Cour d'appel, 17 septembre 2024. 22/00938

[U] [K] [N] [V] épouse [K] C/ S.C.I. DU PERRET Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024 N° RG 22/00938 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F77A MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 25 mai 2022, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 11-21-491 APPELANTS : Monsieur [U], [P], [A] [K] décédé le 22 octobre 2023 à [Localité 1] (71) Madame [N] [B] [Z] [V] épouse [K] née le 23 Mai 1945 à [Localité 5] (71) [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON INTIMÉE : S.C.I. DU PERRET [Adresse 4]' [Localité 2] Représentée par Me Géraldine GRAS-COMTET, avocat au barreau de MACON COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 juin 2024 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 17 Septembre 2024, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon bail du 15 mars 2016, la SCI du Perret a donné en location aux époux [U] [K] / [N] [V], alors âgés de respectivement 76 et 71 ans, une maison d'habitation sise à [Adresse 6], lieudit 'Le [Adresse 4]', en contrepartie d'un loyer initial de 630 euros par mois. Un état des lieux avait été établi le 11 mars 2016. Par courrier du 7 juin 2021, les époux [K] se sont plaints auprès de leur bailleresse, de divers désordres affectant leur logement. Le 6 septembre 2021, la SCI du Perret leur a fait délivrer un congé à effet du 14 mars 2022, motivé par la volonté de ses gérants de reprendre le bien pour l'habiter personnellement. Le 21 septembre 2021, les époux [K] ont pris l'initiative d'une action à l'encontre de leur bailleresse, afin d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 7 800 euros au titre de leur préjudice matériel, soit 130 euros par mois de réduction de loyer, - 5 000 euros au titre de leur préjudice moral, - 3 500 euros au titre des frais du déménagement, - 320,20 euros au titre de frais. Par jugement du 25 mai 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon a : - débouté les époux [K] de leurs demandes indemnitaires, - constaté la résiliation du bail au 14 mars 2022, suite au congé donné, - autorisé la SCI du Perret, faute de départ volontaire, à faire procéder à l'expulsion des époux [K] de corps et de biens, et de leurs occupants de leur chef, du logement à usage d'habitation situé '[Adresse 4] à [Adresse 6], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à défaut pour les époux [K] d'avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, - condamné les époux [K] à payer à la SCI du Perret une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués, matérialisée par la remise des clés au propriétaire, - condamné les époux [K] à justifier de l'entretien de la chaudière aérothermique, - dit que cette obligation sera assortie d'une astreinte de 10 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification du jugement, cette astreinte courant pendant un mois, - dit qu'il appartiendra le cas échéant à la SCI du Perret de saisir le juge de l'exécution pour la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé d'une nouvelle astreinte, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties, - condamné les époux [K] aux dépens de l'instance, - rappelé y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 21 juillet 2022, les époux [K] ont interjeté appel de ce jugement, dont ils critiquent expressément tous les chefs. Par jugement du 8 novembre 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mâcon a accordé un délai de cinq mois aux époux [K] pour quitter le logement en cause. Les lieux ont été restitués le 9 février 2023. M. [U] [K] est décédé le 22 octobre 2023. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 22 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Mme [K] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 en ses articles 6b, 15-3 et 25-8, de l'article 13bis de la loi du 1er septembre 1948 et des articles 103, 127, 606 et 1719 du code civil, de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de : - débouter la SCI du Perret de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions, - condamner la SCI du Perret à lui verser les sommes suivantes : . 7 800 euros à titre de réduction du loyer de 82 mensualités depuis le début du bail, . 5 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et de santé, . 