Cour d'appel, 16 mai 2024. 20/06514

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 16 MAI 2024 N°2024/81 Rôle N° RG 20/06514 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGBC4 [R] [U] C/ S.C.I. AMET Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christophe DELMONTE Elise HINSINGER-CORNILEAU Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 02 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04934. APPELANT Monsieur [R] [U] né le 14 Octobre 1960 à [Localité 2] (91), demeurant [Adresse 4] représenté par Me Christophe DELMONTE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON et assisté de Me Pierre CAPPE DE BAILLON avocat au barreau de TOULON INTIMEE Société AMET S.C.I. , prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée et assistée de Me Elise HINSINGER-CORNILEAU, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur, et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur, chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024. Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 21 février 2011, la société A.M.E.T a donné à bail commercial à M. [R] [U] un local brut consistant en une cellule située au rez-de-chaussée d'un bâtiment portant le n° J35, sur le port [Localité 3], avec pour objet l'exploitation d'un fonds de commerce de ' librairie, papeterie, presse, tabac, loto et jeux divers, articles de plage, bimbeloterie, carterie, jouets' à compter du 21 février 2011 moyennant un loyer de 788,04 € HT par mois et pour une durée de neuf ans. Le 5 janvier 2015, un contrat de location d'une terrasse du domaine public, ouverte et située à l' intérieure du centre commercial, a été signé entre la SCI A.M.E.T et M. [R] [U] en raison de l'existence du bail commercial mentionné ci-dessus et pour le même usage. La SCI A.M.E.T a fait signifier à M. [R] [U] le 2 octobre 2018 deux commandements de payer visant la clause résolutoire, au titre du bail commercial et de la terrasse du domaine public, pour un montant de 9.422,53 €. Considérant que la SCI A.M.E.T n'était titulaire que d'une autorisation d'occuper temporairement le domaine public et que n'étant pas propriétaire du bien, elle ne pouvait consentir un bail commercial et par là percevoir des loyers, M. [R] [U] l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulon par acte du 3 octobre 2018. M. [U] a également fait délivrer, par acte du 4 octobre 2018, une seconde assignation à la SCI A.M.E.T en opposition à commandement de payer. Par jugement en date du 2 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a : - déclaré recevable les demandes de M. [R] [U], - prononcé la nullité des deux baux et des deux commandements de payer du 2 octobre 2018, - ordonné à M. [U] de quitter les lieux ainsi que de remettre les clefs, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date du présent jugement, - dit que M. [U] devra payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier terme, s'il n'a pas quitté les lieux, à compter de la date du présent jugement jusqu'à remise des clés et libération effective des locaux, - débouté M. [U] de l'ensemble de ses demandes à titre de dommages et intérêts, - dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire, - condamné la SCI A.M.E.T à payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens, distraits au profit de la SCP Imavocats. Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que : - la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [U] soulevée par la SCI A.M.E.T doit être rejetée en ce que celle-ci ne rapporte pas la preuve de la prétendue connaissance par le demandeur de la situation avant 2013, se contentant de procéder par voie d'allégations et que la date de délivrance des commandements de payer, soit le 2 octobre 2018, constitue la date à laquelle M. [U] a été en mesure d'apprécier le contexte juridique des baux qu'il avait signés, - sur la nullité des baux et des commandements de payer du 2 octobre 2018 : * la SCI A.M.E.T a acquis, suivant acte notarié du 1er juin 1988, un bien immobilier dont dépend le local donné à bail, lequel appartient au domaine public, ce dernier ayant été amodié en partie par contrat du 30 décembre 