Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
02 Septembre 2024
N° RG 19/00071 - N° Portalis DB3R-W-B7D-UL3Z
N° Minute :
AFFAIRE
S.C.I. du 3 RUE MONT VALERIEN
C/
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3 rue du Mont Valérien 92150 SURESNES, S.A.R.L. COSY SURESNES, Société SCPI ACTIPIERRE 2
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
S.C.I. du 3 RUE MONT VALERIEN
3 rue du Mont Valérien
92150 SURESNES
représentée par Me Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0289
DEFENDERESSES
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3 rue du Mont Valérien 92150 SURESNES, pris en la personne de son syndiv
Cabinet METTON
51 boulevard Henri Sellier
92150 SURESNES
représentée par Me Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1796
S.A.R.L. COSY SURESNES
3 rue du Mont Valérien
92150 SURESNES
représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19
Société AEW PARIS COMMERCES
43 avenue Pierre Mendes-France
75013 PARIS
représentée par Maître Pascal ROTROU de la SELARL PRCB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1443
L’affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble situé 3 rue du Mont Valérien à SURESNES (92) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Cet immeuble comporte cinq lots, répartis comme suit :
- la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN est propriétaire des lots n°2, 3 et 4 de l’état descriptif de division, lesquels correspondent à des appartements situés aux 1er, 2ème et 3ème étages,
- la société ACTIPIERRE 2 est propriétaire des lots n°1 et 5 de l’état descriptif de division, lesquels correspondent à des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol.
Par acte sous signature privée du 5 février 2015, la société ACTIPIERRE 2 a donné à bail commercial à la société COSY SURESNES les lots n°1 et 5 précités, ce pour une durée de neuf années commençant à courir le 9 février 2015, afin d’y exploiter une activité de « Restauration rapide sur place (sushi, vente de spécialités culinaires péruviennes, saladerie etc..), à emporter et à livrer ».
Se plaignant du stockage anarchique de déchets dans le hall d’entrée de l’immeuble et des nuisances en résultant pour les locataires de ses trois appartements, par actes d’huissier de justice des 26 et 28 décembre 2018, la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN a fait assigner devant ce tribunal la société ACTIPIERRE 2 ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société METTON, aux fins essentiellement de voir interdire, sous astreinte, au propriétaire des lots n°1 et 5 d'entreposer dans les parties communes de l’immeuble les conteneurs à déchets résultant de l'activité exercée au sein desdits lots et de lui voir enjoindre, sous astreinte, de faire respecter cette interdiction par son locataire actuel ainsi que tous les locataires ou occupants de son fait successifs.
L’instance ainsi engagée a été enrôlée sous le numéro RG 19/00071.
Par acte d’huissier de justice du 25 juin 2019, la société ACTIPIERRE 2 a fait assigner la société COSY SURESNES en intervention forcée et garantie.
L’instance ainsi engagée a été enrôlée sous le numéro RG 19/06930.
Par ordonnance en date du 12 juin 2020, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 19/00071 et 19/06930 et dit qu’elles seront poursuivies sous le numéro RG 19/00071.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN demande au tribunal de :
- Recevoir la SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN en ses demandes,
- Condamner solidairement la société AEW PARIS COMMERCES et la société COSY SURESNES à payer à la SCI DU MONT VALERIEN la somme de 30.000 €,
- Débouter la société AEW PARIS COMMERCES, la société COSY SURESNES et le syndicat des copropriétaires du 3 rue du Mont Valérien 92150 Suresnes de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN,
- Dire que les frais et honoraires y compris d’avocat exposés dans le cadre de la présente procédure par le syndicat des copropriétaires du 3 rue du Mont Valérien 92150 Suresnes seront imputés à la seule société AEW PARIS COMMERCES, la SCI MONT VALERIEN devant être exonérée de toute participation auxdits frais et honoraires,
- Condamner la société AEW PARIS COMMERCES et la société COSY SURESNES, in solidum, à payer à la SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner la société AEW PARIS COMMERCES aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais nécessaires à l’exécution du jugement à intervenir.