320,20 euros au titre du remboursement du procès-verbal de constat d'huissier de justice, - condamner la SCI du Perret aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 30 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SCI du Perret demande à la cour, au visa de l'article 164 du code de procédure civile, de : - constater l'irrecevabilité de la demande des époux [K] consistant à voir annuler le congé délivré ; en tout état de cause, les en débouter, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : . débouté les époux [K] de leur demande indemnitaire, . constaté la résiliation du bail au 14 mars 2022, suite au congé donné, . condamné solidairement les époux [K] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation équivalente aux loyers et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs au propriétaire, . condamné les époux [K] à justifier de l'entretien de la chaudière, - y ajoutant dire que cette obligation sera assortie d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - condamner solidairement les époux [K] aux entiers dépens de l'instance et au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 11 avril 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon a notamment condamné Mme [K] à payer à la SCI du Perret les sommes suivantes : - 618 euros correspondant à l'évacuation des encombrants et au nettoyage des sols, - 178,20 euros au titre de la vidange de la fosse septique, - 60 euros au titre du ramonage du poêle, - 148,76€ au titre de l'entretien de la pompe à chaleur, - 238,60€ au titre de la moitié du coût du constat d'huissier. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2024. MOTIVATION A titre liminaire, la cour constate que malgré le périmètre de l'appel de Mme [K], tel que fixé par sa déclaration d'appel et sa demande de réformation de toutes les dispositions du jugement dont appel, elle n'est saisie d'aucune demande tendant à l'annulation du congé délivré le 6 septembre 2021 à effet du 14 mars 2022, étant observé que Mme [K] explique en haut de la page 6 de ses conclusions les raisons pour lesquelles son mari et elle-même n'ont pas contesté le congé, y compris devant le premier juge. En conséquence, le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 14 mars 2022 et a consécutivement ordonné la libération des lieux et condamné le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation sur la période comprise entre la résiliation du bail et la restitution du logement, soit en l'espèce du 14 mars 2022 au 9 février 2023. Mme [K] ne demande pas davantage l'infirmation de la disposition du jugement l'ayant condamné à justifier de l'entretien de la chaudière aérothermique. Sur ce point également, le jugement ne peut donc qu'être confirmé. La SCI du Perret demande à la cour d'assortir cette condamnation d'une astreinte qui courra à compter du présent arrêt. Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande dès lors que dans le jugement du 11 avril 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon a sanctionné le défaut d'entretien de la chaudière aérothermique ou pompe à chaleur par l'octroi de dommages-intérêts à hauteur de 148,76 euros. La cour n'est donc saisie que des demandes indemnitaires dont Mme [K] a été déboutée en première instance. Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 7 800 euros Cette demande tend à réparer les troubles de jouissance que Mme [K] expose avoir subi avec son époux, durant les 82 mois d'occupation de la maison, du fait des désordres affectant le logement, désordres qu'elle impute à la SCI du Perret à laquelle elle reproche d'avoir manqué à ses obligations de bailleresse, notamment celle de délivrance d'un logement décent et celle d'entretien et d'exécution des réparations autres que locatives. La cour rappelle que la bailleresse n'était plus tenue à aucune obligation contractuelle à compter de la mi-mars 2022 et qu'en conséquence, la demande indemnitaire ne peut le cas échéant prospérer que sur la période de 72 mois comprise entre le 15 mars 2016 et le 14 mars 2022. Se référant notamment aux constats dressés le 4 août 2021 et le 9 février 2023 par Maître [S], huissier de justice, Mme [K] affirme que les locaux étaient insalubres, que la maison était pleine d'humidité et de malfaçons, que les joints de fenêtres étaient défectueux, l'eau de pluie 'passant dessous'. Il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, dans leur version en vigueur au 15 mars 2016, que : - le bailleur était tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation et de lui remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, - un logement décent assure le clos et le couvert, son gros oeuvre est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau, ses menuiseries extérieures et sa couverture, avec ses raccords et accessoires, assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. En