Cour d'appel, 12 septembre 2023. 21/06755

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51Z 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 12 SEPTEMBRE 2023 N° RG 21/06755 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U2UG AFFAIRE : M me [R] [N] C/ M. [X] [V] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Octobre 2021 par le Tribunal de proximité d'ANTONY N° RG : 1121000115 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 12/09/23 à : Me Magali SALVIGNOL-BELLON Me Sonia KEPES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [R] [N] [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Maître Magali SALVIGNOL-BELLON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 355 Représentant : Maître Henry PICOT DE MORAS D'ALIGNY de l'AARPI Cabinet PdA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire  : E1032 - APPELANTE **************** Monsieur [X] [V] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Sonia KEPES de la SELARL KEPES SONIA, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 54 Madame [M] [Z] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Sonia KEPES de la SELARL KEPES SONIA, avocat Postulant et Plaidant, au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 54 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, président, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 janvier 2019, Mme [R] [N] a loué à M. [X] [V] et Mme [M] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3]. Par acte d'huissier de justice délivré le 11 février 2021, M. [V] a assigné Mme [N] devant le tribunal de proximité d'Antony, aux fins de voir : - ordonner le remboursement sans délai du dépôt de garantie de 1 600 euros déduction à faire de la somme de 633,50 euros de loyer non réglée soit 966,70 euros avec intérêt légal, - condamner Mme [N] à lui payer la somme de 10 000 euros pour préjudice moral, - condamner Mme [N] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 21 octobre 2021, le tribunal de proximité d'Antony a : - déclaré la procédure recevable, Mme [Z] étant intervenante volontaire, - condamné Mme [N] à payer à M. [V] et Mme [Z] la somme de 966,70 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, - condamné Mme [N] à payer à M. [V] et Mme [Z] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, - condamné Mme [N] à payer à M. [V] et Mme [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [N] aux entiers dépens de la procédure, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision, - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires. Par déclaration reçue au greffe le 12 novembre 2021, Mme [N] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 11 février 2022, Mme [N], bailleresse appelante, demandait à la cour de : - réformer le jugement du 21 octobre 2021 du tribunal de proximité d'Antony en toutes ses dispositions, - débouter M. [V] et Mme [Z] en toutes leurs demandes pour être mal fondés en raison des multiples dégradations du logement en moins d'un an de location, dégradations dont même leur expert reconnaît que le coût est supérieur au dépôt de garantie, - l'accueillir en sa demande reconventionnelle, - la déclarer recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle, - condamner M. [V] et Mme [Z] in solidum : - au paiement de la somme de 4 757,30 euros au titre des réparations locatives, - aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Magali Salvignol-Bellon, - au remboursement de la facture d'huissier ayant établi la date certaine des photographies, - au paiement de la somme de 4 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 septembre 2022, Mme [N] demande à la cour de : - rabattre la clôture, - fixer la date de clôture à un mois ou à la date de plaidoirie, soit le 1er décembre 2022 à 9 h30, - réformer le jugement du 21 octobre 2021 du tribunal de proximité d'Antony en toutes ses dispositions, - débouter M. [V] et Mme [Z] en toutes leurs demandes pour être mal fondés en raison des multiples dégradations du logement en moins d'un an de location, dégradations dont même leur expert reconnaît que le coût est supérieur au dépôt de garantie, - l'accueillir en sa demande reconventionnelle, - la déclarer recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle, - condamner M. [V] et Mme [Z] : - au paiement de la somme de 4 757,30 euros au titre des réparations locatives, - aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Magali Salvignol-Bellon, - au remboursement de la facture d'huissier ayant établi la date certaine des photographies, - au paiement de la somme de 4 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 28 avril 2022, M. [V] et Mme [Z], locataires intimés, demandent à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner Mme [N] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 septembre 2022 à neuf heures du matin. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture Moyens des parties L'appelante sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 22 septembre 2022, motif pris de ce qu'elle souhaite rajouter une pièce à ses dernières écritures, en l'occurrence un constat de commissaire de justice établi le 15 février 2022, permettant de conférer date certaine à ses photographies prises lors des constats d'entrée et de sortie d'état des lieux. Le conseil de Mme [N] fait valoir qu'il pensait que la clôture devait être prononcée à 14 heures et que l'ayant été à 9 heures, il sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture et le report de la clôture à un mois ou à la date des plaidoiries. Les locataires intimés n'ont pas conclu sur cette demande de révocation. Réponse de la cour Une fois prononcée, l' ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue (CPC, art. 803). Au cas d'espèce, l'omission commise par le conseil de Mme [N] de verser aux débats un constat de commissaire de justice établi environ sept mois avant la clôture ne peut être regardée comme étant une cause grave s'étant révélée depuis que la clôture a été rendue, même si la pièce qu'elle entend communiquer est importante en ce qu'elle commande en grande partie la solution du litige. Il s'ensuit que la demande de révocation sollicitée ne peut être accueillie. Subséquemment, les conclusions signifiées par Mme [N] le jour de la clôture, le 22 septembre à 16 h 52, soit postérieurement à la clôture prononcée ce même jour à 9 heures du matin, seront déclarées irrecevables, sauf en leurs développements ayant sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture. La pièce répertoriée d et intitulée ' constat d'huissier du 15 février 2022", sera pareillement écartée des débats pour avoir été communiquées postérieurement à l'ordonnance de clôture. La cour statuera, par suite, au vu des précédentes conclusions et pièces versées aux débats par l'appelante le 11 février 2022. I) Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes en paiement de la bailleresse au titre des réparations locatives Moyens des parties La bailleresse appelante fait grief au premier juge de l'avoir condamnée à rembourser à ses locataires la somme de 966, 70 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, motif pris de ce qu'elle ne rapportait pas la preuve de l'imputabilité à ses locataires des dégradations du mobilier et du parquet qu'elle invoquait pour s'opposer à la restitution du dépôt de garantie. Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement querellé, elle fait valoir à hauteur de cour que : - l'état des lieux a été établi de manière contradictoire le 16 janvier 2020, en deux exemplaires signés par elle-même et adressés aux locataires, avec des photos annexées, qui sont versées aux débats et qui ont date certaine, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, - les dégradations ont été mentionnées sur l'état des lieux de manière manuscrite, - de même, l'état des lieux a été établi en deux exemplaires et le locataire a choisi de conserver celui qu'il souhaitait conserver, - c'est volontairement que le même document a servi pour établir l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, pour permettre une comparaison immédiate et constater les dégradations commises, - le coût des réparations locatives s'établissant selon devis, à la somme de 5 338, 96 euros, soit un montant supérieur au dépôt de garantie dont la restitution est sollicitée, aucune somme n'est due au titre de la restitution et les locataires doivent être condamnés in solidum au paiement de la somme de 4 757, 30 euros, représentant la différence entre le montant des réparations à opérer et le montant du dépôt de garantie qui est de 1 600 euros. Les locataires intimés, qui concluent à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, de répliquer que : - la bailleresse a fourni de faux document en rajoutant sur les états des lieux d'entrée et de sortie des mentions après qu'ils eurent signés ce document, - les photographies annexées aux états des lieux d'entrée et de sortie ne leur ont jamais été communiquées par la bailleresse. Réponse de la cour En application des alinéas 3, 4, 5, 7 de l'article 22 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicables aux locations meublées en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. .... A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. » Le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; le bailleur ne peut être sanctionné pour ne pas avoir restitué le dépôt de garantie à son ancien locataire dans les deux mois suivant la date de l'état de lieux de sortie lorsqu'il est établi que le locataire restait redevable, à son profit, d'une somme supérieure au dépôt de garantie Par ailleurs, aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des lieux loués et répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il existe ainsi une présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire. Le locataire est, en outre, tenu de restituer les locaux dans un état n'appelant pas d'observations par rapport à leur délivrance. Au cas d'espèce, les photographies produites par Mme [N] sont dénuées de valeur probante dès lors qu'il n'est pas démontré qu'elles ont date certaine. Il s'ensuit que les dégradations dont la bailleresse appelante fait état ne sont pas démontrées et que, partant, le jugement querellé doit être confirmé en ce qu'il a condamné la bailleresse à restituer la somme de 966, 70 euros à ses locataires en remboursement de leur dépôt de garantie. Pour les mêmes motifs, Mme [N] doit être déboutée de sa demande en paiement au titre des réparations locatives. II) Sur les dommages et intérêts alloués aux locataires par le premier juge (1 500 euros) Les locataires intimés ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la restitution des sommes qui leur sont dues au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'acte introductif d'instance. Par suite, il y a lieu de les débouter de leur demande de dommages et intérêts. II) Sur les demandes accessoires Mme [N], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement querellé relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Déboute Mme [N] de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture ; Déclare irrecevables les conclusions de Mme [N] signifiées le 22 septembre à 16 h 52, soit postérieurement à la clôture, sauf en leurs développements ayant sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture ; Ecarte des débats la pièce répertoriée d et intitulée ' constat d'huissier du 15 février 2022" qui a été commiquée postérieurement à la clôture des débats ; Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant condamné Mme [N] à payer à M. [V] et Mme [Z] une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau du seul chef infirmé Déboute M. [V] et Mme [Z] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ; Déboute Mme [N] de ses demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [V] et Mme [Z] de leur demande en paiement ; Condamne Mme [N] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,