Selon conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Condamner la société ACTIPIERRE 2 propriétaire des lots un et cinq dans l’immeuble situé 3, Rue du Mont-Valérien 92150 Suresnes ou tout occupant de son chef, à remiser ses containeurs d’ordures ménagères à l’intérieur de ces lots et ce sous astreinte de 500 € par jour par infraction constatée,
Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Par ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, la société AEW PARIS COMMERCES, indiquant venir aux droits de la société ACTIPIERRE 2, demande au tribunal de :
Déclarer irrecevable la SCI du 3 rue du Mont Valérien en son action, faute d’intérêt et de qualité à agir,
Déclarer irrecevable la SCI du 3 rue du Mont Valérien en son action, faute de démontrer les diligences par elle accomplies préalablement à l’introduction de l’instance pour parvenir à une résolution amiable du litige,
Au fond,
Dire et juger mal fondée la SCI du 3 rue du Mont Valérien en ses demandes,
Débouter la SCI du 3 rue du Mont Valérien de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
Dire et juger mal fondé le Syndicat des Copropriétaires du 3 rue du Mont Valérien en ses demandes,
Débouter le Syndicat des Copropriétaires du 3 rue du Mont Valérien de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
A titre reconventionnel,
Dire et juger que la société COSY SURESNES n’a pas respecté les dispositions du contrat de bail commercial,
Condamner la société COSY SURESNES à relever et garantir la Scpi AEW PARIS COMMERCES de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
Débouter la société COSY SURESNES de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la Scpi AEW PARIS COMMERCES,
Condamner solidairement la SCI du 3 rue du Mont Valérien, le Syndicat des Copropriétaires du 3 rue du Mont Valérien et la société COSY SURESNES à payer à la Scpi AEW PARIS COMMERCES une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL PRCB AVOCATS, Avocats au Barreau de PARIS.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2022, la société COSY SURESNES demande au tribunal de :
A titre principal,
Débouter la SCI du 3 rue du Mont Valérien de toutes ses demandes,
Par conséquent, dire et juger sans objet l’appel en garantie formé par la société ACTIPIERRE 2 à l’encontre de la société COSY SURESNES,
A titre subsidiaire,
Débouter la société ACTIPIERRE 2 de son appel en garantie contre la société COSY SURESNES comme étant mal fondé,
Débouter la société ACTIPIERRE 2 de toutes ses demandes dirigées contre la société COSY SURESNES,
Condamner soit la SCI du 3 rue du Mont Valérien, soit la société ACTIPIERRE 2 à payer à la société COSY SURESNES la somme de 3 000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Les condamner l’une et ou l’autre aux entiers dépens.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 23 juin 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire :
Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
Les mentions tendant à voir « recevoir » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.
Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.
I - Sur la demande de note en délibéré
Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.
Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.
En l’espèce, lors de l’audience de plaidoiries, le tribunal a invité la société AEW PARIS COMMERCES à produire un justificatif de l’opération de fusion-absorption intervenue entre la société ACTIPIERRE 2 et la société ACTIPIERRE 3 et du changement de dénomination sociale de la société ACTIPIERRE 3 en AEW PARIS COMMERCES.
Par message électronique du 14 mars 2024, la société AEW PARIS COMMERCES a transmis une note en délibéré au tribunal.
Cette note en délibéré, qui a été autorisée, est recevable et démontre que la société AEW PARIS COMMERCES est venue aux droits de la société ACTIPIERRE 2, qu’elle a absorbée dans le cadre d’une opération de fusion-absorption.
II - Sur la fin de non-recevoir tenant au défaut de qualité et d’intérêt à agir
La société AEW PARIS COMMERCES, venant aux droits de la société ACTIPIERRE 2, sollicite du tribunal qu’il déclare la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN irrecevable en son action, estimant qu’elle est dépourvue de qualité et d’intérêt à agir. Au soutien de sa demande, elle explique que cette dernière maintient une demande indemnitaire alors qu’elle a vendu ses lots en mars 2022 et qu’elle n’est donc plus copropriétaire au sein de l’immeuble.