1983 par la commune [Localité 3] à la société Centre Européen de Promotion France ( CEPF), à laquelle s'est subsituée la SCI Port [Localité 3] par avenant du 26 septembre 1984, * par délibération du conseil municipal du 26 mai 1986, la commune [Localité 3] a résilié le contrat d'amodiation dont bénéficiait la société CEPF et par la suite les titres de droit privé des propriétaires de cellules sur la zone commerciale du port [Localité 3], comme la société A.M.E.T, ont été invalidés par les juridictions administratives, * la société A.M.E.T a bénéficié, à titre de régularisation, par arrêté du maire [Localité 3] d'une autorisation d'occupation temporaire ( AOT) concernant le bien litigieux, * n'étant pas propriétaire du bien immobilier appartenant au domaine public, la SCI A.M.E.T ne pouvait consentir un bail commercial le 21 février 2011 à M. [U], pas plus qu'un contrat de location de terrasse, l'AOT ne pouvant faire l'objet d'une sous-location, - les deux baux consentis respectivement le 21 février 2011 et le 5 janvier 2015 sont nuls, de même que les deux commandements de payer délivrés le 2 octobre 2018, - sur les demandes de dommages et intérêts de M. [U] : * s'agissant de la demande de paiement au titre des loyers indûment versés pour la période du 21 février 2011 au 1er octobre 2018 pour un montant de 71.711,64 € , M. [U] a été en mesure durant cette période d'exploiter le fonds ainsi que d'en retirer des revenus et bénéfices et il n'est donc pas équitable de lui permettre la restitution des loyers versés, d'autant qu'il est établi qu'il n'était pas à jour de ses loyers, * il n'y a donc pas lieu de fixer une indemnité d'occupation à compter de la signature du bail comme le réclame la SCI A.M.E.T puisqu'elle conserve le bénéfice des loyers versés, mais M. [U] devant quitter les lieux comme étant sans droit ni titre, il est redevable à compter du présent jugement d'une indemnité d'occupation, * quant aux autres chefs de demandes formés par M. [U], celui-ci ne produit aucune pièce justifiant de ses prétentions, ni en matière de préjudice financier, ni en ce qui concerne son préjudice moral. Par déclaration en date 16 juillet 2020, M. [R] [U] a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2024, M. [R] [U] demande à la cour de : Vu les articles L 2122-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques, Vu les articles 1178 et suivants, et 2224 du code civil, Vu les articles 9 et 122 du code de procédure civile, - révoquer l'ordonnance de clôture intervenue le 31 octobre 2023, - déclarer recevables les présentes conclusions n° 4 et aux fins de révocation de l'ordonnance de clôture prise aux intérêts de M. [U] signifiées en date du 16 janvier 2024 ainsi que les nouvelles pièces 12 et 13, - dire que l'audience des plaidoiries est maintenue au 12 mars 2024 à 9h00, - fixer le cas échéant toute nouvelle date de clôture qu'il plaira avant le 12 mars 2023, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon le 2 juillet 2020 mais uniquement en ce qu'il a : * ordonné à M. [U] de quitter les lieux ainsi que de remettre les clefs, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date du présent jugement, * dit que M. [U] devra payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier terme, s'il n'a pas quitté les lieux, à compter de la date du présent jugement jusqu'à remise des clés et libération effective des locaux, * débouté M. [U] de l'ensemble de ses demandes à titre de dommages et intérêts, En conséquence, - condamner la SCI A.M.E.T au paiement d'une somme de 71.711,64 € à titre de dommages et intérêts, en contrepartie du paiement des loyers indus, avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter de la présente assignation, - condamner la SCI A.M.E.T à le dédommager de la valeur du fonds par le versement d'une somme de 75.