Texte intégral
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 décembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10520 F
Pourvoi n° W 19-22.957
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020
M. K... M..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° W 19-22.957 contre l'arrêt rendu le 27 juin 2019 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société GLB entreprise, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller rapporteur, les observations écrites de Me Balat, avocat de M. M..., après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. M... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. M....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la société GLB Entreprise aux sommes de 800 € et 570 € et d'avoir débouté M. K... M... du surplus de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et des risques pour la santé du locataire ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le préjudice de jouissance et les risques pour la santé du locataire, conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ; qu'il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; qu'en l'espèce, M. M... soutient que le logement donné à bail par la société GLB Entreprise ne présente pas les caractéristiques d'un logement décent au sens des dispositions précitées ainsi que celles du décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 ; qu'il sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 3.800 € au titre du préjudice de jouissance et à hauteur de 1.500 € au titre de l'absence de relogement et du risque pour la santé des occupants ; que l'appelant produit un courrier daté du 3 juin 2016 relatif à la visite du service communal d'hygiène et de santé de la ville de Lisieux, le 23 mai 2016, constatant la présence d'humidité dans les parties communes et le dysfonctionnement du système de ventilation dans la cuisine, mais ne justifie, toutefois, d'aucun arrêté d'insalubrité ; qu'aux termes de son rapport en date du 4 janvier 2017, M. N... observe que malgré les griefs formulés par le locataire à ce sujet, aucune humidité excessive n'a été relevée dans l'appartement ; qu'en revanche, il constate qu'une infiltration a fortement dégradé le faux plafond dans l'entrée mais que la fuite à l'origine de ce désordre a été réparée par le bailleur et ne pose plus de difficultés ; qu'il relève également qu'un système VMC a été installé par ce dernier dans la cuisine et la salle de bain et que les peintures des murs et plafonds ont été refaites quelques mois avant l'expertise ; que ces observations sont corroborées par un courrier électronique adressé par M. M... à la société GLB Entreprise, le 1er février 2016, aux termes duquel il déclare : « J..., je tenais vraiment à vous remercier pour votre rapidité et votre efficacité concernant mes travaux de l'appartement. Il est confortable maintenant merci à vous bonne semaine » ; que l'expert judiciaire retient essentiellement des problèmes à caractère technique, à savoir la chaudière murale est ancienne et ne dispose pas d'une amenée d'air frais depuis l'extérieur, ce qui présente un risque d'inhalation de gaz toxique pour les occupants, la hauteur globale sous plafond est limitée à 2,13 mètres alors que les normes de décence d'un logement selon l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 imposent une hauteur minimum de 2,20 mètres et la configuration des lieux aboutissant à un logement en grande partie enterré, mal ventilé et mal isolé favorise très vraisemblablement des problèmes d'humidité de manière aléatoire en fonction des conditions atmosphériques ; qu'au vu de ces constatations, l'expert considère que l'appartement donné en location à M. M... ne présente pas toutes les caractéristiques d'un logement décent, de sorte que le manquement de la société GLB Entreprise à son obligation de délivrance conforme est caractérisé ; qu'en revanche, ne pesait sur le bailleur aucune obligation de procéder au relogement du locataire en l'absence d'arrêté de péril concernant le bien litigieux ; que si M. M... est bien-fondé à se prévaloir d'un préjudice de jouissance, néanmoins, il ne pouvait ignorer, au vu de la configuration des lieux et de la surface de l'appartement de seulement 19 m², qu'en occupant les lieux avec sa compagne ainsi que trois chiens, il rencontrerait des contraintes matérielles évidentes ; que compte tenu du montant du loyer, soit 270 € hors charges, c'est à juste titre que le tribunal d'instance de Lisieux a entendu réduire la demande indemnitaire formée par le locataire, au titre du préjudice de jouissance, à la somme forfaitaire de 800 € pour la période du 12 juin 2015 au 18 janvier 2017 ; que le premier juge a, en outre, retenu que le risque encouru par le locataire, engendré par la présence de la chaudière mal ventilée et notamment les émanations de gaz toxique, justifiait qu'il lui soit également alloué des dommages et intérêts chiffrés à hauteur de 30 € par mois, soit une somme totale de 570 € ; que l'évaluation faite apparaît tout à fait cohérente eu égard aux constatations de l'expert judiciaire, de sorte que le jugement déféré sera confirmé dans ces dispositions ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE M. M... a, le 15 juin 2015, pris à bail un studio à Lisieux en pleine connaissance de sa configuration, décrite par l'expert comme étant en grande partie « enterrée », aussi bien que de sa modeste superficie (19 