Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emmanuelle BELLAICHE
Me Pierre CHENEVEZ
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02815 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I4O
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le 24 septembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [P] [M] épouse [L],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0293
DÉFENDEUR
Monsieur [K] [E],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pierre CHENEVEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0103
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 24 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02815 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I4O
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [P] [M] épouse [L] a donné à bail meublé à Monsieur [K] [E], ce par acte sous seing privé du 16 septembre 2021, un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer de 5200 € par mois et d'une provision pour charges de 500 € par mois.
Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, Madame [P] [M] épouse [L] a fait délivrer à Monsieur [K] [E] un commandement de payer la somme principale de 5763,6 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, Madame [P] [M] épouse [L] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater principalement l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [K] [E] sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif de 22509 €, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel soit 5381,8 € à indexer et majoré de la provision sur charges, et d'une somme de 1800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
A l'audience du 24 juin 2024, Madame [P] [M] épouse [L] réitère les demandes contenues à l'acte introductif d'instance en actualisant sa demande en paiement à la somme de 44786,20 € au 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2500 €.
En défense, Monsieur [K] [E] s'oppose aux demandes, subsidiairement s'oppose au prononcé de l'exécution provisoire et demande la condamnation de Madame [P] [M] épouse [L] à lui payer :
- 2000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- 3000 € en réparation de son préjudice moral,
- 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Madame [P] [M] épouse [L] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [K] [E] le 21 novembre 2023.
Monsieur [K] [E] soutient avoir toujours réglé ses loyers comme en attestent les quittances qu'il verse au débat de sorte que ce commandement n'aurait pas dû être délivré et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée.
Toutefois, si la quittance est en principe la preuve du paiement des sommes qui y sont mentionnées, la preuve de l'absence de valeur libératoire de cette quittance peut également être rapportée par celui qui a donné quittance.
Or Madame [P] [M] épouse [L] justifie en l'occurrence avoir demandé en novembre et décembre 2023 à l'intermédiaire de gestion locative " bailfacile " auteur de l'envoi des quittances de cesser d'envoyer des quittances en l'absence de paiement depuis novembre du locataire et elle justifie d'un envoi automatique des quittances de manière dématérialisée, une fois activée cette fonction dans son espace. Elle justifie avoir sollicité de Monsieur [K] [E] par SMS du 7 novembre 2023 de régler son loyer. Elle produit enfin ses relevés bancaires permettant de relever que le dernier virement bancaire habituellement opéré par Monsieur [K] [E] pour le paiement du loyer date du 4 octobre 2023 (5450 €).
Inversement, Monsieur [K] [E] ne justifie d'aucune réaction de protestation de sa part aux demandes en paiement de son loyer par Madame [P] [M] épouse [L] évoquées ci-dessus, ne justifie pas des paiements qu'il soutient avoir réalisé en espèces et ne produit pas en particulier ses relevés bancaires permettant d'observer des retraits à date fixe du montant du loyer. Il ne justifie pas par ailleurs du paiement du loyer de juin 2024 pour lequel il n'a pas reçu de quittance.
Ainsi, ces éléments d'appréciation permettent de caractériser que Monsieur [K] [E] n'a pas réglé ses loyers et charges à compter d'octobre 2023 et en particulier n'a pas réglé la somme réclamée dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
En conséquence, la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail est ainsi résilié depuis le 22 janvier 2024.
Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Madame [P] [M] épouse [L] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
La demande d'astreinte est par ailleurs rejetée, la résistance à l'exécution de la décision n'étant pas établie.
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation
Monsieur [K] [E] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au propriétaire justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi.
Madame [P] [M] épouse [L] verse au débat un décompte locatif établissant que Monsieur [K] [E] était redevable de la somme de 44786,2 € au 1er juin 2024 terme de juin inclus au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation.
Monsieur [K] [E] sera condamné à payer cette somme à Madame [P] [M] épouse [L] avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5763,6 € et du jugement pour le surplus, ainsi qu'à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, " Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. "
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.
La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d'abus du droit d'agir en justice.
En l'espèce, dès lors que la demande principale de Madame [P] [M] épouse [L] est accueillie, il n'est démontré aucune faute de sa part.
En conséquence, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est rejetée.