l'espèce, il a été consigné dans l'état des lieux d'entrée contradictoirement établi le 11 mars 2016 que les murs du salon séjour étaient humides et affectés de salpêtre, cette constatation suffisant à révéler que la bailleresse n'a pas respecté son obligation de délivrance d'un logement décent ou en bon état d'usage. Cette situation est nécessairement à l'origine d'un préjudice de jouissance pour le locataire, étant précisé que les travaux que la bailleresse justifie avoir accompli pendant la durée du bail ne sont pas relatifs à la reprise des désordres affectant le salon séjour. A ce titre, la cour alloue à Mme [K] la somme de 4 000 euros de dommages-intérêts. Mme [K] indique plus précisément : - avoir dû subir trois inondations dans la cuisine au cours de l'année 2017 'à la suite d'une canalisation bouchée', - qu'au cours de l'année 2018, la tuyauterie sous toit a gelé si bien qu'ils ont été privés d'eau dans la cuisine pendant 5 jours, - qu'en octobre 2020, la cuisine a été inondée, - que deux autres inondations se sont produites en juin 2021 et septembre 2021. Toutefois, à l'exception du justificatif de l'intervention des pompiers le 21 juin 2021, elle ne produit aucune preuve au soutien des ses allégations. La cour relève notamment que les époux [K] n'ont adressé aucun courrier à la SCI du Perret avant juin 2021. Or, l'inondation subie le 21 juin 2021 ne peut pas être imputée à un manquement de la bailleresse à ses obligations dès lors qu'il ressort de l'arrêté du 30 juin 2021, produit par l'intimée en pièce 13 de son dossier, que suite à des pluies particulièrement abondantes, l'état de catastrophe naturelle a été reconnu sur la commune de [Localité 2] au titre d'inondations et de coulées de boue survenues entre le 19 et le 21 juin 2021. Il résulte de ce qui précède qu'il convient d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté l'appelante de toutes ses demandes indemnitaires et de lui allouer 4 000 euros de dommages-intérêts au titre des troubles de jouissance subis durant la durée du bail. Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros Mme [K] allègue d'une part un préjudice de santé. Elle soutient que 'l'humidité et le salpêtre les ont contraints à souffrir d'un AIT' c'est à dire d'un accident ischémique transitoire : cf page 5 de ses conclusions. Ainsi que le fait observer l'intimée, aucun lien de causalité n'est établi entre l'état du logement et cette affection. Mme [K] allègue d'autre part un préjudice moral, affirmant avoir subi en 2019 de nombreuses violations de domicile par les époux [L], gérants de la SCI du Perret et plus globalement un harcèlement moral de leur part. Mais elle ne produit aucun élément corroborant ses griefs. Au regard de ce qui précède, la cour déboute Mme [K] de cette seconde demande indemnitaire. Sur le remboursement de la somme de 320,20 euros Cette somme est présentée comme correspondant au coût d'un constat dressé par Maître [S], sans que Mme [K] ne précise s'il s'agit de celui du 4 août 2021 ou de celui du 9 février 2023. La cour relève en outre que le coût de chacun de ces constats figure sur leur première page et n'est pas de 320,20 euros mais respectivement de 280 euros et 260 euros. En tout état de cause, les sommes exposées pour l'établissement de ces constats entrent dans les frais non compris dans les dépens susceptibles d'être compensés par l'allocation d'une indemnité procédurale sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour l'ensemble de ces raisons, Mme [K] est déboutée de cette demande. Sur les frais de procès Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés par la SCI du Perret. Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de Mme [K] à laquelle la cour alloue la somme globale de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement dont appel sauf en ce qu'il a : - débouté les époux [K] de leurs demandes indemnitaires, - condamné les époux [K] aux dépens, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant, Déboute la SCI du Perret de sa demande tendant à assortir d'une astreinte la condamnation de Mme [K] à justifier de l'entretien de la chaudière aérothermique, Condamne la SCI du Perret à payer à Mme [N] [K] née [V] la somme de 4 000 euros de dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance subis pendant la durée du bail, Condamne la SCI du Perret aux dépens de première instance et d'appel, Condamne la SCI du Perret à payer à Mme [N] [K] née [V] la somme globale de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires. Le Greffier, Le Président,