Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/00119 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGZ6
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Justine GARNIER, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21,
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[H] [N], [J] [G]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 24 Septembre 2024
DEMANDEURS :
Monsieur [I] [Y]
né le 26 Juillet 1952 à CHARTRES (28000),
Madame [T] [V] épouse [Y]
née le 04 Septembre 1948 à EVREUX (27000),
demeurant tous deux 5 Cote Saint Jean - 28260 SAUSSAY
représentés par Me Justine GARNIER, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21
D’une part,
DÉFENDEURS:
Monsieur [H] [N]
né le 22 Septembre 1984 à CHARTRES (28000),
demeurant 17 rue du Général Boissieu - 28110 LUCÉ
non comparant, ni représenté
Madame [J] [G]
née le 24 Juillet 1984 à LIMA,
demeurant 17 rue du Général Boissieu - 28110 LUCÉ
comparante en personne
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 24 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par un contrat du 12 février 2023, Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] ont donné à bail à Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] un local à usage d’habitation situé au 17 rue du Général Boissieu 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 970 € outre 17,12 € de provision sur charges, correspondant au contrat chaudière COFELY.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] ont fait signifier le 22 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 1.974,24 € visant la clause résolutoire insérée au bail.
Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] ont ensuite fait assigner Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour obtenir pour demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 janvier 2024;
- d'ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;
- de condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel :
- de la somme de 3.122,02 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de 987,12 €jusqu'au jour de la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
- des dépens.
A l’audience du 4 juin 2024, Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] - représentés par leur conseil - reprennent les termes de leur assignation et actualisent, par note en délibéré autorisée en date du 7 juin 2024, à la somme de 2.853,91 € la dette locative.
A l'appui de leurs prétentions, Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] fontt valoir que Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] n'ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu'ils sont opposés tant aux délais de paiement qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à par dépôt de l'acte en l'étude le 06 février 2024, Monsieur [H] [N] n’est ni présent, ni représenté.
Madame [J] [G].également convoquée par acte de commissaire de justice signifié à par dépôt de l'acte en l'étude le 06 février 2024 est comparante en personne.
Madame [J] [G] indique qu’elle a quitté le domicile depuis le 12 février 2024 et qu’elle a demandé sa désolidarisation dès le 14 février 2024 acceptée par les propriétaires le 20 février 2024. Elle ajoute qu’elle est informée, qu’elle est tenue du loyer jusqu’au 20 novembre 2024. Concernant sa situation financière, elle perçoit un revenu mensuel en tant qu’assistante administrative de 2.000€ environ, elle doit faire face par ailleurs à des dettes, notamment des prêts à la consommation de plus de 20.000€, qu’elle règle à hauteur de 600€ par mois.
Elle précise enfin que Monsieur [N], auto entrepreneur, vit toujours dans le logement loué et a à charge les deux enfants de 14 et 10 ans. Elle a effectué deux règlements pour commencer à apurer la dette locative, ce qui est confirmé par les propriétaires dans leur note en délibéré.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, dont il ressort notamment que la situation financière de Monsieur [G] est actuellement instable.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
En vertu des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.
Le bail ayant été conclu après le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, cette dernière ne s'applique à la présente instance.
I. SUR LA RÉSILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.
En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 07 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 novembre 2023, soit si semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l’action est recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux"
En l'espèce, le bail conclu le 12 février 2023 contient une clause résolutoire (article VIII du bail intitulé: " CLAUSE RESOLUTOIRE") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2023, pour la somme en principal de 1974,24 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2024.
En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 22 janvier 2024.
- sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
En l'espèce, il est justifié de deux versements par Madame [G] avant l’audience, mais le paiement du loyer courant n’a pas été repris avant l'audience.
Monsieur [H] [N], non comparant, n'apporte par définition aucun élément concernant sa situation. En outre, le diagnostic social contient quelques renseignements mais ne permet pas de connaître la situation réelle de Monsieur [H] [N] ce qui empêche de lui accorder d'office des délais de paiement, faute d'informations sur sa possibilité à respecter un échéancier.
Madame [J] [G], qui a quitté les lieux est d’accord pour participer au règlement de l’arriéré locatif, mais elle ne formule aucune demande de délai de grâce.
Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] indiquent en tout état de cause y être opposé.
En conséquence, l’expulsion de Monsieur [H] [N] et si besoin de Madame [J] [G], qui mentionne ne plus vivre au domicile, sera ordonnée.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.
En l'espèce, Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2;693,25 € (soit 2.853,91€ - les frais de commandement de payer d’un montant de 160,66 € à la date du 05 juin 2024.
Madame [J] [G], comparante, ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette.
Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de
2 693,25 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1974,24 € à compter du commandement de payer (22 novembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Compte tenu de l'absence de délais, Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] seront également condamnés solidairement au-delà au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux en ce qui concerne Monsieur [H] [N] et jusqu’au 20 novembre 2024 au plus tard concernant Madame [J] [G], dont les propriétaires ont accepté la désolidarisation du bail à compter de cette date.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant de 987,12€.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.
En l’espèce, Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2023 entre Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] et Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] concernant le local à usage d’habitation situé au 17 rue du Général Boissieu 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 22 janvier 2024 et que le bail est résilié à cette date;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] à verser à Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] à titre provisionnel la somme de 2.693,25 € (décompte arrêté au 05 juin 2024, incluant une dernière facture de juin 2024) (deux mille six cent quatre vingt treize euros et vingt cinq centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 sur la somme de 1974,24 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] à payer à Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet en ce qui concerne Monsieur [H] [N], qui occupe les lieux et jusqu’au 20 novembre 2024 en ce qui Madame [J] [G], sa désolidarisation du bail ayant été acceptée par les bailleurs à compte de cette date;
FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant de 987,12€;
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [N] et Madame [J] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;
DEBOUTE Monsieur [I] [Y] et Madame [T] [V] épouse [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi ordonnée et prononcée le 24 Septembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
