Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/01107

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 20 décembre 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/01107 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNVS PRONONCÉE PAR Carol BIZOUARN, Première vice-présidente, Assistée de Mathilde REDON, greffière, lors des débats à l’audience du 12 novembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé ENTRE : S.A.R.L. K LOCATION dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Sylvie GRELAT, avocate au barreau de l’ESSONNE DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. INGENIOM EXPERT SOLUTIONS dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante ni constituée S.A.R.L. DELAL ENVIRONNEMENT dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante ni constituée DÉFENDERESSES D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte délivré le 24 octobre 2024, la SARL K LOCATION, propriétaire de locaux commerciaux situés à Grigny et donnés à bail à la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS, a assigné en référé cette dernière, ainsi que la SARL DELAL ENVIRONNEMENT, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, aux fins de : - Dire la SARL K LOCATION recevable et bien fondée en ses demandes, - Juger que la clause résolutoire est acquise par l'effet du commandement de payer en date du 17 septembre 2024 et le bail commercial résilié à la date du 18 octobre 2024, - Ordonner en conséquence l'expulsion de la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS et de toute personne dans les lieux de son fait et notamment de la société DELAL ENVIRONNEMENT des locaux situés [Adresse 3] dans le bâtiment B dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, s'il y a lieu avec le concours de la force publique, - Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers, garnissant les lieux dans un garde meuble qu'il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, - Dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, - Condamner la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS à payer à la SARL K LOCATION : * la somme provisionnelle de 10.085,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date 18 octobre 2024, * la somme provisionnelle de 1.974,50 euros au titre des pénalités pour les loyers impayés, * une indemnité d'occupation journalière fixée à 100,85 euros par jour, à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, * une somme provisionnelle de 3.960 euros au titre de la réparation du portillon endommagé, - Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l'article 1154 du code civil. - Condamner la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS à payer à la SARL K LOCATION la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. Au soutien de ses demandes, la SARL K LOCATION expose que : - selon acte du 1er mars 2022, elle a donné à bail commercial à la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], à usage de stockage et de bureaux, à compter du 1er avril 2022 et ce moyennant un loyer annuel de base hors-taxes et hors charges de 11.400 euros payable trimestriellement, - au début de l'année 2023, Monsieur [H] [V] a vendu la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS à Monsieur [E] [K] qui en est devenu le président, et depuis, l'occupation des locaux est problématique, la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS ne respectant plus les conditions du bail ni les plus élémentaires règles de respect d'autrui, - cette dernière a notamment procédé à une sous location des locaux à une société DELAL ENVIRONNEMENT en violation des termes du bail et sans autorisation du bailleur, et entrepose des déchets et du matériel dans la cour commune causant ainsi des nuisances aux autres locataires, - malgré les relances et mise en demeure de régulariser la situation et de mettre un terme aux nuisances, la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS n'a pas procédé à la remise en état de la porte camion endommagée qui avait pourtant été changée lors de la prise effet du bail, - ne payant pas régulièrement ses loyers, la SARL K LOCATION a fait délivrer, le 17 septembre 2024, à la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme de 6.512,98 euros, qui est demeuré infructueux. A l'audience du 12 novembre 2024, la SARL K LOCATION, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Bien que régulièrement assignées, la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS et la SARL DELAL ENVIRONNEMENT n'ont pas comparu et n'ont pas constitué avocat. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, la SARL K LOCATION justifie, par la production du bail en date du 1er mars 2022, du commandement de payer délivré le 17 septembre 2024 et du décompte arrêté au 4e trimestre 2024 inclus, que sa locataire, la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS, a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges. Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement à payer demeuré infructueux. Or, la SARL K LOCATION a fait délivrer à la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 17 septembre 2024 d'avoir à payer la somme, en principal, de 6.512,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 3e trimestre 2024 inclus. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 17 septembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 octobre 2024. L'obligation de la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance. Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef. Sur l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux de la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS causant un préjudice à la SARL K LOCATION, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 18 octobre 2024. La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La SARL K LOCATION sollicite la condamnation de la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS à lui payer la somme provisionnelle de 10.085,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date 18 octobre 2024. Cependant, il convient de déduire du décompte produit les factures intitulées «pénalités retard de paiement» : - du 11 octobre 2023 pour un montant de 482,60 euros, - du 5 janvier 2024 pour un montant de 483,36 euros, - du 10 juillet 2024 pour un montant de 504,27 euros, - du 17 octobre 2024 pour un montant de 504,27 euros, soit un total de 1.974,50 euros. Par conséquent et au regard des pièces versées au débat, la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS sera donc condamnée à payer à la SARL K LOCATION, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation demeurés impayés au 4e trimestre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 8.111 (10.085,50 – 1.974,50) euros. Les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024. La demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande. Sur la clause pénale La SARL K LOCATION sollicite également la condamnation de la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS à lui payer la somme provisionnelle de 1.974,50 euros au titre des pénalités pour les loyers impayés. Or, la clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande. Sur la demande de remise en état La SARL K LOCATION sollicite également la condamnation de la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS au paiement d'une somme provisionnelle de 3.960 euros au titre de la réparation du portillon endommagé. Or, force est de constater qu'aucun élément probant ne vient justifier cette demande, la SARL K LOCATION se bornant à produire un devis sans démontrer la dégradation alléguée. Un examen au fond, n'entrant pas dans les compétences du juge des référés, sera nécessaire afin de déterminer les préjudices et responsabilités. Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. Sur les frais irrépétibles et les dépens La SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS, succombant, sera condamnée à payer à la SARL K LOCATION la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS, Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 octobre 2024 ; ORDONNE l'expulsion de la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS et de toute personne dans les lieux de son fait et notamment de la société DELAL ENVIRONNEMENT dans le bâtiment B des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, avec l'éventuelle assistance de la force publique ; RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS, à compter de la résiliation du bail, au 18 octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; CONDAMNE la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS à payer à la SARL K LOCATION l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS à payer à la SARL K LOCATION la somme provisionnelle de 8.111 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 4e trimestre 2024 inclus ; DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale ; DIT n'y avoir lieu a référé sur la demande de condamnation provisionnelle au titre de la remise en état du portillon ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS à payer à la SARL K LOCATION la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SASU INGENIOM EXPERT SOLUTIONS aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,