La société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN indique que, n’étant plus copropriétaire, elle n’a plus qualité à ce jour pour maintenir ses demandes tendant à voir interdire à la société ACTIPIERRE 2, aux droits de laquelle est venue la société AEW PARIS COMMERCES, de stocker ses conteneurs à déchets dans les parties communes de l’immeuble, à voir enjoindre à celle-ci et à la société COSY SURESNES de respecter/ faire respecter cette interdiction et à voir résilier le bail liant ces dernières.
Aux termes de l’article 768 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, au sein de la discussion de ses écritures, la société AEW PARIS COMMERCES ne précise pas le fondement juridique de la fin de non-recevoir qu’elle soulève.
En tout état de cause, il convient de rappeler que la qualité et l’intérêt à agir s’apprécient au jour de l’introduction de la demande en justice.
Or, lorsqu’elle a formé ses demandes à l’encontre de la société ACTIPIERRE 2, aux droits de laquelle est venue la société AEW PARIS COMMERCES, et de la société COSY SURESNES, la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN était toujours copropriétaire au sein de l’immeuble situé 3 rue du Mont Valérien à SURESNES (92).
Elle avait donc qualité et intérêt à agir.
Il peut au surplus être noté que, malgré la vente de ses lots, la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN a conservé sa qualité et son intérêt à agir en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi au cours de la période pendant laquelle elle était copropriétaire au sein de l’immeuble.
La fin de non-recevoir tenant au défaut de qualité et d’intérêt à agir, soulevée par la société AEW PARIS COMMERCES, sera en conséquence rejetée.
III - Sur la fin de non-recevoir tenant à l’absence de démarches amiables préalables
La société AEW PARIS COMMERCES, venant aux droits de la société ACTIPIERRE 2, sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 56, 122 et 127 du code de procédure civile, qu’il déclare la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN irrecevable en son action. Elle explique que cette dernière ne démontre pas avoir accompli de diligences, préalablement à l’introduction de l’instance, pour parvenir à une résolution amiable du litige et qu’elle a au contraire bloqué toute possibilité de solutionner le litige.
La société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN s’oppose à cette prétention. Elle indique que l’absence de démarches préalables en vue de trouver une solution amiable ne constitue nullement une cause d’irrecevabilité des demandes. En tout état de cause, elle soutient s’être rapprochée à plusieurs reprises de la société ACTIPIERRE 2 et du syndic de l’immeuble pour trouver une issue amiable. Elle ajoute que la société ACTIPIERRE 2 n’a quant à elle engagé aucune mesure concrète, qu’elle a refusé toute dépense et qu’elle a fait le choix de soutenir son locataire.
Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la cause, l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice :
1° L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2° L'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;
3° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.
Elle comprend en outre l'indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé.
Sauf justification d'un motif légitime tenant à l'urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu'elle intéresse l'ordre public, l'assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.
Elle vaut conclusions.
Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 127 dudit code dispose quant à lui que, hors les cas prévus à l'article 750-1, le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation.
En l’espèce, il convient de relever que l’absence de démarches amiables préalables ne constitue pas une fin de non-recevoir.
Dans une telle hypothèse, le juge a uniquement la possibilité de proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation.
En tout état de cause, les courriers versés aux débats par les parties montrent qu’elles ont eu des échanges avant l’introduction de la présente instance.
La fin de non-recevoir tenant à l’absence de démarches amiables préalables, soulevée par la société AEW PARIS COMMERCES, sera en conséquence rejetée.
