Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 21/06193

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 2ème Chambre JUGEMENT RENDU LE 12 Septembre 2024 N° RG 21/06193 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W2B5 N° Minute : AFFAIRE [N] [V], [X] [F] épouse [V] C/ [C] [L], S.E.L.A.R.L. [H] [P] NOTAIRE Copies délivrées le : DEMANDEURS Monsieur [N] [V] [Adresse 1] [Localité 5] Madame [X] [F] épouse [V] [Adresse 1] [Localité 5] représentés par Maître Adrien PEYRONNE de la SELARL COUPE PEYRONNE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A513 DEFENDEURS Monsieur [C] [L] [Adresse 2] [Localité 6] S.E.L.A.R.L. [H] [P] NOTAIRE [Adresse 3] [Localité 4] représentés par Me Patrick BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1973 L’affaire a été débattue le 30 Mai 2024 en audience publique devant le tribunal composé de : Thomas CIGNONI, Vice-président Thomas BOTHNER, Vice-Président Laure CHASSAGNE, Juge qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE : Selon un acte authentique dressé le 28 novembre 2018 par Me [H] [P], notaire à [Localité 8], M. [N] [V] et Mme [X] [F] épouse [V] ont consenti au bénéfice de M. [C] [L] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison à usage d’habitation, située [Adresse 9] à [Localité 7] (Haute-Corse), au prix de 1 125 000 euros. La date d’expiration de la validité de la promesse a été fixée au 29 mars 2019 et le montant de l’indemnité d’immobilisation était convenue à la somme totale de 112 500 euros, dont la moitié, soit la somme de 56 250 euros, devait être versée par le bénéficiaire au promettant dans un délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse. Au titre des conditions suspensives particulières relatives à l’obtention d’un prêt, la promesse prévoyait les dispositions suivantes, en page 9, de l’acte : “- Organisme prêteur : tout organisme financier. - Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION CENT VINGT CINQ MILLE EUROS (1 125 000 EUR). - Durée maximale de remboursement : VINGT ANS. - Taux nominal d’intérêt maximal : 2,00 % l’an (hors assurances). - Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. La conditions suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 15 février 2019.” Selon avenant du 05 avril 2019, la durée de validité de la promesse a été prorogée jusqu’au 07 juin 2019 et la validité de la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts au 17 mai 2019. L’option n’a pas été levée avant le 07 juin 2019 et la vente n’est pas intervenue. Par courrier recommandé du 19 juin 2019, M. [C] [L] a communiqué le refus de prêt de la société Caixa Geral de Depositos aux époux [V] et a sollicité de leur part la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire. Estimant que l’indemnité d’immobilisation leur était acquise, M. [N] [V] et Mme [X] [F] épouse [V] ont fait assigner M. [C] [L], par acte du 29 juin 2021, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, au visa des articles 1103, 1304-3, 1231, 1240 et suivants du code civil. Aux termes de leur assignation, ils demandent au tribunal de : A titre principal - Dire que M. [C] [L] est redevable de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 28 novembre 2018 d’un montant de 112 500 euros, assortis des intérêts au taux légal à compter du 07 juin 2019, - Ordonner que la somme de 56 250 euros séquestrée entre les mains de Me [H] [P] leur soit remise sur simple présentation du jugement à intervenir, - Ordonner à M. [C] [L] de leur verser la somme de 56 250 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 07 juin 2019 au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation, A titre subsidiaire - Condamner à M. [C] [L] de lui payer la somme de 112 500 euros à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 07 juin 2019, sur le fondement de sa responsabilité civile délictuelle, En toute hypothèse - Condamner M. [C] [L] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner M. [C] [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Adrien Peyronne conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - Ordonner l’exécution provisoire. A l’appui de leur demande principale tendant à obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation, les époux [V] rappellent qu’au regard de la jurisprudence, le bénéficiaire d’une promesse de vente ne doit pas se contenter de communiquer des attestations de refus de la part de l’établissement bancaire, mais l’ensemble des éléments qu’il a communiqué à la banque lorsqu’il a sollicité le prêt, afin de permettre au bénéficiaire