Cour d'appel, 28 septembre 2023. 22/00315

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/00315 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IKLW CG JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES 06 décembre 2021 RG :21-000196 [C] C/ [H] Grosse délivrée le à Me Dorier-Sammut Me Atthenont COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section A ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 06 Décembre 2021, N°21-000196 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel GREFFIER : Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 25 Mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 Septembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANT : Monsieur [N] [C] né le 09 Janvier 1975 à CHARLEVILLE-MEZIERES Hameau LE FRONTAL 30450 MALONS-ET-ELZE Représenté par Me Nicole DORIER-SAMMUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 22/601 du 23/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) INTIMÉE : Madame [X] [H] née le 03 Avril 1949 à MALONS ET ELZE (30450) 5 Place Maxime Javelly 04500 RIEZ Représentée par Me Géraldine ATTHENONT de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Avril 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 28 Septembre 2023, Exposé du litige Par acte sous-seing-privé en date du 15 décembre 2018, Mme [X] [H] a donné à bail à M. [N] [C] un logement meublé sis à Malons et Elze, moyennant un loyer mensuel de 390 euros. Par acte d'huissier délivré le 14 mai 2020, Mme [H] a délivré à M. [C] un congé pour motif légitime et sérieux, puis l'a fait assigner le 18 mai 2021. Par jugement rendu le 6 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Alès a : - dit que M. [C] est déchu de tout titre d'occupation depuis le 14 décembre 2020 - ordonné son expulsion - condamné M. [C] à payer à Mme [H] *la somme de 6.630 euros au titre de l'arriéré locatif * celle de 52.03 euros au titre de la consommation d'eau pour l'année 2019 * celle de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration effectuée le 25 janvier 2022, M. [C] a interjeté appel. Suivant conclusions notifiées le 26 avril 2023, M. [C] demande à la cour : - d'infirmer le jugement - de prononcer la nullité du congé - à titre reconventionnel, d'ordonner la suspension du réglement des loyers et charges jusqu'à l'exécution des travaux nécessaires pour rendre le logement décent - condamner Mme [H] à le reloger pendant la durée des travaux - condamner Mme [H] à lui payer la somme de 25.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi - condamner Mme [H] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelant soutient que le congé est nul sur le fond faute de motif légitime et sérieux, et sur la forme, car affecté d'erreur sur l'identité des parties. Il prétend que le logement comporte de graves dysfonctionnements notamment en ce qui concerne chauffage sous-dimensionné, certains meubles équipant l'appartement, les appareils de cuisson et de froid ainsi qu'en raison de l'existence de traces d'infiltrations. Suivant conclusions notifiées le 27 avril 2023, Mme [H] demande à la cour de : -confirmer le jugement sauf à prendre acte qu'une partie de la dette a été réglée (deux mois) au moyen d'une saisie attribution - Y ajoutant, condamner M.[C] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'intimée soutient que le défaut de paiement des loyers ainsi que l'absence de production d'une assurance garantissant les risques locatifs justifiaient la délivrance du congé. Elle fait valoir que le logement était en bon état lors de l'état des lieux d'entrée et qu'elle n'a pas été informée par le locataire des dysfonctionnements invoqués. La clôture de la procédure a été fixée au 27 avril 2023. Motifs Sur le congé Le contrat de bail signé par les parties prévoit que le congé délivré par le bailleur doit être justifié soit par la reprise des locaux, soit par la vente des locaux, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. En l'espèce, le 14 mai 2020, Mme [H] a fait délivrer à M. [C] un congé pour motif légitime et sérieux en invoquant le défaut de paiement des loyers de décembre 2019, janvier 2020, février 2020, mars 2020, avril 2020 et mai 2020, le défaut de justification d'une assurance garantissant les risques locatifs au titre de l'année 2020, l'arriéré de paiement concernant la consommation d'eau de l'année 2019 et enfin le défaut de production d'un certificat de ramonage. La circonstance que le prénom de M. [C] ([N]) ait été mentionné en caractères majuscules et son nom patronymique en caractères minuscules, n'est pas de nature à entrainer la moindre confusion sur l'identité du destinataire de l'acte et n'affecte pas la validité de l'acte. Par ailleurs, le défaut de paiement des loyers pendant six mois consécutifs constitue un manquement caractérisé du locataire à son obligation de payer son loyer aux termes convenus, conformément à l'article 1728 du code civil régissant les relations des parties ainsi qu'aux stipulations contractuelles. M. [C] oppose l'exception d'inexécution par le bailleur de ses obligations de délivrance, en soutenant que l'appartement était inhabitable. Toutefois, M. [C] ne produit aucun justificatif d'une quelconque réclamation adressée à sa bailleresse. En effet, même s'il prétend avoir informé par écrit la bailleresse des dysfonctionnements affectant le logement, M. [C] n'établit pas avoir effectivement adressé ces documents à Mme [H]. Par ailleurs, le locataire ne peut se dispenser du paiement de tout loyer que lorsque les manquements qu'il reproche à son bailleur rendent les lieux inhabitables. La cour observe par ailleurs que le constat de l'état des lieux dont se prévaut M. [C] a été établi bien postérieurement à la délivrance du congé et qu'à l'exception des infiltrations par la toiture que le locataire ne justifie pas avoir portées à la connaissance de sa bailleresse, les détériorations du mobilier peuvent trouver leur origine dans les conditions d'occupation et d'utilisation de M. [C]. Ainsi , dès lors que M. [C] ne démontre pas l'inhabitabilité des lieux, il ne pouvait se soustraire au paiement des loyers. Les manquemenst de M. [C] à son obligation de payer les loyers et celles de justifier d'une assurance et d'un ramonage sont suffisamment graves pour constituer le motif légitime et sérieux du congé qui lui a été délivré par sa bailleresse. Par voie de conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que M. [C] était déchu de tout titre d'occupation depuis le 14 décembre 2020 par l'effet du congé et ordonné son expulsion, a fixé une indemnité d'occupation et l'a condamné à payer l'arriéré locatif, Il n'y a pas lieu d'actualiser les montants dûs, dès lors que Mme [H] ne produit pas de décompte actualisé. Sur les détériorations locatives Mme [H] réclame à ce titre la somme de 5.000 euros sur la base du constat non contradictoire établi à la diligence de M. [C] le 7 avril 2023, constat reproduisant les dires de ce dernier et en produisant un devis du 26 avril 2023, réalisé sans visite des lieux. En l'état , cette demande qui s'appuie sur des documents ne permettant pas de déterminer la vétusté des éléments remplacés et l'imputabilité des dommages, est prématurée et sera donc rejetée. De plus, l'indemnité concernant les réparations locatives ne peut être réclamée qu'après le départ du locataire. Sur les dommages et intérêts La détérioration des relations entre Mme [H] qui prétend avoir été déçue par M. [C] alors qu'elle lui avait fait confiance ne suffit pas à caractériser son préjudice. Par ailleurs, M. [C] ne peut réclamer des dommages et intérêts au titre des infiltrations par la toiture alors qu'il ne démontre pas d'une part que ce phénomène est intervenu pendant le cours du bail et d'autre part qu'il en aurait alerté en vain sa bailleresse pour la réalisation de travaux. Il y a donc lieu de débouter les parties de leurs demandes de dommages et intérêts. Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens M. [C] qui succombe en son recours, sera condamné à payer à Mme [H] la somme de 1.500 euros et aux dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS, La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré Y ajoutant Déboute les parties de leurs autres demandes Condamne M. [N] [C] à payer à Mme [X] [H] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Condamne M. [N] [C] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juriditionnelle Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,