IV - Sur la demande de dommages et intérêts
La société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN sollicite la condamnation solidaire de la société AEW PARIS COMMERCES et de la société COSY SURESNES à lui payer la somme de 30 000 euros. Au soutien de sa prétention, elle explique que ces dernières ont méconnu le règlement de copropriété et qu’elle lui ont causé un trouble anormal de voisinage dès lors que les conteneurs à déchets, utilisés pour l’exploitation des locaux commerciaux dont l’une est propriétaire et l’autre locataire, ont été entreposés durant plusieurs années dans le hall d’entrée de l’immeuble, ce en surnombre et de manière anarchique, les déchets débordant des conteneurs ou étant posés à même le sol, gênant voire bloquant l’accès à l’immeuble, souillant les parties communes et engendrant, outre des odeurs nauséabondes, la présence d’insectes et de rongeurs. Elle reproche en outre à la société AEW PARIS COMMERCES d’avoir délibérément fermé les yeux sur le comportement de sa locataire. Elle ajoute que, malgré les mesures prétendument prises, les nuisances ont perduré jusqu’en octobre 2021. Enfin, elle soutient que son préjudice correspond aux difficultés qu’elle a rencontrées dans le cadre de la gestion des lots dont elle était propriétaire, précisant qu’elle a dû répondre régulièrement aux plaintes de ses locataires, que ces derniers sont partis de manière prématurée, que deux des appartements n’ont pas pu être reloués et que l’un de ses locataires, Monsieur [C] [J], a cessé de régler ses loyers et qu’un accord a dû être conclu avec lui, aboutissant, en contrepartie de sa renonciation à toute indemnité au titre des préjudices subis, à l’abandon de la dette locative d’un montant de 22 515,25 euros.
En réponse aux moyens soulevés en défense, elle prétend qu’il ne peut être excipé du libre usage des parties communes dès lors qu’en raison de l’impossibilité de créer un local poubelles au sein de l’immeuble, seule la présence d’un conteneur fermé peut être tolérée dans le hall d’entrée de l’immeuble. Elle précise encore qu’en tant que bailleresse, elle était tenue d’une obligation de délivrance à l’égard des locataires de ses appartements, ce qui l’obligeait à répondre des actes des autres copropriétaires.
La société AEW PARIS COMMERCES conclut au débouté de cette prétention. Elle fait valoir que la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN agit en lieu et place du syndicat des copropriétaires, s’agissant de la méconnaissance du règlement de copropriété, et de ses locataires, s’agissant des troubles anormaux de voisinage. Elle relève également que le plan annexé au règlement de copropriété comporte un emplacement réservé aux poubelles dans l’entrée de l’immeuble, partie commune, de sorte qu’en application du principe d’égalité de traitement entre copropriétaires, son locataire est en droit d’utiliser cet emplacement. Elle conteste en outre l’existence des nuisances alléguées, remettant en cause la valeur probante des photographies communiquées, qui ne sont pas datées et dont l’objet est incertain. Surtout, elle estime qu’il n’est pas établi que les nuisances reprochées auraient été causées par la société COSY SURESNES et que la preuve est au contraire rapportée que les conteneurs à déchets de cette dernière sont parfaitement rangés. En tout état de cause, elle soutient qu’elle a demandé à son locataire de respecter les termes du bail, lequel impose le respect du règlement de copropriété, ce dès qu’elle a eu connaissance de difficultés et que son locataire a pris des mesures en septembre 2018 et en juin 2019 afin d’améliorer la gestion de ses déchets et d’en réduire le volume. Elle indique aussi qu’elle a fait diligenter des études à ses frais et qu’une solution technique a été trouvée et mise en œuvre en août 2021 afin que les déchets de la société COSY SURESNES soient stockés dans les locaux commerciaux. Elle ajoute que la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN, qui n’est pas occupante de ses lots, ne démontre aucun préjudice, aucune action n’ayant été intentée à son encontre par ses locataires, seuls deux colocataires ayant donné congé et Monsieur [C] [J] étant un mauvais payeur qui a utilisé tous moyens pour ne pas régler son loyer alors qu’il ne pouvait demander garantie à sa bailleresse pour le fait de tiers en application de l’article 1725 du code civil. Selon elle, le préjudice allégué a en toute hypothèse nécessairement pris fin en octobre 2021, date à partir de laquelle les déchets de la société COSY SURESNES ont été stockés dans les locaux commerciaux. Elle rappelle enfin que la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN a perdu la qualité de copropriétaire en mars 2022, avec la vente de ses lots.