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter de la présente assignation, - condamner la SCI A.M.E.T à le dédommager de la perte d'exploitation jusqu'à l'âge de la retraite et du préjudice moral par le versement d'une somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter de la présente assignation, - confirmer l'ensemble des autres dispositions du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon le 2 juillet 2020, - condamner la SCI A.M.E.T au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Imavocats, avocat sur affirmation de droit. La société A.M.E.T, suivant ses dernières conclusions notifiées le 5 mars 2024, demande à la cour de : Vu les articles 1709 et 2224 du code civil, Vu les articles L 2124-32-1 et L 2124-33 du code général de la propriété des personnes publiques, Vu les articles 515 et 700 du code de procédure civile ; - recevant la SCI A.M.E.T en son appel incident et y faisant droit, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon en date du 2 juillet 2020 mais uniquement en ce qu'il a : * déclaré recevables les demandes de M. [R] [U]; * prononcé la nullité des deux baux datés du 21 février 2011 et du 5 janvier 2015 et des deux commandements de payer d'octobre 2018; * condamné la SCI A.M.E.T à payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens, distraits au profit de la SCP Imavocats, - confirmer le jugement pour le surplus et notamment en ce qu'il a, * ordonné la libération des lieux par M. [U] et la remise des clefs à la SCI A.M.E.T, assortie d'une astreinte d'un montant de 200€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ; * condamné M. [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier terme à savoir 1187,42€ à compter de la date de la décision à intervenir jusqu'à la remise des clés et libération effective des locaux ; * débouté M. [U] de l'ensemble de ses demandes à titre de dommages et intérêts. Statuant à nouveau, In limine litis - dire et juger prescrites les demandes de M. [U] de voir le contrat de bail commercial annulé ; A titre principal, - dire et juger valides les contrats de bail conclus entre M. [U] et la SCI A.M.E.T en date du 21 février 2011 et du 5 janvier 2015 ; - dire et juger que même dépourvue de sa qualité de propriétaire, la SCI A.M.E.T n'est pas dépourvue de sa qualité, ni de son intérêt à agir en paiement des loyers convenus dans le bail commercial conclu avec M. [U] en date du 21 février 2011 ; - dire et juger fondés et recevables les deux commandements de payer signifiés par la SCI A.M.E.T à M. [U] en octobre 2018 ; - condamner M. [U] à verser la somme de 87.454,80 € due à la SCI A.M.E.T au titre des dettes locatives et autres accumulées depuis la conclusion du bail ; ces sommes seront assorties des intérêts légaux, - dire et juger acquise la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 21 février 2011 par l'effet des commandements de payer datés d'octobre 2018; - dire et juger la résiliation du bail commercial au 2 novembre 2018 ; - ordonner, à défaut de libération spontanée, l'expulsion de M. [U] avec au besoin le concours de la force publique ainsi que l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers aux frais, risques et périls de M. [U], A titre subsidiaire, En cas d'annulation du bail commercial conclu le 21 février 2011, - dire et juger que la somme de 87.454,80 € que M. [U] n'a pas réglée au titre de ses loyers doit être déduite des sommes réclamées par M. [U] au titre de la contrepartie du paiement des loyers indus, - dire et juger que même si le prononcé de la nullité du bail ramène les parties à leur état à la signature du bail, il n'en demeure pas moins que M. [U] était en mesure d'exploiter son fonds et d'en tirer des revenus et bénéfices et qu'ainsi il ne serait pas équitable de lui permettre la restitution des loyers versés s'agissant d'un fonds normalement exploité sur le plan économique ; - dire et juger l'absence de faute commise par la SCI A.M.E.T à l'égard de M. [U] ; - dire que la Société A.M.E.T n'a pas bénéficié du versement du prix d'acquisition de la cession de fonds de commerce ; - dire et juger que la perte de valeur du fonds de commerce de M. [U] ne peut être imputée à la SCI A.M.E.T ; - dire l'absence de valeur du fonds de commerce de M. [U] ; - dire que nul ne peut se prévaloir de sa turpitude, Par conséquent, - débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes et prétentions à titre de dommages et intérêts ; - dire que M. [U] est à l'origine de la