Sur la demande d'indemnisation d'un préjudice moral
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
S'agissant d'une obligation de résultat, le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'il n'aurait pas commis de faute ou de la faute d'un tiers.
L'inexécution par le bailleur de son obligation d'entretien ne peut toutefois ouvrir droit à des dommages et intérêts que s'il a été mis en demeure.
En l'espèce, Monsieur [K] [E] invoque au soutien de sa demande d'indemnisation une panne de sa chaudière en février 2022, un dysfonctionnement de la machine en laver et la présence de souris dans les lieux.
Sa demande d'indemnisation aux termes de ses conclusions s'analyse comme une demande de réparation d'un trouble de jouissance.
Toutefois, il ressort du propre courriel de Monsieur [K] [E] à Madame [P] [M] épouse [L] du 9 février 2022 que la réparation de la panne de chaudière survenue le samedi 5 février 2022, non contestée par Madame [P] [M] épouse [L], est intervenue le lundi 7 février 2022 matin, ce alors que Monsieur [K] [E] n'avait informé Madame [P] [M] épouse [L] de cette panne que le 6 février 2022.
Ainsi, au regard de la durée de la panne, aucun trouble de jouissance consécutif au manquement de Madame [P] [M] épouse [L] à son obligation de lui garantir la jouissance paisible des lieux n'est établi.
De même, si Monsieur [K] [E] justifie avoir signalé à Madame [P] [M] épouse [L] des dysfonctionnements de la machine à laver le 28 mars 2023, il n'établit pas par ce seul courriel la nature exacte du désordre subi et la période durant laquelle il a subi ce désordre de sorte qu'il ne caractérise pas non plus de trouble de jouissance consécutif à ce dysfonctionnement, Madame [P] [M] épouse [L] établissant de son côté avoir demandé dès le 30 mars 2023 une intervention pour faire réparer la machine à laver.
En revanche, il ressort du courriel de Monsieur [K] [E] du 28 mars 2023 que des souris étaient présentes à cette date dans les lieux, Monsieur [K] [E] ne justifiant en revanche d'aucune plainte antérieure à cette date. Madame [P] [M] épouse [L] justifie d'une intervention conjointe de sa part et de la copropriété en avril 2023 pour traiter le problème dont Monsieur [K] [E] se plaignait toujours toutefois le 17 mai 2023.
Aucune nouvelle plainte n'a néanmoins été adressée à Madame [P] [M] épouse [L] après cette date. Ainsi, il apparaît que Monsieur [K] [E] a souffert de la présence de souris durant deux mois sans qu'il ne caractérise toutefois l'ampleur de leur présence.
La présence de souris caractérise un manquement de Madame [P] [M] épouse [L] à son obligation de garantir à Monsieur [K] [E] la jouissance paisible du logement, peu important à cet égard ses diligences ou la responsabilité de tiers s'agissant d'une obligation de résultat.
En conséquence, il sera alloué à Monsieur [K] [E] en réparation du trouble de jouissance correspondant la somme de 400 € par mois pendant deux mois soit la somme totale de 800 €.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
En l'espèce, Monsieur [K] [E] qui succombe à titre principal supportera les dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile, sa demande au titre des frais irrépétibles étant par conséquent rejetée.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
L'équité justifie en l'espèce de condamner Monsieur [K] [E], partie perdante à titre principal, à payer à Madame [P] [M] épouse [L] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision compatible avec la nature de l'affaire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du bail du 16 septembre 2021 entre Madame [P] [M] épouse [L] et Monsieur [K] [E] portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] à la date du 22 janvier 2024,
ORDONNE à Monsieur [K] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à Madame [P] [M] épouse [L] la somme de 44786,2 € au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation dû au 1er juin 2024, terme de juin inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5763,6 € et du jugement pour le surplus,
CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à Madame [P] [M] épouse [L] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la libération des lieux,
CONDAMNE Madame [P] [M] épouse [L] à payer à Monsieur [K] [E] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,
DEBOUTE Madame [P] [M] épouse [L] de sa demande d'astreinte,
DEBOUTE Monsieur [K] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
REJETTE toutes les autres demandes,
REJETTE la demande de Monsieur [K] [E] au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens,
CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à Madame [P] [M] épouse [L] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNE Monsieur [K] [E] aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.
Le Greffier Le Juge