La société COSY SURESNES indique faire siens les moyens développés par la société AEW PARIS COMMERCES. Elle précise aussi qu’elle a pris toutes les mesures utiles pour répondre aux doléances exprimées par les autres occupants de l’immeuble, ce en souscrivant le 17 septembre 2018 un contrat d’abonnement spécifique auprès de la mairie pour l’enlèvement et l'évacuation de ses déchets, ce qui a abouti à un ramassage de ses déchets 6 jours sur 7, en transférant en juin 2019 son activité de traiteur et de préparation de plats dans un laboratoire ouvert à PARIS, de sorte que son volume de déchets a considérablement diminué, et en créant en octobre 2021 un local entièrement dédié au stockage de ses déchets dans les locaux commerciaux donnés à bail.
Il est constant que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage, ce principe étant désormais repris à l’article 1253 du code civil.
Même s'il n’occupe pas son bien, un propriétaire peut agir en cas de troubles anormaux de voisinage (Cour de cassation, 2ème chambre civile, 3 mars 2016, pourvoi n°14-14.534).
Si les troubles trouvent leur origine dans un bien donné en location, son action peut être dirigée non seulement contre le propriétaire dudit bien mais également contre son locataire (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 avril 1996, pourvoi n°94-15.876).
En l’espèce, il convient de préciser au préalable qu’il n’est pas reproché aux sociétés AEW PARIS COMMERCES et COSY SURESNES d’avoir simplement stocké des conteneurs à déchets dans le hall d’entrée de l’immeuble, la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN indiquant elle-même que ses locataires entreposaient également leurs déchets à cet endroit, à défaut de pouvoir créer un local poubelles fermé et ventilé au sein de l’immeuble.
Seules les conditions de ce stockage sont en cause.
A cet égard, outre des photographies dont la date et l’objet sont incertains, la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN verse aux débats les éléments suivants :
- des courriels et courriers de la société AB CONSEILS, son gestionnaire de biens, datés des 26 janvier et 13 février 2018, 11 juillet 2019 et 3 juillet et 4 septembre 2020, auxquels sont annexées des photographies,
- des courriers, courriels, SMS et attestation de trois de ses locataires, datés des 9 septembre 2015, 24 et 28 mars, 8 et 28 août, 24 septembre, 30 octobre et 9, 20 et 27 décembre 2018, 15 janvier, 1er, 4, 10, 26 et 28 février, 4 mars, 25 mai, 2, 7, 26, 27 et 30 juin, 31 juillet et 29 et 31 octobre 2019, auxquels sont parfois annexées des photographies,
- un courrier de la mairie de SURESNES daté du 6 août 2020,
- un procès-verbal d’huissier relatant des constatations réalisées les 18 et 27 avril et 2 et 14 mai 2018.
L’ensemble de ces éléments, qui sont concordants, montrent que les déchets débordent des conteneurs entreposés dans le hall d’entrée de l’immeuble, que lesdits conteneurs ne sont pas fermés et que des déchets sont posés à même le sol.
Ces éléments font également référence à des odeurs nauséabondes, pestilentielles, fétides ou insupportables provenant des conteneurs à déchets en cause, à l’absence de nettoyage desdits conteneurs, à la dégradation des parties communes dont le sol est souillé et glissant, à la présence de mouches et de rats et à la gêne occasionnée pour traverser le hall d’entrée à cause des déchets entreposés.
Il résulte de ces éléments que les troubles anormaux de voisinage invoqués sont établis, peu important qu’ils ne soient pas nécessairement continus et que les conteneurs à déchets litigieux aient pu être ponctuellement rangés.