disparition de son fonds de commerce, - dire et juger que M. [U] est occupant sans droit ni titre du local commercial de la SCI A.M.E.T depuis le 21 février 2011 ; - condamner M. [U] à verser à la SCI A.M.E.T une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des sommes dues par celui-ci à savoir 87.454,80 € en plus de celui ordonné par le tribunal judiciaire s'élevant au dernier terme à savoir 1.282,49 € à compter de la date de la décision à intervenir jusqu'à la remise des clés et libération effective des locaux ; - dire et juger lesdites sommes assorties des intérêts légaux en vigueur. - condamner M. [U] à rembourser la somme de 9.840,49 € en dédommagement des dégradations qu'il a provoquées dans le local loué et dont la SCI A.M.E.T doit s'acquitter par sa faute, En tout état de cause - condamner M. [U] à verser la somme de 5.000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens y compris les frais afférents aux commandements de payer à savoir 183,76€ et 58,56€. L'ordonnance de clôture du 31 octobre 2023 a fait l'objet d'une révocation et l'instruction a été nouveau clôturée le 5 mars 2024. MOTIFS Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [R] [U] Au visa de l'article 2224 du code civil, la SCI A.M.E.T conclut à la prescription des demandes de l'appelant, soutenant que ce dernier était nécessairement informé, bien avant, de la situation des commerces situés sur le port [Localité 3] compte tenu des actions menées par les commerçants contre leurs bailleurs et des articles de presse. Elle ajoute que l'avocat en charge de la rédaction de l'acte de cession du fonds de commerce au profit de M. [U] a écrit un courrier le 17 septembre 2010 confirmant être au courant de la situation très particulière des exploitations commerciales situées sur le port [Localité 3]. En vertu de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La simple allégation que M. [U] aurait été informé bien avant 2013 de la situation particulière se présentant au port [Localité 3] au travers notamment de la presse, n'est pas de nature à démontrer que l'intimé a eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son action, à savoir que les deux baux litigieux avaient été conclus sur le domaine public, plus de cinq avant la délivrance de l'acte introductif d'instance le 3 octobre 2018, d'autant que la SCI A.M.E.T expose, dans ses écritures, qu'elle même n'avait aucunement connaissance qu'elle n'avait pas la qualité de propriétaire des locaux donnés à bail, étant profane en matière juridique la privant de toute possibilité d'appréhension de la situation. Quant au courrier de l'avocat en charge de la rédaction de l'acte de cession du fonds de commerce au profit de M. [U] et daté du 17 décembre 2010, la cour observe que : - il fait uniquement état de la connaissance par ce professionnel de la situation particulière des exploitations commerciales situées sur le port [Localité 3], sans plus de précision, - il ne permet aucunement d'établir que M. [U] avait lui-même personnellement connaissance de ladite situation. Le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de M. [U] sera donc confirmé. Sur la validité des baux commerciaux et des commandements de payer délivrés par la SCI A.M.E.T Il ressort des éléments des débats que la SCI A.M.E.T a acquis selon acte authentique du 1er juin 1988 de la SCI Port [Localité 3] un bien immobilier dont dépend la cellule donnée à bail commercial à M. [U] selon contrat du 21 février 2011. Il n'est pas contesté que la commune [Localité 3] a été désignée, par arrêté ministériel du 26 décembre 1967, concessionnaire du domaine public maritime nécessaire à la création du port [Localité 3], pour une durée de 50 ans, prorogée jusqu'au 1er janvier 2029. Par contrat du 30 décembre 1983, la commune [Localité 3] a amodié à la société Centre Européen de Promotion France (CEPF) une partie du domaine public en vue d'y implanter une zone d'animation commerciale et de services d'une surface de 2.100 m². Par avenant du 26 septembre 1984, la SCI Port [Localité 3] s'est substituée à la société CEPF en qualité de bénéficiaire du contrat d'amodiation. Dans ce cadre, la SCI Port [Localité 3] a conclu plusieurs conventions ayant pour objet la vente des terrains amodiés dont notamment la SCI A.M.E.T s'est portée acquéreur. Aux termes d'une délibération du conseil municipal du 29 mai 1996, la commune [Localité 3] a résilié le contrat d'amodiation qu'elle avait consenti à la société CEPF, à laquelle s'était substituée la SCI Port [Localité 3]. Le tribunal administratif de Nice, par jugement du 10 janvier 2012, a reconnu la validité de cette déibération. Les titres de droit privé de tous ceux qui s'étaient portés acquéreurs de cellules sur la zone commerciale du port [Localité 3], dont celui de la SCI A.M.E.T, ont été invalidés par les juridictions administratives, la SCI Port [Localité 3] n'ayant pas le droit de céder des parcelles du domaine public qu'elle exploitait par contrat d'amodiation, en vertu des principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité du domaine public. Afin de régulariser les droits des commerçants installés dans cette zone commerciale, la commune [Localité 3] a consenti aux propriétaires lésés une autorisation d'occupation temporaire du domaine public, par arrêté du 27 décembre 2007, selon l'appelant et de 2011, selon la société intimée, aucune des parties ne produisant pas le document administratif. Toutefois, à la lecture de l'arrêté municipal du 11 décembre 2023 communiqué par [E] [U] portant abrogation d'autorisation temporaire du domaine public de la SCI A.M.E.T, il apparaît que celle-ci a bénéficié : - d'un premier arrêté en date du 7 octobre 2010 autorisant l'occupation de la cellule J 28 du bâtiment 6 de la zone commerciale du Port de plaisance, - d'un second arrêté en date du 4 juin 2014 autorisant l'occupation de la terrasse d'une surface de 11,20 m² au droit de la cellule J 28 du bâtiment 6. L'invalidation par la juridiction administrative des titres de propriété des acquéreurs de cellules sur la zone commerciale du port [Localité 3], dans la mesure où cette zone fait partie du domaine public, a rétroactivement annulé tout droit de propriété du bailleur sur le local de la zone. N'étant pas propriétaire du bien immobilier appartenant au domaine public, la société A.M.E.T ne pouvait pas consentir à M. [U] un bail commercial le 21 février 2011, pas plus qu'un contrat de location de terrasse le 5 janvier 2015. La société A.M.E.T, qui reconnaît être dépourvue de tout titre de propriété sur les locaux litigieux, prétend toutefois que le bail de la chose d'autrui n'est pas nul, en rappelant que: - le bail consenti par le propriétaire apparent sera valable et opposable au véritable propriétaire sous condition d'erreur commune, - en l'espèce, par le jeu des annulations rétroactives de ses titres de propriété, elle était persuadée et avait l'apparence de la propriétaire des locaux loués à M. [U], - le bail de la chose d'autrui produit tous ses effets dans les rapports entre le bailleur et le preneur, tant que celui-ci en avait la jouissance paisible, ce qui est le cas en l'occurrence, M. [U] n'ayant subi aucun trouble de jouissance dans l'exécution de son bail commercial, ce dernier n'ayant d'ailleurs jamais contesté ses obligations contractuelles. Or, ce n'est pas uniquement l'absence de titre de propriété du bailleur qui entache de nullité les baux, mais le fait qu'ils portent sur le domaine public. En effet, il est impossible de conclure un bail commercial sur le domaine public qui est par nature inaliénable, les moyens avancés par la société intimée étant à ce titre parfaitement inopérants. En conséquence, la société A.M.E.T n'avait pas la possibilité de consentir un bail commercial sur les locaux litigieux, et ce même en tant que bénéficiaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public, laquelle est, comme le souligne à juste titre M. [U], personnelle, temporaire, précaire et révocable et ne peut faire l'objet d'une location. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les deux baux consentis respectivement le 21 février 2011 et le 5 janvier 2015, sont nuls. Les deux commandements de payer délivrés le 2 octobre 2018 et réclamant le paiement de loyers, sans support contractuel, sont également entachés de nullité. Sur les conséquences de la nullité des baux M. [U] sollicite en premier lieu l'allocation d'une somme de 71.711,64 € à titre de dommages et intérêts en contrepartie du paiement des loyers indus pour la période du 21 février 2011 au 1er octobre 2018. La société A.M.E.T s'y oppose considérant que M. [U] a été en mesure d'exploiter son fonds et d'en tirer des revenus et bénéfices, sollicitant la confirmation du jugement entrepris sur ce point. La nullité des baux implique une rétroactivité vers un état antérieur et les parties doivent être remises dans la situation d'origine. Il s'ensuit que le bailleur ne peut bénéficier des loyers bien que le locataire ait effectivement occupé et exploité les lieux. En effet, la SCI A.M.E.T n'avait aucune qualité pour encaisser des loyers et doit donc les restituer. Celle-ci soutient qu'en tout état de cause, il convient de déduire du montant réclamé par l'appelant, la somme de 87.454,95 € dont ce dernier serait redevable au titre des loyers impayés jusqu'au 29 janvier 2024 inclus. Il est effectivement démontré qu'à la date de délivrance des commandements de payer, à savoir le 2 octobre 2018, M. [U] n'était pas à jour dans le paiement des loyers, étant alors redevable d'une somme de 9.422,53 €, Par conséquent, M. [U] ne peut donc réclamer la totalité des loyers pour la période du 21 février 2011 au 1er octobre 2018, à savoir la somme de 71.711,64 €, dès lors, qu'au 1er octobre, il est établi qu'il n'avait réglé qu'une somme de 62.289,11 € (71.711,64- 9.422,53). La SCI A.M.E.T sera donc condamnée à lui verser la somme de 62.289,11 € au titre de la restitution des loyers versés pour la période du 21 février 2011 au 1er octobre 2018. A compter du mois d'octobre 2018, il apparaît que M. [U] a cessé tout versement au titre des loyers. Toutefois, la société A.M.E.T n'est pas fondée à en réclamer le paiement dès lors qu'elle ne peut prétendre au bénéfice des loyers, la circonstance que l'intéressé ait continué à occuper et exploiter le local étant indifférente. De même, la société A.M.E.T ne peut qu'être déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation à M. [U], étant également dépourvue de toute qualité pour percevoir une telle indemnité comme n'étant pas propriétaire du bien immobilier. L'indemnité d'occupation ne peut être ordonnée qu'en faveur d'un bailleur muni d'un titre. Le jugement sera également infirmé sur ce point. M. [U] réclame en outre la condamnation de la société intimée à lui verser les sommes de : - 75.000 € à titre de dommages et intérêts, correspondant au prix d'achat de son fonds de commerce, en réparation du préjudice subi du fait de la perte de ce fonds, - 150.000 € au titre de son préjudice financier et moral, exposant qu'il avait pour objectif une exploitation de son fonds jusqu'à sa retraite puis de vendre son fonds de commerce. Il y a lieu de relever, en premier lieu, que la SCI A.M.E.T ne saurait être condamnée à verser à M. [U] la valeur du prix d'acquisition de son fonds de commerce alors qu'elle n'en a jamais été bénéficiaire, le prix de cession ayant été versé non pas à cette dernière mais aux cessionnaires du fonds de commerce, en l'occurrence les époux [T]. Il est, cependant exact qu'en souscrivant un bail commercial, M. [U] était censé recueillir le bénéfice de la propriété commerciale afférente à l'établissement qu'il avait commencé à exploiter dans les lieux représentant nécessairement une certaine valeur. La perte du bénéfice de la propriété commerciale est donc source de préjudice pour M. [U] qui pensait pouvoir transmettre son fonds de commerce avec le droit au bail dont il est en réalité privé. Un tel préjudice s'avère en réalité très limité, dans la mesure où comme le souligne à juste titre la SCI A.M.E.T, la valeur du fond de commerce a manifestement périclité depuis le début, ainsi qu'il en résulte des pièces produites par l'intimée et notamment les courriers de M. [U] mettant en évidence que celui-ci a toujours déploré un manque d'activité et a connu des difficultés dans le paiement de ses loyers, en les réglant en retard et en plusieurs fois. [E] [U] se garde d'ailleurs de communiquer le