Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 25 Octobre 2024
N° RG 24/06085 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LE2C
Jugement du 25 Octobre 2024
N° : 24/652
Société ARCHIPEL HABITAT
C/
[W] [O]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [O]
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 25 Octobre 2024 ;
Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 20 Septembre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Mme [N] [G], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
Mme [W] [O]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante en personne
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 9 janvier 2020, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 364,08 € et d’une provision pour charges de 74,74 €.
Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 809,26 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par assignation délivrée le 26 juillet 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de Mme [W] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :
o 4 393,30 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o les loyers dus du 23 juillet 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement ou d’un sursis à expulsion, dire qu’à défaut de règlement d’une échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié et l’occupant devra libérer sans délai le logement de sa personne.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 20 septembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 septembre 2024, s'élève désormais à 5 374,62 €. La représentante du service indique que le dernier paiement, d’un montant de 500 €, est intervenu au mois de mars 2024.
Mme [W] [O] expose qu’elle est titulaire d’un contrat de travail à durée déterminée et qu’elle bénéficie d’un salaire de 1 830 € par mois, outre 317,34 € de prime d’activité. Elle explique que son fils de 9 ans vit avec elle dans le logement et qu’elle a la charge de sa fille de 25 ans qui fait des études en Suisse. La locataire indique ne pas être débitrice d’autres dettes.
Enfin, Mme [W] [O] affirme qu’elle souhaite demeurer dans le logement et mettre en place un prélèvement mensuel afin de régler son loyer et d’apurer sa dette.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation du bail
Sur la recevabilité
L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 30 octobre 2023, Mme [W] [O] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 809,26 € qui y était mentionnée.
L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’au contraire, la dette locative a considérablement augmenté. Ainsi, à la date du 18 septembre 2024, Mme [W] [O] lui devait la somme de 5 374,62 €, soustraction faite des frais de procédure.
La défenderesse ne contestant pas le montant de sa dette, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4 393,30 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [W] [O] et son expulsion.
Sur les délais de paiement
L’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Mme [W] [O] est en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. En effet, elle bénéficie de revenus mensuels d’un montant total de 2 147,34 € et son loyer courant s’élève à la somme de 490,66 €.
Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de résiliation du bail et de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, elle ne sera due qu’en cas de résiliation du bail en raison du défaut de respect du plan d’apurement. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [W] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [W] [O] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 5 374,62 € (cinq mille trois cent soixante-quatorze euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2024, loyer du mois d’aout 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4 393,30 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE Mme [W] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 224 € (deux cent vingt-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 9 janvier 2020, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,
CONDAMNE Mme [W] [O] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT le solde de la dette locative,
AUTORISE l'établissement ARCHIPEL HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
CONDAMNE Mme [W] [O] à verser à l'établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
Et en toute hypothèse,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [W] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 et de l'assignation du 26 juillet 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