Leur imputabilité à la société COSY SURESNES n’est pas contestable.
En effet, dans son courrier daté du 9 septembre 2015 et dans son courriel du 28 août 2018, Madame [Y] [R], locataire de la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN, précise que ces troubles sont subis depuis l’ouverture du restaurant de la société COSY SURESNES.
Aussi, par courrier daté du 23 mars 2018, la mairie de SURESNES indique que la société COSY SURESNES « a veillé à ne plus faire déborder les bacs présents dans le hall de l’immeuble tout en s’assurant de la fermeture hermétique des sacs poubelles pour éviter des nuisances olfactives, ce qui a pu être constaté le 12 mars dernier par nos services. De plus, il entrepose dorénavant le ou les sacs en excédant dans son établissement. En outre, le manager s’est engagé à prendre des dispositions pour que les faits que vous signalez ne se reproduisent plus. ».
Encore, dans son courrier daté du 20 février 2018, la société SCAPRIM, en charge de la gestion des lots de la société AEW PARIS COMMERCES, déclare que « Lors de notre déplacement nous avons pu constater à nouveau que vos poubelles débordaient, les cartons s’accumulant. Nous vous avions pourtant demandé à plusieurs reprises de faire le nécessaire pour que ces nuisances cessent. ».
Par ailleurs, au vu des éléments précités, il apparaît que les troubles anormaux de voisinage reprochés existaient déjà à la date du 9 septembre 2015.
Comme le montrent la facture datée du 12 octobre 2021 émanant de la société FTB, les procès-verbaux de constat des 24 novembre 2021 et 25 mars 2022 et les photographies datées du 1er décembre 2021, certifiées numériquement, il y a été mis fin en octobre 2021 grâce à la création d’un local dédié au stockage des déchets au sein des locaux commerciaux exploités par la société COSY SURESNES, les mesures prises précédemment, à savoir la souscription d’un contrat d’abonnement spécifique pour l’enlèvement et l'évacuation des déchets et le transfert de l’activité de traiteur et de préparation de plats, s’étant révélées insuffisantes.
La société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN a été propriétaire des lots n°2, 3 et 4 de l’état descriptif de division de l’immeuble jusqu’à leur vente intervenue le 21 mars 2022.
Elle est ainsi en droit de demander réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi avant la vente de ses lots, peu important que ceux-ci aient été loués durant la période concernée et qu’elle ne les ait pas personnellement occupés.
Son préjudice correspond aux difficultés qu’elle a rencontrées dans le cadre de la location et de la gestion de ses lots, lesquelles ressortent des nombreux courriers, courriels et SMS de mécontentement émanant de ses locataires et du départ prématuré de deux couples de locataires, qui lui ont adressé des préavis de départ les 3 juin 2020 et 15 juin 2021 en raison des troubles susvisés.
Ne peut cependant être prise en compte l’impossibilité de relocation alléguée par la demanderesse, aucun élément n’étant visé afin d’en justifier.
Il en va de même de l’abandon de la dette locative de Monsieur [C] [J], cet abandon ayant été accordé, selon le protocole d’accord communiqué, en contrepartie de la renonciation du locataire à toutes demandes et actions à l’encontre de la bailleresse en raison des nuisances causées par la société COSY SURESNES, alors même que l’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
Au vu de ces éléments, le préjudice subi peut être évalué à la somme de 6 000 euros.
En application des principes ci-avant rappelés, la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN est fondée à former une demande de condamnation au paiement de cette somme tant à l’encontre de la société AEW PARIS COMMERCES, en sa qualité de propriétaire des locaux commerciaux dont l’exploitation a causé les troubles anormaux de voisinage précités, qu’à l’encontre de la société COSY SURESNES, en sa qualité de locataire de ces locaux.
