Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 24/04647

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 20/02/2025 à : Maitre Catherine HENNEQUIN Copie exécutoire délivrée le : 20/02/2025 à : Maitre Benoît ESTELLON Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 24/04647 N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y4N N° MINUTE : 1/2025 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 20 février 2025 DEMANDERESSE La S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3] représentée par Maitre Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 DÉFENDERESSE Madame [U] [X], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 4] - [Localité 6] représentée par Maitre Benoît ESTELLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0205 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière Décision du 20 février 2025 PCP JCP référé - N° RG 24/04647 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y4N EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er janvier 1985 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [U] [P] épouse [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (escalier 3, 5ème étage, position D, n°54) à [Localité 6]. La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) expose qu’à l’occasion de travaux de ravalement de l’immeuble, il a été constaté des désordres dus aux déjections de pigeons et qu’en dépit d’un vote des locataires et de plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception, Madame [U] [P] épouse [X] s’est opposée à la pose de filets anti-volatiles sur sa loggia. C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné en référé Madame [U] [P] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’être autorisée à pénétrer dans son logement avec les entreprises mandatées par ses soins notamment la société SPEBI et l’assistance d’un serrurier et d’un commissaire de justice pour procéder à la pose de ces filets et obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. À l’audience du 22 octobre 2024 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir en application des articles 835 du code de procédure civile, 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, 1724 du code civil et des conditions générales du bail que l’obligation de la locataire de lui laisser réaliser les travaux projetés n’est pas sérieusement contestable et que les dégradations provoquées par les fientes de pigeons constituent un dommage imminent. Madame [U] [P] épouse [X], représentée par son conseil, a conclu au rejet des demandes et à titre reconventionnel à la condamnation de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au soutien de ses demandes, elle justifie son refus par la sensation « d’emprisonnement » résultant de la pose de ces filets et fait valoir que la bailleresse n’établit ni n’allègue la présence de pigeons dans la loggia de son appartement de sorte que la preuve d’un dommage imminent n’est pas rapportée et que si la pose de filets pourrait s’imposer côté cour, il n’en est manifestement pas de même côté rue. Elle demande qu’il lui soit donné acte qu’elle informera la bailleresse de l’éventuelle venue de volatiles dans sa loggia et souligne ne pas s’être opposée à la pose de pitons permettant le cas échéant l’accroche des filets. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions. Décision du 20 février 2025 PCP JCP référé - N° RG 24/04647 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y4N La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 novembre 2024 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être définitive rendue ce jour. MOTIFS Sur la demande d'autorisation de pénétrer dans les lieux loués Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue dans les cas où la loi confère au juge, qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. Les mesures prises en référé sont provisoires parce qu’elles sont susceptibles d’être modifiées ou rapportées par une juridiction du fond, qui n’est jamais liée par la décision de référé. En application de l’article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. La preuve du dommage imminent incombe au demandeur et sa réalité s’apprécie au jour où le juge statue. Le juge des référés apprécie souverainement les mesures propres à la prévention du dommage mais ce pouvoir dans le choix de la mesure, dès lors qu’elle est conservatoire ou de remise en état, est contrebalancé par les limites posées par la jurisprudence et le contrôle que doit effectuer le juge des référés sur la proportionnalité de la mesure ordonnée au regard du conflit entre les droits conventionnellement existants. Il résulte des dispositions des articles 1719 et 1723 du code civil ainsi que de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer au preneur la chose louée, lui en assurer une jouissance paisible et s’interdit pendant la durée du bail de changer la forme de la chose louée. Par ailleurs, aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Cette obligation est rappelée à l’article 11 des conditions générales du contrat. En l’espèce, il n’est pas discuté que la prolifération de pigeons, en plus d’être évidemment un problème d’un point de vue sanitaire, peut être à l’origine de désordres occasionnant des dégradations sur la façade des bâtiments, ainsi que relevé par le maître d’œuvre de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) lequel a constaté « de nombreux déchets et excréments de pigeons dans les loggias avec altération sur le bâti, y compris 15 jours après le ravalement ». Décision du 20 février 2025 PCP JCP référé - N° RG 24/04647 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y4N Mais, la seule production de cet élément émanant du mandataire de la bailleresse elle-même est insuffisante à justifier avec l’évidence requise en référé de la présence de volatiles dans la loggia occupée par Madame [U] [P] épouse [X], laquelle au vu des procès-verbaux de constat des 27 juin et 15 octobre 2024, apparaît au contraire propre et en parfait état, sans aucune trace de déjections, de sorte que le dommage imminent allégué n’apparaît pas suffisamment caractérisé. La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) établit avoir consulté les locataires de l’immeuble sur la pose de filets anti-volatiles approuvée par 64 % des votants, mais ne précise pas les conditions d’organisation de ce vote (tous les locataires ont-ils pu voter ou seuls ceux disposant d’un balcon ou d’une loggia ?), et un tel vote n’est en tout état de cause pas de nature à faire obstacle au droit de Madame [U] [P] épouse [X] de s’opposer à la décision prise par sa bailleresse. Surtout, la demanderesse n’allègue ni ne justifie de l’impossibilité de mettre en œuvre d’autres techniques (pose de pics anti-pigeons, répulsifs, ultrasons etc.) pouvant permettre d’éviter la prolifération des oiseaux, sans conduire à une obstruction de la vue extérieure, - le filet étant constitué de « petites mailles de la taille d’un pouce, soit environ 1 cm² » ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat du 27 juin 2024 (pièce n° 2, Mme [X], pages 23 et suivantes) - et donc sans porter atteinte à la jouissance par la locataire de son bien lequel dispose d’une vue sur les toits parisiens et notamment sur le clocher de l’église de la résurrection et la tour Eiffel. Enfin, il sera relevé de manière surabondante que la pose de ces filets ne saurait être regardée comme une mesure conservatoire ou de remise en état au sens des dispositions précitées, puisque s’il s’agit selon le maître d’œuvre de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] de « filets amovibles », ces derniers sont « posés sur pitons avec câbles », attachés à « des crochets […) fixés sur les briques de parement de la façade » et ont donc vocation à demeurer sur les balcons et loggias de l’immeuble, non pas provisoirement, mais de façon pérenne, comme le commissaire de justice a pu le constater s’agissant par exemple du filet installé sur le balcon de l’appartement du 3ème étage occupé par Monsieur [B] [Y]. Il résulte de ce qui précède que la demande d’autorisation formulée par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) excède les pouvoirs du juge des référés et sera par conséquent rejetée. Sur les mesures accessoires La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), qui perd le procès, conservera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [P] épouse [X] les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer, ce qui justifie la condamnation de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort, DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de pénétrer formulée par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), CONDAMNONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) à verser à Madame [U] [P] épouse [X] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) aux dépens, RAPPELONS que la présente ordonnance est revêtue de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.