m²) ; que pour autant que la location de logement obéit à une réglementation prescrivant des normes de décence définies par la loi du 13 décembre 2000 et le décret du 30 janvier 2002, celui-ci ainsi libellé, en son article 4 : « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2.20 mètres, soit un volume habitable égal à 20 m² » ; qu'il vient d'être ci-dessus énoncé que le studio loué par M. M... avait une surface de 19m² de sorte que la hauteur de plafond (2,13 m) n'encourt en l'espèce aucun reproche ; qu'il est établi, tant par les observations de l'expert judiciaire que par les factures versées au dossier de la bailleresse, que celle-ci a fait intervenir les professionnels compétents pour réaliser des réfections et améliorations des lieux concernés, durant l'occupation de ce logement par M. M... : remplacement des radiateurs, de leurs vannes et du thermostat (septembre 2015), travaux de peinture (novembre 2015) ; remplacement de la ventilation dans l'immeuble du Boulevard Carnot (décembre 2015) et plus précisément pose d'une ventilation dans la salle de bains du demandeur 28 décembre 2015), toutes interventions desquelles se déduit l'existence, avant les dates susdites, d'imperfections avérées affectant le logement pris à bail en juin 2015 ; que l'expert judiciaire a noté que lors de sa visite du 22 novembre 2016 il n'avait pas constaté d'humidité excessive dans l'appartement ; que les peintures des murs et plafonds ne présentaient ni auréoles, ni traces de moisissures ; qu'une ancienne fuite d'une canalisation avait été réparée par le bailleur et ne présentait plus de difficultés à ce jour ; qu'il indiquait, sur le point précis de l'humidité des lieux, objet de la doléance principale du demandeur : « la configuration des lieuxlogement en grande partie enterré, mal ventilé et mal isolé, favorise très vraisemblablement des problèmes d'humidité aléatoires en fonction des conditions atmosphériques ; ces problèmes sont bien évidemment de nature à créer un risque pour la santé des occupants ; il ne paraît pas concevable que des locataires dorment à proximité immédiate d'une chaudière gaz mal ventilée ; il faut préciser, sur ce problème d'humidité, que la situation est aggravée par le nombre d'occupants, inadapté à la volumétrie des lieux ; qu'en effet, dans un espace de 40 m3 vivent M. M... son épouse et trois chiens de race Chihuahua » ; que cet état de fait relève de la responsabilité entière de l'occupant des lieux, qui doit en assumer les conséquences en termes d'inconfort et d'insalubrité ; que cependant l'expert indique en réalité, en conclusion de son travail d'investigation, que « la société GLB a obtenu , il y a une vingtaine d'années, un permis de construire pour transformer une partie des caves en studios ; les travaux d'aménagement exécutés par le bailleur ne semblent pas de mauvaise qualité, mais n'ont pas suffi à pallier les carences de cette partie de son immeuble, inadaptée pour une transformation en logements décents ; sauf à entreprendre des travaux de démolition et de reconstructions démesurés, je n'ai aucune solution technique viable à proposer ; le maintien du locataire dans ces lieux, ne peut être accepté » ; qu'il résulte de l'ensemble des développements qui précèdent, que si le demandeur est légitime à invoquer un préjudice de jouissance pour l'occupation, durant environ 19 mois, d'un logement qui, malgré les efforts consentis par la bailleresse, ne possédait pas toutes les caractéristiques de décence, les demandes indemnitaires pour préjudice de jouissance qu'il formule à l'encontre de sa bailleresse après son départ des lieux, doivent être appréciées au regard du comportement qui fut le sien en tant que locataire ; qu'en effet, M. M..., qui avait été en mesure d'apprécier la configuration particulière et l'exiguïté des lieux au moment de la signature du bail, devait ainsi en évaluer les contraintes pour lui, en termes d'aération des lieux, d'entretien de la chaudière, de nettoyage des orifices de ventilation, et plus encore d'impossibilité de faire évoluer raisonnablement trois chiens dans un local de 19 m² ; qu'en conséquence sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance sera évaluée – compte tenu en outre du montant du loyer contractuel (270 € mensuels) – à la somme forfaitaire de 800 € ; qu'en second lieu, s'agissant de la chaudière du logement, l'expert, en réponse à un dire des parties, a indiqué « si la ventilation n'est pas obligatoire pour ce type d'appareil, c'est à condition que celui-ci soit étanche, avec un circuit de combustion isolé de l'air du local dans lequel il se situe ; dans le cas présent, nous sommes en présence d'une chaudière âgée d'une vingtaine d'années, soit proche de salin de vie ; rien ne garantit aujourd'hui que cette chaudière soit parfaitement étanche il faudrait prévoir une ventilation basse, accompagnée d'une ventilation haute ; l'amenée d'air est insuffisante » ; que nonobstant la conformité de cette chaudière par rapport à la réglementation existante, la vétusté de cet élément d'équipement a induit, au moins au cours des périodes de chauffage, un risque d'émanation toxique pour les personnes, ce qui justifie que soit mis à la charge de la société bailleresse des dommages-intérêts à hauteur d'une somme évaluée en moyenne à 30 € par mois d'occupation des lieux par M. M... et sa compagne entre mi-juin 2015 et mi-janvier 2017, soit une somme totale de 570 € ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en retenant d'un côté que l'expert judiciaire n'avait constaté « aucune humidité excessive » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 5), tout en relevant d'un autre côté que l'expert judiciaire avait constaté que « la configuration des lieux aboutissant à un logement en grande partie enterré, mal ventilé et mal isolé favorise très vraisemblablement des problèmes d'humidité de manière aléatoire en fonction des conditions atmosphériques » (arrêt attaqué, p. 4, dernier alinéa), la cour d'appel, qui a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ET ALORS, D'AUTRE PARTT, QUE le locataire a l'obligation d'user de la chose suivant la destination qui lui est donnée par le bail et celle de payer le loyer convenu ; que dès lors qu'il n'est ni constaté ni allégué un manquement du locataire à ses obligations légales ou contractuelles, le juge n'est pas fondé à diminuer l'indemnité due à celui-ci au titre des manquements du bailleur à ses propres obligations ; que pour limiter l'indemnité due à M. M... par la société bailleresse au titre du manquement à son obligation de fournir un logement décent et sain, la cour d'appel a retenu que « si Monsieur K... M... est bien-fondé à se prévaloir d'un préjudice de jouissance, néanmoins, il ne pouvait ignorer, au vu de la configuration des lieux et de la surface de l'appartement de seulement 19 m², qu'en occupant les lieux avec sa compagne ainsi que trois chiens, il rencontrerait des contraintes matérielles évidentes » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 2) ; qu'en statuant par de tels motifs, inopérants, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1728 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. K... M... de sa demande au titre du préjudice financier ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le préjudice financier, M. M... se prévaut, en outre, d'un préjudice financier constitué, d'une part, des dommages causés au mobilier et aux vêtements et, d'autre part, des frais occasionnés pour la location d'un garage destiné à l'entrepôt de ces objets en raison de l'humidité présente dans le logement ; qu'il sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 1.400 € à ce titre ; que toutefois ces désordres n'ont pas été relevés par l'expert judiciaire qui n'a constaté aucune humidité excessive dans l'appartement ; que de surcroît, cette demande indemnitaire n'est étayée par aucune pièce probante ; que ni les photographies prises par le locataire, ni les factures de location d'un garage ne permettent d'établir que M. M... était dans l'impossibilité d'entreposer ses biens dans le logement ; qu'aucun arrêté d'insalubrité, bien que visé à plusieurs reprises par l'appelant aux termes de ses écritures, n'est, par ailleurs, versé au dossier ; que l'appelant doit donc être débouté de ses prétentions sur ce fondement et le jugement déféré confirmé en conséquence ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le préjudice financier invoqué par M. M..., directement et exclusivement en rapport avec les manquements imputés à la bailleresse, n'est établi par aucune pièce ;
ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en retenant que « l'expert judiciaire n'a constaté aucune humidité excessive dans l'appartement » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 6), tout en relevant que l'expert judiciaire avait constaté que « la configuration des lieux aboutissant à un logement en grande partie enterré, mal ventilé et mal isolé favorise très vraisemblablement des problèmes d'humidité de manière aléatoire en fonction des conditions atmosphériques » (arrêt attaqué, p. 4, dernier alinéa), la cour d'appel, qui a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. K... M... de sa demande au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. M... fait valoir que le dépôt de garantie n'ayant pas été restitué dans le délai d'un mois à compter de la remise des clés, il y a lieu de le majorer d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 18 février 2017, soit 30 € ; que selon l'article 22 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; qu'en l'espèce, M. M... a remis les clés au bailleur le 18 janvier 2017 et le dépôt de garantie lui a été restitué dans son intégralité le 10 mars 2017, soit dans le délai de deux mois susvisé, de sorte qu'aucune majoration n'est encourue ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la restitution du dépôt de garantie est intervenue le 10 mars 2017 soit dans le délai légal de deux mois à compter de la remise des clés (18 janvier 2017) prévu par la loi du 6 juillet 1989 applicable à l'espèce ;
ALORS QUE le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire ; qu'il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ; que pour rejeter les demandes faites par M. M... sur le fondement de la tardiveté de la restitution du dépôt de garantie par la société GLB Entreprise, effectuée plus de sept semaines après la remise des clefs (arrêt attaqué, p. 6), la cour d'appel a retenu que le bailleur se trouvait « dans le délai de deux mois » ouvert par la loi pour y procéder (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 2) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme le faisait valoir l'exposant dans ses conclusions (p. 6, alinéas 1 à 6), si le délai de restitution applicable n'était pas d'un mois en l'espèce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