moindre élément sur son activité ( bilan, comptes de résultat), ni aucune estimation de la valeur de son fonds de commerce. Les seules pièces qu'il produit devant la cour étant une attestation du montant de sa retraite en fonction de la date de cessation d'activité et l'arrêté municipal du 11 décembre 2023 portant abrogation d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public, intimant à la SCI A.M.E.T ainsi que tout occupant de son fait de libérer la cellule et la terrasse attenante dans un délai de 15 jours. Cet arrêté, pris à la demande de la SCI A.M.E.T a, certes, pour corollaire l'éviction de M. [U] sans indemnité corroborant par là l'existence d'un préjudice résultant de la nullité du bail commercial, mais il n'en demeure pas moins que l'intéressé ne justifie toujours pas en cause d'appel de la valeur de son fonds de commerce. De surcroît et compte tenu des développements qui précèdent, M. [U] a malgré tout pu exploiter son fonds et y développer son activité depuis 2011 sans être redevable d'un loyer. En considération de ces différents éléments, le préjudice financier subi par M. [U] compte tenu de la perte de la propriété commerciale sera arrêté à la somme de 8.000 € . Ce dernier invoque également un préjudice moral mais sans en justifier, ni apporter la moindre explication sur la réalité d'un tel chef de préjudice. Sur la demande formée par la SCI A.M.E.T au titre des frais de réparation et de rénovation du local En cause d'appel, la SCI A.M.E.T sollicite la condamnation de M. [U] à lui rembourser la somme de 9.840,49 € en dédommagement des dégradations qu'il a occasionnées dans le local loué et dont elle doit s'acquitter par sa faute auprès de la commune [Localité 3]. Au soutien d'une telle demande, elle produit un état des lieux de sortie dressé avec la commune [Localité 3] dont il ressort que la pièce principale est globalement en état correct même si l'état général est sale avec une mise en conformité de l'électricité à prévoir. Il n'est pas fait mention de dégradations particulières. Elle se prévaut également de photographies sans que l'on puisse déterminer à quoi elles se rapportent et encore moins à quelle date elles ont été prises ainsi qu'une facture de 6.800 € non acquittée relative à la pose d'enduit et de peinture, un simple devis ( 2.867,69 €) pour la fourniture et la pose d'un vitrage en remplacement d'un élément cassé et une facture d'achat de matériel non identifiable pour 173, 57 €. Or, d'une part la SCI A.M.E.T ne rapporte pas la preuve d'avoir engagé de telles dépenses, ni que la commune [Localité 3] ait formulé une quelconque demande à ce titre et, d'autre part, que les sommes réclamées correspondent à des dégradations imputables à M. [U], ce qui ne ressort pas de l'état des lieux de sortie. Cette demande ne peut qu'entrer en voie de rejet. Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu l'article 696 du code de procédure civile; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulon déféré sauf en ce qu'il a : - dit que M. [U] devra payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier terme, s'il n'a pas quitté les lieux, à compter de la date du présent jugement jusqu'à remise des clés et libération effective des locaux, - débouté M. [U] de l'ensemble de ses demandes à titre de dommages et intérêts, Statuant à nouveau sur ces points, Déboute la SCI A.M.E.T de sa demande de condamnation de M. [R] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au terme du loyer, Condamne la SCI A.M.E.T à payer à M. [R] [U] les sommes de : - 62.289,11 € au titre de la restitution des loyers versés pour la période du 21 février 2011 au 1er octobre 2018, - 8.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier subi, Rejette le surplus des demandes indemnitaires de M. [R] [U], Y ajoutant, Déboute la SCI A.M.E.T de sa demande en paiement des loyers jusqu'au mois de janvier 2024 inclus, Déboute la SCI A.M.E.T de sa demande au titre des frais de réparation et de rénovation du local, Condamne SCI A.M.E.T à payer à M. [R] [U] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne SCI A.M.E.T aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT