la chose et de se faire restituer une partie du prix. La Cour de cassation a admis que, dans le cas d'une demande de résolution à titre principal et d'une demande estimatoire à titre subsidiaire, fondées toutes les deux sur la garantie des vices cachés, une cour d'appel peut apprécier la gravité du vice invoqué pour retenir que celui-ci ne justifiait qu'une réduction du prix (Com., 6 mars 1990, n°88-14.929 ; Civ. 3, 25 juin 2014, n°13-17.254). Selon l'article 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. En revanche, s'il connaissait les vices, 'il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur' en vertu de l'article 1645 du même code. En l'espèce, les appelants ont saisi le tribunal, puis la cour, d'une demande principale tendant à la résolution de la vente et d'une demande subsidiaire fondée sur la réduction du prix. Le tribunal a considéré que le vice ne justifiait qu'une simple réduction du prix. Or il s'avère que le bien vendu est affecté d'un vice sérieux, relatif à l'étanchéité du clos/couvert, qui affecte à la fois la terrasse située à l'étage supérieur de l'appartement, mais encore la pièce de vie située à l'étage inférieur. Outre qu'il est de nature, s'il n'y est pas remédié, à rendre inhabitable la pièce principale, il est selon l'expert également de nature à compromettre, à court terme, la solidité de l'ossature support de terrasse. Le coût des travaux de reprise hors taxe, sans tenir compte des dépenses supplémentaires induites pour les propriétaires durant la réalisation des travaux, représente plus de 10 % du prix d'achat. En outre, il est légitime pour les nouveaux propriétaires de ne pas vouloir supporter les risques liés à ces travaux, d'autant plus qu'en l'espèce leur réalisation est susceptible, s'agissant d'une toiture-terrasse, de requérir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ainsi qu'un éventuel permis de construire ou autorisation administrative qui risque de ne pas leur être délivrée compte-tenu de l'irrégularité de la terrasse, qui aurait dû être couverte selon le permis de construire délivré, irrégularité que l'architecte des bâtiments de France refuse de régulariser. Il sera en outre souligné que le premier entrepreneur trouvé par le vendeur pour refaire l'étanchéité n'acceptait d'intervenir qu'en ne concédant aucune garantie sur les travaux réalisés, preuve de la complexité de ceux-ci. Le fait que le bien ne puisse être restitué dans l'état exact dans lequel il a été vendu ne peut pas être invoqué par la SCI MRG, venderesse, pour faire obstacle à la résolution de la vente réclamée par les acquéreurs. Il résulte de ce qui précède que le vice justifie une action résolutoire. En conséquence, il convient de faire droit à la demande de résolution, la SCI MRG sera condamnée à rembourser le prix et les frais de la vente (220000 euros et 14423,52 euros) et le jugement sera infirmé en ce sens. Au regard de ce qui précède, la SCI MRG, réputée de mauvaise foi compte-tenu de sa qualité de professionnelle, est tenue, dans ses rapports avec les acquéreurs, de les indemniser selon les dispositions de l'article 1645 du code civil. Au vu des pièces produites, les époux [J] sont fondés à obtenir les sommes suivantes : - impôts fonciers : 491 euros, - aménagements intérieurs : 5039,70 euros (poêle à pellet), 3094,11 euros (escalier), 79,33 euros (frais de branchement EDF), - frais de bâchage de la terrasse : 383,55 euros. Pour la réparation du trouble de jouissance, il sera retenu deux périodes, la première de l'apparition du vice le 18 septembre 2013 jusqu'au 18 septembre 2016, date du bâchage de la terrasse, période pendant laquelle seule la pièce de vie était partiellement inutilisable, en tenant compte l'importance du désagrément, des conséquences sanitaires et du fait que certains des effets des infiltrations étaient localisés au niveau de la partie cuisine de la pièce ; puis la seconde à compter du 18 septembre 2016 jusqu'au présent arrêt (18 septembre 2023) du fait que l'utilisation de la terrasse n'était également plus possible, même si le bâchage n'a pas été suffisant pour mettre fin aux infiltrations. La première période, indemnisée sur un coût de 8 euros par jour, sera réparée par l'allocation de 9000 euros, selon le mode de calcul détaillé au jugement. S'agissant de la seconde période, elle sera indemnisée sur la base de 9 euros par jour, pendant 2556 jours, par l'allocation de 23004 euros. En revanche, il n'y a pas lieu de leur accorder de frais au titre des ordures ménagères, des impôts locaux et de l'assurance du logement, puisque même si les époux [J] n'avaient pas acquis le bien litigieux, ils auraient été soumis au paiement de telles sommes qui relèvent de la vie courante. En raison de l'annulation du prêt, ils ne subissent aucun préjudice, puisqu'ils percevront la restitution du prix de vente leur permettant de procéder au remboursement du capital emprunté et que les frais du prêt leur seront remboursés. S'agissant du montant de la franchise de 150 euros restée à leur charge suite au dégât des eaux, ne justifiant pas avoir procédé aux travaux ou exposé de dépenses de réparation, ils ne démontrent pas la réalité du préjudice qu'ils invoquent. Il