d’apprécier les motifs du refus. Ils considèrent que M. [L] n’a accompli aucune diligence dans le cadre de la promesse initiale, puisque ce n’est que le 29 mars 2019 qu’il leur a confirmé avoir sollicité une demande de financement auprès d’un établissement financier. Ils font valoir qu’ils ont été contraints de lui délivrer une mise en demeure le 17 juin 2019 pour obtenir l’attestation de refus du prêt sollicité, dont ils estiment qu’elle est insuffisante, précisant que “les éléments remis” à la banque qui ont motivé son refus, ne leur ont pas été communiqués. Ils en déduisent que M. [L] ne justifie pas avoir accompli des diligences suffisantes pour obtenir un prêt en dépit de son montant important puisqu’il représentait la totalité du prix. Au soutien de leur demande subsidiaire, ils considèrent que M. [L] n’a jamais manifesté de réelle intention d’acquérir le bien vendu, compte tenu de l’insuffisance de ses diligences. Ils estiment qu’il a engagé sa responsabilité délictuelle, du fait de ces négligences, ce qui leur a causé un préjudice lié à l’impossibilité de revendre leur bien durant le temps de validité de la promesse. M. [C] [L] a constitué avocat mais n’a pas conclu. La clôture de l’instruction est intervenue le 12 septembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 30 mai 2024. Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation Selon l’article 1124 du code civil, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, lorsque le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option, la somme correspondant au prix de l’exclusivité revient exclusivement au promettant, sauf si la vente échoue pour un motif qui ne lui est pas imputable. Il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition (3e Civ,. 23 mai 2010, pourvoi n°09-15.317). En l’espèce, il y a lieu de relever, comme rappelé plus avant, que la promesse signée par les parties stipulait un montant maximal de 1 125 000 euros, remboursable sur une durée de 20 ans, à un taux nominal d’intérêt maximal de 2,00 % par an, hors assurances. Il s’avère que le courrier de refus de prêt établi le 17 mai 2019 par la société Caixa Geral de Depositos (leur pièce n°4) reprend à l’identique les caractéristiques du prêt que devait solliciter M. [C] [L], et révèle que ce refus a été émis à la date d’expiration de la validité de la promesse de vente. Par ailleurs, il sera relevé que la promesse de vente ne faisait pas peser sur le bénéficiaire l’obligation de produire plusieurs refus de prêt, ni de fournir des éléments complémentaires d’information relatifs à sa demande de financement. Il s’ensuit que les demandeurs échouent à établir que la condition a défailli du fait des agissements du bénéficiaire. Partant, ils seront déboutés de leur demande tendant à obtenir le paiement de l’indemnité d’occupation stipulée par la promesse de vente du 28 novembre 2018. Sur les demandes indemnitaires Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, les demandeurs entendent rechercher subsidiairement la responsabilité délictuelle de M. [C] [L] et sollicitent la condamnation de ce dernier à leur payer la somme de 112 500 euros à titre de dommages-intérêts, en faisant valoir que la défaillance de celui-ci les a empêchés de revendre leur bien et leur a causé un préjudice financier. Il est rappelé à titre liminaire que la caducité de la promesse de vente prive rétroactivement cet acte de tous ses effets, de sorte que seule la responsabilité délictuelle du bénéficiaire peut être recherchée. Sur ce, en s’abstenant de réitérer la vente alors que le refus de prêt ne lui est pas imputable, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, qui n’a aucune obligation de lever l’option et d’acquérir le bien, ne commet aucun manquement. Dès lors, la demande indemnitaire présentée par M. [N] [V] et Mme [X] [F] épouse [V] doit être rejetée. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés in solidum par M. [N] [V] et Mme [X] [F], épouse [V], qui succombent. Parties perdantes ils seront déboutés de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire dès lors que celle-ci est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur à compter du 1er janvier 2020. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Déboute M. [N] [V] et Mme [X] [F] épouse [V] de l’ensemble de leurs demandes ; Déboute M. [N] [V] et Mme [X] [F] épouse [V] de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [N] [V] et Mme [X] [F], épouse [V] à payer les dépens ; Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé . LE GREFFIER LE PRÉSIDENT