Toutefois, cette condamnation ne peut être prononcée qu’in solidum, la demanderesse ne développant aucun moyen en fait ou en droit au soutien de sa demande de condamnation solidaire, étant rappelé qu’en vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En conséquence, au regard de ces éléments et sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens développés en demande, il convient de condamner in solidum la société AEW PARIS COMMERCES et la société COSY SURESNES à payer à la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts.
V - Sur la demande tendant à voir remiser les conteneurs d’ordures ménagères à l’intérieur des lots n°1 et 5 de l’état descriptif de division de l’immeuble
Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement du règlement de copropriété, de condamner, sous astreinte, la société ACTIPIERRE 2, propriétaire des lots n°1 et 5 de l’état descriptif de division de l’immeuble, ou tout occupant de son chef à remiser les conteneurs d’ordures ménagères qu’ils utilisent à l’intérieur desdits lots.
La société AEW PARIS COMMERCES conclut au débouté de cette prétention, indiquant que le syndicat des copropriétaires a brillé par son absence totale de diligence et de toute volonté constructive et que l’immeuble connaît des problèmes de nettoyage, d’entretien et d’incivilités qui sont sans lien avec la société COSY SURESNES.
En l’espèce, il convient de relever que la société ACTIPIERRE 2, à l’encontre de laquelle le syndicat des copropriétaires forme notamment sa demande, a fait l’objet d’une fusion-absorption et qu’elle n’a ainsi plus d’existence légale, l’article L236-3 I du code de commerce énonçant que la fusion entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération.
En tout état de cause, la prétention du syndicat des copropriétaires est devenue sans objet, un local dédié au stockage des déchets ayant été créé en octobre 2021 au sein des locaux commerciaux exploités par la société COSY SURESNES et les conteneurs à déchets de cette dernière étant depuis lors entreposés dans ledit local, comme le montrent la facture datée du 12 octobre 2021 émanant de la société FTB, les procès-verbaux de constat des 24 novembre 2021 et 25 mars 2022 et les photographies datées du 1er décembre 2021, certifiées numériquement.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.
VI - Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, la société AEW PARIS COMMERCES et la société COSY SURESNES, parties perdantes, seront condamnées aux dépens, lesquels ne peuvent comprendre d’hypothétiques frais d’exécution.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, la société AEW PARIS COMMERCES et la société COSY SURESNES, condamnées aux dépens, seront déboutées de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et seront condamnées in solidum à verser à la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 euros.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires, défendeur à l’instance dont la prétention a été rejetée, sera également débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure
En vertu de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN ne formant aucune prétention à l’encontre du syndicat des copropriétaires, elle ne peut utilement invoquer l’application des dispositions précitées.
Elle sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.
En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.
VII - Sur la demande de garantie
La société AEW PARIS COMMERCES sollicite du tribunal qu’il condamne la société COSY SURESNES à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. Elle explique que le stockage anormal des déchets de cette dernière dans les parties communes de l’immeuble contrevient aux articles VI et IX du bail les liant, qui imposent notamment le respect du règlement de copropriété. Elle ajoute que, dès qu’elle a eu connaissance des nuisances alléguées, elle a œuvré auprès de son locataire afin de les faire cesser.
En réponse aux moyens développés par la société COSY SURESNES, elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance, rappelant que c’est l’usage anormal des parties communes par cette dernière qui est reproché. Encore, selon elle, son preneur n’ignorait pas qu’il pouvait entreposer ses déchets dans les locaux donnés à bail, un projet en ce sens ayant été proposé dès l’année 2018. Enfin, elle précise que le fait qu’elle ait accepté de financer partiellement les travaux de création d’un local dédié au stockage des déchets au sein des locaux commerciaux exploités par la société COSY SURESNES ne constitue nullement une reconnaissance de responsabilité mais reflète simplement sa volonté de mettre un terme à un contentieux chronophage et inutile.