est justifié par les pièces médicales d'une répercussion sur le plan de la santé des problèmes rencontrés par les époux [J] avec leur bien immobilier. Il convient de réévaluer l'ampleur du préjudice moral des époux [J], le jugement n'ayant pas retenu ces répercussions, mais uniquement les désagréments d'avoir à subir des infiltrations et les tracas administratifs. Le préjudice sera exactement réparé par l'allocation de 4000 euros de dommages-intérêts. Il convient en conséquence de condamner la SCI MRG à payer aux époux [J] la somme totale de 45091,69 euros. ** Sur le contrat de prêt et les demandes de la SA LCL Le Crédit Lyonnais La résolution de la vente justifie l'annulation du contrat de prêt immobilier, la condition tenant à la réalisation de la vente étant réputée n'avoir jamais été accomplie dans les délais fixés au code de la consommation. Il convient en conséquence d'ordonner la restitution, par les prêteurs, du capital emprunté et, par la banque, des échéances et frais versés. Vu l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, Du fait de la résolution de la vente et de la mauvaise foi de la société venderesse, la banque subit une perte constituée des intérêts et frais qu'elle aurait dû percevoir, lesquelles s'élèvent respectivement à 14320,88 euros et à 1796,86 euros (et non 2796,86 euros comme réclamé, montant qui ne ressort pas des pièces versées et résulte manifestement d'une erreur de plume), somme que la SCI MGR sera condamnée à lui payer. *** Sur les demandes accessoires L'argumentation de la SCI MRG ayant été accueillie dans son principe par le jugement, il n'est, nonobstant l'infirmation de cette décision, pas démontré une faute de laquelle il découlerait qu'elle a abusivement résisté aux demandes qui lui étaient présentées. Il convient donc d'écarter la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. La SCI MRG sera condamnée aux dépens d'appel. Elle sera également condamnée à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile des sommes qu'il est équitable de fixer à 2500 euros au profit des époux [J] et 1500 euros au profit de la SA LCL Le Crédit Lyonnais et déboutée de sa propre demande de ce chef. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement sauf en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, Ordonne la résolution de la vente portant sur les lots 17, 22 et 23 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 7] cadastré AB n°[Cadastre 3], conclue entre la SCI MRG, vendeur, et Monsieur et Madame [J], acquéreurs, et reçue par acte notarié dressé par Maître [K], notaire à [Localité 8], le 3 avril 2013 ; Condamne la SCI MRG à payer à Monsieur et Madame [J] : - la somme de 220000 euros (DEUX CENT VINGT MILLE EUROS) au titre de la restitution du prix, - la somme de 14423,52 euros (QUATORZE MILLE QUATRE CENT VINGT-TROIS EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTIMES) au titre des frais de la vente, - la somme de 491 euros (QUATRE CENT QUATRE-VINGT-ONZE EUROS) au titre des impôts fonciers, - les sommes de 5039,70 euros (CINQ MILLE TRENTE-NEUF EUROS ET SOIXANTE-DIX CENTIMES), 3094,11 euros (TROIS MILLE QUATRE-VINGT-QUATORZE EUROS ET ONZE CENTIMES) et 79,33 euros (SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS ET TRENTE-TROIS CENTIMES) au titre des aménagements intérieurs, - la somme de 383,55 euros (TROIS CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS ET CINQUANTE-CINQ CENTIMES) pour frais de bâchage de la terrasse, - la somme de 32004 euros (TRENTE-DEUX MILLE QUATRE EUROS) au titre du préjudice de jouissance, - la somme de 4000 euros (QUATRE MILLE EUROS) au titre du préjudice moral ; Déboute Monsieur et Madame [J] du surplus de leurs demandes d'indemnisation contre la SCI MRG ; Annule le contrat de prêt souscrit le 18 mars 2013 entre Monsieur et Madame [J], emprunteurs, et la SA LCL Le Crédit Lyonnais, prêteur ; Condamne Monsieur et Madame [J] à restituer le capital emprunté de 78950 euros (SOIXANTE-DIX-HUIT MILLE NEUF CENT CINQUANTE EUROS) majoré des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; Condamne la SA LCL Le Crédit Lyonnais à restituer à Monsieur et Madame [J] l'intégralité des sommes versées au titre de ce contrat de prêts majorée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; Rappelle qu'une compensation s'opérera de plein droit à hauteur de la plus faible des deux sommes ; Condamne la SCI MRG à payer à la SA LCL Le Crédit Lyonnais : - 14320,88 euros (QUATORZE MILLE TROIS CENT VINGT EUROS ET QUATRE-VINGT-HUIT CENTIMES) majorés des intérêts de retard à compter de l'arrêt (intérêts), - 1796,86 euros (MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-SEIZE EUROS ET QUATRE-VINGT SIX CENTIMES) majorés des intérêts de retard à compter de l'arrêt (frais) ; Condamne la SCI MGR aux dépens d'appel ; La condamne à régler en application de l'article 700 du code de procédure civile : - la somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à Monsieur et Madame [J], - la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) à la SA LCL Le Crédit Lyonnais ; La déboute de sa propre demande sur ce fondement. Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.- Minute en quatorze pages.