Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 7]
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 NOVEMBRE 2024
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/08077 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVPY
N° de MINUTE : 24/01671
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] DIT “[Adresse 10]”, représenté par son administrateur judiciaire, Me [U] [T] REAFIR
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2551
C/
DEFENDEUR
S.C.I. BVLS
[Adresse 3]
[Localité 5]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente,
Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,
Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 24 Septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I. BVLS est propriétaire des lots n°8, 9 et 58 de l'ensemble immobilier dit « La résidence de la [8] » sis [Adresse 2] (93).
Par exploit du 13 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dit « [Adresse 9] » sis [Adresse 2] (93), représenté par son administrateur provisoire, Me [U] [V], désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 31 août 2020, a assigné la S.C.I. BVLS devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :
CONDAMNER la SCI BVLS au paiement de :
- la somme de 19.447,19 euros au titré des charges courantes et des travaux, 3ème trimestre 2024 inclus et pour les lots 8 et 9.
- la somme de 187,80 euros au titre des frais de recouvrement,
- la somme de 607,77 euros au titre de la provision du 4eme trimestre 2024 et fonds travaux ALUR exigibles selon article 19-2 de la loi de 1965, le tout assorti d'un intérêt au taux légal à compter de 18 juin 2024,
CONDAMNER la SCI BVLS au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de leur carence fautive,
CONDAMNER la SCI BVLS au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il expose que la S.C.I. BVLS, propriétaire de deux lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il a fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires a également soutenu que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. BVLS au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.
Bien que régulièrement citée, la S.C.I. BVLS n’a pas comparu ni constitué avocat.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 24 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. BVLS;
- l’extrait du compte copropriétaire et l'extrait du grand livre pour la période du 20 janvier 2016 au 1er août 2020 ;
- les procès-verbaux de décisions de l'administrateur provisoire des 23 novembre 2021, 14 avril 2022 et 09 mars 2023, 06 novembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 et les travaux dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire
- la mise en demeure du 11 juin 2024.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
1/ à l'égard du lot 8 :
L'extrait de compte transmis fait apparaître une reprise de solde au 24 septembre 2020 de 2.932,63 euros. Cependant, seule l'approbation des comptes à compter de l'année 2020 étant justifiée en procédure, il convient d'écarter toutes les sommes appelées antérieurement au 1er janvier 2020. Dès lors, au regard des mouvements sur le compte de la S.C.I. BVLS entre le 1er janvier 2020 et le 08 août 2020, tels qu'ils figurent à l'extrait du grand livre relatif au lot 8 versé en procédure, cette société était débitrice au 24 septembre 2020 à hauteur de 453,16 euros.
De surcroît, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 187,80 euros appelée le 28 février 2024 au titre de « Mise en demeure 19/02/24 ».
Dès lors, et au regard des extraits de compte transmis arrêtés à la date du 1er juillet 2024, la S.C.I. BVLS est redevable de la somme de 3.743,57 euros au titre du lot n°8 pour la période du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2024.
2/ à l'égard du lot 9 :
Faute de démontrer que les comptes des exercices 2016 à 2019 ont bien été approuvés, il ne peut être fait droit aux demandes portant sur les sommes appelées durant ces exercices.
Dès lors, et au regard des mouvements en débit et au crédit au cours de la période étudiée apparaissant sur l'extrait de compte propriétaire, la S.C.I. BVLS est redevable de la somme de 13.224,15 euros au 1er juillet 2024 au titre du lot 9.
3/ au titre des provisions
La S.C.I. BVLS est redevable en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de la somme de 289,18 euros au titre du 4e appel de fonds 2024 pour le lot 8 (275,87 + 13,31) et de la somme de 318,59 euros au titre de cet appel pour le lot 9 (304,07 + 14,52).
Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. BVLS à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
- 16.967,72 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété des lots 8 et 9 selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus ;
- 607,77 euros au titre des 4e appels provisionnels 2024 des lots 8 et 9 devenus exigibles.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 11 juin 2024, date de la mise en demeure notifiée à la S.C.I. BVLS, sur la somme de 16.359,95 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 187,80 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 11 juin 2024.
Les frais de recouvrement réclamés, qui correspondent aux frais d'une mise en demeure du 19 février 2024, ayant été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur.
Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, la S.C.I. BVLS paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la S.C.I. BVLS a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. BVLS, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. BVLS sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le président du tribunal judiciaire,
CONDAMNE la S.C.I. BVLS à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dit « [Adresse 9] » sis [Adresse 2] (93), représenté par son administrateur provisoire, Me [U] [V], désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 31 août 2020, les sommes suivantes :
- 16.967,72 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété des lots 8 et 9 selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus ;
- 607,77 euros au titre des 4e appels provisionnels 2024 des lots 8 et 9 devenus exigibles.
Et ce, assorti de l'intérêt au taux légal à compter du 11 juin 2024 sur la somme de 16.359,95 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dit « [Adresse 9] » sis [Adresse 2] (93), représenté par son administrateur provisoire, Me [U] [V], désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 31 août 2020, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE la S.C.I. BVLS au payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dit « [Adresse 9] » sis [Adresse 2] (93), représenté par son administrateur provisoire, Me [U] [V], désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 31 août 2020, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la S.C.I. BVLS à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dit « [Adresse 9] » sis [Adresse 2] (93), représenté par son administrateur provisoire, Me [U] [V], désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 31 août 2020, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.C.I. BVLS aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 26 novembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