La société COSY SURESNES conclut au débouté de cette prétention. Elle soutient que le bail a été conclu pour exercer une activité de restauration sur place, à emporter et à livrer, ce qui génère nécessairement des déchets, et qu’elle était en droit de stocker ses conteneurs à déchets dans les parties communes, aucun autre endroit n’étant prévu à cet effet. Elle ajoute que, si le stockage dans les parties communes est devenu interdit, il appartenait à la bailleresse de trouver une solution au regard de son obligation de délivrance. Elle prétend avoir malgré cela proposé des aménagements, lesquels nécessitaient l’intervention de la bailleresse en raison de leur impact sur les parties communes. Elle considère que le fait que cette dernière ait finalement participé au financement des aménagements proposés montre qu’elle s’estimait responsable de la situation.
En application de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
En l’espèce, l’article VI 1° du bail liant les sociétés AEW PARIS COMMERCES et COSY SURESNES stipule notamment que :
« Le Preneur prendra toutes les précautions nécessaires pour que l’exercice de son commerce et de ses activités ne puisse nuire en quoi que ce soit à l’entretien, à la tranquillité, au bon aspect et à la bonne tenue de l’immeuble ; il prendra toutes précautions et assurera toute responsabilité à ce sujet. ».
Il est ajouté à l’article IX 5° que :
« [...] dans le cadre de son activité le Preneur s’engage :
- A gérer l’évacuation de ses déchets afin d’éviter toutes nuisances pour les autres occupants de l’immeuble, les voisins ou les tiers [...] ».
Comme indiqué ci-avant, il n’est pas reproché à la société COSY SURESNES d’avoir simplement stocké des conteneurs à déchets dans le hall d’entrée de l’immeuble, la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN indiquant elle-même que ses locataires entreposaient également leurs déchets à cet endroit, à défaut de pouvoir créer un local poubelles fermé et ventilé au sein de l’immeuble.
Seules les conditions de ce stockage sont en cause.
Le preneur ne peut ainsi alléguer un manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse, peu important que celle-ci ait accepté de financer partiellement la création d’un local dédié au stockage des déchets au sein des locaux commerciaux, ce afin de mettre fin aux nuisances qui lui étaient reprochées.
Il lui appartenait, conformément aux termes du bail ci-avant rappelés, de veiller à éviter toutes nuisances pour les autres occupants de l’immeuble et à ne pas nuire au bon entretien de l’immeuble, en ne déposant pas de déchets à même le sol, en ne surchargeant pas ses conteneurs à déchets, en les fermant et en veillant à leur propreté.
Il convient en conséquence de condamner la société COSY SURESNES à relever et garantir la société AEW PARIS COMMERCES de toutes les condamnations prononcées à son encontre.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la note en délibéré transmise au tribunal le 14 mars 2024 par la société AEW PARIS COMMERCES,
REJETTE la fin de non-recevoir tenant au défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par la société AEW PARIS COMMERCES,
REJETTE la fin de non-recevoir tenant à l’absence de démarches amiables préalables soulevée par la société AEW PARIS COMMERCES,
CONDAMNE in solidum la société AEW PARIS COMMERCES et la société COSY SURESNES à payer à la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue du Mont Valérien à SURESNES (92), représenté par son syndic, de sa demande tendant à voir remiser les conteneurs d’ordures ménagères à l’intérieur des lots n°1 et 5 de l’état descriptif de division de l’immeuble,
CONDAMNE la société AEW PARIS COMMERCES et la société COSY SURESNES aux dépens de l’instance, lesquels ne peuvent comprendre d’hypothétiques frais d’exécution,
CONDAMNE in solidum la société AEW PARIS COMMERCES et la société COSY SURESNES à payer à la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la société AEW PARIS COMMERCES, la société COSY SURESNES et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue du Mont Valérien à SURESNES (92), représenté par son syndic, de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la société SCI DU 3 RUE DU MONT VALERIEN de sa demande tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
CONDAMNE la société COSY SURESNES à relever et garantir la société AEW PARIS COMMERCES de toutes les condamnations prononcées à son encontre,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé .
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
